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土地活用は戸建賃貸経営が人気!収益性やメリット・デメリットを解説

 

アパート経営や駐車場経営、そして近年では太陽光発電等──。

住処として利用していない土地を、「土地活用」する行為は非常に多くみられるようになりました。

現在土地を所有されている方や、今後親からの相続等で土地を持つことになる方で、土地活用を検討されている方も多いことでしょう。

そんな土地活用の中に、「戸建賃貸経営」という活用法があることは皆さんご存知でしょうか。

戸建賃貸経営は、他の土地活用と比較して、初期コストや収益性、節税効果等非常にバランスの取れた活用法です。

そこで今回は、戸建賃貸経営の土地活用について、詳しくお話していきたいと思います。

そもそも、戸建賃貸経営とはどんな土地活用なの?

「戸建賃貸経営」とは、その名の通り、戸建て住宅を人に貸し、そこで得られる賃料をもとに経営を行うことを指します。

どんな人が戸建の賃貸を希望するかというと、その多くが「ファミリー層」

「アパートよりも広い物件に住みたい」「マンションよりも、一軒家での生活を望んでいる」「一戸建て住宅に住みたいけれど、購入できる予算がない」といった希望・ニーズを持つ家族世帯が、利用しています。

ですが、ひとえに「戸建賃貸」といっても、その形態はいくつかのタイプがあります。

続いては、その戸建賃貸のタイプについて、見ていきましょう。

戸建賃貸経営のタイプ

一棟賃貸タイプ

一棟賃貸タイプとは、土地にひとつの戸建があり、その戸建を賃貸として扱うタイプです。

戸建賃貸経営において、一番スタンダードな形態でしょう。

すでに戸建付きの土地であった場合(かつ、その戸建が住居できる状態である場合)、初期投資をほとんどかけずに開始することが可能です。

一棟自宅・一棟賃貸タイプ

土地がやや広めで、自宅としての住居はあるものの土地が余っている場合、もう一棟賃貸用の建物を建てるのがこのタイプです。

初期費用としての建設費は発生しますが、土地の有効活用という観点と、およびこれまでの自身の生活圏を変えることなく不動産経営ができること、更には賃貸先の物件がすぐ近くにあるので何かトラブルがあったときにすぐ対応できるのが、この形態のメリットです。

メゾネット(重層)タイプ

「メゾネット」とは、複数の階層からなる構造を持つ集合住宅です。

例えば、ひとつの物件内に内階段があって、1階と2階を使える間取りがある、といった形態がメゾネットです。

建物の大きさはアパート程ですが、間取りが広くなるので家族世帯の方や広い部屋に住みたいといった方からの需要が高まる造りになっています(一物件を広くとる分、建物内の物件数は少なくなります)。

複数棟タイプ

所有する土地が広大で、複数の戸建が建設できる場合、複数の賃貸用の住居を用意し経営するのがこの「複数棟」タイプです。

当然ながら一定の土地の広さと先行費用が必要となりますが、その分収益性が高まること、かつ将来的な売却や相続時の分割にも適した形態と言えます。

戸建賃貸経営と、他の土地活用の比較

戸建賃貸経営の概要と、戸建賃貸の様々なタイプを確認した後は、他の土地活用と比較しての、戸建賃貸経営の立ち位置を見てみましょう。

※以下票の「戸建賃貸経営」は「一棟賃貸タイプ」の戸建賃貸経営をモデルに記載しています。

  戸建賃貸
経営
賃貸アパート
経営
ソーラー
(太陽発電)
コンビニ
経営
駐車場
経営
幅広い土地に対応できるか ×
手軽に投資できるか
(投資額は低いか)
収益性は高いか × ×
収益の安定性はあるか
準備、運用は手軽か ×
他の土地活用への
転用性は高いか
× × ×
節税効果はあるか × × ×

上記表から見て取れるように、「戸建賃貸経営」は、比較的土地の対応性も高く、かつ投資も手軽にでき(一棟賃貸タイプでかつすでに建物が建っておりそのまま活用する場合)、一定の収益性、節税効果も期待できます。

特に、土地活用として「賃貸アパート経営」を検討されていた方は、戸建賃貸経営の方が望ましい経営が期待できる可能性もあります。併せて検討し、どちらが最適かを比較しておくと良いでしょう。

