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土地活用でマンション経営が向いてる人は?収益性や利回りの計算方法を解説

 

土地を所有されている方、もしくは今後相続等で土地を持つ予定の方で、かつその土地が50坪をゆうに超えるような広大な敷地であった場合、「マンション経営はどうだろう」と考えたこともあるのではないでしょうか。

マンション経営は、数ある土地活用のなかでも特に収益性が良く、かつ景気などの外部要因に影響されにくい活用法と言われています。

ですが、一方で「マンション一棟を建設」「建物のメンテナンスや管理体制」といった事項が素人からはなかなかイメージできず、せっかくの機会であっても二の足を踏まれてしまうケースも多いようです。

そこで今回は、マンション経営の土地活用について、メリットやデメリット、初めてマンション経営を行う際に考えるべきポイント等、詳しくお話していきたいと思います。

そもそも、マンション経営とはどんな土地活用なの?

マンション経営とは、その名の通りマンションを所有して、入居者からの賃料をもとに収益を出していく経営手法です。

近年、マンション経営が注目される理由としては以下が挙げられます。

家族構成の変化により、大家族向けの一戸建てよりマンションを求める世帯が増えてきている
一つの物件に長く住むのではなく、ライフステージに合わせて住居を移していく過程が増え、住戸物件の流動が活性している
マンション経営で一定の入居者が確保できる場合、資産運用としての活用度が非常に高くなる

また、土地活用で見たときに、商業施設(コンビニやクリニック)のテナント貸し経営よりも、マンション経営の方が景気やインフレ等のいわゆる「不確定要素」からの影響が少なく、一定の需要を得られやすいといわれています。

そういった観点から、マンション経営を検討される方も多いようです。

マンション経営と、他の土地活用の比較

続いては、マンション経営と他の土地活用とで、どんな特徴の違いがあるかを見ておきましょう。

  マンション
経営
賃貸アパート
経営
ソーラー
(太陽発電)
コンビニ
経営
駐車場
経営
幅広い土地に対応できるか ×
手軽に投資できるか
(投資額は低いか)
×
収益性は高いか × ×
収益の安定性はあるか
準備、運用は手軽か × ×
他の土地活用への
転用性は高いか
× × ×
節税効果はあるか × × ×

上記表で見てわかる通り、マンション経営は投資フェーズ、運用フェーズのコストは高くなる一方で、その収益性の高さと節税効果の高さが大きな特徴となっています。

もちろん、その土地にマンションを建てるだけの広さと、交通の便等の立地の良さは求められますが、それらがクリアされる場合は、ぜひともマンション経営は土地活用の候補検討の一つにしておきたいところです。

具体的に、マンション経営はどれだけ儲けられるの?

初めてマンション経営について本格的に検討される方は、まずマンション経営の収益性が気になるところでしょう。そこで、ざっくりとした収益イメージを出してみたいと思います。

マンション経営を行う際の、マンション建設コストのイメージ

まずはマンション建設にかかるコストがどれくらいかを見てみましょう。

下の表は、鉄筋コンクリート造、建物の隠ぺい率(敷地面積に対しての建物面積の割合)60%の場合の、おおよその金額です。

(あくまで参考程度でご覧ください。詳細のお見積もりをご希望の方は、不動産会社にご相談されることをおすすめします)

  50坪 60坪 80坪 100坪 120坪
2階建て 2,400万
〜6,000万円
2,880万
〜7,200万円
3,840万
〜9,600万円
4,800万
〜1.2億円
5,760万
〜1.5億円
3階建て 3,600万
〜9,000万円
4,320万
〜1.1億円
5,760万
〜1.5億円
7,200万
〜1.8億円
8,640万
〜2.2億円
4階建て 6,000万
〜1.2億円
7,200万
〜1.5億円
9,600万
〜1.9億円
1.2億
〜2.4億円
1.4億
〜2.9億円
5階建て 9,000万
〜1.5億円
1億
〜1.8億円
1.4億
〜2.4億円
1.8億
〜3億円
2.1億
〜3.6億円
10階建て 2億
〜3億円
2.5億
〜3.6億円
3.3億
〜4.8億円
4.2億
〜6億円
5.4億
〜7.2億円

