不動産買取一括査定サイトの比較サイトです!

このエントリーをはてなブックマークに追加

土地活用で駐車場経営した時の収益性は?メリット・デメリットまとめ

 

「土地活用」をご検討されている方々で、「駐車場経営ってどうなんだろう」とお考えの方は多いことでしょう。

ですが、はじめての駐車場経営に踏み出す際は「本当に駐車場って儲けられるの?」であったり、「活用方法は駐車場でよいだろうか」「具体的に、どうやって進めればよいんだろう」といった悩みに当たるものです。

そこで今回は、土地活用で駐車場経営する際の、メリット・デメリットから、収益性、かかる費用まで、詳しくお伝えしていきたいと思います!

目 次

こんな方は土地活用で駐車場経営がおすすめ

駐車場経営は、他の土地活用と比べてリスクや制限が少ない!

まず、他の土地活用と比べて駐車場経営はどんな特徴があるかについてみてみましょう。

土地活用としての駐車場経営の大きな特徴は、以下の3点が挙げられます。

幅広い土地に対応できる
手軽に投資できる(投資額が低い)
準備、運用が手軽で、かつ他の土地活用への転用性も高い

具体的に、他の代表的な土地活用と比較してみましょう。

代表的な土地活用と、その特徴比較

  駐車場
経営
賃貸アパート
経営
ソーラー
(太陽発電)
コンビニ
経営
クリニック
経営
幅広い土地に
対応できるか
× ×
手軽に投資できるか
(投資額は低いか)
×
収益性は高いか × ×
収益の安定性はあるか
準備、運用は手軽か × ×
他の土地活用への
転用性は高いか
× × ×
節税効果はあるか × × × ×

 

上記表から、駐車場経営は他の土地活用と比較して、収益性があまり高くない一方で、他の部分(対応性や投資、運用)において、手軽さやリスクが少ないことが伺えます。

つまりは、土地活用を検討している多くの人に向いている活用方法になりえる、ということですね。

土地活用で、特にこういったタイプの方は駐車場経営がおすすめ

このように安定性、リスクの少なさでメリットの高い駐車場経営ですが、特に以下の5つの項目のいずれかが当てはまるという方は、駐車場経営が「最適な土地活用」となってくるでしょう。

予算の都合上、お金をあまり掛けずに土地活用したいという人
短期間の土地活用になる、または将来、先々に別の土地活用も視野に入れておきたいという人
土地が狭かったり変形型で、または法規上の理由で建物が建築できない土地を所有している人
土地の一部に既に建物が建っており、残りの空きスペースで土地活用をしたいという人

予算の都合上、お金をあまり掛けずに土地活用したいという人

せっかく土地を所有しているけれど、活用する際の投資費用がかかることがネックになられている方は、少なからずいらっしゃることでしょう。

土地を担保に銀行からお金を借りることも十分可能ですが、「もし返せないような事態になってしまったら」ということを考えて不安になられている場合は、無理に先行投資がかかる土地活用を行うよりも、駐車場経営のような先行投資の軽い活用の方が(精神衛生的にも)望ましいでしょう。

駐車場経営は、いわば「自己資金0円」から手軽に始められる土地活用です。

短期間の土地活用になる、または、将来先々に別の土地活用も視野に入れておきたいという人

「今現在は駐車場経営が望ましいけれど、将来的には自分の子に相続することになるし、その際に売却も含めて転用性を一定担保しておきたい」

「本当はアパート経営を検討していたけれど、投資金額をためるのにあと数年かかるので、その間だけ駐車場経営にしたい」

そのほか、「将来的には売却が予定されている」「数年後には家を建てて、そこに移り住む予定」など、一時的な土地活用として、駐車場経営をご検討される方もいらっしゃることでしょう。

駐車場経営は、他の土地活用と比べて転用性が高く、かついざという時に「土地売却」という選択肢も持ちやすいことから、上記のようなニーズのある方にとってはまさに「王道」の土地活用と言えるでしょう。

土地が狭かったり変形型で、または法規上の理由で建物が建築できない土地を所有している人

土地活用をしたくても、「その土地が狭かったり、きれいな四角形ではなく、建物の建築には向かない」であったり、「市街化調整区域に指定されている土地等で、そもそも建物が建てられない…」といったケースも少なくないでしょう。

