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リスクなしの土地活用は「定期借地権」がおすすめ!メリット・注意点を紹介

 

最近、「土地活用」という言葉が世間で多く言われるようになりました。

アパート経営から駐車場経営、太陽光発電等々…土地活用が指す内容は様々です。

ですが、それら土地活用の多くは、アパートやマンションといった建物の建設が必要になったり、運用の手間がかかったり、「せっかく土地を持っている」方々でも、それら先行投資や運用のコスト・リスクを考えて、二の足を踏んでいる方も少なくないことでしょう。

そこで今回は、そんな方々にお薦めの、リスクなしの土地活用としてお薦めできる「定期借地権」について、ご紹介していきたいと思います。

活用できていない土地をお持ちの方、「定期借地権について初めて聞いた」という方、是非ご参考ください!

定期借地権とは?通常の「借地」や他の土地活用との違い

はじめに ─「借地」による土地活用

活用していない土地を他人に貸し出して、その分の賃料を取る仕組みを、「借地(しゃくち)」と言います。

簡単に言うと、個人の持つ土地を企業や団体に貸して、「この土地をお貸ししますので、有効活用して構いませんよ。その代わり、土地の使用料(賃料)を貰いますね」というのが借地の仕組みです。

土地の使用料(賃料)の相場がどれくらいになるかというと、こちらは状況や立地条件によって変わってきますが、通常は「固定資産税の2〜3倍あたりが適切」と言われています。

例えば、固定資産税50万円程の土地でしたら、借地にした場合の相場は年間100万円〜150万円で売りになる、ということですね。

特に何もせず、土地を貸すだけで年間数十万〜百万ほどの収入が入ってくるというのは、土地を所有されている方からするとかなり魅力的な土地活用と言えるかもしれません。

借地のデメリット・注意点

一方で、借地には以下デメリットもあります。

土地を更地状態にしておく必要がある
借手が恒常的に付くとは限らない
借地期間が読みにくい

一つ目の「土地を更地状態にしておく必要がある」は、当然と言えば当然ですよね。

何かすでに建物が建っている土地ですと、借り手は自由にその土地を活用することが出来ません。

また、建物を解体して土地を更地にするには、それなりの費用も発生するのでその点も留意しておくべきでしょう。

土地を更地にする方法については、以下記事にて詳しく紹介しています。宜しければ、併せてご参考ください。

土地を更地にするにはどれだけ費用・コストがかかる?建物解体の注意点

また、二つ目の「借手が恒常的に付くとは限らない」、こちらも土地活用を検討する際に重要なポイントです。

アパートや駐車場と比べて、「土地」自体を借りたいという人は非常に限られてきます。

つまり、「貸し出し中」としたとしても、かならずしもすぐに借り手がつくとは限らない(必ず毎年安定した収入が入るとは限らない)ということですね。

そして、これら借地のデメリット・注意点を緩和する仕組みとして近年注目されているのが、「定期借地権」です。どういうことか、見ていきましょう。

新たな「借地」の仕組み──「定期借地権」の概要

定期借地権は住居施設や店舗用の建物を建てようとする目的の人に対して、「期間限定」で土地を貸し出す方法です。

前段にお話しした借地との大きな違いは、「指定した期限に達して契約が終われば、必ず土地を返してもらう」ということです。

土地を貸す期間は、多くの場合十年といった長期間の契約になるので、この期間内において貸主は安定的な収益(賃料)を得やすくなるということですね。

併せて、その土地に建物を建てる場合、借地同様に建築自体は賃借人が行います。ですので、貸主はまったく負担なしに貸し出すことが可能です。

更には、通常の借地と違い、一人の借主が長期間土地を利用してくれるので、運用の手間もかなり軽減されます。

定期借地権の土地活用はこんな人に向いてる!定期借地権のメリット

続いては、「どんな人が定期借地権の活用に向いているか」を踏まえた、定期借地権のメリットについてお話ししていきましょう。

定期借地権の活用に向いている人

自らの投資なしに、土地活用ができる
リターン(収益)が低くとも、ローリスクで土地活用をしたい人
現在土地を所有しているが、これから先にわたって土地利用の予定がない人
土地を広く所有しており、自身で土地活用ビジネスをするには負担が大きい人

定期借地権のメリット1 先行投資なしに土地活用ができる

定期借地権のメリットは、何と言っても「先行投資なしに土地活用ができる」ことです。

他の土地活用では、駐車場経営で数十万円程、アパート経営やマンション経営では数千万円〜数億円の先行投資が必要になります。

一方、定期借地権の場合は、これらの先行投資分のコストがゼロになります。

土地さえ持っていれば、参入障壁なしにトライできるというのは、定期借地権の大きな魅力と言えるでしょう。

定期借地権のメリット2 運用上の手間がほぼゼロで済む

上記の「定期借地権の活用に向いている人」で「リターン(収益)が低くとも、ローリスクで土地活用をしたい人」とあるように、定期借地権は運用上の手間を手離れできる点も大きなメリットです。