さすがにマンション建設だけあって、建設費にかかる金額はかなり高いですね。

ですが、「こんなお金ないから、マンション経営は無理だ」とこの時点で考えるのは早計かもしれません。

なぜなら、マンション経営を行う際、初期費用である建設費については多くの方は金融機関のローンで対応するからです。

また、低金利の現在でしたら、金融機関からの借り入れでマンション経営を行うのは時期的に望ましいかもしれません。

 

例えば、60坪4階建てのマンションを建設するとして、その建設費が1億円、うち2,000万円を頭金にして残り8,000万円を30年ローンにする場合は、毎月30万円弱の支払いで済ますことが出来ます(ボーナス払いなし、金利1.11%〜1.36%の場合)

つまり、そのローン支払いの30万円を上回る売り上げがあれば、毎月利益を積み上げていくことが出来る、ということですね。

マンション経営を行う際の、月々の家賃収入のイメージ

続いては、マンション経営を行う際の月々の収入のイメージを見てみましょう。

マンション経営の月の売り上げ概算は以下の計算式で見ていくことが出来ます。

売上(月別)= 家賃 × 部屋数 × (100% – 空室率)

マンション一室の家賃は、部屋の広さによっても大きく異なりますが、地方ですと8万〜20万、都内では12万〜30万、といったところでしょうか。

また、空室率も地域や物件タイプによっても異なりますが、20%程で見ておくと良いでしょう。

先ほどの60坪4階建てのマンションの例で、部屋数10、家賃12万円、空室率20%として、月の売り上げがどれくらいになるか見てみましょう。

売上(月別)= 家賃 × 部屋数 × 空室率
      = 12万円 × 10部屋 ×(100% – 20%)
      = 96万円

この場合、毎月で96万円の売り上げ、年にすると1,152万円の売り上げになります。

 

これだけの売り上げが出れば、毎月のローン支払いも苦しまずに運用を続けて行けそうですね。

かつ、約10年の運用で、当初の建設費にかけた1億円分も回収できる分の売り上げが積み上がります。

 

ここまでの試算でお分かりになられたと思いますが、マンション経営は土地活用の中でも、投資コストが高い分リターン(収益)も大きくなりやすい活用法になります。

コスト部分についても金融機関のローンを活用することによって、自己資金がそれほどない方でもチャレンジの機会を得られます。

 

所有される土地周辺の地域で、マンション賃貸の需要があるようでしたらぜひとも検討したい土地活用の一つと言えるでしょう。

もちろん、この試算はかなり概算度の強いものとなっておりますので、実際は固定資産税や都市地方税といった税金の発生や、管理運用コスト、経年劣化に伴う修繕金等が発生することも意識しておいてください。

こんな方は土地活用でマンション経営がおすすめ

続いては、土地活用で「マンション経営」がおすすめな方の特徴を紹介していきましょう。

土地活用でマンション経営がおすすめな方

現在、50坪以上の土地を持っているという方
自己資金も一定(500万〜1,000万円)程あり、中長期的な資産運用に対して関心のある方
土地活用について、大きなリターン(収益)を希望されている方
不動産経営におけるビジネスにチャレンジしてみたい、という方
子供への相続のことを考え、遺産を残しておきたいという方

マンションは、他の一戸建てやアパート同様、立地条件が重要となります。

駅からのアクセスが良く、かつ周囲が住環境として望ましい(近隣にお店や公園、病院、学校等がある)ということでしたら、あとは土地の広さがあればマンション経営も一考の価値は十分にあるでしょう。

また、前述のとおりマンション経営の初期投資のコストについては金融機関のローンを活用することによってかなり負担を軽くすることが出来ます。

加えてその後の収益性の良さから、「土地活用で、収益を大きく出していきたい」であったり、「不動産経営をチャレンジしてみたい」という方には魅力的な土地活用になってくるでしょう。

そのほか、近年ではマンション経営を長期資産活用の一環であったり、生命保険代わりに活用される方も増えてきています。この辺りは、次章の「マンション経営のメリット・デメリット」でも詳しく述べていきます。

マンション経営のメリット・デメリット

マンション経営のメリットは?

