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不動産(戸建て・マンション)売買で起こるトラブル事例、その解決法とは?

 

一戸建てでもマンションでも、家を売買することは人生の一大イベントです。

しかし、一般の人はあまり不動産売買に慣れていないので、取引の際にいろいろなトラブルが起こることがあります。トラブルを避けるためには、正しい対処方法を知っておかなければなりません。

そこで今回は、戸建てやマンションなどの家の売買契約時によく起こるトラブル事例とその解決方法について、解説します。

不動産業者とのトラブル

家の売買におけるトラブルには、大きく分けて

・不動産業者とのトラブル

・契約相手

とのトラブルがあります。

また、契約を解除する際のトラブルや、売買契約終了後に起こるトラブルが多いです。そこで、以下では順番に確認していきます。

まずは、不動産業者との間でどのようなトラブルが多いのか、見てみましょう。

不動産業者とは、家を売ったり買ったりするときに仲介を依頼する宅建業者のことです。不動産を売買するときには、物件の調査も必要ですし、売買の手続き方法や金額の相場などについての不動産の専門知識が必要です。

そこで、個人間で売買することは少なく、多くのケースで不動産業者に依頼します。この不動産業者との間で多くのトラブルが起こります。

仲介手数料に関するトラブル

不動産業者とのトラブルで多いのは、仲介手数料に関するものです。不動産売買を不動産業者に仲介してもらったら、通常は仲介手数料が発生します。

当初に不動産業者と契約するときに、仲介手数料の計算方法や支払時期を決めます。

ところがこのとき、きちんと仲介手数料についての説明をしない業者がいます。

また、「仲介手数料の金額は法律で決まっている」といって金額を押しつけてくる業者もいます。

実際には、法律で決まっているのは仲介手数料の上限だけであって、それ以下でも無料でもかまわないので、このような説明は真実ではありません。

さらに、「仲介手数料は無料」と言いながら、コンサルタント料などの別項目で高額な費用を請求してくる業者もいます。

このような不動産業者との仲介手数料に関するトラブルを避けるには、当初に仲介手数料についての取り決めをはっきりしておくことです。

契約内でその計算方法を明示して、支払時期なども決めます。そして、それ以外には余分な費用が発生しないことも契約内で明確にしておくことも重要です。そして、内容を正しく理解し、納得して契約しましょう。

個人間で売買するトラブル

お勧めしません

 

不動産業者を入れるとトラブルになることがありますが、業者を入れずに個人間で売買したときにもトラブルになることが多いので、注意が必要です。

たとえば、親戚間や友人間で取引をする際などには不動産業者を入れないこともよくあります。

交渉がうまく進まない場合とその対処方法

個人間で契約をしようとすると、自分達で話し合いをして不動産の売買価格や支払い方法などを決めないといけません。

そうなると、お互いが素人なので、どのように手続きを進めて良いかわからなかったり相場がわからなかったりして、話合いがスムーズに進まないことが多いです。

また、物件に問題があるのに、相手がそれを隠して高値で売却しようとすることなどもあります。不動産業者が入っていたら、そのあたりはきちんと調査してくれますが、個人間で売買すると誰も守ってくれないのです。

解決方法としては、契約前に自分でしっかり調査をすることです。

対象の物件に問題はないか、物理的な面や建築制限などの法律的な面の両方から確認しましょう。

そして、契約の方法などについてわからないことがあったら、法律家などに相談しながら間違いがないようにすすめます。契約書の内容も、弁護士などにチェックしてもらうことができます。

登記を放置して後にトラブルになる

個人間の売買の場合、不動産の名義書換をしない人がいます。

名義書換とは、不動産の所有名義を売主の名義から買い主の名義に移す登記の手続きです。

法律上、不動産の名義書換は義務ではないので、前の所有者のまま放っておいても特に問題は起こりません。

・登記が面倒

・費用がかかる

などの理由から、登記をせずに前の所有者のままにしてしまうケースがあります。

そうなると、外目からは、誰が不動産の所有者であるかがわかりません。すると、以前の所有者が、その不動産はまだ自分のものだと言って、第三者に不動産を売却してしまうおそれもあります。