そのような活用が限られる土地でも、「駐車場経営」は対応可能であることが多いです。

こういった土地の対応性の幅広さも、駐車場経営の大きな特徴の一つでしょう。

土地の一部に既に建物が建っており、残りの空きスペースで土地活用をしたいという人

土地を所有されていて、「その一部を土地活用したい」という場合(例えば、「自宅の庭スペースがもったいない」であったり、「倉庫を取り壊して、新しい活用を検討したい」など)も、駐車場経営の土地活用は有効です。

実際、私の知人でも実家で広い庭を所有していて、住人の高齢化によって手入れが大変になって一部駐車場経営に踏み切った方がいらっしゃいました。結果、駐車場は常に満席状態で、予想外の副収入になられたそうです。

もちろん、その方の事例はその土地がちょうど駐車場としての需要も高かったから、ということもありますが、このように「土地の一部を土地活用する」といった際にも、駐車場経営は有効な手段になりえるのです。

駐車場経営には大きく、「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類がある

駐車場経営の検討を始める前に、まず知っておきたいことの一つとして、「駐車場には月極駐車場とコインパーキングの2種類がある」があります。

「そんなの、もう知ってる」という方も多いとは思いますが、おさらいの意も込めて、一度確認しておきましょう。

月極駐車場とコインパーキングの違い

まず、「月極駐車場」とは、各駐車スペースのそれぞれを特定の利用者の「専用」駐車場として貸し出します。

そして、その賃料(利用料)を1ヵ月ごとに支払ってもらうという仕組みです。

これに対して、コインパーキングは各駐車スペースを「不特定多数」の利用者に「時間貸し」する仕組みを取ります。当然ながら、賃貸に対して特別な契約はありません。

その代わり、経営者(または運用を委託する業者)は、駐車場エリアに時間貸しの集計・清算を行える機器を設置する必要があります。

それぞれの駐車場の形態のメリット・デメリットを整理しておきましょう。

  メリット デメリット
月極駐車場 契約が成立すれば、中長期的に安定収益が見込められる。
利用者と契約を交わしているので、何かトラブルが起きた時も話し合いがされやすい。
コインパーキングと比べ、設備などの初期投資が軽い。
契約が成立しなければ、売上が立たない。
契約者を増やすための販促(プロモーション)が必要となることもある。
立地条件によっては、コインパーキングの方が、利用が活性することもある。
コインパーキング 契約の手間なく、半自動的に収益を得られる。
売上を増やすための販促をする必要がない(立地条件にもよる)。
短期的な収益性に強く、かつ土地転用性も高い。
トラブルが起きた時、利用者との関係性が薄いため話し合いが難航しやすい。
月極駐車場と比べ、設備などの初期投資がかかる。
立地条件によっては、月極駐車場の方が、利用が活ることもある。

月極駐車場とコインパーキング、どちらにするかをどう決めれば良いの?

月極駐車場とコインパーキングのどちらにするかに悩まれた場合は、まず「その土地で駐車場利用される人は、どんなニーズがあるか」を見ておくと良いでしょう。

例えば、住宅街に位置し、土地全体で見たときに建物の戸数と比較して駐車場の数が少ない、というエリアでは月極駐車場の方が適していることが多いでしょう。

逆に、商店街や駅に近く、駐車場を「一時的な利用」として活用するケースが多く見込まれるエリアではコインパーキングが適していることが多くなります。

更には、対象の土地近辺を散策してみて、月極駐車場、コインパーキングのどちらが多く用意されているか、またそれぞれの駐車場でどれだけ利用されているかを見ておくと、よりどちらにするかのイメージも付きやすくなるでしょう。

ビジネスを始めるときに一番重要となるのが、「顧客目線」。駐車場経営も同様です。

どちらの駐車場が、より未来の利用者に喜ばれそうか、そんな観点を持ちつつ、決められることをお勧めします。

月極駐車場とコインパーキングの、「進め方」はほぼ一緒

「具体的に、月極駐車場かコインパーキングに決めた後、具体的に始めるにはどうすれば良いのか」と疑問に思われた方もいらっしゃることでしょう。

月極駐車場、コインパーキングに関わらず、駐車場経営の始め方はほぼ同じです。

以下の手順をご覧ください。

駐車場経営の進め方

#1 その土地で駐車場経営が「可能かどうか」を調べる
#2 その土地周辺のエリアにおける月極駐車場とコインパーキングのニーズ状況を調べて決める
#3 駐車場経営の「事業パートナー」としての管理・運営業者を選定する