他の土地活用と比べ、収益性が高い
低金利に有利、かつインフレにも強い
資産運用として、老後の年金代わり、または生命保険代わりにもなる
節税効果が高い

マンション経営は収益性が高く、かつ低金利に有利、インフレに強い

先にも何度か触れていますが、マンション経営の一番のメリットは、その収益性の高さにあります。

他の土地活用と比べると、初期投資額は高額ですが、その分、毎月の売り上げ(家賃収入)は大きく期待できます。

「金融機関にローンを組んでまで、土地活用はやりたくない…」という人には不向きかもしれませんが、リスクとリターンの大きさを中長期的に見てチャレンジしていける、という方には、魅力的なメリットと言えるでしょう。

また、低金利の時にローンを組めば、当然のことながら返済総額が少なくなります。

更には、物価が上昇するインフレ状態になったとしても、それに合わせて家賃額もアップすることもできるところも、大きなメリットです。

資産運用として、老後の年金代わり、または生命保険代わりにもなる

「年金問題」が囁かされて久しい現代日本では、「年金に代わるもの」として老後の資産運用の注目が高まっていますが、マンション経営はその収益性の高さから「資産運用」としての性質を期待されることが多くあります。

また、ローンを組む際には「団体信用生命保険」に加入することができます。

この団体信用生命保険というのは、住宅ローンを借りた人が亡くなってしまったり、高度障害になった場合に、金融機関が残った住宅ローンを支払ってくれるというものです。

つまり、この保険に入っておけば、万が一の事態になったとしても、「遺族年金」としての役割を果たしてくれる、ということですね。

節税効果が高い

ご存知の通り、土地や建物といった不動産は所有しているだけで固定資産税や都市計画税といった税金の支払いが発生します。つまり、所有しているだけでもお金がかかってしまいます。

ですが、土地活用にて「マンション経営」を実施された場合は、かなり大きな額の「節税効果」を見込めます。

こちらについては、「マンション経営した場合の税金は?」のところで詳しく説明していきます。

マンション経営のデメリットは?

初期投資額は高め。計画性のある資産運用が求められる
入居率を一定水準まで高める等、運用時にも施策が必要
老朽化と損傷のリスクがある

初期投資額は高め。計画性のある資産運用が求められる

マンション経営のデメリットでまず意識すべきことは、やはりマンション建設をはじめとする「初期投資コスト」でしょう。

もちろん金融機関からローンをすればそのデメリットはかなり軽減されますが、当然ローン期間中は支払いを継続しなければいけなくなります。

一般的に、マンション経営で初期投資額を回収できる期間は、どんなに早くても10年程、平均20年程はかかると言われています。

つまりは、10年〜30年といった中長期的な運用イメージをもって、マンション経営に臨む必要があるのです。

10年後、20年後、30年後のご自身のライフステージがどうなっているかというイメージとも併せて、進めていくのが望ましいでしょう。

入居率を一定水準まで高める等、運用時にも施策が必要

現在、人の集まる都市部ではマンションの建設ラッシュが続いています。

もしご自身が建てられたマンションのすぐ近くに、もっと人気の出るマンションが建ったら…。そんな事態も予測し、家賃額の調整や集客プロモーションを意識しながら、マンション経営を進めていく必要があります。

もちろんこれらを私たち一般人が行うのは非常に手間もかかりますので、通常はマンション経営としての「事業パートナー」として、不動産業者に一任するのが一般的です。

事業パートナーの選定については、「マンション経営検討中ならHOME4U 土地活用で一括資料請求しよう」をご参考ください。

老朽化と損傷のリスクがある

建物には寿命があります。たとえば、鉄筋コンクリート造のマンションでしたら70〜80年程といった期間で見られることが多いでしょう。

その間も年々建物は老朽化していきますので、運用の際は長期的な修繕計画が必要となってきます。

家賃収入の一部を「修繕積立金」として蓄えておく流れは、必ず取っておきましょう。

また、マンションを経営する際の地震や火災に備えての保険加入も必須です。

これらの運用体制についても、安心して任せられる事業パートナーを選定しておくことが重要になってくるでしょう。

マンション経営した場合の税金は?