例えば土地活用でコンビニ経営をすることになった場合、コンビニの業績が良ければ収益は大きくなりますが、その状況がいつ下降するかわかりません。そして、そうならないようにするために運用中も常に気を張って対策を練る必要が出てくるでしょう。

そういった運用時の経済的・時間的コストを(リターンの低さを許容すれば)ほぼゼロにしていけるのが、定期借地権の土地活用なのです。

定期借地権のメリット3 長期的な視野で、土地活用経営を行える

定期借地権は、一回の契約で最低でも10年。短期的な土地活用を検討する人からすると時間的な縛りに感じてしまうこともあるかもしれませんが、逆の観点で言えば「長期的な観点での土地活用経営」を行えることになります。

例えば、定期借地権の安定収益を担保にローンを組んだり、契約満了後の新たな土地活用についてゆっくりプランニングしていくこともできるでしょう。

人は、同時に複数のことを考えるのはあまり得意な生き物ではありません(中には得意な人もいるかもしれませんが)。定期借地権の土地活用についてほぼ自動運用を行えたら、その分他のことに頭を回せるのです。

こういった点も、定期借地権のメリットと言えるでしょう。

定期借地権の3つの種類

続いては、定期借地権のイメージをより深めていくために、「定期借地権の3つの種類」についても見ていきましょう。

  一般定期借地権 事業用借地権 建物譲渡特約付借地権
期間 50年〜 10年〜50年 30年〜
借主の主な用途 戸建住宅、マンション、オフィスビル
※特に制限なし
事業用に制限される
(郊外の量販店、外食店舗、倉庫等)
戸建住宅、マンション、オフィスビル等
※特に制限なし
説明 期間満了時に借地人は土地を更地にする
契約期間満了時、借地人には建物の買取り請求権がない
「事業用」の為、一般の住宅としての貸し出しは不可
期間満了時に借地人は土地を更地にする
契約期間満了時、借地人には建物の買取り請求権がない
契約期間満了時、土地の返還と併せて貸主が建物を買取る(更地にする必要がない)

「一般定期借地権」とは

一般定期借地権とは、借地権の期間を50年以上に設定して、期間が満了したら借地の権利が終了するというしくみの借地権です。

まず注目すべき点は、「期間が50年以上」という長スパンの契約になるというところです。

このため、「土地を持っているが、長期的に使う予定がない」という方に向いているでしょう。

例えば、広大な土地をお持ちの方は不動産デベロッパーに貸して、不動産デベロッパーはそこに分譲マンションを建てるなどといった活用パターンがあります。

一般定期借地権の特徴

契約期間:50年以上
契約更新:なし
建物の用途:住居用、事業用どちらも可能 ※制限なし
契約満了後:建物について、借地人は更地にして返還する

一般定期借地権のメリット

契約期間中、安定した収入が得られる。
50年以上という長期間の契約期間を持てるため、収入が長期にわたり見通しが立てやすい
相続税の節税効果がある
借主が住居用の建物を建てる場合は、それに伴って固定資産税を軽減することができる

一般定期借地権のデメリット

50年以上という長期契約が必要になるため、短期・中期での土地活用には対応できない

事業用定期借地権

「事業用定期借地権」とは、土地の利用を「事業用」と絞って賃貸借する定期借地権です。※居住用の目的で使用することが出来ません。

事業用定期借地権の大きな特徴は、他の定期借地権の種類と比べて契約期間を「10年〜」という形で短めに設定できる点です。

期間の短さは借主側でメリットを感じるところも多く、例えばコンビニやファミレスなどの事業用地として活用されることも多くあります。

また、貸主側のメリットとしては、「いずれ戻ってくる土地」として、子供や孫に将来的に使ってもらいたい場合にも向いているでしょう。

事業用定期借地権の特徴

契約期間:10年〜50年
契約更新:なし
建物の用途:事業用 ※居住用としての活用は不可
契約満了後:建物について、借地人は更地にして返還する

事業用定期借地権のメリット

他の定期借地権と比べて、契約期間が短いため、短期的な土地活用の計画を立てられる
借主の業態によっては、住居用の借地よりも高い地代を設定できることがある

事業用定期借地権のデメリット

居住用の用途では借地できない(利用者が限られる)

建物譲渡特約付借地権

「建物譲渡特約付借地権」は、借地権の契約期間を30年以上に設定し、期間が満了したら、地主が借主から「建物の買い取り」を行う借地権の手法です。

例えば、土地を借りた事業者がアパート・マンションや店舗などの建物を建てた場合、契約期間が満了すると私たち借主(地主)がその建物を買い取って所有できる、ということですね。

買い取って所有した建物は、新たに土地+建物の賃貸経営として継続していくことが出来ます。

建物譲渡特約付借地権の特徴

契約期間:30年以上
契約更新:なし
建物の用途:限定しない
契約満了後:貸主(地主)が建物を買い取る。 (借主は建物付きで土地を返還)

