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土地活用でアパート経営はおすすめ?メリットから失敗するケースまとめ

 

近年、郊外や地方の地域にて新しくアパートが建てられることが非常に多くなりました。

そのような中、「アパート経営って本当に儲かるの?」「色々リスクもあるんじゃないの?」といった疑問を感じられている方も多いことでしょう。

個人が土地活用を行う上で、「アパート経営」は最もメジャーな土地活用です。

なぜかというと、アパート経営は他の土地活用と比べて、投資対効果のバランスや節税効果、土地対応性等、多くのケースに適応しうる土地活用だからです。

ですが、もちろん「アパート経営をすれば必ず儲けられる!」なんてことはありません。

しっかりと事前に準備を行っていないと、せっかくアパート経営を始めても「入居者がなかなか埋まらない」「家賃を下げなくてはいけなくなった」「運用の利回りがほとんどない」などの事態に陥ることもあるでしょう。

そこで今回は、土地活用でアパート経営する際のお薦めのケースから、メリット・デメリットまで、詳しくご紹介していきたいと思います。

 

こんな方は土地活用でアパート経営がおすすめ

アパート経営で、実際どれくらいの収益を目指せるの?

はじめに、「アパート経営」の収益性のイメージをしておきましょう。

「アパート経営でどれだけ収益が出るか」は、当然ながらその土地の広さや賃貸相場、地価によって大きく異なります。

世間一般では、以下のような利回り(収益率)であれば、「相応の利益が出ている」と見られることが多いようです。

都市部:利回り10〜15%程度

郊外:利回り7〜10%程度

利回り(概算):(「アパートの部屋数」×「アパートの家賃」×12か月)÷ 初期費用(「アパートの建設費」等)

 

目安としてまずイメージしておきたいのが、利回りの算式にも含まれている以下の3要素です。

A)アパートの建築費
B)アパートの部屋数
C)アパートの家賃

A)の「アパートの建築費」は、その名の通りアパートを建てる時にかかる費用です。

土地の広さ、建物の階数にもよりますが、大体2階建ての200〜300平米前後の建物を建設されるということでしたら4,000万円〜8,000万円程で見ておくと良いでしょう(※あくまで目安となりますので、詳細は不動産会社等にご相談ください)。

続いて、B)の「アパートの部屋数」については、建物内でどれだけの数を用意するかです。

建物全体の広さには限りがありますので、部屋数を増やそうとすれば一部屋当たりの広さは狭まり、相場も安くなります。このあたりは周辺の賃貸物件から需要の多い間取りを参考にしつつ、決めていくと良いでしょう。

最後のC)「アパートの家賃」、こちらについては地域の相場観と照らし合わせながらイメージしていきます。

そしてこの3点を上記の「利回り」の計算式に当てはめていきながら、都度A)〜C)を調整していく、という風に見ていきます。

例:

初期費用(アパート建築費等)に4,000万円、部屋数6、家賃7万円であった場合

利回り= (部屋数 6 × 家賃 7万円 × 12か月)÷ 初期費用(建築費等)4,000万円 = 12.6%

 

上記の例ですと、利回りが12.6%となっているので、アパート経営の収益構造としては健全な部類に入ります。

もちろん、アパート経営にはそのほか運営費(メンテナンス費)や空き室期間の発生などもありますので、その分は別途加味したうえで見ていく必要がありますので、ご注意ください。

 

ですが、「アパート経営の利回りが10%前後」ということは、「初期費用の回収に10年ほどはかかる」ということになります。

たとえ土地を持っていたとしても、アパート建設などの初期費用を回収して収益を出すまでにはそれなりの年数がかかる、ということですね。

つまり、アパート経営は「最低でも10年以上」といった、中長期的な経営的視点、視野が必要となるのです。そしてその間は、運営コスト(多くの場合は不動産会社に委任します)なども発生します。

間違っても、「1〜2年で収益が出せる!」と息巻いて見切り発車をしないよう、重々ご留意ください。

土地活用で「アパート経営」がおすすめのタイプ

すでに「土地活用を検討している」という方や、「(親の遺産相続などで)今後活用を検討する土地を入手する予定」という方は、「アパート経営はオススメなのか」に関して、少なからぬ関心をお持ちのことでしょう。

