50代から考えるセカンドライフを見据えた「住み替え計画」を徹底解説

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家族構成や生活スタイルが変化する機会は何度かありますが、50代は大きな変化を迎えるポイントです。

セカンドライフを見据えて色々と考える必要が出てきます。

50代で住み替えを考えている人の悩み

  • 「そろそろ住み替えを考えたいけど、何から考えればいいの?」
  • 「住み替え先におススメの家ってどんなもの?」
  • 「住み替えたいけどお金が心配…、どうすればいいの?」

そこでこの記事では、「50代からの住み替え」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、50代で住み替え計画を立てるにはどのようにすれば良いかについて知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.誰と住むかを考える

50代からの住み替え計画の際、最初に考えなければならないのは「誰と住むか」です。

50代半ばも過ぎると、子供たちが大学も卒業し、就職して家を出ているという家庭も多いと思います。

一方で、親の介護も必要な時期であり、妻または夫の両親と住む必要がある人もいると思われます。

このように50代では今までと家族構成が大きく変わる可能性があり、今の住宅では大き過ぎる、または小さ過ぎるといった問題が出てきます。

今の家が、これからの家族構成に合わないようであれば、住み替えすることをオススメします。

住み替えでは、「誰と住むか」によって、新しく購入する物件の間取りが決まります。

誰と住むかを中心に考え、予算や間取り、エリアを選びましょう。

以上、ここまで誰と住むかについて解説してきました。

50代は老後ではないですが、老後のセカンドライフも念頭に入れておく必要があります。

そこで次に老後の生活拠点の選択肢についてご紹介します。

2.老後の生活拠点の選択肢

50代はまだ現役世代であるため、老後とは異なります。

ただし、リタイア後の生活の選択肢も想定に入れておくと、50代の住み替えも無駄にはなりません。

リタイア後の生活拠点には、主に以下のような選択肢があります。

老後の生活拠点でよくある4パターン

  1. コンパクトマンションに住み替え【オススメ】
  2. 地方都市、田舎暮らし
  3. 海外移住
  4. 賃貸併用住宅への建て替え

それぞれ見ていきましょう。

1つ目のコンパクトマンションについては一番オススメであるため、次章で詳しく解説します。

2つ目の選択肢として、リタイア後、地方都市、田舎暮らしをするパターンもあります。

地方都市、田舎暮らしは、IターンやUターンを募っている自治体もあり、また生活費全体も安くなるというメリットがあります。

老後に地方都市、田舎暮らしを考えている人は、50代で住み替えてしまうと無駄が発生します。

ただし、地方都市でも中核都市なら別ですが、本当に田舎の暮らしをしてしまうと、医療施設がなく苦労する場合があります。

本人や配偶者に健康の不安を抱えている場合には、地方都市、田舎暮らしは現実的な選択肢ではありません。

また地方都市、田舎暮らしは車も必須になります。

高齢者の運転は、自分だけではなく、他人に危害を及ぼしてしまうリスクもあります。

このようなことから、実際には老後は便利な都心部に住む人の方が多いです。

3つ目の選択肢としては海外移住があります。

海外移住にはビザの発行が必要ですが、ビザ取得には口座に一定額以上の預金があることが条件となる場合があります。

50代の住み替えでお金を使ってしまうと、夢の海外移住ができなくなるため、海外移住をもくろんでいる人は、住み替えは避けた方が良いでしょう。

尚、海外移住の場合、実際に住んでみるとイメージと異なり「こんなはずじゃなかった」となる場合も多いです。

海外移住は夫婦でも意見が分かれることがあるので、慎重に検討するようにしてください。

4つ目としては、今の家が戸建て住宅であれば、賃貸併用住宅への建て替えという選択肢もあります。

家族が減り夫婦2人暮らしになれば、今の家は大き過ぎるため不要となります。

その場合、自分たちの住まいを小さくし、残りの部分を他人に貸す賃貸併用住宅への建て替えを行うということもあり得ます。

賃貸併用住宅にすれば、家賃収入が年金代わりになるというメリットがあります。

物件の管理も自分ででき、人によっては管理が老後の生きがいになる人もいるようです。

ただし、賃貸併用住宅は全ての土地でできるとは限りません。

基本的には家の半分でアパート事業をやるようなものなので、立地の良し悪しが空室に影響してきます。

空室が長引けば、その部分の住宅ローンは年金の中かから返済していかなければなりません。

十分に良い立地でない限り、賃貸併用住宅は避けた方が無難です。

以上、ここまで老後の生活拠点の選択肢について紹介してきました。

老後の生活拠点を考慮しながら50代での住み替えを考えると、やはりコンパクトマンションへの住み替えがオススメです。

そこで次に、オススメのコンパクトマンションについて解説いたします。

3.オススメはコンパクトマンション

子育てが終了し、夫婦2人で住む場合、都心部のコンパクトマンションがオススメです。

コンパクトマンションは老後のセカンドライフでも選択肢となり得るため50代から住み替えても無駄にはなりません。

コンパクトマンションは、1LDKから2LDKまでのマンションのことです。

広さとしては、45~55㎡が中心となります。

バリアフリー設計のマンションがオススメ

マンション内が段差のないバリアフリー設計となっており、また住宅設備(食洗器やディスポーザー、浴室乾燥、床暖房等)が充実したマンションを選んでおくと、後々、住みやすいです。

