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土地活用で初期費用重視ならトランクルーム経営がおすすめ!工事期間も短い!

 

アパート経営やマンション経営、駐車場経営からトランクルーム経営──。

現在、さまざまな土地活用が存在しますが、「今後注目を一層高めていくであろう土地活用」という点で言うと「トランクルーム経営」が挙げられるでしょう。

「でも、トランクルーム経営なんて、あまり聞いたことがないけれど?」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、現在国内におけるトランクルーム経営の市場規模は大きく右肩上がりとなっており、今後も市場は拡大していくことが見込まれているのです。

そこで今回は、そんなトランクルーム経営について、仕組み、メリット・デメリット、そして収益・収入イメージまで、詳しくお伝えしていきたいと思います。

目 次

トランクルーム経営は

トランクルーム経営とは、簡単に言うと「収納スペースを貸し出すサービス」です。

以前では、「貸し倉庫」であったり、「レンタルスペース」といった名称で扱われることが多かったですが、現在は「トランクルーム」という名称で浸透しています。

トランクルームを利用する人は、どんな人?

トランクルームを利用する人はそれぞれです(業者が大型のトランクルームを利用するケースも多いですが、今回は一般の方の「土地活用」に即して、同じく一般の方のトランクルーム利用にフォーカスして説明していきます)。

多くの場合は、居住地に置くにはスペースを取ってしまうもの(例えば、車の冬用タイヤ、キャンプ道具、シーズンオフでは使わなくなる季節家電や衣服など)をトランクルームに退避させる──といった目的で使用されることが多いです。

そのほかにも、マンガ本や骨董品など、収集グッズの保管にであったり、引っ越しやリフォーム、建替えなどのイベント時に、荷物の一時保管庫として利用するといったケースもあります。

なぜトランクルームの需要が高まってきているのかというと、現在核家族化の促進と共に、居住スペースもマンション形態をはじめとするコンパクトなものが主流となってきており、かつ一方で「物の飽和化」傾向も依然強いこともあって、「居住スペース以外での保管場所」へのニーズが増えてきているからです。

冒頭で、「これからますますトランクルームの需要は増えていく」とお話ししましたが、このような背景があるからということですね。

トランクルーム経営の仕組み

続いては、トランクルーム経営の仕組みについて見ていきましょう。

押さえておきたい点は、トランクルームの「形態」と「運営方法」です。

トランクルームの形態は、「屋内型」と「屋外型」の2形態がある

トランクルーム経営には大きく以下の2つのタイプがあります。

屋外型(コンテナ型)トランクルーム
屋内型(ルーム型)トランクルーム

現在、土地活用にと検討している不動産の状態によって、どちらの形態をメインに見ていくかをイメージされると良いでしょう。

例えば、更地の土地を所有されている方は、「屋外型(コンテナ型)トランクルーム」が検討しやすいでしょうし、ビルの一室などのテナントを所有されている方は、「屋内型(ルーム型)トランクルーム」が検討されやすくなります。

それぞれの形態について、詳しく説明していきます。

屋外型(コンテナ型)トランクルーム

屋外型(コンテナ型)トランクルームは屋外、つまり外にトランクルームを設置するタイプです。

郊外の空き地にコンテナなどの倉庫が立ち並んでいる風景を見たことがある方も多いことでしょう。そういった形態が、この「屋外型(コンテナ型)トランクルーム」です。

この形態の大きなメリットは、更地にトランクルーム用のコンテナなどを設置するだけですから、「導入が非常に簡単」という点です。導入が簡単ということは、その後トランクルーム経営を辞める際のクロージングの手間もそれ程かけずに行ける、という「転用性」も優れていることになります。