先にお話しましたとおり、アパート経営は、土地活用において最もメジャーな手法です。

中でも以下の5つの特徴が当てはまる場合は、アパート経営が「最適」な土地活用となることも多くなるでしょう。

「賃料相場」が他の地域と比べて高い相場にある
その土地の地価が相対的に高い
土地活用と併せて相続対策を検討している
その土地の周辺環境が良く、住環境の良いエリアである
中長期的、かつ安定的な土地活用がしたいと考えている

それぞれの特徴について、詳しく見ていきましょう。

「賃料相場」が他の地域と比べて高い相場にある

あなたの土地が「賃貸相場が他の地域と比べて高い」場合、アパート経営に限らずの土地活用が有効になってくる可能性も高いことでしょう。

売却も含めて幅広い可能性を検討していくことが望ましいですが、その際の選択肢にはやはり「アパート経営」も含めておくことをお勧めします。

理由としては、前述のとおりアパート経営は、安定性・収益性・節税効果といった総合的なメリットの多い施策であるからです。

特に、都市部、都市郊外部、学生街のような、「人気のある地域だが、住の流動サイクルも早い」といった地域では必然的に賃貸のニーズも高まります。

その土地の地価が相対的に高い

都市部周辺であったり、駅からのアクセスが良かったりと「自分の土地は、他の地域と比べて地価が高い」という場合も、複数の土地活用と比較しながら「アパート経営」の可能性も見ていくと良いでしょう。

なぜなら、地価が高いエリアに土地を持っている場合は、反面「固定資産税が高い」、「相続税が高くなる」というデメリットもあります。

アパート経営の場合、土地の固定資産税は最大6分の1に、土地の相続税評価額は大体20%ほど低くなる(エリアによります)ので、他の土地活用と比較して節税効果が非常に高くなるからです。

更に、地価の高いエリアを活用しての投資アクションは、金融機関からも融資されやすくなります。

つまり、自己資金があまりない場合でも土地の担保評価が高くなって、建設費などの初期費用を用意しやすくなる、ということですね。

土地活用と併せて相続対策を検討している

特に「相続対策」を意識されている方は、「アパート経営」はとても有効です。

詳細は後述する「アパート経営は相続対策にもなる」でも説明しますが、相続時の節税効果を踏まえると、中長期的に見たときに利幅が最も大きくなるケースも多いからです。

その土地の周辺環境が良く、住環境の良いエリアである

そのほか、「立地の良さ」として、周辺環境、住環境の良いエリアである場合も、「アパート経営」はお薦めです。

賃貸アパートを求める人たちが一番気にするのが、この立地の良さだからです。

例えば、「駅から近い」「陽当たりが良い」「近くに広い公園がある」「商業施設もあり、生活に困らない」といった条件がそろう場合は、アパート経営の「天敵」である「空き室状態」をかなり低い頻度に抑えることもできるでしょう。

もしくは中高層建築も可能なエリアであれば、「マンション経営」が向いているケースもあるかもしれません。

中長期的、かつ安定的な土地活用がしたいと考えている

「親からの代の大切な土地なので、残していきたい」「土地活用はしたいが、大きな借金を先行するような活用は不安…」という方も、アパート経営は有効でしょう。

土地活用で最も安定性が高いのは、現在国が買取価格を固定している「ソーラー経営」ですが、それについで安定性が高いのは「アパート経営」です。

もちろん、「アパート経営にリスクがないか」と言えばそのようなことはありません。先行投資の資金は必要ですし、賃貸のニーズがなく、収益があまり出ないというケースもあり得るでしょう。

ですが、きちんと周辺地域のニーズ調査を行ったうえで、「この土地のアパート賃貸は(長期的な)ニーズがある」とみられるようでしたら、是非検討しておきたいところです。

アパート経営のメリット・デメリット

さて、アパート経営が、数ある土地活用の中でも有効な手段であることはご理解も進まれたことと思います。

続いては、そんなアパート経営の「メリット・デメリット」についても詳しく見ていきましょう。

アパート経営のメリット

他の土地活用と比べ、土地対応性が高い
固定資産税、相続税の際の「節税効果」が高い!
収益の安定性が比較的高く、地域・エリアによっては高収益も狙えることも!