こんな方は土地活用で戸建賃貸経営がおすすめ

続いては、土地活用で「戸建賃貸経営」がおすすめな方の特徴を紹介していきましょう。

土地活用で戸建賃貸経営がおすすめな方

現在、20坪以上の土地を持っているという方
子供が独立して、大きな家をもてあましているという方
駐車場経営をしているが、固定資産税、都市計画税、相続税の負担が心配という方
両親から受け継いだ住居があり、利用機会を持てあましている方
大きなリスクなく、不動産経営を行ってみたいという方
土地の周辺エリアにて、家族世帯が多く住んでいる(戸建賃貸のニーズのある地域に土地がある)という方

戸建賃貸は特に、すでに対象となる住居を有している場合は初期投資コストをほとんどかけずに進められますので、導入のスムーズさでは他の土地活用よりもかなり高いと言えるでしょう。

併せて、節税効果もあることから、「リスクのない土地活用」という観点からも、非常におすすめできる活用方法です。

上記項目で「1つまたは複数当てはまった」という方は、続いての戸建賃貸経営のメリット・デメリットも確認して、実現性を見極めていきましょう。

戸建賃貸経営のメリット・デメリット

戸建賃貸経営のメリットは?

初期投資が少なくて済む
賃貸利用が定期的にある場合、建物の老朽化防止にもなる
他の競争物件が少なく(需要に対して供給が少ない)、賃貸希望者を獲得しやすい
節税効果が高い

初期投資が少なくて済み、建物の老朽化防止にもなる

先にも何度か触れていますが、戸建賃貸経営は、(新規の建物構築、メゾネット(重層)タイプや複数棟タイプでない限りは)初期投資をほとんどかけずにスタートすることが出来ます。

また、建物は住居する人がいることによって、老朽化のペースは緩やかになります。

理由は、居住者による掃除やメンテナンスによって、一定の品質状態が保たれること、そのほか換気や上下水道の利用によって、「全く使われないが故に進んでしまう劣化」を防げるからです。

最終的に戸建を売却するといった際にも、この特徴は有利に働きます。

他の競争物件が少なく(需要に対して供給が少ない)、賃貸希望者を獲得しやすい

戸建賃貸経営は、まだそれほどメジャーな土地活用ではなく、実施している方々はまだ少数派です。

一方で、「アパートよりも広い物件に住みたい」「住居は購入派ではなく、賃貸派」といったファミリータイプの顧客層はどの地域にも多く存在します。

そういった需要の高まりに対して、まだ供給量が少ないことから、戸建賃貸経営は賃貸希望者を獲得しやすいと言われています。

もちろん、実際はその土地に住む(または住む予定の)人たちの需要感・ニーズ感に関わってきますので、今現在、所有される土地周辺に、戸建賃貸を求める人が多そうかは事前にしっかり調査しておくと良いでしょう。

節税効果が高い

ご存知の通り、土地や建物といった不動産は所有しているだけで固定資産税や都市計画税といった税金の支払いが発生します。

つまり、所有しているだけでもお金がかかってしまう、ということですね。

ですが、土地活用にて「戸建賃貸経営」を実施された場合は、かなり大きな額の「節税効果」を見込めます。

こちらについては、「戸建賃貸経営した場合の税金は?」のところで詳しく説明していきます。

戸建賃貸経営のデメリットは?

(一棟賃貸タイプや、一棟自宅・一棟賃貸タイプの場合)空室期間は利益¥0になる
利用者とのトラブルにも、柔軟に対応していく必要がある
収益性はそれほど高くなく、かつ他の土地活用への転用性は低い

(一棟賃貸タイプや、一棟自宅・一棟賃貸タイプの場合)空室期間は利益¥0になる

戸建賃貸経営のデメリットでまず意識すべきことは、(一棟賃貸タイプや、一棟自宅・一棟賃貸タイプの場合)「一戸につき一つの契約しか結べない」ということです。

マンション経営やアパート経営でしたら、複数の部屋のうちいくつか契約を結んでいれば、たとえいくつかの空室があったとしても家賃収入がありますが、戸建賃貸経営の場合は、「空室がある」=家賃収入0円であることを意味します。