#1の「その土地で駐車場経営が『可能かどうか』を調べる」については、簡単に言うと「車が出入り可能か」を確認することです。

例えば、幅3m以下の道路だと駐車場の利用も少し困難になり、需要も低くなってしまうでしょう。

また、土地によっては歩道や電柱・街路樹・ガードレール・道路標識などがあって、それらが移設不可な場合などもあります。事前にそういった障害物がないかも併せてみておきましょう。

#3の「駐車場経営の『事業パートナー』としての管理・運営業者を選定する」については、基本的に駐車場経営は「すでに中長期的に駐車場を利用してくれる顧客を複数有している」という場合以外は、専門業者を仲介に立てられることをおすすめします。

全くの未経験の方が、駐車場の利用者を募ったり、コインパーキングの機器を設置するというのは、かなり難易度が高いでしょう。

専門業者の選定方法については、先の章「駐車場経営検討中ならHOME4U 土地活用で一括資料請求しよう」で詳しく説明していきます。

駐車場経営のメリット・デメリット

続いては、土地活用における「駐車場経営のメリット・デメリット」についてもお話していきます。

駐車場経営のメリットは?

初期投資が少なくて済む
他の土地活用への転用や、更地への復帰がしやすい
立地条件を問わず、実施できる

初期投資が少なくて済む

先にも何度か触れていますが、駐車場運営は(立体駐車場でも作らない限りは)初期投資をほとんどかけずに開始することが可能です。

例えばアパート経営の場合、建物を建築するだけで数千万規模の費用が発生します。さらには、建物の運用費も発生して…といった点を踏まえると、駐車場経営の初期投資がどれだけ軽く済んでいるのかのイメージも付きやすいことでしょう。

他の土地活用への転用や、更地への復帰がしやすい

駐車場は、他の土地活用の転用がされやすい土地利用とされています。

アパート・マンションやコンビニなどの借地権契約を結んでいた場合、途中から他の用途への転用は困難となるのに対して、駐車場経営は借地借家法の適用対象外ということで、つまり事前の通告のみで利用者を立ち退かせることができるのです。

土地活用を一度始めると、「やっぱり売却しよう」「他の使い道の方が良かったかも」と思ってもなかなか鞍替えしにくいのが悩みのポイントです。ですが、駐車場経営の場合はそんな心配もしなくて済む、ということですね。

他の土地利用でみると、例えば駅からかなり離れたところにある土地は、アパート経営やマンション経営、オフィスビル経営には向かないでしょう。そのほか、住宅区域では、店舗経営やオフィスビル経営がそもそもできないこともあります。

しかし、駐車場経営の場合ですと、まず駅から離れた土地でもニーズが高くあることも多くあります。そのほか、地域制限等の規制も受けずに済むので、住宅用地でも設置可能です。

駐車場経営のデメリットは?

他の土地活用と比べると、収益性はやや低め
節税効果はなく、固定資産税、相続税時には要注意
景気やその土地柄の変動の影響を受けやすいことも

他の土地活用と比べると、収益性はやや低め

「駐車場経営は先行投資が少なく済む」とお伝えしましたが、先行投資が少なければその分リターンも少なくなります。

「収益をガンガン出していきたい!」という意思のある方の場合、駐車場経営は相当に需要の高い立地でない限りは難しいかもしれません。

駐車場経営の収益イメージについては、次章の「駐車場経営の収益・収入のイメージ」で詳しく説明していきます。

節税効果はなく、固定資産税、相続税時には要注意

駐車場として土地活用する場合は、固定資産税や都市計画税といった税金に関して、節税効果がないことを知っておきましょう。

これまでその土地を住居用に利用していた場合、固定資産税は最大1/6まで軽減されていたのに対して、駐車場にしたとたんその軽減の優遇処置がなくなり、6倍の固定資産税になってしまう──ということも起こりえます。

