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土地を更地にするにはどれだけ費用・コストがかかる?建物解体の注意点

 

皆さんは、一戸建ての建物を解体して更地化するのにどれくらいの費用が掛かるかはご存知でしょうか。

古い一戸建てを取り壊して新居を建てようとする場合、または更地にして土地を売る場合など、「戸建を解体する」機会を持たれる方は少なくありません。

ですが、その際に、解体するのにかかる費用や手順がわからなかったりすると、とても不安になるものです。

今回は、そんな「建物を解体し、土地を更地にするときの費用、手順」について詳しくお話ししていきたいと思います。是非ご覧ください!

一戸建て建物を解体して更地にするときの費用の相場イメージ

はじめに、一戸建ての建物を解体するときの費用、いわゆる「解体費用」がどれだけのコストになるのかを見ていきましょう。

一戸建て建築を解体する際の費用は、その建物に使われている素材によって大きく異なります。

おおよその目安としては、坪単価で、木造建築は平均2〜4万円、鉄骨造の場合が3〜5万円、RC(鉄筋コンクリート)だと4〜6万円で見ておくと良いでしょう。

建物を解体するときの費用目安

建物の種類 坪単価
(一坪平均の費用)
解体費の目安
木造建築 平均2〜4万円 30坪:80万円〜120万円
50坪:100万円〜200万円
70坪:140万円〜280万円
鉄骨造 3〜5万円 30坪:90万円〜150万円
50坪:150万円〜250万円
70坪:210万円〜350万円
RC
(鉄筋コンクリート)
4〜6万円 30坪:120万円〜180万円
50坪:200万円〜300万円
70坪:280万円〜420万円

「なぜ木造建築よりも鉄骨造やRC造の方が、解体費用が高いの?」と疑問を持たれた方もいらっしゃるかもしれませんね。──その理由は、RC造や鉄骨造の場合、木造建築の解体時よりも大がかりな重機等が必要になるからです。

また、土地を更地にする際は建物の解体だけではありません。庭や敷地に樹木やブロック塀がある場合は、それらの撤去費用も発生します(上記の坪単価は、それら撤去費用も含んでの概算になります)

解体費用の具体的な品目についても確認しておきましょう。

建物を解体するときの費用内訳

※ 下記作業内容と費用は、上記の坪単価解体費用目安に含まれているものです。

作業内容 費用 内容
内装解体 0.5〜1万円/坪

台所や風呂などの生活設備の撤去はじめ、屋根、内装、基礎部分の解体を行っていきます。
建物の造り(木造や鉄骨、RC等)によって費用は大きく変わっていきます。

屋根解体 1000〜3,000円/㎡
住機解体 3000〜6,000円/坪
基礎撤去 3000〜6,000円/㎡
樹木撤去 1万〜5万円/本 敷地内の樹木を撤去する際にかかるコストです。
廃棄物処理 5000〜2万円/㎡ 解体時に発生した廃棄物を処理するための費用です。
人件費 1.5~2万円/人日 上記作業を行う作業員の人件費です。
その他諸経費 数万程度 立地状況・その他条件によって、道路使用許可の手続き、建築リサイクル法の届出等を行います。それらの際にかかるコストです。

上記にご紹介しました2つの表から、解体をご検討されている家屋とその敷地から、ざっくりとどれくらいの費用になるかのイメージもできてくるのではないでしょうか。

一つ目の表の「建物を解体するときの費用目安」から大まかな概算を出し、さらに二つ目の表の「建物を解体するときの費用内訳」から概算イメージを更に適度に調整していくと良いでしょう。

一戸建ての解体費用は、業者によっても変わってくる?まずは慎重な業者選びを

さて、ここまでで大枠の解体費用は確認できたかと思いますが、注意していただきたい点として「業者選び」があります。

解体業者は全国に多くありますが、業者によっても金額は変わってきます。

悪質な業者の場合は、依頼者(私たち)が専門知識がないのを良いことに相場よりも高めの金額を出してくることもあるでしょう。また、ハウスメーカーや工務店に依頼した場合は、そこから更に解体業者に依頼することになるのでいわゆる「中間マージン」が発生し通常よりも高めの金額になることもあります。

相場通りの金額で、かつ丁寧に誠実に対応してくれる業者の選定は、是非ともやっておきたいところでしょう。

また、最近では直接「解体業者」に依頼するのではなく、その後の「売却」や「土地活用」も併せて不動産会社に依頼するケースが多くなっています。

不動産会社・業者の選定については、後半の以下章にて詳しく説明しております。併せてご参照ください。

土地を更地にするときの流れ・スケジュール

続いては、実際に土地を更地にするときの流れについてお話していきます。

建物の解体、更地化の流れは、以下の通りです。

建物の解体・更地化の流れ

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全体の期間は事前準備期間含めて大体1ヶ月半(40日〜50日)あたりで見ておくと良いでしょう。

