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土地活用の種類は豊富!最適なプランで空き地を上手に資産運用!

 

今現在、土地を所有されている方、もしくは今後相続等で土地を持つことが予想される方の多くは、おそらくその土地を「売る」ことをメインにご検討されていることでしょう。

ですが、土地は「売る」だけでなく、「活用する」ことによって新たなメリットを創出できるケースも多くあることをご存知でしょうか。

今回は、そんな「土地活用」について、土地売却にはない特徴やメリット、そして実際に実施するときの注意点も含めてお伝えしていきたいと思います。

土地活用の種類は豊富!

そもそも、土地活用ってどういうものなの?

「土地活用」と一言で言っても、その定義はじつは曖昧です。

たとえば、「その土地に自分達が住むこと」であったり、「土地を売ること」自体も、土地活用の一つとして定義されることもあります。

「土地活用」時に行われる行動のタイプ

売る
自己使用する
貸す
建てる

1つ目の「売る」はその言葉通りですね。

2つ目の「自己使用する」は、住居が建っている場合はそこに住んだり、もしくは田畑にするなど、自分たちで活用する行動を指します。

3つ目の「貸す」というのは、いわゆる「定期借地」のことです。

土地を事業者に10年〜30年程度の長期間のスパンで貸し出し、その間事業者は店舗や賃貸住宅等を運営し、そこでの地代収入を得る形式です。

最後の「建てる」は、その土地に駐車場、または住戸やアパート、ビルなどの建物を建設することです。

建設後にその建物をどう活用するか──は、通常「自分で運営する(または住む)」か、もしくは「パートナー事業者に運営を任せる」かのどちらかになるでしょう。

 

このように、「土地活用」というと幅広い行動が挙げられるのですが、通常「土地活用を検討する」という際には、三つ目と四つ目の「貸す」「建てる」を中心とした行動に向けられることが多いです。

具体的に、それら土地活用においてどんな行動があるのか、土地活用の種類(パターン)を見てみましょう。

土地活用の主な種類

アパート経営
マンション経営
サービス付き高齢者住宅経営
事業用賃貸(コンビニ、クリニック等)
駐車場経営
トランクルーム
太陽光発電

他にもいくつかありますが、代表的な「土地活用」としては、ざっと上記のリストが挙がってきます。

「こんなにたくさんあったら、逆に選びにくくなる…」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

そこで、土地活用を行う上での重要な確認ポイントを紹介しましょう。

土地活用を行う上での重要な確認ポイント

初期費用 初期投資は、手軽な金額で始められるか
収益性 その土地活用で、得られるリターン(収益)は大きいか
転用性 その土地を途中から別の用途に転用することができるか
運用コスト 運用・管理にコストや面倒な手間が掛からないか
節税対策 固定資産税や相続税などに対して、節税効果が見込めるか
土地対応性 幅広い形態の土地で対応できるか
安定性 土地活用の経営・運用の安定性は高いか

初期費用については、土地活用の種類によって大きく変わります。例えば駐車場経営でしたら初期費用はほとんどかかりませんが、マンション経営となると建物の建設で億単位の費用が発生します。

収益性も土地活用によって大きく変わります。

一般的には、初期費用が高額になれば収益性も高まります。ですが、その際は併せて運用コストや土地対応性、安定性、更にはその地域での顧客ニーズの状況等も見ておかないと、収益が思うように上がらなかったり、予期せぬ出費が発生するので注意が必要です。

節税対策は、土地活用時には必ず意識しておくと良いでしょう。

なぜなら、土地というものは所持しているだけで固定資産税や都市地方税が発生し、その額は年間数十万〜数百万になることもあるからです。

では、これら確認ポイントと照らし合わせながら、先ほどの土地活用の主な種類を比較してみてみましょう。

土地活用の主な種類と、それぞれの特徴

  アパート
経営
マンション
経営
サービス付き
高齢者住宅経営
事業用賃貸
(コンビニ、
クリニック等)
駐車場
経営
トランク
ルーム
太陽光
発電
参考:
売却
初期費用 × × ×
収益性 ×
転用性 × × × ×
運用コスト × × ×
節税対策 × × ×
土地対応性 × ×
安定性 ×