賃貸希望者がコンスタントに表れるようでしたらそのデメリットは解消できる確率は高まるでしょうが、特に入居者の入れ替えの際などに、なかなか次の入居者が決まらず収入がない期間が続いてしまう──といったことも可能性としてあり得ますので、意識しておくと良いでしょう。

利用者とのトラブルにも、柔軟に対応していく必要がある

戸建賃貸経営は、他の土地活用と比較して、「物件の管理にやや手間が掛かる」こともデメリットとして挙げられます。

どういうことかというと、戸建住宅の場合は周囲に他の入居者がいないため、入居者が羽目を外してのトラブルということも起きやすくなる傾向にあります。

例えば、騒音や隠れてペットを飼いはじめるであったり、禁煙物件なのに建物内で喫煙して建物内を汚してしまう、ひどいときには、物件そのものを又貸ししてしまうといったことも想定されます。

収益性はそれほど高くなく、かつ他の土地活用への転用性は低い

「戸建賃貸経営は初期投資が手軽」とお話ししましたが、初期投資が少なく済むということは、その分リターン(収益)もそれ程大きくはならないということです。

一棟賃貸タイプや一棟自宅・一棟賃貸タイプでは、賃借人は基本1名(1家族)ですので、その分の家賃以上の収益にはなりませんので、当然と言えば当然でしょう。

また、一度戸建賃貸経営として開始した際には、入居者がいる間は「経営を途中でやめる」とはなかなかできませんし、契約期間後に他の土地活用に踏み切る場合もいったんはその建物の取り壊し(または大規模な改修)が必要となることが多くなるでしょう。

戸建賃貸経営の収益・収入のイメージ

つづいては、「戸建賃貸経営にて、どれだけの収益が見込めるか」のイメージをしておきましょう。

「戸建賃貸経営でどれだけ収益が出るか」は、当然ながらその戸建賃貸のタイプや賃貸相場、地価によって大きく異なります。

一方で、世間一般では以下のような利回り(収益率)であれば、「相応の利益が出ている」と見られることが多いようです。

都市部:利回り15〜30%程度

郊 外:利回り10〜20%程度

 

利回り(概算):
(「戸建住宅の家賃」×12か月) ÷初期費用(「戸建住宅の建設費」等)

目安としてまずイメージしておきたいのが、利回りの算式にも含まれている以下の2要素です。

A)戸建住宅の建築費
B)戸建住宅の家賃

 

Aの「戸建住宅の建築費」は、その名の通り戸建住宅を建てる時にかかる費用です。

もしすでに建物が建っていてその建物を賃貸住宅にする場合、建築費は殆どかけずにすみます。

一方で、新たに建物を構築する場合、またはメゾネット(重層)タイプや、複数棟タイプにする場合は、建物建設に相応の費用が発生することになります。

目安としては、土地の広さ、建物の階数にもよりますが、大体2階建ての200〜300平米前後の建物を新たに建設されるということでしたら3,000万円〜8,000万円程で見ておくと良いでしょう(※あくまで目安となりますので、詳細は不動産会社等にご相談ください)。

続いて、B「戸建住宅の家賃」、こちらについては地域の相場観と照らし合わせながらイメージしていきます。

「戸建住宅自体のケースが少ないので、相場が見えにくい」という方は、その周辺地域のアパート物件の平均相場の2〜3倍、マンション物件の平均相場の1〜2倍あたりで見ておくと良いでしょう(より確実な相場感を持たれたいという場合は、不動産会社にご相談ください)。

そしてこの2点を上記の「利回り」の計算式に当てはめていきながら、都度A〜Bを調整していく、という風に見ていきます。

例:初期費用(戸建住宅建築費等)に1,000万円、家賃15万円に設定した場合

※ すでに戸建住宅があり、改修工事のみで済むケースとして

利回り= (家賃 15万円 × 12か月)÷ 初期費用(建築費等)1,000万円 = 18.0%

 

上記の例ですと、利回りが18.0%となっているので、戸建賃貸経営の収益構造としては健全な部類に入ります。

──もちろん、戸建賃貸経営にはそのほか運営費(メンテナンス費)や空き室期間の発生などもありますので、その分は別途加味したうえで見ていく必要がありますので、ご注意ください。

ここで注意したいのが、初期費用が1,000万円ではなく、建物を新たに構築して4,000万円かかったとしたら、利回りは4.5%まで下がってしまいます。

このように、戸建賃貸経営の家賃利益はそれほど大きくならないので、初期投資に金額をかけすぎるとその分回収期間は長くなってしまいます。

また、仮に利回り20%前後の高利回り率を出せたとしても、初期投資に1,000万円かけていたとしたら、回収までに4〜5年はかかるということ、更には固定資産税や都市地方税も年間十数万〜数十万発生することも意識しておく必要があります。

戸建賃貸経営した場合の税金は?

