事故物件は問題なく売れるの?売却するときの注意点とコツ

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今や専門のインターネットサイトまで登場するほど、事故物件に注目が集まっています。

「事故物件」という言葉は、以前は業界用語でしたが、今では一般的に知れ渡るようになりました。

実際に事故物件を売却する人は、深い悩みを持っている人もいらっしゃるのではないでしょうか。

事故物件を売却したいと考えている人の中には、

事故物件を売却したいときの疑問

  • 「所有していた物件が事故物件になってしまった。これって売れるの?」
  • 「事故物件は、どうやって売ればいいの?」
  • 「事故物件を売る時は、何に注意すればいいの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

先に結論から言うと事故物件であっても下記3つのことを実施することで売れる可能性が高くなります。

事故物件を売る3つの方法

  1. 買取業者へ売却する
  2. 大幅に値下げして売る
  3. 時間をかけて売る

そこでこの記事では、「事故物件の売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、事故物件を売却する方法や対処法について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.事故物件とは

事故物件とは、過去に自殺現場となった物件や、殺人事件、火災、忌まわしい事件・事故等があり、心理的な面において住み心地の良さを欠くような物件のこと

例えば、残忍な殺人事件があると、事故現場となったアパートやマンションの映像が連日のように報道されます。

このように大々的に報道されてしまう物件は典型的な事故物件です。

また、報道はされなかったとしても、過去に人知れず自殺現場となった物件も事故物件となります。

一方で、老人が孤独死したような物件は事故物件ではありません

自然死は、人間であれば誰しも起こり得ることであり、自殺や忌まわしい殺人事件とは異なります。

良く勘違いされますが、アパートなどで老人が孤独死したとしても、それは当然起こりうるものである以上、裁判所もそのような物件を事故物件とは認めていません。

事故物件は境界もあいまいで分かりづらく、程度にも差があるため、まずは自分の物件が事故物件に相当するのか、必ず不動産会社の意見を聞いた上で判断することが重要です。

以上、ここまで事故物件とは、ということについて見てきました。

事故物件を売る際は、売主に告知義務があります。

そこで次に、売主に告知義務がある理由について解説いたします。

2.売主は事故物件ということを告知する義務がある

事故物件のような物件を、心理的瑕疵(かし)のある物件と言います。

売主には、買主へ対し、瑕疵の告知義務があります

瑕疵とは、売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠くこと

瑕疵には、物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵の4種類があります。それぞれの瑕疵の具体例は以下の通りです。

瑕疵の種類具体例
物理的瑕疵建物:雨漏り、シロアリ、耐震強度不足
土地:土壌汚染、地中障害物
法律的瑕疵法令等の制限により取引物件の自由な使用収益が阻害されているもの
心理的瑕疵取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く場合
環境的瑕疵近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害されるおそれが高いような場合

民法(2019年5月現在)では瑕疵が発見されたとき、【買主は「発見後1年間」は売主に対し損害賠償を、契約の目的が達成できない場合は解除を請求できる】と定めています。

これを売主の「瑕疵担保責任」と呼びます。

民法の規定通りの瑕疵担保責任では、売主の責任が非常に重いため、実際の売買では、売主と買主の合意の上で、瑕疵担保責任の全部または一部を免責します。

例えば、「売主の負う瑕疵担保責任を引渡後3ヶ月とする」という規定が一般的です。

こうすることで、引渡から3ヶ月以内に瑕疵が発見されれば売主は責任を負いますし、4ヵ月目以降に瑕疵か発見されれば売主は責任を負わないことになります。

ただし、これには重要なルールがあります。

そのルールとは、売主がその瑕疵を知っていたにも関わらず、買主に告げなかった瑕疵については免責できないという決まりです。

売主が知っていて黙っていた瑕疵については、4ヵ月以降に指摘された場合でも、瑕疵担保責任を負うことになります。

売主には瑕疵担保責任がある以上、心理的瑕疵についても告知義務があるのです。

不動産売却における瑕疵担保責任については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで売主に告知義務がある理由について見てきました。