屋外型(コンテナ型)トランクルームは一般的に郊外の土地で開業されることが多く、利用される方も車などの移動手段でアクセスされるケースが多いです。

そのため、駅からのアクセスであったり、居住区域としての住みやすさには大きく影響されることなく、トランクルーム経営を行うことが可能です。

屋内型(ルーム型)トランクルーム

一方、屋内型(ルーム型)トランクルームは、その名の通り建物の内で運営する形態です。

古い商業ビルのワンフロアを改装して開業されたり、以前店舗として運営していたテナントをトランクルームとして貸し出されるケースもあります。

この場合は、室内をパーティションで区切っていき、ひとつひとつのスペースをレンタル販売していく、という形式になります。

こちらの形態も(すでに対象のフロアを所有している場合は)導入は非常に簡単で、コンテナをひとつひとつ用意する必要のある屋外型よりも初期投入コストは安価になります。

また、屋内型(ルーム型)トランクルームは、屋外型と違い郊外や地方よりも都内などの人口密集地域に多く存在します。

トランクルームの運営方法は、「自己運営型」「フランチャイズ型」「サブリース型」の3通り

続いては、トランクルーム経営の運営方法についても見ていきましょう。

トランクルーム経営の運営方法はいくつかあり、代表的なものは以下の3パターンです。

自己運営型
フランチャイズ型
サブリース型

自己運営型

自己運営型はその名の通り、「自分で運営する」パターンです。

仲介する業者を挟まないので、最も利益が出るのですが、その代わりに負担は当然ながら大きくなります。

レンタルスペース用のコンテナの調達から、設置する業者の手配、そのほか建築確認申請や契約業務といった契約関連の作業、かつ運営時にも利用者からの賃料の回収や清掃、放置物の撤去などの作業も発生します。

トランクルーム運営やそれに近しい事業を一度ご経験された方であれば、イメージも持ちやすいでしょうが、はじめてのトランクルーム経営をチャレンジされる方は、専用業者に一度ご相談されながら進めていった方が安全でしょう。

専用業者の相談・ご選定については、「HOME4U土地活用の一括資料請求で提案をもらおう」を合わせてご確認ください。

フランチャイズ型

すでにトランクルーム経営事業を手掛けている企業の知名度やノウハウを活用しながら、自身も系列店舗の一つとしてトランクルーム開業する形式が、この「フランチャイズ型」です。

「フランチャイズ」というと、飲食チェーン店やコンビニ店のように、自身も店長となって働くといったイメージを持たれるかもしれませんが、トランクルーム経営は経営者が携わる業務はほとんどありません。

ですので、運用中における負担は軽いものとみて問題ないでしょう。

フランチャイズ型の場合は、当然「フランチャイズ料」を支払う必要がありますが、その代わり企業からの運用に関するサポートを受けられます。かつ、利用者に向けてのプロモーションも企業側で担ってくれるというところも大きなメリットでしょう。

サブリース型

「サブリース型」とは、まず自身がトランクルーム運営用の設備(コンテナ等)を購入し、運営フェーズにおいては事業パートナー(業者)が借り上げて代行してくれる形態です。

この場合も、運営代行費を事業パートナーに支払う形になりますので、自己運営型と比較すると収益性は落ちます。ですが、フランチャイズ型同様、多くの事業パートナーの方で運営業務の代行はもちろん、集客のプロモーションも担ってくれるので、運用時の負荷はかなり軽減されます。

また、トランクルーム運営を代行される業者の多くは、フランチャイズとサブリース型の両プランを提供しているケースが多いので、まずは業者に相談しつつ、どちらのプランにするのかを選択していく、という流れが一般的です。

 

フランチャイズ型、サブリース型、どちらにおいても、「トランクルーム運営をどこの企業といっしょにやるか」という事業パートナーの選定が重要となってきます。

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トランクルーム経営はこんな方におすすめ

続いては、「トランクルーム経営をするのがおすすめな人」がどんな方かについて、紹介していきます。

トランクルーム経営がおすすめな方

土地活用をしたいが、対象の土地の住環境があまり良くないという方
土地活用で、初期コストを短期間で回収していきたいという方
すでに駐車場経営をしているが、利用状況が芳しくなく別の土地活用を検討したい方
所有している建物の空室や空きスペースが現在有効活用できていないという方

土地活用をしたいが、対象の土地の住環境があまり良くないという方

土地活用を検討しているものの、所有している土地が「駅からかなり離れていて、住居施設に向かない」であったり、「高速道路や線路のすぐ近くであり、騒音や振動が大きい」といった「住環境があまり良くない」というケースでは、なかなか土地活用も難しいものです。

