事故物件は売却できるの?気になる売却相場と必ず知っておくべき注意点

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今や専門のインターネットサイトまで登場するほど、「事故物件」に注目が集まっています。

「事故物件」という言葉は、以前は業界用語でしたが、今では一般的に知れ渡るようになりました。

実際に事故物件を売却する人は、深い悩みを持っている人もいらっしゃるのではないでしょうか。

事故物件を売却したいときの疑問

  • 「所有していた物件が事故物件になってしまった。これって売れるの?」
  • 「事故物件は、どうやって売ればいいの?」
  • 「事故物件を売る時は、何に注意すればいいの?」

先に結論から言うと事故物件であっても下記3つのことを実施することで売れる可能性が高くなります。

事故物件を売る3つの方法

  1. 買取業者へ売却する
  2. 大幅に値下げして売る
  3. 時間をかけて売る

そこでこの記事では、「事故物件の売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、事故物件を売却する方法や対処法について知ることができます。

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1.事故物件とは

事故物件とは、自殺や殺人など過去の嫌悪すべき歴史的背景によって不動産が本来あるべき住み心地を欠く状態となっている物件のこと

事故物件は、心理的瑕疵(かし)のある物件とも表現されます。瑕疵とはキズという意味。

心理的・心象的なキズを負った物件が事故物件ということになります。

事故物件の判断は一般人がどのように感じるか

事故物件は、単なる主観的な嫌悪感だけでは事故物件にはなりません。

事故物件は、買主の個人的な居住を好まないという嗜好だけではありません。

セクハラのように「相手がセクハラと感じたらセクハラ」みたいなものではありません。

通常一般人において住み心地の良さを欠き、居住の用に適さないと合理的に判断されるときに限り、事故物件として認められます。

つまり「通常一般人」がどのように感じるかという視点が判断の基準となっています。

事故物件が心理的に与える4つの影響

心理的に与える影響は、以下の4つの影響を加味して判断されます。

事故物件が心理的に与える4つの影響

  1. 事故・事件の態様
  2. 事故・事件の場所
  3. 地域性
  4. 時間の経過

事故・事件の態様

残忍な事件で過去に大々的に報道され、人々の記憶に強く残っているような事故の方が事故物件と認められやすくなります。

事故・事件の場所

心理的嫌悪感は、特定の空間内において認められるものになります。

例えば、マンションの一室の室内で生じた殺人事件は事故物件に該当しますが、エントランスやエレベーターホール等の共用部で生じた殺人事件は事故物件にならないとされています。

地域性

都会は人の流動性が高く、他人への関心も低いことから、都会の物件は事故物件として扱われる期間が短い傾向にあります。

一方で、田舎は人の流動性が低く、他人への関心も高いことから、田舎の物件は事故物件として扱われる物件が長い傾向にあります。

時間の経過

心理的瑕疵には「時間的希釈の原則」というものがあり、時間が経つと事故物件にはならなくなっていきます。

裁判上では、6~7年あたりまでは事故物件として認められるケースが多いです。

ただし、八王子の物件では50年前の事件が事故物件扱いになったという判例もあり、時間に関しては地域性も加味されます。

2.事故物件の売却相場

事故物件に関しては、お伝えしたように

  1. 「事故・事件の態様」
  2. 「事故・事件の場所」
  3. 「地域性」
  4. 「時間の経過」

等によって影響が異なるため、「事故物件だからいくら減額」という相場の目安はありません。

  • 事件の残忍性が高く、直近に生じた事件であれば、影響が大き過ぎて価格をゼロにしても全く買手が付かない
  • 事故があまり知られておらず、10年以上前に生じた事故であれば、価格にはほとんど影響がない

そのため、価格の減額幅は「事故の度合い」によって大きく異なるのです。

事故物件は3割減となるのが売却相場

一方で、事故物件の裁判事例では、損害賠償請求で認められる金額は、売買代金の3割程度が相場です。

以下に損害賠償請求が認められた2つの事例を示します。

7年4ヶ月前に土地上で売主の母親が強盗殺人の被害者となった事件を説明しなかったことが説明義務違反にあたるとされた事例(神戸地判平28.7.29(平27(ワ)1743))

当該裁判では、売買代金5,575万円の内、1,575万円(約28%)が損害賠償額として認められました。

建設工事現場における現場所長の自殺が請負契約における瑕疵にあたるとして、損害賠償請求が認めらえた事例(東京地判平24.11.6(平22(ワ)42263)))

損害の額は請負工事金額の30%が認められました。

損害賠償と値引きは異なりますが、仮に裁判で争うと売買代金の30%程度が損害賠償請求額として認められるため、裏を返すと30%程度が妥当な値引きの範囲ということができます。