続いては、戸建賃貸経営を行った場合の税金についても見ていきましょう。

特に意識しておきたいのは、節税効果もある「固定資産税」と「都市計画税」です。

固定資産税・都市計画税

固定資産税、および都市計画税は、対象の不動産に付される「固定資産税評価額」をもとに、毎年課税される税金です。

固定資産税評価額は、その不動産の固定資産税評価額の1.4%、都市計画税は0.3%(地方によって異なる場合もあります)の金額を収めます。

ですが、その土地を「住居用施設」として活用している場合は、固定資産税評価額が最大1/6になるという優遇処置があります。

固定資産税、都市計画税の税金額の概要と、「戸建賃貸経営」における優遇内容

税金の種類 税金額の概要 戸建賃貸経営
(賃貸住宅建設)
による優遇内容
固定資産税 土地の固定資産税評価額の
1.4%(毎年発生)
固定資産税評価額が
最大1/6になる
都市計画税 土地の固定資産税評価額の
0.3%(毎年発生)
※地方により異なる場合あり
固定資産税評価額が
最大1/3になる
(参考)相続税 土地の相続税評価額×累進税率
(相続時)
相続税評価額がおおむね
18〜21%OFFになる
※地域ごとに決められた
借地割合による

上記表のとおり、戸建賃貸経営の場合、固定資産税、都市計画税に大きく優遇処置が取られます。

参考として「相続税」についても記載しましたが、戸建賃貸経営の場合は、相続税についても優遇処置があるということですね。

例えば、土地活用で「駐車場」にした場合は、これらの優遇処置が一切受けられません。

この差は、特に地価の高い土地では顕著に発生してきますので、都市部または駅周辺の立地の良い土地を所有されている方は、必ず押さえておくようにしましょう。

不動産所得に伴う所得税

所得税とは、国民がビジネスや勤労によって得た収益(所得)の一部を収めるための税金です。

戸建賃貸経営においても、収益(所得)が発生した場合は、この所得税を納税する義務が発生します。

不動産所得による所得税は、以下の計算式で産出されます。

税額:(収入-経費) × 所得税率 ※毎年発生

※所得税率は累進課税で、5%〜40%です。
※税額に復興特別所得税が2.1%課せられます(平成49年まで)。

登録免許税

賃貸用の戸建を用意または建設した後は、法務局で「所有権保存登記」を行います(もしくは購入した場合は「所有権移転登記」をします)。

登記の際は、一定税率の登録免許税が発生し、現金納付する必要があります。

所有権の保存登記  ・・・課税標準額×0.4%

所有権の移転登記  ・・・課税標準額×2.0%

以上が、戸建賃貸経営をした際に主に発生してくる税金になります。

いかに節税効果があるとはいえ、このようにこれら税金は収入が全くなかったとしても(所得税以外は)発生します。ですので、せっかく戸建賃貸経営を行ってもずっと空き室のままにしてしまったら税金のみ払い続けるような状態になってしまう──ということですね。

そのような状態にならないようにするためにも、戸建賃貸経営を行う際には入念な準備と、そして一緒に経営を協力してくれる「事業パートナー」としての業者を見つけておくことがとても大切になってきます。

「事業パートナー」については、次の章で詳しくお話していきましょう。

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ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

戸建賃貸経営という土地活用を見たときに、アパート経営やマンション経営と比べて初期投資コストの観点から導入しやすい点、更には顧客からの需要が高い(供給との相対的な視点より)ことが印象的に感じられた方が多いことでしょう。

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そういったビジネスとしての意識を忘れることなく、そしてリスクを最小限に抑えていくことを意識しての事業パートナー選定を行いつつ、慎重に進めていくことが望ましいでしょう。

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