ですが、トランクルーム経営においては、そういった土地であっても需要を期待することが出来ます。

土地活用で、初期コストを短期間で回収していきたいという方

トランクルームの土地活用は、利回りも「大体20%前後出る」と言われており、収益率の高い土地活用です。

アパート経営やマンション経営などの他の土地活用においては、大体利回りは10%前後とみるのが一般的なのに対して、トランクルーム経営の利回りの高さは、一つの大きな特徴と言えるでしょう。

また、前述のとおりトランクルーム運営は「転用性」も優れているので、「短期間で収益を出しつつ、将来的には別の土地活用も検討したい」といったニーズにも応えやすい点も魅力の一つです。

すでに駐車場経営をしているが、利用状況が芳しくなく別の土地活用を検討したい方

トランクルーム経営の土地活用を導入される方で多いのが、「これまで駐車場経営を行っていたが、なかなか利用者が埋まらなかった」といったパターンです。

埋まらない駐車場を別の土地活用に転換する場合は、次の投資までの準備期間や費用がネックになることが多いのですが、トランクルーム経営の場合はその点は他の土地活用と比べて非常にスムーズです。

また、前述のとおりトランクルームの需要は住環境や人の流れからの影響に大きくは作用されませんので、利用ニーズの高まりを期待できることもあるでしょう。

駐車場に関わらず、これまで行っていた土地活用が芳しくなかった際の「代替案」として、トランクルーム経営は選択肢にぜひとも入れておきたい有効な活用方法と言えます。

所有している建物の空室や空きスペースが現在有効活用できていないという方

すでに建物やテナントを所有されている方で、スペースの有効利用が出来ていないという場合もトランクルーム経営(屋内型)は検討しておくと良いでしょう。

トランクルームは、そこに人が住んだり活動することはありませんので、建物の景観や設備に影響されず利用者を募ることが出来ます。つまり、築年数の古い物件でも、ニーズを見込めるということですね。

実際、都市部の屋内型トランクルームは、これまで他の運営を行っていた物件からのリフォームが多いです。

トランクルーム経営のメリット

トランクルーム経営の「メリット」は、以下の4点が挙げられます。

初期コストが低く、導入しやすい。かつ、利回りも高く経営リスクが低い
立地条件に左右されず、開始できる
運用時において、管理の手間がほとんどかからない
需要の今後の高まりから、将来性への不安は少ない

初期コストが低く、導入しやすい。かつ、利回りも高く経営リスクが低い

トランクルーム経営の一番のメリットは、「初期コストが低いこと」。数ある土地活用のなかでも、駐車場経営に次いで初期コストは手軽です。

屋外型、屋内型どちらも初期コストは低めですが、すでに建物やフロアを有している方でしたら屋内型トランクルームの方が初期コストは低くなるでしょう。

一方で、月々の利用料金は屋内型より屋外のほうが高めに設定されることが多いので、運用後の収益性で言うと、屋外のトランクルーム運営の方に軍配が上がります。

初期コストの回収期間という観点で言うと、他の土地活用では大体10年〜20年程で回収できて、以降の年数から収益フェーズとなるのが一般的です。ですが、トランクルーム運営は大体5年〜10年程で回収ができ、以降の年から収益を積み上げていくことが出来ます。

初期コストの低さ、利回りの高さ、この2点はトランクルーム経営を検討するうえでぜひとも意識しておきたいポイントです。

※トランクルーム経営の収益・収入イメージは、以降の章「トランクルーム経営の収益・収入イメージ」にて説明します。

立地条件に左右されず、開始できる

トランクルーム経営のメリットとしては、「住環境などの立地条件に左右されず開始できる」という点も挙げられます。

アパート経営やコンビニ経営、駐車場経営といった土地活用は殆ど見込められない、という場合もトランクルーム経営が有効になることもあるでしょう。

運用時において、管理の手間がほとんどかからない

トランクルーム経営は、運用時に管理スタッフを配する必要がない点、およびメンテナンスが必要な機器もないので、運用の手間は非常に軽くなります。

とはいえ、まったくの放置をしてしまうと違法放棄や犯罪の温床になってしまうこともあるので、定期的な点検や清掃は意識しておきましょう(代行業者に任せることも可能です)。

