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「土地活用に興味ある」方はチェック!土地活用初心者向けまとめ!

 

最近、「土地活用」という言葉が世間で多く言われるようになりました。

アパート経営から駐車場経営、太陽光発電等々…土地活用が指す内容はやや広義に渡ります。

そしてその幅広さは同時に曖昧さも醸し出し、「土地活用に興味あるんだけど、具体的なイメージが今一つ湧いてこない・・・」という方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、「土地活用について興味・関心がある!」という、土地活用初心者の方向けの情報を紹介していきたいと思います。

現在活用できていない土地や物件を所有されている方や、セカンドビジネスをご検討中の方はぜひご覧ください!

そもそも、土地活用とはどんなもの?

はじめに、「土地活用とは何か」について説明していきたいと思います。

土地活用は、簡単に言うと「使っていない土地(または物件)を活かして収入を得る」ことです。

これまでの日本では、「土地」と言えば「住む場所」「(職場として)活動する場所」という認識が一般的でした。かつ、人口増加に伴い、「日本は領土が狭いので土地が足りなくなる」という風に捉えられることも多かったのです。

ところが、2011年をピークに国内の人口は緩やかな下降を辿るようになり、併せて都心部への人口流入の加速もあって、結果、「活用しきれない土地」が個人の間でも多く見られるようになってきたのです。

そしてそのタイミングから、「土地活用」というキーワードも世間で多くみられるようになりました。

「活用しきれない土地があるんだったら、新しい活用法を見出していって、有効活用していこう」ということですね。

つまり、土地活用とは、私たち一般人が、土地に「住む」「活動場所とする」以外での活用方法を見出していくことを指して言われる言葉なのです。

そして多くの場合、そこで「(安定的な)収益を得ること」が土地活用の主たる目的となります。

土地活用には、どんな種類がある?

土地活用は「土地を(余剰に)持っているから」という理由で行われる場合もありますし、土地活用のために用地や物件を購入して行う場合もあります。

ですが、どちらの入り口から土地活用を始めるかはそれほど重要ではありません。それよりも、まずは「土地活用にどのような種類があるのか」を把握しておくことのほうが大切です。

土地活用の主な種類

アパート経営
マンション経営
戸建賃貸経営
事業用賃貸(コンビニ、クリニック等)
駐車場経営
トランクルーム
太陽光発電

それぞれの土地活用について、ざっと説明していきましょう。

アパート経営

アパート経営とは、アパートの所有者が各部屋を入居者に貸し、毎月の賃料を収入として得る不動産ビジネスです。

アパートを所有していない場合は、最初にアパートを建設するための先行投資が必要となりますが、土地活用の中では比較的収入が安定して得られやすいビジネスとされています。

アパート投資の資金も、金融機関からのローンで対応するのが一般的ですので、ある程度賃借人の需要の目途が立つ立地でしたら、ローン支払いを上回る収益を狙っていくことが出来るでしょう。

アパート経営の土地活用については、以下記事で詳細にまとめています。よろしければ併せてご覧ください。

土地活用でアパート経営はおすすめ?メリットから失敗するケースまとめ

マンション経営

マンション経営は、いわば「アパート経営のバージョンアップ版」といったところでしょうか。

アパート経営と比べて、先行投資額は大きくなりますが、その分収入のレバレッジが大きくなることを期待できます。

扱う金額も大きくなるので、ある程度資産のある人、またはマンション建設用の土地を所有している人向けの土地活用ビジネスと言えるでしょう。

マンション経営の土地活用については、以下記事で詳細にまとめています。よろしければ併せてご覧ください。

土地活用でマンション経営が向いてる人は?収益性や利回りの計算方法を解説

戸建賃貸経営

「戸建賃貸経営」とは、その名の通り、戸建て住宅を人に貸し、そこで得られる賃料をもとに経営を行うことを指します。

どんな人が戸建の賃貸を希望するかというと、その多くが「ファミリー層」です。

「アパートよりも広い物件に住みたい」「マンションよりも、一軒家での生活を望んでいる」「一戸建て住宅に住みたいけれど、購入できる予算がない」といった希望・ニーズを持つ家族世帯が、利用しています。