また、相続の際の「相続税」についても、駐車場利用の場合は優遇処置が付きませんので、ご注意ください。

景気やその土地柄の変動の影響を受けやすいことも

例えば景気の悪化で一般家庭の自家用車保持率が低下したり、または近隣に大型の駐車場が建てられた、といった場合、駐車場の収益は必然的に下がるでしょう。

このように、駐車場経営は外的な要因の影響も受けやすいということは意識しておくと良いでしょう。

駐車場経営の収益・収入のイメージ

続いては、実際に駐車場経営をしたときの収益・収入のイメージについてお伝えしていきます。

月極駐車場として土地活用する場合

月極駐車場として活用する場合は、以下の計算式で収益イメージを立てておくと良いでしょう。

月の収益= (一台の月額賃料 × 駐車スペースの数 × 稼働率 ) – (運用費 ※運用業者の代行費用)

一台の月額賃料は、地域によって相場が変わりますので、近隣の駐車場の月額の費用を確認してイメージしておくと良いでしょう。

また、月極駐車場の場合は稼働率100%になることが望ましいですが、急な解約があることも踏まえて、試算の際は70%ほどで見ておくと安心かもしれません。

運用費については、土地運用業者の代行費がメインとなります。代行費は売上の20〜50%という風に料率で定められるケースがほとんどです。(料率が高くなるケースでは、代わりに初期投資を代替してくれているパターンが多いです)

例:一台の月額賃料 30,000円、駐車スペースの数 7台、稼働率 70%、運用費(運用業者の代行費用)が月の売り上げの30%の場合

月の収益 =(月額賃料 30,000 × 駐車場スペース7台 × 稼働率70%)- 売り上げの30%

     = ¥102,900

実際はここから更に固定資産税や都市計画税が毎年発生してきますので、更に収益は低くなります。

コインパーキングとして活用して土地活用する場合

コインパーキングの収益計算の場合は、やや計算式が複雑となります。

月の収益 =(1時間の利用料 × 駐車スペースの数 × 平均稼働率 × 1日の稼働時間 × 月の日数)
        -(運用費 ※運用業者の代行費用)

1時間の利用料は、月極駐車場と同じく地域によって相場が異なりますので、事前にその土地近辺の相場感を確認しておくと良いでしょう。

「1日の稼働時間」は、夜間も稼働させるかどうかで異なってきます。夜間も稼働していたとしても、夜間は日中の1/3の料金にするなど夜間料金を安くしている場合は、その分稼働時間を調整します。

ex 深夜0:00〜6:00までは日中の1/3の利用料にしている ⇒ 0:00〜6:00までの6時間を「2時間分」として、残り6:00〜23:59までの18時間と併せて1日の稼働時間を「20時間」として計算する。

また、コインパーキングの場合、稼働率は月極駐車場よりもやや低めに見積もっておくべきです。目安としては平均30〜40%程で見ておくと良いでしょう。

更に、コインパーキングの場合は料金支払い機などの設置・運用に伴い、代行業者への費用が月極駐車場と比べてやや高くなる傾向にあります。

例:1時間の利用料:200円、駐車スペースの数 7台、稼働率 30% 、
1日の稼働時間 20時間(夜間0:00〜6:00までの6時間は日中料金の1/3)
運用費(運用業者の代行費用)が月の売り上げの40%の場合

月の収益 =(1時間利用料 300 × 駐車スペース7台 × 稼働率30% × 1日の稼働時間 20時間
      × 月の日数 30日)- 売り上げの40%

     = ¥151,200

月額駐車場同様、コインパーキングの場合も年間の固定資産税、都市計画税の支払いも踏まえて、上記収益シュミレーションのイメージをしておくと良いでしょう。

駐車場経営した場合の税金は?

