家を売るときに絶対に知っておくべき全知識【家売るキング】

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家やマンション、土地などの不動産は大きな資産です。

当サイト「家売るキング」では不動産を売る人の悩みに寄り添い、解決する方法を提供するメディア。

もちろん様々なシーンに応じた解決方法をお伝えしています。

例えばこのような悩みの解決方法を提供しています。

  • 親から相続された家や土地の売却や活用
  • 市街化調整区域の家や土地の売却
  • 離婚時の家やマンションの売却
  • 売れないと言われた不動産を何とか売却する方法

それでは早速不動産を売却するにあたっての流れを見ていきましょう。

不動産売却の流れ7ステップ

不動産売却の7ステップ

  1. 相場価格の調査(不動産会社へ査定依頼)
  2. 不動産会社の仲介選定(契約)
  3. 売却活動
  4. 購入申込対応
  5. 売買契約成立
  6. ローン関連の手続き
  7. 売買後の手続き

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なんだかたくさんあって大変そうなんだけど・・・

確かにこれだけを見ると大変そうに思えるかもしれません。

ですが、私も含めてこれまで不動産売却を経験された人に聞くと、特に大変ではなかったと言います。

それはなぜでしょうか?

それは、これら7つの流れは、「仲介する不動産会社が代行して行ってくれるから。

実際に私も不動産売却を行ってみての感想は、「面倒なことのほとんどは、不動産会社がやってくれた」というものでした。

ここで勘がいい人なら思うでしょう。

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だったら仲介の不動産会社さえしっかり抑えておけば大丈夫ってことね

まさにその通りです。

不動産売却の肝は「仲介する不動産会社選び」。ここにかかっています。

もちろん、内覧時の対応は売主側の対応がとても重要です。

ただし、そういった対応方法も、不動産会社がよければしっかり教えてくれます。

仲介する不動産会社選びが不動産売却の成功の秘訣

では、不動産会社をどのように選べばいいのでしょうか?

答えは、複数の不動産会社に相談すること。

絶対やってはいけないことは、家の近所にある不動産会社や大手不動産会社1社だけの話に任せきること。

今、病気などの時にセカンドオピニオンを受けることを推奨されています。

セカンドオピニオンとは、はじめの医師の診断の後に、別の医師にも求める意見

別の医師に意見を求めることで、病気の原因を発見できたり治療法が見つかったりするのです。

そうです。これは人間の命に関わるから、厚生労働省が推奨しているのです。

不動産も同じぐらい大事な資産のはず

もちろん健康第一ですので、「命」が一番大事です。

ただ、何だかんだいって「お金」も大事。

不動産は大きなお金=大きな資産です。

人の命に携わるプロの医者でも判断を間違えるのです。

つまり不動産のプロ(不動産の仲介会社)も判断に間違えることは多々あります。

医者も得意不得意があるように、不動産のプロも得意な不動産、不得意な不動産があります。

都会のマンションが得意な不動産会社もいれば、田舎の土地が得意な不動産会社もいます。

なので、結論「複数の不動産会社に相談すること」がとっても大事なのです。

複数の不動産会社に依頼するなら「不動産一括査定」が便利

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でもそんな不動産会社知らないし、めんどくさいんだけど・・・

それもそのはず。不動産の売買なんて滅多にしないので、知らない人がほとんどだと思います。

では、電話帳やネットで1社1社調べて依頼するのがいいのか?

そんな面倒なことしたくないですよね。

そんなときに便利なサービスがあります。

それが不動産一括査定です。

不動産一括査定を使うと、あなたの不動産が得意な不動産会社をマッチングしてくれる

不動産一括査定というサービスを使うと、あなたの不動産を得意とする不動産会社が複数社自動的に見つかります。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

あなたは、ネット上からあなたが売却を検討している不動産を入力するだけ。

3分ぐらいの時間があれば、申し込めますので、ぜひ利用することをオススメします。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2020年5月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

不動産一括査定の賢い使い方は「複数サイトの併用」

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

人口が多い都市の方にオススメの一括査定サイト

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

人口が少ない都市の方にオススメの一括査定サイト

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ
すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」
HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」
イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」
リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産売却でよくあるQ&A

