不動産を売却するなら知っておきたい3,000万円特別控除を徹底解説

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不動産の売却においては、マイホームに関しては売却で税金がなるべく発生しないような特例が多く定められています。

マイホーム売却で節税できる特例の代表選手が「3,000万円特別控除」と呼ばれる特例になります。

「3,000万円特別控除」は、適用要件が厳しくないにもかかわらず、その節税効果は大変大きいため、非常に使い勝手の良い特例になります。

非常に使い勝手は良いですが、住宅ローン控除と併用できないなど、利用するにあたっては一部注意が必要です。

3,000万特別控除で悩める疑問

  • 「3,000万円特別控除って、そもそも何なの?」
  • 「どういう人に3,000万円特別控除が当てはまるの?」
  • 「3,000万円特別控除を受けるには、何が必要なの?」

そこでこの記事では、「3,000万円特別控除」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、マイホームを売却で大変節税効果のある3,000万円特別控除について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.不動産売却の税金の基礎知識

個人の所得には、給与所得の他、譲渡所得、不動産所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得と言った10種類があります。

このうち、不動産を売却したときに発生するのが「譲渡所得」です。

譲渡所得は「所得」の一つですので、その税金は所得税および住民税、復興特別所得税になります。

「不動産売却税」という特別な税金は無く、売却によって普段払っている所得税および住民税、復興特別所得税が増えることになります。

良く勘違いされますが、譲渡所得とは売却額のことではありません。

譲渡所得は以下の計算式で表される譲渡価額から取得費と譲渡費用を控除したものになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額とは売却額です。
※取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額となります。
※譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用です。

計算の結果、譲渡所得がプラスであれば所得税および住民税、復興特別所得税が増えます。

一方で、譲渡所得がマイナスであれば税金は発生しないため、所得税および住民税、復興特別所得税は増えません。

つまり、不動産を売却したときは税金が発生する場合と発生しない場合があるということがポイントです。

次に税金に関しては、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率については不動産の所有期間によって決まります。

1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

所得の種類所得税住民税合計税率
短期譲渡所得30%9%39%
長期譲渡所得15%5%20%

復興特別所得税については、所有期間に関わらず2.1%となります。

不動産売却時の税金については下記記事でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで不動産売却の税金の基礎知識について見てきました。

では、3,000万円特別控除とは一体何なのでしょうか。

そこで次に、3,000万円特別控除について解説いたします。

2.3,000万円特別控除とは

3,000万円特別控除とは、譲渡所得を計算するに当たり、3,000万円を引いてくれるという特例

3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

中古住宅というのは、2,000万円~6,000万円程度の物件が多いため、3,000万円も控除すると、ほとんどのケースで譲渡所得がマイナスとなります。

計算の結果、譲渡所得がマイナスとなれば、譲渡所得はゼロとして扱われ税金が発生しないことになります。

税金は発生しませんが、3,000万円特別控除の特例を使うためには、「確定申告」が必要です。

以上、ここまで3,000万円特別控除について見てきました。

では、どのような場合に3,000万円特別控除が適用されるのでしょうか。

そこで次に、3,000万円特別控除の適用要件について解説いたします。

3.「3,000万円特別控除」の適用要件

3,000万円特別控除は居住用財産と呼ばれる不動産を売却することで適用することができます。

居住用財産とは、一言でいうとマイホーム(自宅)です。

アパートや賃貸マンション、親の住んでいる住宅等はマイホームではないため、居住用財産には該当しません。

正確に言うと、居住用財産は以下のいずれかの要件を満たす住宅のことをいいます。

居住用財産の定義

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

※出典:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」より

1つ目の「現に居住している」というのは、自分が現に居住している家のことを指します。

アパートのように他人が現に居住していても対象にはなりません。

2つ目は、退去した後も3年後の12月31日までに売却すれば居住用財産と認められるという要件です。

しかも、退去した後、他人に貸していても居住用財産として認められます。

3つ目は、災害で焼失して更地になった場合も、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば居住用財産として認められます。