アパート経営は、土地活用性の高さから多くの土地で検討できる

ひとえに「土地活用」といっても、その手段はアパート経営だけでなく、法人向けのテナント(コンビニやクリニック、介護施設等)や駐車場、ソーラー活用など、非常に幅広くあります。

その際に重要となるのが、「建築規制」です。

例えば、法人向けの施設として活用する場合は、その土地が商業施設や工業施設を建設してよいかという規制を確認する必要があります。

その点、アパートの建設は「住居系の建物」として扱われますので、法規的な建築規制は非常に少なく、「工業専用地域以外」のほとんどの場所で建築が可能です。

アパート経営の最大のメリットは、「節税効果」

また、前述のとおり「アパート経営」は通常土地や住戸といった不動産を持っているだけでかかってしまう固定資産税や都市計画税、更には相続税において、一定の節税効果があります。

実際に、アパート経営を節税効果目的で行っている人は多く存在します。

たとえば、賃料の相場が低く、年間の収益がほぼ見込めないような地方の土地であっても、「そのまま土地を持ち続けるよりはコストがかなり抑えられるから」といった理由も立てられる、ということですね。

収益の安定性があり、地域・エリアによっては高収益も狙えることも!

「アパート経営は安定性がある」とお伝えしたのは、それだけアパート経営として土地活用を継続されている方が多いからです。

その背景として、

アパートの家賃相場は景気変動等の大きな影響を受けにくい
アパートに住んだ住人は多くの場合数年間は居住してもらえる

といった、安定した収益構造があることが挙げられます。

更には、賃貸相場の高い地域、立地条件の良い地域では「アパート経営で大きく収益を上げられた」というケースも決して少なくありません。

こういった、アパート経営の「ローリスク、ミドルリターン」的な特徴もまた、大きなメリットと言えるでしょう。

アパート経営のデメリット

続いては、逆にアパート経営をする際のデメリットではどんな点があるかも見ていきましょう。

先行費用が高額になりがち(数千万円〜)
転用性が低く、かつ長期経営が前提となる
経年劣化、および将来的なマーケットニーズの変化リスクがある

先行費用が高額になりがち(数千万円〜)

アパート経営を行うためには、当然ながらアパートを建設しなければいけません。

前述のとおり、アパート建設の費用は数千万規模の金額が発生します。

また、すでに住戸が経っている場合はそこから更に取り壊し費用がかかります。

もちろん、マンションやビルを建てるのと比べればコストは低くなりますが、それでもアパート建築としての先行費用が大きく発生することは覚悟しなくてはならないでしょう。

転用性が低く、かつ長期経営が前提となる

一度アパートを建てたら、当然ながら「やっぱりマンションにしよう」とはなりませんし、間取り一つ変更するにしても大きな再投資が必要となります。つまり、転用の柔軟性は高くない、ということですね。

また、前段でお伝えした通り、先行投資を回収するには通常10年前後の歳月がかかります。つまり、アパート経営は最低でも10年、できれば20〜30年程度の長期スパンでの計画で行う必要があるのです。

経年劣化、および将来的なマーケットニーズの変化リスクがある

アパート経営は、その「長期運用」の中で時代の流れやマーケットニーズの変化を意識しなくてはなりません。

例えばその地域で人口が減少したり、近くに大型マンションが設立したなどによる空室や家賃下落のリスクもあります。

また、当然といえば当然ですが建物は時の流れとともに劣化(経年劣化)しますので、それに伴う修繕費用の捻出であったり、築年数が10〜15年を超えたあたりである程度の家賃値下げを行うなどの考慮が重要となります。

アパート経営は相続対策にもなる

アパート経営でのメリット・デメリットを確認した後は、もう一度アパート経営の「最大のメリット」と言われる節税効果についても詳しく見てみましょう。

アパート経営の節税効果は大きく以下の2つがあります。

固定資産税、都市計画税の優遇処置
相続税の優遇処置

「アパート経営」時に考慮しておきたい、土地にかかる主な税金

税金の種類 税金額の概要 アパート経営(賃貸住宅建設)
による優遇内容
固定資産税 土地の固定資産税評価額の1.4%(毎年発生) 固定資産税評価額が最大1/6になる
都市計画税 土地の固定資産税評価額の0.3%(毎年発生)
※地方により異なる場合あり
固定資産税評価額が最大1/3になる
不動産所得に伴う所得税 (不動産収入-経費)×累進税率(毎年発生) 特になし
相続税 土地の相続税評価額×累進税率(相続時) 相続税評価額がおおむね18〜21%OFFになる
※地域ごとに決められた借地割合による