戸建賃貸経営は、特に「一戸建ての物件を所有しているが、活用できていない」といった方々に有効な土地活用と言えるでしょう。

戸建賃貸経営の土地活用については、以下記事で詳細にまとめています。よろしければ併せてご覧ください。

土地活用は戸建賃貸経営が人気!収益性やメリット・デメリットを解説

事業用賃貸(コンビニ、クリニック等)

「事業用賃貸」とは、いわばアパートやマンションといった「住居用」の物件ではなく、コンビニやクリニック、事業所などの「ビジネス用」の建物に土地を活用し、利用する事業者から賃料を貰う仕組みです。

「コンビニやクリニックを建設するの?」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、この手の土地活用の場合は、私たちは土地を「借地」として提供し、中間に立つ不動産会社が建設からリースまでを代行運用してくれるのが一般的です。

所有している土地が事業用地として適している場合、とても有効な土地活用と言えます。

「中間に立つ不動産会社って、どうやって見つければよいの?」と思われた方は、記事後半の「土地活用を行う際は、信頼できる不動産会社をパートナーにつけよう!」をご覧ください。

 

駐車場経営

駐車場経営は、その名の通り土地を駐車場にして、そこでの使用料を収入とする土地活用です。

商業施設の近くであったり、都心部の居住区域ではニーズが高く、かつ先行投資額もアパート経営やマンション経営と比べてかなり割安になることから、人気の土地活用となっています。

駐車場経営の土地活用については、以下記事で詳細にまとめています。よろしければ併せてご覧ください。

土地活用で駐車場経営した時の収益性は?メリット・デメリットまとめ

トランクルーム経営

「トランクルーム」は、いわば「貸倉庫」のことです。

つまり、所有している土地や物件を貸倉庫(トランクルーム)にして、荷物を預けたいという人に利用料を貰うという土地活用ビジネスです。

このトランクルーム経営ですが、実は近年需要がどんどん高まっており、土地活用に踏み切る人も増えてきています。加えて、アパート経営やマンション経営と比べても初期投資額が軽めに済みますので、まさに「狙い目」の土地活用と言えるでしょう。

トランクルーム経営の土地活用については、以下記事で詳細にまとめています。よろしければ併せてご覧ください。

土地活用で初期費用重視ならトランクルーム経営がおすすめ!工事期間も短い!

太陽光発電

太陽光発電は、文字通り「所有する土地に太陽光発電を取り付けて、そこで発電した電気を売る」という土地活用ビジネスです。

「太陽光で発電した電気を売るだけで、そんなに儲かるの?」と思われた人もいるかもしれませんね。

ですが、現在日本では「太陽光発電によって発生した電気を、電力会社が一定の価格で買取ますよ」という買取制度が設けられていますので、一定の収益は担保できる、いわゆるローリスク型の土地活用ビジネスなのです。

太陽光発電の土地活用については、以下記事で詳細にまとめています。よろしければ併せてご覧ください。

日当たりがいい土地の活用なら太陽光発電がおすすめ!20年間安定収入!

 

さて、ここまで8つの種類の土地活用について紹介しました。

「土地活用の種類については理解したけれど、具体的にどう進めてよいか解らない…」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

そこで、続いては土地活用を始めるうえで一番大切となる、「パートナー会社(不動産会社)の選定」について説明していきます。

土地活用を行う際は、信頼できる不動産会社をパートナーにつけよう!

これまで説明しました通り、「土地活用」と一言で言っても、その種類は多岐にわたります。

それらのなかで、「どの土地活用が一番良いか」を決めるためには、収益性やリスクの観点での考察あったり、そのほかその土地と地域性にあったものを意識していく必要があります。──なかなか、土地活用初心者には敷居の高さを感じてしまいそうですよね。

ですが、通常こういった土地活用においては、不動産会社をパートナーにして進めていくのが一般的です。

つまり、不動産会社に最適な土地活用プランについて相談に乗ってもらったり、賃借人に向けてのプロモーションをはじめ運営を代行してもらう、ということですね。

土地活用パートナーとしての不動産会社の選定は、「HOME4U土地活用」の資料一括請求サイトを活用するのがお薦めです。

「土地活用について、検討したい・・・」という方は、まずは「HOME4U土地活用」の利用を!