続いては、上記流れのひとつひとつのプロセスを順にみていきましょう。

1 事前準備(情報収集)

始めは、事前準備です。「事前準備って何やるの?」と思われた方もいらっしゃるかと思いますので、簡単に整理してみましょう。

解体工事の事前準備で行うこと

解体・更地化の流れと、費用感、期間を知っておく
本当に解体(更地化)して良いのかを検討する

ひとつめの「解体・更地化の流れと、費用感、期間を知っておく」については、まさにこの記事に書かれていることを確認し、理解することを指します。

解体・更地化はどのようなプロセスで進めるのか、そしてその費用感と期間の目安をまず持っておくようにしましょう。

そして、「本当に解体(更地化)して良いのかを検討する」については、当然ながら一度解体した建物は元に戻せません。後から「しなきゃよかった…」と後悔することの無いよう、適切な判断をしておく必要があります。

「本当に解体(更地化)して良いのか」については、次の章「その土地、本当に更地にして良いの?土地の更地のデメリットと注意点」で詳しく説明していますので、そちらをご覧ください。

2 解体業者の選定

続いてのプロセスは、解体業者の選定です。解体業者選びで大切なことは、実績のある「専門」の業者に依頼することです。

一戸建ての建物を解体する場合、業者は行政への申請なしに作業することが出来る為、いわゆる仲介業者であったり、専門ではない業者も請け負っていることも多いのです。

ですが、そういった業者に依頼すると、どうしても金額が高くなったり、解体作業がスムーズに進まなかったりといったことも起こりえます。

望ましいのは、3〜4社の複数業者に相談して、その中から実績があり信頼を持てる業者を選定していくことです。

「そんな面倒くさいことをするのか」と思われた方もいるかもしれませんが、今はそんな業者選定の際に「一括査定サイト」というものがあり、非常にスムーズに複数業者への相談から選定までを行うことが出来ます。

一括査定サイトおよび業者の選定については、後半の以下章にて詳しく説明しております。併せてご参照ください。

その後、業者から見積書を受け取り、金額及び実施内容、期間を確認し、問題なければ契約を結びます。

契約が締結されれば、あとはいよいよ解体作業です。

3 解体前準備

解体作業前の、「解体前準備」で行うことは、おおきく以下の3点があります。

ご近所さんへのあいさつ回り
不要物の処分
配管・配線の撤去の手配

解体工事は、騒音や粉じんが出ることで周囲に迷惑をかけやすくなります。ですので、必ず「ご近所さんへのあいさつ回り」を行っておくと良いでしょう。

また、解体工事前に自身で処分できる不要物があったら、どんどん行っておきましょう。解体工事の際に処分してもらうこともできますが、その分費用は高くなってしまいますので、ご自身で行われた方がコストダウンに繋がりやすくなります。

「配管・配線の撤去の手配」とは、ガスや電気などのライフラインの配管・配線のことです。当然ながら、ガスや電気が通ったまま解体を行うはとても危険な行為です。

事前に各管理会社に連絡し、配管・配線の撤去を依頼し、実施してもらうと良いでしょう。

4 解体・撤去・整地作業

ここからは、解体業者がメインにすすめていきます。

まず建物の内部にあるもの「畳などの床素材、壁、天井の断熱材、瓦…等」をどんどん撤去していきます。

内部の撤去を終えると、重機を使用しての解体作業が始まります。

解体・取り壊しによって廃棄物が多く出てきますので、それらの除去作業も並行して行われます。

解体をすべて終えて、かつ建物を構成していたものがすべて除去されたら、最後に整地作業を行って終了です。

5 その後の事務作業等

業者のほうで解体作業を終えた後も、私たちが行う作業はいくつか残っています。

解体後の事務作業

解体業者からの作業完了報告を受ける
滅失登記の手続き
ご近所さんへの「解体工事終了」の連絡

「解体業者からの作業完了報告」については、「当初聞かされた予定通りに作業は進んでいたか」「地中埋没物の有無」等を確認していきます。

特に問題なければ、業者さんとのやりとりは「作業完了」の合意確認を行って、これで終了です。

続いて、「滅失登記の手続き」とは、建物がなくなったことによりその建物の登記簿を閉鎖するための手続きです。

法務局に行って手続きを行うか、もしくは土地家屋調査士に依頼(有料)して行ってもらうこともできます。

滅失登記は、原則一カ月以内に行っておく必要があります。

それから、「ご近所さんへの『解体工事終了』の連絡」とあるように、ご近所さんへ「解体工事が無事に終わりました」というお礼の報告も行っておくと良いでしょう。

 