建物譲渡特約付借地権のメリット

30年以上という長期スパンにおいて、地代や保証金といった収入を安定的に得られる
期間終了後に、建物を借主から買い取ることによって、更に家賃収入等の土地活用を行える
「一般定期借地権」と比べると、短期間で契約が満了になる為、その後のプランも立てやすい
相続税の節税効果がある
借主が住居用の建物を建てる場合は、それに伴って固定資産税を軽減することができる

建物譲渡特約付借地権のデメリット

契約終了(満了)時に、貸主(地主)が建物を買い取る必要がある(コストが発生する)
30年以上という長期契約が必要になるため、短期での土地活用には対応できない

定期借地権を行う時の注意点

ここまでは、主に定期借地権のメリットを中心にお話ししてきましたが、続いては、「定期借地権を行う際の注意点」についても触れておきたいと思います。

定期借地権を行う際の注意点は、大きく以下の3点です。

現在更地でないという人は、慎重な判断を
何年借地する?相続も含めた、長期的な視野を
土地活用を行う際は、信頼できる不動産会社をパートナーに

現在更地でないという人は、慎重な判断を

前にも触れましたが、定期借地権は基本「土地の貸し出し」による土地活用になりますので、更地の状態であることが前提です。

現在、居住用の建物が建っている土地を定期借地にする場合は、建物の解体が必要となってくるので注意が必要です。

また、居住用の建物が建っている土地は、通常、固定資産税と都市計画税の減税措置が取られています。つまり、建物を解体してしまうとそれら減税の優遇がなくなり、税金が一気に高くなってしまうのです。

定期借地権はローリスクでメリットの大きい土地活用ですが、土地を「更地にする」ことは相応に活用の選択肢も狭めてしまうことがありますので、慎重な判断を持って決めていくことが望ましいでしょう。

固定資産税、都市計画税については以下の記事で詳しく説明しています。ご興味ある方は併せてご覧ください。

土地・建物の固定資産税評価額を調べる!調べ方から計算方法まで詳細解説

何年借地する?相続も含めた、長期的な視野を

定期借地権の土地活用を実施する場合、事業用定期借地権であれば最低10年、一般定期借地権であれば最低50年間の契約期間が求められます。

また、途中の解約というものは基本的にできません。

つまり、これら非常に長い期間、(自分の所有するものと言えども)土地が手元に返ってこないということですね。

例えば、途中で子供や親せきが「どうしても土地が必要になった」と言ってきたとしても、「もっと収益の高い土地活用をやりたくなった」となっても、契約期間中は定期借地を継続する必要があるのです。

近視眼的に捉えないようにするためにも、定期借地権の土地活用を行う際には、まずは「何のために定期借地権を行うのか」といった目標を明確にしておくと良いでしょう。

また、併せて「何年間借地にするのか」「その間どれだけの収益を期待するのか」「契約を満了した後にどうするのか」といった計画イメージをしっかり立てておくこともお薦めします。

定期借地権の土地活用を行う際は、信頼できる不動産会社をパートナーに

定期借地権の土地活用を始めるには、当然ながら借主(借地人)を見つけないといけません。

ですが、個人が借主を探すにしても、なかなか見つけることは難しいでしょう。そもそも「どうやって見つければ良いんだ」と途方に暮れてしまう人もいらっしゃることでしょう。

そのため、定期借地権の土地活用においては、通常不動産会社が仲介となって借主を探す役割を担います。

土地を所有して「定期借地権を行いたい」と思った人は、不動産会社に依頼して借主の候補を募ってもらう、ということですね。

つまり、定期借地権の土地活用を行う際は、不動産会社とパートナーシップを組んで進めていくのが望ましいのです。

土地活用の仲介の実績豊富な、信頼できる不動産会社を見つけて、相談しつつ進めていくと良いでしょう。

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まとめ 定期借地権の土地活用は、長期的視点と、不動産会社の選定が大切!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

「定期借地権」という土地活用について初めて知ったという方も、その活用についての特徴、メリットについてのイメージも持たれたことと思います。

定期借地権の特徴を一文で表すと、「ローリスクで、運用コストほぼ0で、長期間において収益を得られること」ということが言えます。

一方で、他の土地活用と比べるとその分収益性はそこまで大きくはならないこと、長期的な視点が必要となるいうところも意識しておく必要があります。

そして何より、「長期間の経営」になるということで、その間困ったことが起きたときに相談できる「パートナー役」の不動産会社をしっかり選定しておくことも大切です。

また、土地活用についてもっと詳しく確認していきたい、という方は併せて以下の記事もご覧ください。

土地活用の種類は豊富!最適なプランで空き地を上手に資産運用!

「土地活用に興味ある」方はチェック!土地活用初心者向けまとめ!

この記事をお読みになって、「定期借地権の土地活用は自分に合っているかもしれない」と感じた方々が、これからの土地活用および不動産活用をより有意義に行われることを、心より願っています。