では、不動産会社に相談して瑕疵を黙っておいてもらうことはできるのでしょうか。

そこで次に、不動産会社は事故を知れば必ず買主へ告知する、ということについて解説いたします。

3.不動産会社も事故物件と知れば買主に知らせる義務がある

事故物件を抱えている人の中には、不動産会社に「黙っておいてくれ」と頼む人がいます。

残念ながら、不動産会社は瑕疵を知ってしまえば、買主に対して黙っておくわけにはいきません

不動産会社には、買主に対する物件の重要事項説明という仕事があります。

もし、不動産会社が瑕疵を隠したら重要事項説明義務違反に問われることになります。

不動産会社は、重要事項説明義務違反を非常に嫌います。

重要事項説明義務違反は、不動産会社を相手にした訴訟として最も多い事案だからです。

重要事項説明義務違反を行って、買主に訴訟を起こされると、不動産会社は大損害を被ります。

そのため、不動産会社に対して、「黙っておいてくれ」という相談は100%無理です。

不動産会社は事故を知れば必ず買主へ告知します。

一方で、売主には瑕疵担保責任がありますので、やはり黙っておくわけにはいきません。

結局のところ、瑕疵を黙って売ることはできないため、事故物件は安く売らざるを得ないのです。

以上、ここまで不動産会社は事故を知れば必ず買主へ告知するということについて見てきました。

「事故」には程度があります。

そこで次に、事故にも程度があることについて解説いたします。

4.事故物件にも程度がある

事故にも程度があります。

センセーショナルに報道された事故もあれば、誰も知らない事故もあります。

1週間前に生じた事故もあれば、20年前に起きた事故もあります。

このように事故には程度があり、その程度の差が価格に反映されます

事故物件だから、一律に30%値引きされるというような決まりはなく、ほとんど値引きされないものや、タダ同然くらいに値引きされてしまう物件もあります。

事故物件の取引は、トラブルが多く、裁判となることも多いです。

裁判の争点として最も多いのは、「いったい何年前の事件なら事故として扱うのか」という点です。

判例では、だいたい10年程度は心理的瑕疵を説明する必要があるとしているものが多いです。

ただし、物件によっては50年以上前の事故についても説明責任を要求した判例もあります。

結局のところ、事故には程度があり、何年前から事故なのかという明確なルールはありません。

明確なルールがないため、売主は自分の身を守るためにも、知っている瑕疵は全て告げるというのが必要な対応となります。

以上、ここまで事故にも程度があるということについて見てきました。

事故物件の売る方法にはどのようなものがあるのでしょうか。

そこで次に、事故物件を売る方法について解説いたします。

5.事故物件を売る3つの方法

事故物件を売る方法には、以下の3つの方法があります。

事故物件を売る3つの方法

  1. 買取業者へ売却する
  2. 大幅に値下げして売る
  3. 時間をかけて売る

方法1.買取業者へ売却する

最もオススメするのは、買取業者への売却です。

買取とは、転売を目的とした不動産会社への売却のこと

買取は、まともな物件ですら市場価格の80%程度です。

事故物件であれば市場価格の10~20%程度になってしまうこともあり得ます。

一般の市場だと、いつまでも売れない可能性も出てきます。

一方で、買取なら確実に売れますので、安くても事故物件を早く手放すことができるというメリットがあります。

買取については下記記事を参考ください。

方法2.大幅に値下げして売る

一般の市場で売る場合には、大幅に値下げして売るというのが現実的な対応となります。

では、どれくらい値下げしたら良いのかというのは、「事故の内容」や「物件の特徴」などで変わってきます

大した事故ではなく、かつ、物件が好立地で滅多に買えないような物件であれば、10%程度の値引きでも買手が現れることはあります。

一方で、元々、売却しにくい物件で、さらに事故も重なったような物件であれば、60~70%程度の値引きというのはあり得ます。

元々、高く売れるポテンシャルの物件であれば、値引率も低いため、買取ではなく一般仲介で売った方が良いでしょう。

方法3.時間をかけて売る

事故物件の特徴として、時間が経つと事故の度合いが風化するという特徴があります。

売却するのであれば、時間をかけて売るというのも一つです。

10年とは言わないまでも、数年経てば人々の記憶は薄らぎます。

また、「5年前に自殺がありました」と言われても、その後、普通に利用されていた不動産であれば、買主の心理的ハードルも下がります。

事故物件は、事故直後に一番値段が下がりますので、物件を保有する余裕があれば、事故が風化した時点で売却した方が、高く売れます。

以上、ここまで事故物件を売る方法について見てきました。

事故物件を売る際には、複数の不動産会社の意見を聞くことが重要です。

そこで次に、複数の不動産会社の意見を聞くことが大事であることについて解説いたします。

6.事故物件を売るなら複数の不動産会社の意見を聞くことが大事

事故物件は、定義があいまいなものであるから、その値引の範囲も「主観」によるところが大きいです。

売主としては、このように根拠のない値引というのが一番納得できないと思います。

このような、主観を排除するためには、広く色々な会社に意見を聞くことが大事です。

そこで、事故物件を売却するのであれば、不動産の一括査定サイトを利用することをオススメします。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

訪問査定の際は、必ず事故のことを伝えるようにして下さい。

6社のうち、何社かは「似たような意見」を言い、査定額も似たような感じになると思います。

その「似たような意見」こそが、世間一般の常識と解されます。

常識を探るためには、必ず複数の不動産会社から査定を取ることが必要となります。

事故物件を売る際は、まずは一括査定サイトを利用して、「似たような意見」を集めることから始めるようにしてください。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は3つ

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、18年の歴史を誇っています。

歴史がある分、利用者も多く累計35万人が利用。

それだけ、長く続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

※都心部の方は次に紹介する「すまいValue」も合わせて申し込みがオススメ。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦18年。安心、信頼感がある。
  • 累計30万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

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※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

オススメ2.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

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オススメ3.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,700社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「すまいValue」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,700社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

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オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

リガイドの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目HOME4UすまいValueイエウールリガイド
運営会社株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
すまいValue運営会社株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
上場未上場未上場未上場未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
2年
(2016年10月)
4年
(2014年)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
約1,300社大手6社のみ約1,700社約550社
査定可能な不動産・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

【まとめ】不動産一括査定サイトのオススメ

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

7.まとめ

以上、ここまで、事故物件を売却する方法や対処法について見てきました。

事故物件の売却では、必ず買主への告知が必要です。

事故には様々な程度がありますので、まずは幅広く不動産会社の意見を聞いてみることから始めるのが良いでしょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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