ただし、裁判上の判断と実際のマーケットは異なります。

事故物件を30%値引きしたからといって売れるとは限りませんし、30%値引きしたら値引きし過ぎの場合もあります。

3.事故物件を売るときに知っておくべき注意点

売主には事故物件の告知義務があります。

売主が知りながら告げなかった心理的瑕疵については、たとえ瑕疵担保責任を免責していたとしても、その責任を逃れることはできません。

瑕疵担保責任とは、引渡後、物件に雨漏り等の瑕疵が発見された場合、売主が負う損害賠償や契約解除の責任のこと

2020年4月以降、瑕疵担保責任は契約不適合責任という名称に変わりますが、契約不適合責任においても扱いは同様であり、売主には告知義務があります。

一方で、仲介業者(仲介を行う不動産会社のこと)にも、知りえた重大な心理的瑕疵については説明義務があります。

売主から事故物件の内容を告げられた場合には、買主へ説明しなければなりません。

しかしながら、仲介業者は、売主が過去の事故を告知しなかった場合、自ら過去の事故まで調査しなければならない義務を負っているというわけではありません。

ただし、以下のようなケースでは、仲介業者に調査義務があります。

  • 過去に事故・事件があったことの存在を疑わせるような事情がある
  • 買主から過去に事故・事件がなかったか問合せを受けている

上記のような2つのケースがない限り、仲介業者に積極的な調査・説明義務はなく、責任は問われないことになります。

よって、責任が重いのは、仲介業者よりも売主です。

売主は、告知すべき瑕疵を知っている場合には、告知するようにしてください。

瑕疵担保責任については下記記事で詳しく解説しています。

4.事故物件の売却する5つのポイント

この章では事故物件の売却方法について解説します。

ポイント①弁護士に相談してから売る

事故物件の売却は、まずは弁護士に相談してから売ることをオススメします。

事故物件は、それが「事故物件に該当するか否か」の判断が難しく、弁護士に相談して事故物件かどうかを一度整理することが重要。

事故物件でなければ堂々と普通の物件として売れば良いですし、事故物件に該当すれば値引き等の何らかの対処が必要となります。

事故分権の判断は非常に難しく、自殺や他殺によっても判断が異なります。

  • 「東京地判平19.7.5(平18(ワ)6425)」では、8年7か月前に焼身自殺があり、その建物が解体済みである場合は瑕疵にあたらないとされています。
  • 「大阪高判平18.2.19(判時1971.130)」では、8年7か月前に女性が胸を刺されて死亡するという殺人事件があり、その建物が解体済みであるにもかかわらず瑕疵に該当するという事例がありました。

両者は同じ時間を経ていますが、片方が「自殺」で片方が「他殺」という違いです。

事故物件に該当するか否かは、単純に時間経過だけでは判別することができず、一度、弁護士に判断してもらった方が無難です。

弁護士への相談は「弁護士会」がオススメ

弁護士への相談方法としては、各都道府県の弁護士会への相談がオススメです。

無料ではありませんが、各県の弁護士会であれば比較的安価な金額で相談することができます。

相談料は各県によって異なりますが、30分2,000円~5,000円程度

弁護士会の相談は、原則として予約が必要となります。

予約時に相談内容をある程度伝えられますので、弁護士も準備して待っていてくれます。

そのため、たった30分ではありますが、それなりに満足できる回答を得ることが可能です。

弁護士会は、来るもの拒まずですので、何でも相談を受けてくれます。

筆者も弁護士会の相談を何回か利用していますが、毎回、1階の相談だけで解決しています。

たった数千円の相談料で何百万円も値引きせずに済むなら安いものです。

「事故物件かもしれない」と思ったときは、売却前に必ず弁護士に相談するようにしてください。

ポイント②値引きして売る

弁護士の相談の結果、事故物件であることが確定し、すぐに売るなら値引きして売るのが現実的です。

値引きに関しては、実際に売りに出してみないと「いくらまで値引きしたら売れるか」というのがわかりません。

時間をかけて段階的に下げていく売り方がオススメです。

不動産の売却に要する期間は3ヶ月が平均ですので、3ヶ月経過したらそのタイミングで値下げしていくのが適切です。

「事故物件の相場」で紹介した以下の裁判例では、裁判中に事故の影響を踏まえた不動産の鑑定評価が行われています。

7年4ヶ月前に土地上で売主の母親が強盗殺人の被害者となった事件を説明しなかったことが説明義務違反にあたるとされた事例(神戸地判平28.7.29(平27(ワ)1743))