続いては、マンション経営を行った場合の税金についても見ていきましょう。

特に意識しておきたいのは、節税効果もある「固定資産税」と「都市計画税」です。

固定資産税・都市計画税

固定資産税、および都市計画税は、対象の不動産に付される「固定資産税評価額」をもとに、毎年課税される税金です。

固定資産税評価額は、その不動産の固定資産税評価額の1.4%、都市計画税は0.3%(地方によって異なる場合もあります)の金額を収めます。

ちなみに、固定資産税評価額は、その不動産の適正価格の6割程度になることが多いようです。

──イメージしやすくなるように、例を持って説明していきましょう。

例)建物価格 1億円、固定資産税評価額6,000万円の固定資産税、都市計画税のシミュレーション

建物価格 1億円
固定資産税評価額 6,000万円
固定資産税
(固定資産税評価額×1.4%)
84万円
都市計画税
(固定資産税評価額×0.3%)
18万円

上記例の場合ですと、建物の税金(固定資産税と都市計画税の合計)だけで、100万円を超える金額になります。

これが毎年発生するとなると、かなりの負担ですよね。

ですが、マンション賃貸のようにその土地を「住居用施設」として活用している場合は、固定資産税評価額が最大1/6になるという優遇処置があります。

固定資産税、都市計画税の税金額の概要と、「マンション経営」における優遇内容

税金の種類 税金額の概要 マンション経営(賃貸住宅建設)
による優遇内容
固定資産税 土地の固定資産税評価額の
1.4%(毎年発生)
固定資産税評価額が
最大1/6になる
都市計画税 土地の固定資産税評価額の0.3%
(毎年発生)
※地方により異なる場合あり
固定資産税評価額が
最大1/3になる

上記表のとおり、マンション経営の場合、固定資産税、都市計画税に大きく優遇処置が取られます。

例えば土地活用で「駐車場」にした場合は、これらの優遇処置が一切受けられません。

この差は、特に地価の高い土地では顕著に発生してきますので、都市部または駅周辺の立地の良い土地を所有されている方は、必ず押さえておくようにしましょう。

不動産所得に伴う所得税

所得税とは、国民がビジネスや勤労によって得た収益(所得)の一部を収めるための税金です。

マンション経営においても、収益(所得)が発生した場合は、この所得税を納税する義務が発生します。

不動産所得による所得税は、以下の計算式で産出されます。

税額:(収入-経費) × 所得税率 ※毎年発生

※所得税率は累進課税で、5%〜40%です。
※税額に復興特別所得税が2.1%課せられます(平成49年まで)。

登録免許税

賃貸用の戸建を用意または建設した後は、法務局で「所有権保存登記」を行います(もしくは購入した場合は「所有権移転登記」をします)。

登記の際は、一定税率の登録免許税が発生し、現金納付する必要があります。

所有権の保存登記      ・・・課税標準額×0.4%

所有権の移転登記      ・・・課税標準額×2.0%

以上が、マンション経営をした際に主に発生してくる税金になります。

いかに節税効果があるとはいえ、このようにこれら税金は収入が全くなかったとしても(所得税以外は)発生します。ですので、せっかくマンション経営を行ってもずっと空き室のままにしてしまったら税金のみ払い続けるような状態になってしまう──ということですね。

そのような状態にならないようにするためにも、マンション経営を行う際には入念な準備と、そして一緒に経営を協力してくれる「事業パートナー」としての業者を見つけておくことがとても大切になってきます。

「事業パートナー」については、次の章で詳しくお話していきましょう。

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ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

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実際、土地活用で成功事例を多く聞くのはマンション経営です。

ですが、一方で「マンション経営で、当初建てた計画通りにいくことはまずない」とも言われています。

つまり、実際始めてみると、当初建てた計画の他に、様々なイレギュラーな事態も起きるということでしょう。

「リスクのないビジネスはない」と言われている通り、マンション経営においてもリスクはつきものです。

そして、その覚悟と入念な準備ができて、併せて信頼のおける事業パートナーを見つけられることが、マンション経営を成功していく上のファースト・ステップと言えます。

そして、最も意識しておきたいことが「中長期的なビジョンを描いておくこと」です。

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ビジョンを持つことで、人は行動を強化していくことが出来ます。

そしてその行動が、マンション経営の成功にもまた、力強く近づけていけることでしょう。

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