不動産査定での大事なポイントを教えてください。

不動産会社が行う査定にはいくつかカラクリがあります。

まず不動産会社が行う査定というのは営業活動の一環ということを肝に銘じてください。詳細は下記記事をご確認ください。

不動産売却の「仲介」と「買取」の違いを教えてください。

ざっくりいうと下記違いがあります。

  • 方法1.不動産会社に売るのが「買取」。
  • 方法2.不動産会社に購入者を探してもらって、一般の人に売るのが「仲介」

図にすると下記の通り。

仲介と買取の違い

仲介と買取の違い

それぞれの特徴をまとめると下記の通りです。

比較項目「仲介」による売却「買取」による売却
購入対象一般の購入希望者不動産会社
売却スピード長い(数か月〜)数週間〜1ヶ月程度
売却に関わる手間多い(販促活動の確認、
内覧の手配等)
少ない
売却価格相場とほぼ同等相場より低い
(70%前後)

家を売るときのポイントや注意点が知りたい

家を売るときには主に下記5つの注意点を意識しましょう。

  • 【注意点1】物件の注意点2つ
    1. 現在の所有者情報と登記上の情報に相違はないかチェックすること
    2. 物件売却時は「住宅ローンの完済」が前提。ローン完済ができる状況か確認すること
  • 【注意点2】 売却時の注意点3つ
    1. 事前に物件の相場(=査定額)を調べておくこと
    2. 売却期間の目途を立てて、事前にスケジューリングを行っておくこと
    3. 不動産会社に依頼する際は、「買取」、「仲介」どちらにするかを決めておくこと
  • 【注意点3】売却にかかる費用の注意点
    1. 売却にかかる諸費用(仲介手数料、印紙代、税金等)の項目と金額を把握しておくこと
  • 【注意点4】不動産会社を選ぶときの注意点
    1. 複数の不動産会社に依頼をし、自身の物件を「自信を持って仲介できる」不動産会社を選定すること
  • 【注意点5】売買契約時の注意点
    1. 契約時に発生しやすいトラブルを、事前に知っておき、かつ必要に応じて対策を取っておくこと

詳細は下記記事をご確認ください。

住宅ローンが残っていたも家は売れるの?

住宅ローンが残っていても家を売ることは可能です。

詳細は下記記事をご確認ください。

家や土地がなかなか売れなくて困っています。

家や土地が売れないのは様々な理由があります。ただ、売れないということはほぼありません。

不動産会社の選択を間違えている可能性があります。

例えば、マンションに弱い不動産会社にマンションの仲介を頼むのは得策ではありません。

前述した「すまいValue」「HOME4U」などの一括査定を使って、しっかり複数社に査定依頼をしてください。

相続した不動産の活用方法に困っています。

相続した不動産は基本的にまず売却を検討することをオススメします。

離婚することになったので不動産を売却したいです。

離婚するときの不動産は、通常の不動産売却に比べて揉めるケースがあります。

ただでさえ、夫婦仲が悪いのにいくつか話し合わないといけないポイントがあるため。

特に夫婦で共有財産になっていたりすると要注意です。

詳細は下記記事をご確認ください。

親の実家を売却してほしいと頼まれたんだけど?

親の実家を売却する際、名義が親になっていることがほとんどです。

その場合、いくつか手続きが必要です。

詳細は下記記事をご確認ください。

ボロボロの家だから更地にした方が売れやすそうだけど

一概に更地にした方が売れるというのは言い切ることはできません。

ただし、家を解体する費用がかかることを忘れないでください。

詳細は下記記事をご確認ください。

不動産売却した時の費用はいくらかかるの?

売却した時に最低限掛かる費用は下記があります。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙代
  3. 抵当権抹消費用(住宅ローン残債がある場合)

詳細は下記記事をご確認ください。

また、家を購入した時よりも高い金額で売れた時は税金が掛かります。

ただし、マイホームなどの売却は、3,000万円まで控除されるため、ほとんどの人は税金が掛かりません。

詳細は下記記事をご確認ください。

土地のみを売るときのポイントや注意点が知りたい

土地のみを売るときに問題になりやすいのが境界の問題になります。

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