需要の今後の高まりから、将来性への不安は少ない

もうひとつ、トランクルーム経営で忘れてはならないのが、「将来的な需要の高まりの見込み」です。

参考:トランクルーム(屋内・屋外含む)市場推移と見込み

image1

参照元:リフォーム経済新聞「国内トランクルーム市場、500億円超に伸長」

多くの土地活用手法が、将来性という観点で懸念視されている中、トランクルームの将来性の明るさは、抜きんでています。

当面2020年までは利用者は増加し続けることは、固く見込めるでしょう。

トランクルーム経営のデメリット

続いては、トランクルーム経営を行う際のデメリットについても見てみましょう。

サービスの周知度はまだ低いため、集客は時間がかかる傾向に
税金面での優遇がほとんどなく、かつ初期投資に関しての融資は受けられない
収益率は高いが、一定の収益増以降のレバレッジは掛けられない
今後、新規に参入する企業の状況により需要供給バランスが崩壊する可能性もある

サービスの周知度はまだ低いため、集客は時間がかかる傾向に

トランクルームの利用は、「将来的に需要は増加する見込み」と言えど、現在の日本ではまだ認知度も低く、アパマン賃貸のような宣伝ツールも潤沢にはありません。

つまり、サービスの周知度や宣伝媒体の影響力もそれほど大きくないため、集客には相応の時間がかかることが予想されます。

この点が、トランクルーム経営を「自己運営」する上での最大の難所と言えるでしょう。

また、フランチャイズ型やサブリース型といった、企業に事業パートナーとして入ってもらう場合もその企業が集客力に対して実績や自信を持っているかも、しっかり見極めておく必要があります。

税金面での優遇がほとんどなく、かつ初期投資に関しての融資は受けられない

トランクルーム経営を行う上で併せて認識しておきたいことが、「税金面での優遇がほぼないこと」です。

まず、屋外に設置したトランクルーム用のコンテナは、「建築物」として扱われます。ゆえに、固定資産税・都市計画税は土地と建築物両方に発生します。

また、トランクルーム経営自体はまだ市場価値が不透明であるため、金融機関に対してトランクルーム経営を担保に融資を申し込むのは難しいとされています。

つまり、初期コストに関しては自己資金で進める必要が出てくる、ということです。

収益率は高いが、一定の収益増以降のレバレッジは掛けられない

「トランクルーム経営では融資を受けるのが難しい」ということは、初期投資に対して大きくレバレッジをかけることも難しくなるでしょう(自己資金が潤沢にある方は話が別ですが)。

設置するコンテナの量である程度の収益の上限は見えてくるでしょうが、それ以上の収益UPやこれから大きく資産を増やすという働きかけは、トランクルーム経営では向いていません。

今後、新規に参入する企業の状況により需要供給バランスが崩壊する可能性もある

更には、トランクルーム経営の将来性の明るさから、今後新規に参入する企業が出てくることも考えられます。

または、業者が土地活用としてトランクルーム経営の新規参入者を大々的に募ってくることも考えられるでしょう(すでにその傾向は出始めています)。

近隣にトランクルーム経営をする事業者が増えれば、当然ながら競合となり需要の取り合い──ひいては価格競争に発展します。

そのような状況になる可能性があることも、意識されておくと良いでしょう。

トランクルーム経営の収益・収入イメージ

トランクルーム経営の初期コストはどれくらい?

トランクルーム経営の初期費用は、おおよそ480万円〜800万円とされています(土地の広さや設置するトランクルーム(コンテナ)の数によって変わります)。

※ここからは、土地活用でトランクルーム経営を行う方のほとんどが「屋外型」になることを踏まえて、屋外型トランクルーム経営のケースで説明していきます。

内訳で言うと、そのほとんどがコンテナの購入費です。コンテナの購入費は、おおよそ50万〜90万円程になります。

ですので、例えば土地にコンテナを10基設置するとしたら、おおよその初期費用は以下の計算になります。

トランクルーム経営の初期コスト = コンテナ1基の購入費 ×コンテナの基数 + その他設置費用等

※ コンテナ1基を80万円、その他設置費用等を20万円として計算

トランクルーム経営の初期コスト = 80万円 × 10基 + その他設置費用等 20万円
                = 820万円

トランクルーム経営の収益・収入イメージは?