続いては、駐車場経営した際に発生する税金について説明していきましょう。

駐車場経営で発生する税金の種類は、大きく以下の4つです。

固定資産税(年一回)
都市計画税(年一回)
所得税(年一回 ※確定申告を行い、納める)
相続税(相続時のみ発生)

固定資産税

駐車場経営の場合は、固定資産税の納税は必ず念頭して進めるべきでしょう。

前述のとおり、「住宅用地」として扱われない駐車場は、固定資産税の軽減措置がされずに、100%の税額で発生します。

住宅用地でかつ小規模住宅用地の軽減率は最大1/6ですので、小規模住宅用地から駐車場に土地利用をシフトした場合、税額は6倍になることもあります。

都市計画税

都市計画税も固定資産税同様、駐車場経営の場合は軽減措置がありません。

都市計画税は固定資産税より税額はかなり低めですが、「住宅用地」である場合は更に最大1/3まで軽減措置が取られます。つまり、駐車場経営の場合は、住宅用地よりも都市計画税が3倍になる、ということですね。

所得税

収益があれば所得税が発生するのは当たり前と言えば当たり前ですが、所得税は売上から経費を差し引いたのちの収益から計上することができるのに対して、駐車場経営は経費がほとんどかかりません。

そのため、売上に対するインパクトは他の土地活用と比べるとやや大きな比率に感じられることもあるでしょう。

相続税

そのほか、相続予定の土地である場合は、相続税についても意識しておく必要があります。

仮にアパート経営等の土地活用をしている場合、借家権が発生して相続税評価額が18〜21%程下がり、その分相続税額が軽減されます。

駐車場経営の場合は、その土地の評価額がそのまま相続税対象として計上されるイメージを持たれていた方が良いでしょう。

相続税に関しては、土地や状況によっても評価額が異なってくることもありますので、詳しくご確認されたい場合は専門家(税理士や専門のコンサルタント等)への相談をお勧めします。

駐車場経営検討中ならHOME4U 土地活用で一括資料請求しよう

駐車場経営を具体的に進めるとしたら、必ず必要となるのが一緒にプランニングを行ってくれて、かつ運用を一任できる「事業パートナー」です。

ですが、初めての駐車場経営の方からすれば、「どの業者にお願いすれば良いかわからない」「そもそも、そんな業者をどこで探してくればいいの?」とお悩みになることもあるでしょう。

そんな際にお勧めしたいのが、土地活用をサポートしてくれる事業パートナーの資料を「一括請求」ができる「HOME4U 土地活用」のサービスです。

土地活用・駐車場経営情報の一括比較情報サイト【HOME4U 土地活用】

image1

「一括資料請求」というのは、例えば「駐車場経営」を検討しているときに、駐車場経営の土地活用の実績のある事業パートナー複数から、資料を請求できるサービスです。

かつ、「HOME4U 土地活用」の一括資料請求サイトに登録している事業パートナーは大手事業会社も多く参加しており、それだけしっかりした資料を確認して、業者の比較選定ができる、ということですね。

一括資料請求サイト「HOME4U 土地活用」の特徴

ホームフォーユーが厳しい審査で厳選した優良不動産会社群からの査定・コミュニケーションを受けられる。
(提携する不動産会社の品質では、業界トップレベル)
豊富な実績! 2016年「HOME4U 土地活用」利用者は100万名越え
運営会社が上場企業のNTTデータ。かつ、運営暦16年。安心、信頼感がある。
業者の幅が広く、土地活用だけでなく、売却や運用管理など様々なソリューションに対応できる

ホームフォーユー多くの大手業者を提携パートナーとしており、そのほか地域密着型のその地域ならではの老舗不動産会社との連携もある、非常にバランスの取れた土地活用一括資料請求サイトです。

個人情報を保護していくための運用体制として「プライバシーマーク」も取得しているので、「登録したら個人情報が色々流出してしまうのでは…」といった心配もありません。もちろん不動産一括査定も無料です。

駐車場経営の土地活用は、誰でも進められて、かつ「フットワークの軽さ」が一番の魅力!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

「駐車場経営」の土地活用の一番の特徴は、初期投資が低く済む、その後の管理コストもほとんどかからず、かつ転用性も高いという「フットワークの軽さ」が挙げられるでしょう。

様々な土地活用をイメージしながらも、「まだ具体的な一歩が踏み出せない」という方は、手始めにチャレンジするという上でのお勧めです。

ですが、だからといってやみくもに始めてうまくいく土地活用というものはありません。

まずは、この記事に書かれている駐車場経営のメリット、デメリット、および収益イメージ等を確認し、その後しっかりとした事業パートナーを選定するように、意識されると良いでしょう。

皆さまの所有されている(またはこれから所有予定の)大切な土地が、これから最大限有効に活用していけるために、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

ホームフォーユー(HOME4U)土地活用の一括資料請求はこちら