また、相続が起こった場合などには、相続手続きが非常に面倒になります。

解決方法としては、個人間で取引する場合でも不動産登記は速やかに行うことです。

代金支払いの決済が終わったら、即時に登記申請に行くことをおすすめします。登記の方法がわからない場合には、司法書士に依頼することができます。

契約解除に関するトラブル

次に、契約解除に関するトラブルを見てみましょう。

ローンが通らなかった

家を買うときには、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。

住宅ローンの事前審査も受けてないのに、勢いで売買契約をしてしまうこともよくあります。予定より早く理想の家を見つけてしまった時は仕方ないですよね。

このような場合、無事にローンが通れば問題はありませんが、ローン審査に落ちた場合、支払いが出来ないので不動産販売会社とトラブルになります。

このような問題が起こらないように、住宅ローン審査が通っていない段階で家の売買契約をするときには、「通常ローンが通らなかった場合には売買契約がなかったことになるという特約」をつけます。まともな不動産業者に仲介を依頼した場合には、このローン特約をつけてくれているものです。

しかし、自分達で取引をする場合や、いい加減な不動産業者に依頼してしまった場合には、ローン特約がついていなかったり内容が不十分であったりするおそれがあります。

ローンが通っていない段階で不動産売買契約をするときには、契約書をしっかり確認しなければなりません。

まずはローン特約が入っていること、そして特約の内容について、借り入れ予定の銀行や金利などのローンの条件が明確になっているかをチェックしましょう。

ローンの内容が不明確なときには、いざ解除をしようとするときにトラブルになるおそれがあります。

売買終了後のトラブル

家に隠れた瑕疵(かし)があった場合のトラブル

家の売買では、売買契約の終了後にトラブルが起こることも多いです。それは、家に問題があるケースです。

新築住宅でも欠陥住宅であるケースはありますし、中古住宅の場合には水漏れや立て付けが悪いなど、さらにいろいろな問題があることが多いです。

このように、家に問題がある場合には、買い主が売り主に責任追及できるかが問題ですが、多くのケースでは、「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」という責任が発生するかどうかが重要なポイントになります。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、家に隠れた傷があった場合に売り主に発生する責任のことです。

瑕疵担保責任が発生する場合には、買い主は売主に対して契約の解除や損害賠償請求、瑕疵の修補請求(修理の請求)などができます。

ただ、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)には期限があります。民法上の期限は、瑕疵を知ったときから1年間とされていますが、実際には契約によってそれより短くなっていることがほとんどです。

新築住宅などのケースでも、瑕疵担保責任の期間が数ヶ月~1年までに限定されていることが多いですし、中古住宅のケースなどでは瑕疵担保責任が免除されていることも一般的です。

売買契約後の家の瑕疵に関するトラブルを回避するには、売買契約を締結するとき、この瑕疵担保責任についての規定内容をしっかり確認しておくことが重要です。

まず、「瑕疵担保責任が発生すること」「その期間」「免除特約がついていないか」を確認します。

中古住宅のケースで「現状有姿」などと記載してある場合には、瑕疵担保責任が免除されていることが多いので、特に注意が必要です。

このことは、売主の立場からも重要です。

売主にしてみれば、いつまでも瑕疵担保責任を追及されるのは大きな負担になってしまいます。そこで、できれば「現状有姿」の瑕疵担保責任免除特約をつけておくことが必要だということになります。

まとめ

不動産売買の場面では、

・不動産業者とのトラブル

・個人間で売買するときのトラブル

・契約解除時のトラブル

・契約終了後のトラブル

など、たくさんのトラブル事例があります。

トラブルを回避して安全に不動産売買を行うためには、

正しい知識を持つことと
信頼できる専門家に相談

することが大切です。

不動産業者選びにも注意して、法律的な問題などについては弁護士に相談すると良いでしょう。