こうして、土地活用の種類をそれぞれの特徴ごとに比べてみると、それぞれの土地活用のイメージもより付きやすくなるでしょう。

例えば、「土地活用はしたいけれど、初期投資はあまりかけたくない」という方は、駐車場経営やトランクルーム経営、太陽光発電が望ましくなりますし、逆に「初期投資をかけてでも、収益性を目指したい」という場合は、アパート経営やマンション経営、高齢者住宅経営や事業用賃貸が望ましくなります。

そのほか、「土地活用はするけど、遠い将来は売却(またはそこに住む)予定だ」という方は、転用性の高い駐車場やトランクルーム、太陽光発電を検討されると良いかもしれません。または「相続時などの節税効果」が気になる方は、アパート経営やマンション経営が望ましくなる──ということですね。

土地活用はこんな方におすすめ

さて、続いては、「土地活用は具体的にどんな方におすすめか」について見ていきましょう。

土地活用は、こんな方におすすめ

大切な土地なので手放したくないが、税金・費用がかかりすぎる
土地を使って安定した収入を確保したい
土地を使って大きく収益を上げていきたい
駅前に土地を持っている
郊外に広い土地を持っているが、使い道が思い当たらない
土地を有効に活用したいが、資金がない
マンションやアパートの経営をしてみたい
土地の固定資産税対策や相続税対策を検討している
いずれその土地に住む予定だが、その間税金だけかかってしまうのがもったいない
土地活用を検討しているが、アパートやマンションの需要のない立地なので悩んでいる

それぞれ、土地活用の検討で、どの種類が望ましいかを見ていきましょう。

大切な土地なので手放したくないが、税金・費用がかかりすぎる

アパート
経営
マンション
経営
サービス付き
高齢者住宅経営
事業用賃貸
(コンビニ、
クリニック等)
駐車場
経営
トランク
ルーム
太陽光
発電
参考:
売却
× × ×

土地を使って安定した収入を確保したい

アパート
経営
マンション
経営
サービス付き
高齢者住宅経営
事業用賃貸
(コンビニ、
クリニック等)
駐車場
経営
トランク
ルーム
太陽光
発電
参考:
売却
×

土地を使って大きく収益を上げていきたい

アパート
経営
マンション
経営
サービス付き
高齢者住宅経営
事業用賃貸
(コンビニ、
クリニック等)
駐車場
経営
トランク
ルーム
太陽光
発電
参考:
売却
×

駅前に土地を持っている

アパート
経営
マンション
経営
サービス付き
高齢者住宅経営
事業用賃貸
(コンビニ、
クリニック等)
駐車場
経営
トランク
ルーム
太陽光
発電
参考:
売却
×

郊外に広い土地を持っているが、使い道が思い当たらない

アパート
経営
マンション
経営
サービス付き
高齢者住宅経営
事業用賃貸
(コンビニ、
クリニック等)
駐車場
経営
トランク
ルーム
太陽光
発電
参考:
売却

土地を有効に活用したいが、資金がない

アパート
経営
マンション
経営
サービス付き
高齢者住宅経営
事業用賃貸
(コンビニ、
クリニック等)
駐車場
経営
トランク
ルーム
太陽光
発電
参考:
売却
× × × ×

マンションやアパートの経営をしてみたい

アパート
経営
マンション
経営
サービス付き
高齢者住宅経営
事業用賃貸
(コンビニ、
クリニック等)
駐車場
経営
トランク
ルーム
太陽光
発電
参考:
売却

土地の固定資産税対策や相続税対策を検討している

アパート
経営
マンション
経営
サービス付き
高齢者住宅経営
事業用賃貸
(コンビニ、
クリニック等)
駐車場
経営
トランク
ルーム
太陽光
発電
参考:
売却
× × ×

いずれその土地に住む予定だが、その間税金だけかかってしまうのがもったいない

アパート
経営
マンション
経営
サービス付き
高齢者住宅経営
事業用賃貸
(コンビニ、
クリニック等)
駐車場
経営
トランク
ルーム
太陽光
発電
参考:
売却
× ×

土地活用を検討しているが、アパートやマンションの需要のない立地なので悩んでいる

アパート
経営
マンション
経営
サービス付き
高齢者住宅経営
事業用賃貸
(コンビニ、
クリニック等)
駐車場
経営
トランク
ルーム
太陽光
発電
参考:
売却
× ×