4つ目は、取り壊しても一定の期間に売却すれば居住用財産として認められるという要件です。

ただし、取り壊した場合には、その後の更地を駐車場のような貸付に供すると居住用財産として認められません。

2つ目の転居後は他人に貸してもOKですが、4つ目の取り壊しの場合は他人に貸すとNGとなるという違いがあります。

また、上記の要件とは別に、居住用財産の特例は、3年に1度しか適用できないというルールがあります。

例えば去年、3,000万円特別控除を使ったとは、今年は使えないということです。

さらに、買主が以下のような特定の親族や同族会社の場合には3,000万円特別控除を適用することができません。

3,000万円特別控除が使えない事例

  1. 配偶者、直系血族(親、子、孫など)、生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族
  2. 本人、配偶者、直系血族、生計を一にする親族が主宰している同族会社

例えば、夫婦間で不動産を売買するようなケースでは、3,000万円特別控除は使えないということになります。

以上、ここまで3,000万円特別控除の適用要件について見てきました。

3,000万円特別控除を適用しても、さらに税率を低くしてくれる特例があります。

そこで次に、重複できる軽減税率について解説いたします。

4.所有期間が10年超であれば、重複適用できる軽減税率がある

3,000万円特別控除を使っても、なお譲渡所得がプラスの場合、所有期間が10年超の居住用財産であれば、税率を下げる特例を使うことができます。

この特例を「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(以下、「軽減税率の特例」と略)」と呼びます。

軽減税率の特例を適用すると、税率は以下のようになります。

課税譲渡所得金額所得税住民税合計税率
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分10%4%14%
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分15%5%20%

税率がかかる譲渡所得は、「3,000万円特別控除後の譲渡所得」であることがポイントです。

つまり、「3,000万円特別控除」と「軽減税率の特例」は重複適用できることになります。

以上、ここまで重複適用できる軽減税率について見てきました。

では、3,000万円特別控除を利用する際は何に注意すれば良いのでしょうか。

そこで次に、3,000万円特別控除を利用する際の注意点について解説いたします。

5.「3,000万円特別控除」を利用する際の注意点

3,000万円特別控除は住宅ローン控除と併用できないというのが注意点になります。

住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分が住むことになった年から一定の期間に渡り、所定の額が所得税から控除される制度

買い替えでは、売却と購入の2つを同時に行います。

ここで、売却では3,000万円特別控除を使い、購入では住宅ローン控除を同時に使うことはできないということです。

3,000万円特別控除の他、前章で解説した「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」も住宅ローン控除と同時に併用することはできません。

正確に言うと、入居した年のほか、その年の前年または前々年あるいはその年の翌年または翌々年に3,000万円特別控除を使うと住宅ローンを利用することができません。

時期をずらせは2つの特例を利用できますが、非現実的といえます。

通常、売却と購入はほぼ同時に行うため、3,000万円特別控除と住宅ローン控除はどちらか一方を選ぶのが現実的です。

一般的には住宅ローン控除の方が、節税できる金額が大きくなるため、ほとんどのケースでは住宅ローン控除を選択します。

この場合、3,000万円特別控除は捨てるため、売却時に出た税金は払うことになります。

買い替えおいて住宅ローン控除を利用する場合には、3,000万円特別控除は使えないと理解しておきましょう。

住宅ローン控除については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで3,000万円特別控除を利用する際の注意点について見てきました。

では、確定申告の際はどのような書類が必要になるのでしょうか。

そこで次に、確定申告に必要な書類について解説いたします。

6.確定申告に必要な書類

「3,000万円特別控除」または「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」の特例を使う場合は、確定申告が必要となります。

確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。

それぞれの特例で必要な書類は以下の通りです。

3,000万円の特別控除を使うための必要書類

  1. 除票住民票
  2. 譲渡所得計算明細書

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を使うための必要書類

  1. 除票住民票
  2. 譲渡資産の登記事項証明書
  3. 譲渡所得計算明細書

「除票住民票」とは、他の市町村への引越したときに抹消された住民票
「譲渡所得計算明細書」とは、確定申告の提出様式にある書類
「譲渡資産の登記事項証明書」とは、売却した資産の登記簿謄本

繰り返しますが、特例を使って税金を払う必要がなくなったとしても、特例を使うために確定申告は必要です。

逆に言えば、確定申告が不要なケースは、「譲渡損失が発生しており、かつ、特例も使わない」場合のみということになります。

7.まとめ

以上、ここまで、マイホームを売却するなら知っておきたい3,000万円特別控除について見てきました。

3,000万円特別控除は、使いやすく効果も大きな特例です。

要件をよく確認した上で、上手に活用するようにして下さい。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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