以上で解体・更地化の作業は終了です。

先に手順・流れを知っておくと、安心ですよね。

その土地、本当に更地にして良いの?土地の更地のデメリットと注意点

さて、ここまで一戸建ての解体と更地化の流れについて説明してきました。

ですが、ここで一度、「本当に更地にして良いのか」についても見ていきましょう。

注意したいポイントは、以下の3点です。

更地にすると、土地の固定資産税が高くなる
売却する場合は、更地前(建物あり)の方が、需要があることも
市街化調整区域の場合、新たに建物を建てられないこともある

それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

更地にすると、土地の固定資産税が高くなる

一戸建てを解体して更地にすると、土地の固定資産税が最大6倍ほどまで増えることがあります。

これは、「民家の建っている土地に対しては固定資産税を減額しますよ」(200平方メートル未満で1/6)という固定資産税の優遇措置(小規模住宅用地の特例)があり、一戸建ての土地は多くの場合この優遇措置が適応されているのです。

更地にして家がなくなってしまえばこの優遇措置はなくなり、年間の固定資産税は一気に跳ね上がってしまう、ということですね。

更地化したあと、その土地を持ち続ける場合はこのことを念頭において、判断するようにしましょう。

売却する場合は、更地前(建物あり)の方が、需要があることも

更地にした後土地を売却する、という場合は、事前に不動産会社に相談されると良いかもしれません。

というのは、築年数の建った一戸建てであったとしても、その建物の需要がないとは限らないからです。

土地に対する購入希望者は解体前であっても募ることが出来ますが、一度解体してしまえばもちろん住戸への購入希望者を集うことはできなくなってしまいます。

また、購入希望者の方で「そのまま家に住むか」「解体して新居にするか」を選べる選択肢の余地を残しておく、という意味でも、売却メインで検討されているという方は、解体前に一度需要の確認も含め、不動産会社に相談されることをお薦めします。

「そうは言っても、どの不動産会社に依頼すれば良いかわからない…」という方は、以下の不動産一括査定サイト経由で不動産会社を選定されると良いでしょう。

不動産一括査定サイトについては、以下ページで紹介していますので宜しければご参考ください。

市街化調整区域の場合、新たに建物を建てられないこともある

更地にした土地が「市街化調整区域」に指定されていた場合、新たに建物を建てられないことがあります。

市街化調整区域とは、行政が都市計画に基づき、「市街化(建物を建てること)を抑制した区域」のことです。

市街化調整区域においては、公的な施設であったり、土地や道路の整備といった土地区画整備事業、または農林水産業に関する施設の整備等を行うことは可能です。

ですが、それ以外の目的において新たに建築物を建てたり増築したりすることは原則としてできません。そして家を建てる場合も、都道府県の許可が必要となります。更には、増改築をする場合も特定行政庁に申請し建築確認を受けなければなりません。

このように、対象の土地が市街化調整区域の場合、更地化した土地のその後の活用についてかなり用途を狭められますので、ご注意ください。

市街化調整区域については、以下記事にて詳しく説明しています。よろしければ併せてご参照ください。

更地後の土地活用は、様々なプランがある(土地活用紹介)

さて、更地にした土地をその後どうするかについて、「売却」以外の方法をご検討されることもいらっしゃることでしょう。

続いては、更地後の土地活用について、代表的なものを紹介していきたいと思います。

更地後の土地活用で、代表的なもの

駐車場経営
トランクルーム経営
太陽光発電
アパート経営

駐車場経営

駐車場経営は、土地活用の中でも最もメジャーな活用法のひとつです。

新たに建物を建てる必要もの無いので、初期コストも低く済み、運用も手軽で済むところが大きなメリットです。

一定の広さがあり、かつ車生活者が一定いる地区においては需要も見込まれやすく、ローリスクで土地活用を進めることが可能です。

駐車場経営の土地活用については、以下記事にて詳しく記載しています。ご興味ある方はぜひご覧ください。

トランクルーム経営

トランクルーム経営は、数ある土地活用の中で、今後マーケット(利用者)が大きく成長されることが見込まれる土地活用法です。

トランクルームとは、いわゆる「貸倉庫」のことです。

近年とくに都市部においてマンション住宅等の「住まいのコンパクト化」が進んだ結果、「家の中に荷物が入りきらない」という人が増えてきています。

そういった人々の需要を適えていくのが、このトランクルーム経営ということですね。

海外都市部ではかなり活性している土地活用です。日本でも、これから増えてくることでしょう。

トランクルーム経営の土地活用については、以下記事にて詳しく記載しています。ご興味ある方はぜひご覧ください。

太陽光発電

続いては、太陽光発電の土地活用です。

太陽光発電の土地活用が現在注目されている理由として、再生エネルギー・クリーンエネルギーの転換という観点の他に、現在国の方で「太陽光発電によって発生した電気を、電力会社が一定の価格で買取ますよ」という買取制度が設けられたことがあります。