続いて、トランクルーム経営の収益・収入イメージも見ていきましょう。

地域によっての変動もありますが、トランクルーム1つ分の月間の賃料は、5,000円〜10,000円とされています。

例えば土地にトランクルームが30個あり、かつ平均して80%の稼働であった場合は以下の計算で収入額を出していくことが出来ます。

 

トランクルーム経営の年間収益 = トランクルームの1ヶ月の賃料 × トランクルーム数 × 稼働率 × 12ヶ月

※初期コストは前述の「初期コストイメージ」例を使用
※一基のコンテナで大体3〜4ルームのスペースを活用できます
※1ヶ月の賃料を7,000円、稼働率を80%として計算

トランクルーム経営の年間収益 = 7,000円 × 30ルーム × 稼働率80% × 12ヶ月
               = 216,000円

利回り = トランクルーム経営の年間収益 ÷ 初期コスト総額
    = 24.5%

上記計算式でそのまま単純に考えると、トランクルーム経営を始めて年間2,016,00円の売り上げが出て、4年程で初期コスト分は回収できる、ということですね。

もちろん、上記シュミレーションは「稼働率80%」での試算であり、かつトランクルームの集客は時間がかかりますので、初年度からこのような好スタートになることはあまり期待しない方が良いでしょう。

トランクルーム経営した場合の税金と減税効果

トランクルームは住宅ではないので、固定資産税の減税を受けることはできません。

固定資産税

トランクルーム運営の場合は、固定資産税の納税は必ず念頭に置いて進めるべきでしょう。

固定資産税は、その土地と、トランクルームの設備自体に課税されます。

土地の固定資産税については、「住宅用地」として扱われないトランクルーム経営は、固定資産税の軽減措置がされずに、100%の税額で発生します。

固定資産税の額は、その土地または建物(設備)の評価額の1.4%になります。

例えば、評価額500万円の土地の場合、その土地にかかる固定資産税は、7万円になります。

住宅用地でかつ小規模住宅用地の軽減率は最大1/6ですので、小規模住宅用地からトランクルームに土地利用をシフトした場合、税額は6倍になることもあります。

都市計画税

都市計画税も固定資産税同様、トランクルーム運営の場合は軽減措置がありません。

都市計画税の額は、その土地または建物の評価額の約0.3%になります。

※地域によって異なりますので、詳細はお住いの市区町村の役所にご確認ください。

例えば、評価額500万円の土地の場合、その土地にかかる固定資産税は、1.5万円になります。

トランクルームにかかる所得税

トランクルームの運用で得られた所得は、確定申告をして所得税として納税する必要があります。

事業として行っている場合は「事業所得」として、給与所得者が副業としてトランクルームを行っている場合は「雑所得」という扱いで確定申告するのが通常です。

相続税について

そのほか、相続予定の土地である場合は、相続税についても意識しておく必要があります。

仮にアパート経営等の土地活用をしている場合、「借家権」が発生して相続税評価額が18〜21%程下がり、その分相続税額が軽減されます。

トランクルーム運営の場合は、その土地の評価額がそのまま相続税対象として計上されるイメージを持たれていた方が良いでしょう。

相続税に関しては、土地や状況によっても評価額が異なってくることもありますので、詳しくご確認されたい場合は専門家(税理士や専門のコンサルタント等)への相談をお勧めします。

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トランクルーム経営は、初期導入がスムーズで、今後需要が高まることが見込まれる、新しい「土地活用」の形態!

近年、「土地活用」というと様々なビジネスモデルが紹介されるようになりました。

なぜ、土地活用の多様性が増しているのかというと、従来までのアパート経営やマンション経営、駐車場経営といった土地活用が飽和傾向にあるからです。

つまり、土地活用自体もまた、新しい形態が求められてきている、ということですね。

そして、その中で大きく注目されているのが、今回紹介した「トランクルーム経営」です。

初期工ストおよび工事期間も他の土地活用より手軽で、かつ需要はますます増えつつづけているトランクルーム経営は、最近では土地を持たない人も、土地を借りてトランクルームを経営しているケースも出てきているほど注目されているのです。

皆さまの所有されている(またはこれから所有予定の)大切な土地が、これから最大限有効に活用していけるために、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

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