それぞれのおすすめパターンをご覧になられて、いかがでしたでしょうか。

「自分の所有している土地は、もしかしたらこんな土地活用ができるかもしれない」というイメージを新たに持たれた方もいるかもしれませんね。

続いては、土地活用を行う上で必ず押さえておきたい「節税効果」について説明していきます。

土地活用で節税!固定資産税が下がる

先にもお伝えしましたが、土地活用を行う上で「節税効果」はぜひとも確認しておきたいポイントです。

その中でも、「固定資産税」は特に重要です。

なぜなら、固定資産税は通常その土地の評価額の1.4%もの額が徴収される制度だからです。

たとえば、1,000万円の固定資産税評価額である土地の固定資産税は、その額の1.4%──つまり、年間14万円にもなり、10年間納税し続けるとトータルの金額は140万円にもなる、ということですね。

つまり、「土地を持ち続ける」ということは、この固定資産税(と併せて都市計画税)を毎年払い続けることになるのです。上記のような評価額1,000万円の土地を所有し続けていた場合、72年後には評価額と同じ分の固定資産税を払うことになります。

ですが、土地活用のいくつかは、これら納税において「節税効果」を持つものがあります。

その点を、詳しく見ていきましょう。

賃貸アパート経営、賃貸マンション経営の場合、固定資産税・都市計画税が大きく軽減される!

固定資産税は、人が住む用の土地である「住宅用地」には大きな軽減措置が取られています。

1戸につき200平方メートルまでの部分については、固定資産税評価額はなんと6分の1まで下げられ、200平方メートルを超える部分については3分の1まで引き下げられます。

都市計画税についても、その土地の200平方メートルまでの部分については、通常の3分の1まで引き下げられます(200平方メートルを超える部分については3分の2まで引き下げられます)。

例:固定資産税評価額1,000万円の土地の固定資産税は・・・

※都市計画税率が評価額の0.3%の地域の場合

更地(住居用建物が建っていない)場合 住居が建っている場合
※かつ、敷地が200平方メートル
以下の場合
固定資産税:140万円(年)
都市計画税:30万円(年)
合計:170万円(年)
固定資産税:23.3万円(年)
都市計画税:10万円(年)
合計:33.3万円(年)
差額:136.3万円(年)

上記例の場合では、同じ評価額の土地でも、更地の場合と住居が建っている場合とで、年間の固定資産税+都市計画税の納税額が136.3万円もの差が出てきます。かなり大きな差ですよね。

これがどういうことを意味するのかというと、土地活用としてアパートや賃貸マンションを建てたときに、この特例が適応できるのです。

もちろん、アパート・賃貸マンションを建てることによって、建物に対する固定資産税も発生しますが、建設から3年間(または5年間)は建物の固定資産税も1/2になるという優遇措置もあります。

土地活用は通常10年〜数十年の長いスパンで行われますので、この優遇措置を10年以上活用し続ければ、節税効果も軽く1,000万円を超えてくる、ということですね。

そのほかにもまだある!土地活用で節税効果を出すためには

アパート経営、マンション経営の他にも、土地活用で節税効果を出すやり方はいくつかあります。

例えば、「駐車場経営」の際に、敷地内に「舗装道路」を設置することで固定資産税を減らすことができます。

どういうことかというと、固定資産税は「公共の用に供する道路には課税しない」というルールがあるのです。

道路というのは、道路法で言う国道、県道、市道、私道などのことですね。

これら以外の道路であっても、「その土地の所有者が特に何の制約もせず不特定多数の人に利用させている」という場合は、「公共性が高い」という理由で非課税になることがあるのです。

そのほか、トランクルームの土地活用をされる場合、「貸家建付地」として評価されると相続税評価額が減額される優遇処置があります。

※これらの特例は、いくつか条件もございますので、詳細は専門家(税理士や専門のコンサルタント等)へのご確認をお勧めします。

プラン別、土地活用の収益イメージ

さて、ここまでで「実際にそれぞれの土地活用でどれくらいの収益が見込めるの?」と気になってきた方も多いことでしょう。

そこで、各種類別の土地活用の収益イメージをまとめてみました。

※下記の表の数値は、収益を保証するものではありません。土地活用における収益は、立地条件や外部要因によっても大きく変化を受けやすいこと、および数値はご参考の範囲内で見ていただけますようお願いいたします。