この買取制度によって、太陽光発電の土地活用においては、開始後20年間は安定収入を見込めることが出来ます。──とはいっても太陽光発電の収益は「とても大きなリターンが出る」というものではありませんので、「土地活用で大儲けする」というよりは、「リスクのない土地活用を行いたい」方向けのプランと言えるでしょう。

太陽光発電の土地活用については、以下記事にて詳しく記載しています。ご興味ある方はぜひご覧ください。

アパート経営

「ある程度の初期投資も許容しつつ、土地活用でビジネスをしていきたい」という方は、更地化した土地にアパートを建てて運営する、アパート経営という手もあります。

個人が土地活用を行う上で、「アパート経営」は最もメジャーな土地活用と言えるでしょう。

その理由は、アパート経営は他の土地活用と比べて、投資対効果のバランスや節税効果が良く、更には土地対応性もあって、多くの土地のケースに適応しうる土地活用だからです。

もちろん、「アパート経営すれば100%儲かる」という訳ではありません。入居者がいなければその分賃料は減って利益も下がりますし、定期的なメンテナンスも必要となってきます。

ですが、それらのリスクも踏まえ、しっかりとプランニングを立てて不動産ビジネスを行っていきたいという方は一度検討をされることをお薦めします。

アパート経営の土地活用については、以下記事にて詳しく記載しています。ご興味ある方はぜひご覧ください。

土地活用は、そのほかにも様々なプランがあります。

「土地活用についてもっと詳しく知りたい」という方は、併せて以下記事をご覧ください。

土地の有効活用検討の際は、更地化の前に不動産一括査定サイトを!

さて、ここからは実際「解体・更地化」をする業者、またはその後「売却」や「土地活用」をする不動産会社をどう選定していけばよいかについてお話していきましょう。

その際に、ポイントとなるのが以下の2つの考え方です。

更地化した後、その土地を売却する予定
更地化した後、土地活用を行う予定

どちらの場合も、その後のアクションを見据えて、更地化する前に不動産会社に相談されることをお薦めします。

不動産会社の方で、更地化の業者選定含め、最適なプランニングに向けて相談に乗ってくれることでしょう。

また、不動産会社の選定に関しては前述のとおり「不動産一括査定サイト」がお薦めです。

上記2つのパターンごとに、お薦めの不動産一括査定サイトを紹介していきましょう。

「更地化した後、その土地を売却する予定」という方は、まずは「HOME4U」の不動産一括査定サイトを!

不動産一括査定サイトでは、Webサイトからの簡単登録で複数の不動産会社に査定依頼を出すことができます。

併せて査定を提示してきた不動産会社に、無料で解体の流れやその後の売却方法について相談することもできるのです。

HOME4U(ホームフォーユー)はそういった不動産一括査定サイトの中でも、特に実績があり、また提携する不動産会社も一流企業、優良企業が多く、非常に高バランスの不動産一括査定サイトです。

運営会社が一部上場企業である「NTTデータ」であるという点と、提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

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HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

土地売却の査定と併せて、建物の解体・更地化についても相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

「更地化した後、土地活用を行う予定」という方は、まずは「HOME4U土地活用」の利用を!

更地化した後に土地活用を行う場合は、「HOME4U土地活用」がお薦めです。

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HOME4U土地活用もNTTDATAが運営する一括見積依頼サイトになりますが、こちらは「土地活用」に特化した一括依頼サイトです。

問い合わせページにて、下記の「ご興味のある活用方法」にチェックを入れると、その項目の土地活用に強い不動産会社から最適プランを提示してもらえ、相談に乗ってもらえるのです。

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「最大7社に無料プラン請求」とあるとおり、複数の不動産会社に依頼して比較検討できるのがかなり便利でお得ですよね。

解体・更地化のその後のアクションまでしっかりとサポートしれくれる不動産会社を見つけよう

ここまでお読みになられていかがでしたでしょうか。

一戸建ての解体・更地化における費用や作業の流れ、注意点やデメリットについて、詳しくご理解されたことと思います。

一戸建ての解体・更地化において意識しておきたいことは、「その後、その更地化した土地をどうするか」です。

売却するのか、はたまた駐車場経営等の土地活用を行うのか──。そのアクションの選択によって、全体のスケジュールや事前に準備することも変わってくるでしょう。

つまりは、解体・更地化のその後のアクションまで見据えて、そしてそれら一連に対してしっかりとしたサポートをしていける不動産会社を見つけていけるかが、とても重要となってくるのです。

まずはご自身で解体・更地化とそれからのアクションの計画を立ててみて、そこからは早いタイミングでパートナーとなってくれる不動産会社を選定していかれることをお薦めします。

皆さまの所有されている大切な土地が、これから最大限有効に活用していけるために、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!