平成29年10月現在

固定資産税、都市計画税の優遇処置

上記表のとおり、アパート経営の場合、固定資産税、都市計画税に大きく優遇処置が取られます。

例えば土地活用で「駐車場」にした場合は、これらの優遇処置が一切受けられません。

この差は、特に地価の高い土地では顕著に発生してきますので、都市部または駅周辺の立地の良い土地を所有されている方は、必ず押さえておくようにしましょう。

相続税の優遇処置

相続税で一番税率が高い(相続税が大きくかかる)のは、「現金」です。

不動産の場合は、現金と比べると相続税評価額は下がります(現金の6割程度)。

更にその不動産をアパート経営にした場合、「借家権」が発生し、更に相続税評価額は18〜21%ほど下がるのです。

相続税は累進課税になりますので、相続される不動産によっては数百万以上になることも珍しくありません。それを踏まえると、「アパート経営」にしたときの節税効果がとても大きいこともイメージが付くことでしょう。

土地活用による節税効果については、他にも様々な制度や特例があります。

また、土地や状況によっても優遇処置の内容や金額が異なってくることもありますので、ご検討の際は必ず専門家(税理士や専門のコンサルタント等)に相談しながら進めるようにしてください。

アパート経営で失敗するケース

ここまでで、アパート経営を行う際のイメージも大分持たれたことでしょう。

続いては、「自分もアパート経営をやってみようか」と検討を進められた方向けに、「アパート経営を失敗しないために、絶対に押さえておきたいポイント」をまとめてみましょう。

「中長期的な視点がないと、アパート経営は失敗する」 ──出口戦略について

まず、何度も述べてきましたように、アパート経営は「中長期的な取り組み」になります。

通常は、20〜40年ほどのスパンで進めていきますので、「3〜5年までしかイメージできていない」「先のことはよくわからないけれど、とりあえずやってみよう」といった状態・スタンスでは、うまく行くことはほぼ見込めないでしょう。

また、アパート経営に限らず、ビジネスには必ず終わりがあります。そして、不動産投資という分野では、その「終わり」(=出口)というのは、往々にして早くやってくるものです。

この、終わり(出口)を見据えて経営計画を立てることを「出口戦略」と言います。

「最終的にこの物件はどうなるか(どうするか)」をはじめにしっかり見据えて、そこから逆算で収支やアクションをイメージしていく出口戦略を意識するようにしましょう。

「相場観、マーケットニーズを把握していないと、失敗するリスクは高い」 ──相場、ニーズの調査について

中長期視野を含めた出口戦略と併せて、意識しておきたいのが、相場観とマーケットニーズの調査・把握です。

これらを怠った場合に具体的にどんなことが起きてしまうか、以下の失敗例のケースを見てみましょう。

「アパート経営をすることになって、まず悩んだのは“ファミリー向け”にするか“ワンルーム仕様”にするかでした。

後から聞いたところ、この土地ではファミリー向けのアパートのニーズが高かったのですが、『建物内の部屋数が多くなる“ワンルーム仕様”の方が、最大収益が高くなりそうだ』という皮算用から、ワンルームアパートを建設したのです。

それでどうなったかというと、部屋は常に3割程度しか埋まらず、ほとんどの部屋が空き部屋状態・・・。もっと事前にニーズ調査をしておけばよかったと、後悔の嵐です。」

 

上記の事例でまず注目したいのは、アパートの賃貸ニーズは、いわゆる「机上収支」の通りにはならない、ということです。

机上で計算すれば、どんな建物であっても「戸数を増やせば、増やすほど収益は上がる」となります。つまり、「間取りを狭くしてその分戸数を増やす」というやり方ですね。

ですが、その住戸を「良いな」「住みやすそう」と思ってくれる人がいなければ、当然ながら売上は発生しません。

アパート経営をしていくうえで大切な視点は、「入居者から高い満足を得られる物件にするためにはどうすればよいか」ということです。ビジネスはどんなものでも、「相手目線」が一番大切──これは、アパート経営にも当てはまります。