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HOME4U土地活用はNTT DATAが運営する一括見積依頼サイトです。

問い合わせページにて、下記の「ご興味のある活用方法」にチェックを入れると、その項目の土地活用に強い不動産会社から最適プランを提示してもらえ、相談に乗ってもらえるのです。

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「最大7社に無料プラン請求」とあるとおり、複数の不動産会社に依頼して比較検討できるのがかなり便利でお得ですよね。

土地活用をするなら、「税金」はしっかり把握しておこう

さて、土地活用に関して大分理解も深まってきたところで、「早速不動産会社に相談しよう!」という前に、確認しておきたいことがあります。

それは、土地活用に関わってくる「税金」です。どんな税金があるのか、そしてどんな対処方法があるかについて見ていきましょう。

土地活用をする際に関わってくる税金

土地活用を行う際に、必ず付いて回るのが「税金」問題です。

具体的にどんな税金が関わってくるのかというと、大きく以下の5つになります。

相続税
固定資産税
都市計画税
所得税
住民税

相続税

相続税とは、故人(亡くなった人)の遺産を相続や遺言で受け継いだ場合に、遺産の金額が大きいとかかる税金です。

相続税の対象となる資産に「土地」も含まれることから、親族からの相続で得た土地を土地活用しようとする場合は、多くのケースでこの相続税を納税することになるでしょう。

固定資産税

固定資産税とは、土地や建物といった「固定資産」に課される税金のことです。

すでに土地を所有されている方からすると馴染みのある税金かもしれませんが、土地活用に向けて新たに土地を購入しようという方は、「土地を新たに持つ=固定資産税が新たに発生する」という図式があることを忘れないようにしましょう。

固定資産税については、以下記事にて詳しくまとめています。宜しければ併せてご覧ください。

土地・建物の固定資産税評価額を調べる!調べ方から計算方法まで詳細解説

都市計画税

都市計画税とは、市区町村ごとに設定された、土地・建物の所有者に向けて課税される税金のことです。

土地・建物に対して課税されるということで、固定資産税と性質が似ています。

ちなみに、都市計画税で徴収された税金は各市区町村の道路や水道といった「インフラ」の整備に利用されます。

所得税と住民税

所得税と住民税は、収入に対して課税される税金です。

──そうです、土地活用によって得た利益に対しても、この所得税と住民税は発生するのです。

所得税と住民税は、利益が出れば出るほど、税額も大きくなりますので、高収益の土地活用を目指す場合は、これら所得税と住民税の税金の存在についてもしっかり意識しておくと良いでしょう。

課税される税金を「節税」する方法

続いて、土地活用で課税される税金を「節税」する方法についてもお話ししていきます。

というのは、この「節税」をするかしないかで土地活用における最終的な収益は大きく変わってくるからです。

ここで土地活用初心者の方が把握しておきたいのは、大きく2つです。

必ず青色申告を行うこと
アパート経営、マンション経営の際は、固定資産税と都市計画税の節税があることを知っておく

必ず青色申告を行うこと

「青色申告」とは、個人事業主・会社が行う「確定申告」の種類の一つです。

確定申告には、「青色申告」と「白色申告」という二つの方法があり、青色申告の方が「税務署に事前申請する必要がある」「白色申告よりも詳細な記帳が必要」という手間がありますが、以下のメリットがあります。

青色申告のメリット
・所得税の特別控除を受けられる(最高65万円)
・赤字を繰り越すことができる(3年間)
・家族への給与があった場合、経費扱いにできる

上記メリットの特に一つ目と二つ目の、「所得税の特別控除を受けられる(最高65万円)」「赤字を繰り越すことができる(3年間)」はかなり大きな特典と言えるでしょう。

白色申告で確定する場合は、青色申告と比べて事前申請が必要なかったり、記帳もシンプルだったりとメリットもなくはないのですが、しっかり土地活用と向き合っていくとしたら青色申告を選ぶべきでしょう。