当該事故物件は、売買代金が5,575万円でした。

裁判中に適正額として提出された鑑定評価額は3,294万円(40%減)となっています。

この裁判では、損害賠償額として認められた金額は約30%に相当する1,575万円でしたが、もし売買されていたら40%減の物件だったということ。

当該事故物件は、事故から7年4ヶ月経過しており、時間的希釈は比較的進んでいるものと思われます。

しかしながら、7年4ヶ月経過しても40%減が適正評価としており、それよりも前に売ったらもっと減額幅が大きいものと考えられます。

場合によっては、70~80%程度減額しなければならないこともあるということです。

値引きして売却する場合には、長期戦で考え、少しずつ値引きしながら売却するのが良いでしょう。

ポイント③建物を取壊して売却する

事故物件を売却するのであれば、建物を取壊して売却する方法もあります。

心理的嫌悪感は特定の空間において生じるものですので、建物が取り壊された後なら空間が特定されないことになり、嫌悪感の程度が弱まります。

ただし、たとえ建物を取り壊したとしても、事故の内容によっては事故物件として扱われることもあるので注意が必要です。

同じ年月で、同じ取壊しを行っても、自殺は事故物件に該当せず、他殺は事故物件に該当するケースがありました。

8年7か月前に焼身自殺があり、その建物が解体済みである場合は瑕疵にあたらないとされた。(東京地判平19.7.5(平18(ワ)6425))

8年7か月前に女性が胸を刺されて死亡するという殺人事件があり、その建物が解体済みであるにもかかわらず瑕疵にあたるとされた。(大阪高判平18.2.19(判時1971.130))

建物が取り壊されても、事故・事件の印象が強く、影響が大きい場合には、取壊しによっても瑕疵は払しょくされないと判断されます。

取り壊す前には、弁護士に相談し、取壊し後はどのような扱いになるかを確認した上で売却するようにしましょう。

ポイント④買取業者に売る

事故物件は買取業者に売るのも一つ。

買取とは、転売を目的とした不動産会社の下取り

下取り価格での購入となりますので、売却価格は普通に売るよりもさらに安くなります。

しかしながら、そもそも事故物件はなかなか売れませんし、仮に売れたとしても安いです。

「売れるだけ御の字」の世界ですので、長期間売れないよりは即売で安く売ってしまった方が得といえます。

不動産は、保有している以上、固定資産材や建物保険料等の維持費が生じます。

維持費を回避するためにも、安く買取業者に引き取ってもらうのが良いでしょう。

ポイント⑤時間を空けてから売る

時間的希釈の原則を利用し、時間を空けてから売るのも一つです。

自殺に関しては、以下のような判例があります。

居住者がマンション内のベランダで6年前に首吊り自殺をしていたことが瑕疵と認められた事例(横浜地判平元.9.7判時1352.126)

取壊し済みの座敷蔵での7年前の首吊り自殺が瑕疵にあたらないとされた事例(大阪高判昭37.6.21判時309.15)

自殺の場合、6年までは事故物件となり、7年目(取壊し済み)から瑕疵にならない傾向があります。

ただし、他殺の場合は以下のような事例もあります。

取壊し済みの建物内での50年前の殺人事件について説明義務が認められた事例(東京地八王子支判平12.8.31)

売買の場合、一般的には6~7年で事故物件扱いが消えるとされていますが、事件の残忍性や地域性(田舎ほど長い)によっては、事故物件が解消されないこともあります。

どれくらい時間を置くべきかについても、弁護士に個別相談するようにしてください。

複数の不動産会社の意見を聞くことが大事

事故物件は、定義があいまいなものであるから、その値引の範囲も「主観」によるところが大きいです。

売主としては、このように根拠のない値引というのが一番納得できないと思います。

このような、主観を排除するためには、広く色々な会社に意見を聞くことが大事です。

そこで、事故物件を売却するのであれば、不動産の一括査定サイトを利用することをオススメします。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

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査定の際は、必ず事故のことを伝えるようにして下さい。

6社のうち、何社かは「似たような意見」を言い、査定額も似たような感じになると思います。

その「似たような意見」こそが、世間一般の常識と解されます。

常識を探るためには、必ず複数の不動産会社から査定を取ることが必要となります。

事故物件を売る際は、まずは一括査定サイトを利用して、「似たような意見」を集めることから始めるようにしてください。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

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ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
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地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
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参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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投資用物件に強い「リガイド」

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不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

5.まとめ

「事故物件の売却」について解説してきました。

事故物件は個別具体的に値引きの幅や解消される時間が異なります。

自分の物件がどの程度の事故物件に相当するか、一度弁護士に相談してから売却方法を判断するようにしましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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