  初期投資額
イメージ
収益イメージ
@月
収益の安定性 投資を回収
するまでに
おおよそかかる
月数(目安)
アパート経営 数千万〜1億円 数十万円 10〜20年
マンション経営 1億〜数億円 数十万〜数百万円 5〜15年
サービス付き
高齢者住宅経営
1億〜数億円 数十万〜数百万円 × 5〜15年
事業用賃貸
(コンビニ、
クリニック等)
数千万〜数億円 数十万〜数百万円 5〜15年
駐車場経営 数十万円 数万〜数十万 0〜数年
トランクルーム 数十万円 数万〜数十万 0〜数年
太陽光発電 数十万円〜数百万円 数万〜十数万 10〜20年

上の表でまず意識しておきたいのが、初期投資を回収するまでに、どの土地活用も相応の年数がかかるというところです。

つまり、土地活用は中長期的な運用計画を持って進めることが望ましい、ということですね。

そのほか、サービス付き高齢者住宅経営や事業用賃貸については、土地の所有者は「敷地の貸し出し」のみとして、建物の建設から業者選定までの事業パートナーにすべて委任する形での進め方もあります。

その場合は、初期投資額はほぼ0円となりますが、当然ながら売上の多くは事業パートナー側のほうに流れますので、収益自体は低くなります。

詳しくは、土地活用の専門事業者に確認されると良いでしょう。

※土地活用の専門事業者の問い合わせ、選定については、「建築会社のプラン比較は大事!一括資料請求しよう!」をご覧ください。

土地活用のリスク・デメリット

それぞれの土地活用方法のイメージがつかめたところで、土地活用の種類ごとのメリット・デメリットをまとめてみましょう。

それぞれの土地活用の種類ごとのメリット・デメリット(リスク)

  メリット デメリット(リスク)
アパート経営 ・比較的土地の対応性が高い。ある程度場所を選ばずに適応できる
・固定資産税、都市計画税、相続税にて大きな優遇処置を受けることができる
・空き家対策が必要
・年数経過に応じてメンテナンスや家賃の見直しが必要
・住人トラブル時に対応が求められることもある
・初期投資額は比較的高め
マンション経営 ・現在、新築マンションの需要は高め。よって安定した高収益が見込められる
・金融機関からの融資を受けやすい(自己資金の数倍程度まで)
・初期投資額が相応に大きい
・空き家対策が必要
・年数経過に応じてメンテナンスや家賃の見直しが必要
・住人トラブル時に対応が求められることもある
サービス付き
高齢者住宅経営
・比較的土地の対応性が高い
・国が支援する事業のため、補助金制度がある
・サービス事業者の品質に経営(収益)が大きく左右される
・ある程度の土地の広さが必要
事業用賃貸
(コンビニ、
クリニック等)
・通り沿いの立地など、エリアによっては高収益が期待できる
・経営手腕によって収益性を高めていくことも見込められる
・土地によって利益は大きく変動する
・外部要因の影響が大きい。例えば競合店の出現により、極端に収益が減少する可能性もある
駐車場経営 ・他に比べて初期費用が少ない。比較的手軽に始めることができる
・転用がしやすい。短期間であっても土地の再活用が可能
・土地の対応性が非常に高い
・高い収益性は期待できない
・節税効果はほとんどない
トランク
ルーム
・他に比べて初期費用が少ない
・初期の工期は短くてすませられる
・土地の対応性が非常に高い
・その土地の用途制限などで実現できない場合もある
・アパートやマンションに比べて顧客ニーズを把握するのが難しい
太陽光発電 ・初期費用が低く、工事期間も短くて済む
・日当たりなどの住環境に左右されにくい
・用途制限などで実現できない場合も多い
・アパートやマンションに比べてニーズの把握が難しい

そのほか土地活用の種類に関わらず意識しておきたいポイントとしては、

その土地活用が、本当に顧客ニーズがあるか
信頼できる事業パートナーと一緒に進められるか

の2つがあります。

 

1つめの「その土地活用が、本当に顧客ニーズがあるか」については、例えばどんなに立派なマンションを建てたとしても、そのエリアにてマンションの賃貸のニーズがないようでしたら収益化は困難になるでしょう。

このように、「どの土地活用を選ぶか」は、かならず「顧客目線」を意識した選択を行わないと、成功が難しくなるのです。

2つ目の「信頼できる事業パートナーと一緒に進められるか」については、土地活用はよっぽどのことでもない限り、自分自身で進められるものではありません。

初期の構築や運用について、しっかりサポートしてくれる事業パートナーの存在は不可欠でしょう。

「どうやって事業パートナーを見つけていけばよいか」については、次章の「建築会社のプラン比較は大事!一括資料請求しよう!」をご覧ください。

 

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