アパート経営、マンション経営の際は、固定資産税と都市計画税の節税があることを知っておく

土地活用を行う際に、「節税」の目的が強いという場合は、「アパート経営」または「マンション経営」を選ばれると良いでしょう。

その理由は、アパート経営とマンション経営においての固定資産税と都市計画税は軽減の措置を受けられるからです。

どれくらい軽減されるかというと、固定資産税は通常の6分の1、そして都市計画税は通常の3分の1。

更に相続税も15〜20%の軽減になるのです。これはかなり強力な節税効果ですよね。

タイプ別お薦め土地活用

さて、ここからは土地活用をこれから始めようという方に、タイプ別にお薦めの土地活用を紹介してきます。

紹介するタイプは、以下の3つです。

「初めてなのでまずは安全に。ハイリスクは避けたい」という方
「とにかくリターン(収入)を増やしたい」という方
「税金対策を検討している」という方

「初めてなのでまずは安全に。ハイリスクは避けたい」という方は、「事業用賃貸」か「駐車場経営」がお薦め

「土地活用でのリスクはなるべく軽減したい…」という方は、「事業用賃貸」か「駐車場経営」がお薦めです。

事業用賃貸は、前述のとおり仲介の不動産会社に運用を代行してもらい、私たちはいわば土地を数年間貸す(=定期借地)ことによる賃料を得ます。

つまり、「貸すだけで収益が発生する」ということですね。当然ながら、工事や建築に費用が掛かる心配もありません。その代わり、パートナーとなる不動産会社には仲介手数料の支払いや、運用代行費が賃料から引かれたりとされますが、それでもリスクという観点ではかなり低いと言えます。

駐車場経営においては、初期費用がかなり低く済むという点と、その後の「転用性」の自由が利きやすいのがメリットです。

たとえば、アパート経営やマンション経営のように、一度建物を建ててしまうと「やっぱり別の土地活用にしよう」と思っても転用性の自由はありませんが、駐車場経営はそのデメリットほぼなしで行ける、ということですね。

「とにかくリターン(収入)を増やしたい」という方は「マンション経営」、「アパート経営」がお薦め

「とにかくリターン(収入)を増やしたい!」という方は、マンション経営またはアパート経営をお薦めします。

理由は、賃借人が安定して確保されるときの利益性が、他の土地活用と比べてかなり高いからです(特にマンション経営)。

また、前述のとおりアパート経営とマンション経営は「節税効果」もあることもメリットの一つでしょう。

一方で、これらアパート経営とマンション経営は初期投資額が相応に発生すること、および空室が大きく発生した場合運用費の方が高回り赤字になる可能性がある、といったリスクもあります。

どのビジネスにも言えることですが、ハイリターンの事業というものには、やはり相応のリスクが伴われるものです。つまり、リターンを狙うとしたら、相応の覚悟を持って臨む必要があるということですね。

まとめ 土地活用は、誰でも始められる不動産ビジネス!興味を持ったら検討を重ねて。

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

これまで耳にしていた「土地活用」という活動が、少し身近に感じられたのではないでしょうか。

土地活用は、資格や特別なスキルを必要としない、いわば誰でも始めることが出来るビジネスです。

もし、この記事を読まれて土地活用への興味・関心が深まったということでしたら、是非検討を重ねていくと良いでしょう。

一点注意しておきたいのは、先にも述べました通り「リスクのないビジネス」というものは存在しません。

軽はずみに始めて後で痛い目に遭わないように、入念な準備と、パートナーとなる不動産会社をしっかり選定していくことを忘れずに行うようにしていくと良いでしょう。

また、土地活用についてもっと詳しく確認していきたい、という方は併せて以下の記事もご覧ください。

土地活用の種類は豊富!最適なプランで空き地を上手に資産運用!

土地を更地にするにはどれだけ費用・コストがかかる?建物解体の注意点

この記事をお読みになった方々が、これからの土地活用および不動産活用をより有意義に行われることを、心よりお祈りいたします。