アパート経営における「相手目線」を培うために

「相手目線」を培う上で重要となるのが、相場観・マーケットニーズの調査と把握です。

具体的に、相場観・マーケットニーズをどう調査していくのかというと、大きく以下の方法があります。

近しい条件の賃貸住宅を実際に見て、入居状況を確認する
その地域の不動産事情に精通している不動産会社に確認する
不動産サイトで検索して、周辺物件の条件や空室状況を確認する

特に一つ目は、同じ地域にある類似条件の賃貸住宅は「競合物件」にもなります。

ライバルとなる物件はどんな条件(家賃や間取り)なのかをしっかり確認しておかないと、入居者は競合物件の方に流れてしまうでしょう。

そのほか、不動産会社や不動産サイトの確認も、丁寧に行っておくべきです。

最近では「SUUMO」や「HOME’S」といった大手賃貸検索サイトで、簡単に物件の調査をすることができます。

また、不動産会社の方ではサイト上では見えにくいその地域ならではの特徴や住人のニーズを抑えていることも少なくないでしょう。

主観に頼らず、客観的な見地からも判断できる状態にしておくことが、アパート経営をスタートするうえで、とても重要となるのです。

ですので、上記3つの方法はなるべくすべて行っておくことをおすすめします。

「業者のいいなりでアパート経営を進めてしまう」──結果、競争力のない物件が建ってしまう

一時期、高齢者のアパート経営が急増した「サブリース問題」

多くのメディアで取り上げられていましたので、ご存知の方も多いことでしょう。

「サブリース」とは、家賃保証制度のことです。サブリースを行う不動産会社は、貸主(アパート経営者)から物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みを指します。

アパート経営者は入居者がいようといまいと一定の家賃が保証されるとともに、入退去に関する事務手続きから解放される、といったメリットを享受する代わりに、アパート経営者に渡る賃料は相場の80%〜90%と低くなる、という仕組みです。

一見、かなりリスクの少ない好条件な仕組みに見えますが、「サブリース」制度を前面に推していく不動産会社の中には悪質なものも少なくなく、結果としてどんどん家賃の引き下げが行われるなどのトラブルに被られたアパート経営者が多く発生しました。

そのほか、「サブリース問題」とは異なりますが、以下のような事例もあります。


「懇意にしている金融機関から、地元の建築会社を紹介してもらって長年経営してきたアパートを建替えました。

建築会社からは『家賃は8〜9万円程度が相場です』とのことでした。

ですが、建替えしてからも入居者はほとんどゼロの状態が続いて…。不動産会社に確認したところ、『この地域で家賃8万だと、駅近くのマンションに住めてしまいますよ』との返事で。

おそらく、建築会社の営業マンも適当なマーケット感で相場を伝えていたのでしょう。事前に自分でも調べていれば…と後悔しています。」

 

このように、「専門の人がこう言っているから」という理由だけでアパート経営を進めてしまうと、思わぬ損害に繋がってしまうケースもあるのです。

前の項でもお伝えしましたが、アパート経営の際は必ず自分自身でも相場観・マーケットニーズは調査しておくこと、そして専門業者へ相談する際は、なるべく複数の専門業者で行われた方が安全でしょう。

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前にお伝えした通り、アパート経営を行う際は「複数の業者に相談すること」が大変重要となります。

ですが、「ただでさえ忙しいのに、なかなか複数の業者に相談する手間は割けられない」「そもそも、どの業者を信頼していいかわからない」という方も多いことでしょう。

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また、イエカレ自体も専用の問い合わせ窓口(フリーダイヤル)があり、それ以外にも土地活用に関する役立ちコラムの情報量も充実していたりと、土地活用の際にはぜひとも活用したいサイトです。

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まとめ 土地活用時に「アパート経営」は、ぜひとも視野に入れたい選択肢。メリット・デメリットの理解と、複数業者に確認していくことを大切に!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

不動産経営のポイントは「現金を持ち続けるよりも効果的になる点を押さえておくこと(主に節税効果)」と「中長期的な視点で取り組むこと」です。

上記2点からすると、アパート経営は安定性の観点からぜひとも押さえておきたい選択肢です。

一方で、前述のとおりアパート経営にはメリットもあればリスクもあります。

また、必ず自身でもしっかりと相場観、マーケットニーズを把握しておくこと、複数業者に確認することも意識しておきましょう。

皆さまの所有されている(またはこれから所有予定の)大切な土地が、これから最大限有効に活用していけるために、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!