高齢者では、浴室で死亡するケースが多いですが、浴室の死亡は急激な温度差が原因です。

一戸建ての場合、お風呂場の脱衣所が寒く、湯船が熱いと、冬場に高齢者が死亡します。

コンパクトマンションであれば、部屋の温度が基本的にどこも同じであるため、お風呂に入る前に急激に寒い思いをすることがありません。

床暖房が付いているコンパクトマンションであれば、冬場は家全体が常に暖かくなるため、温度差による突然死も防ぐことができます。

コンパクトマンションを選ぶ際は、床暖房が付いているような温かさが維持できるマンションがおススメです。

セキュリティが高いのもマンションの強み

また、マンションは戸建に比べてセキュリティが高いです。

マンションは、階数も高く、戸締り箇所も少なくて済むため、防犯面に優れています。

夫婦で海外旅行に出かける際も、マンションの方が心配は少ないです。

さらに、コンパクトマンションでは家が小さくなることで、固定資産税などの住居費を下げることが可能です。

部屋も少なくなれば、水道光熱費などの料金も減り、全体的に住居費用が圧縮されていきます。

立地については、交通利便性の高いエリアに引越すことをオススメします。

交通利便性が高いエリアは、診療所や病院が充実しており、将来の健康不安に対して対処が効きやすいです。

高齢者になると、運転もリスクが高まるため、できるだけ徒歩圏内に病院が集中しているエリアの方が好ましいです。

地方都市でもターミナル駅近辺のマンションであれは、周囲に病院やスーパーが充実しています。

原則、徒歩で全ての用を済ませることができる立地が理想的です。

住み替えなら今の家を高く売り頭金をなるべく多くする

住み替えをするなら今の家を高く売るようにしましょう。

ではどのようにすれば高く売れるのか?答えは不動産一括査定サービスを使うこと。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ
すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」
HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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参加不動産会数No.1の「イエウール」
イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」
リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまでコンパクトマンションについて見てきました。

住み替えはしないことによるデメリットもあります。

それはリフォーム費用の発生です。

そこで次に、住み替えないとリフォーム費用が発生するについて解説いたします。

4.住み替えないとリフォーム費用が発生する

戸建てにしろ、マンションにしろ、古い家に住んでいるとリフォーム費用が発生します。

住宅リフォーム推進協議会の「平成28年度 住宅リフォーム実例調査」によると、リフォーム費用の平均額は戸建てで739.3万円、マンションで703.1万円となっています。

傾向としては、戸建て住宅の方がリフォーム費用は高いです。

リフォーム費用は老後の思わぬ出費であるため、50代のうちに築年数の新しい家に住み替えておくと、老後のリフォーム費用を抑えることができます。

バリアフリーリフォームが必要になる

老後に必要となってくるリフォームは主にバリアフリーリフォームです。

具体的には階段や浴室などに手摺を設置する工事や、廊下と部屋の段差を解消する工事、家庭用エレベーターを設置する工事などが必要となってきます。

バリアフリーリフォームも、バリアフリー仕様のマンションへ住み替えておくと、老後の発生を抑えることができます。

快適な暮らしを手に入れるとともに、バリアフリーリフォームも不要となることから、やはり、50代のうちに住み替えしておくのは得策と言えます。

以上、住み替えないとリフォーム費用が発生するについて見てきました。

ただし、戸建てに関してはこのまま住んでいるとリバースモーゲージを利用できるというメリットがあり、リバースモーゲージの知識だけは知っておく必要はあります。

そこで次に、リバースモーゲージについて解説いたします。

5.今が戸建ならリバースモーゲージも検討してみる

リバースモーゲージとは、老後、自宅を担保に年金代わりにお金を借りる融資のこと

リバースモーゲージは、日本語で高齢者向け年金的融資と呼ばれています。

リバースモーゲージでは使い道が自由なお金を毎月一定額ずつ銀行から借りることができます。

返済は借りた本人が亡くなった際、自宅を売却して清算します。

今の家に亡くなるまで住み続けることができ、年金や預貯金が少ない人にとっては心強い仕組みです。

リバースモーゲージが利用できるのは、基本的に戸建てのみです。

戸建ての土地価格を担保に融資を受けるため、マンションだとリバースモーゲージは原則利用できません。

ただし、都心部の一部のマンションでは、銀行によって融資を認めてくれるところもあります。

リバースモーゲージの知識を知らずに、50代でうかつに戸建てからマンションへ住み替えてしまうと、せっかく使えるはずだったリバースモーゲージを利用することができません。

現在、戸建てに住んでいる人は、住み替える前に一度、リバースモーゲージの利用可能性について近くの金融機関に確認してみることをオススメします。

リバースモーゲージが老後の資金繰りに効果的であれば、無理に住み替える必要はありません。

複数の選択肢の中から住み替えを検討するようにしましょう。

まとめ

以上、ここまで、50代から考える住み替え計画について見てきました。

50代で住み替えるならコンパクトマンションへの住み替えがオススメです。

住み替えは、これから誰と住むのか、リフォーム資金やリバースモーゲージの必要性等も併せて考えた上で決定する必要があります。

中長期的視野に立って住み替えを検討するようにして下さい。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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