事故物件は問題なく売れるの?売却するときの注意点とコツ

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今や専門のインターネットサイトまで登場するほど、事故物件に注目が集まっています。

「事故物件」という言葉は、以前は業界用語でしたが、今では一般的に知れ渡るようになりました。

実際に事故物件を売却する人は、深い悩みを持っている人もいらっしゃるのではないでしょうか。

事故物件を売却したいと考えている人の中には、

事故物件を売却したいときの疑問

  • 「所有していた物件が事故物件になってしまった。これって売れるの?」
  • 「事故物件は、どうやって売ればいいの?」
  • 「事故物件を売る時は、何に注意すればいいの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

先に結論から言うと事故物件であっても下記3つのことを実施することで売れる可能性が高くなります。

事故物件を売る3つの方法

  1. 買取業者へ売却する
  2. 大幅に値下げして売る
  3. 時間をかけて売る

そこでこの記事では、「事故物件の売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、事故物件を売却する方法や対処法について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.事故物件とは

事故物件とは、過去に自殺現場となった物件や、殺人事件、火災、忌まわしい事件・事故等があり、心理的な面において住み心地の良さを欠くような物件のこと

例えば、残忍な殺人事件があると、事故現場となったアパートやマンションの映像が連日のように報道されます。

このように大々的に報道されてしまう物件は典型的な事故物件です。

また、報道はされなかったとしても、過去に人知れず自殺現場となった物件も事故物件となります。

一方で、老人が孤独死したような物件は事故物件ではありません

自然死は、人間であれば誰しも起こり得ることであり、自殺や忌まわしい殺人事件とは異なります。

良く勘違いされますが、アパートなどで老人が孤独死したとしても、それは当然起こりうるものである以上、裁判所もそのような物件を事故物件とは認めていません。

事故物件は境界もあいまいで分かりづらく、程度にも差があるため、まずは自分の物件が事故物件に相当するのか、必ず不動産会社の意見を聞いた上で判断することが重要です。

以上、ここまで事故物件とは、ということについて見てきました。

事故物件を売る際は、売主に告知義務があります。

そこで次に、売主に告知義務がある理由について解説いたします。

2.売主は事故物件ということを告知する義務がある

事故物件のような物件を、心理的瑕疵(かし)のある物件と言います。

売主には、買主へ対し、瑕疵の告知義務があります

瑕疵とは、売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠くこと

瑕疵には、物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵の4種類があります。それぞれの瑕疵の具体例は以下の通りです。

瑕疵の種類具体例
物理的瑕疵建物:雨漏り、シロアリ、耐震強度不足
土地:土壌汚染、地中障害物
法律的瑕疵法令等の制限により取引物件の自由な使用収益が阻害されているもの
心理的瑕疵取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く場合
環境的瑕疵近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害されるおそれが高いような場合

民法(2019年11月現在)では瑕疵が発見されたとき、【買主は「発見後1年間」は売主に対し損害賠償を、契約の目的が達成できない場合は解除を請求できる】と定めています。

これを売主の「瑕疵担保責任」と呼びます。

民法の規定通りの瑕疵担保責任では、売主の責任が非常に重いため、実際の売買では、売主と買主の合意の上で、瑕疵担保責任の全部または一部を免責します。

例えば、「売主の負う瑕疵担保責任を引渡後3ヶ月とする」という規定が一般的です。

こうすることで、引渡から3ヶ月以内に瑕疵が発見されれば売主は責任を負いますし、4ヵ月目以降に瑕疵か発見されれば売主は責任を負わないことになります。

ただし、これには重要なルールがあります。

そのルールとは、売主がその瑕疵を知っていたにも関わらず、買主に告げなかった瑕疵については免責できないという決まりです。

売主が知っていて黙っていた瑕疵については、4ヵ月以降に指摘された場合でも、瑕疵担保責任を負うことになります。

売主には瑕疵担保責任がある以上、心理的瑕疵についても告知義務があるのです。

不動産売却における瑕疵担保責任については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで売主に告知義務がある理由について見てきました。

では、不動産会社に相談して瑕疵を黙っておいてもらうことはできるのでしょうか。

そこで次に、不動産会社は事故を知れば必ず買主へ告知する、ということについて解説いたします。

3.不動産会社も事故物件と知れば買主に知らせる義務がある

事故物件を抱えている人の中には、不動産会社に「黙っておいてくれ」と頼む人がいます。

残念ながら、不動産会社は瑕疵を知ってしまえば、買主に対して黙っておくわけにはいきません

不動産会社には、買主に対する物件の重要事項説明という仕事があります。

もし、不動産会社が瑕疵を隠したら重要事項説明義務違反に問われることになります。

不動産会社は、重要事項説明義務違反を非常に嫌います。

重要事項説明義務違反は、不動産会社を相手にした訴訟として最も多い事案だからです。

重要事項説明義務違反を行って、買主に訴訟を起こされると、不動産会社は大損害を被ります。

そのため、不動産会社に対して、「黙っておいてくれ」という相談は100%無理です。

不動産会社は事故を知れば必ず買主へ告知します。

一方で、売主には瑕疵担保責任がありますので、やはり黙っておくわけにはいきません。

結局のところ、瑕疵を黙って売ることはできないため、事故物件は安く売らざるを得ないのです。

以上、ここまで不動産会社は事故を知れば必ず買主へ告知するということについて見てきました。

「事故」には程度があります。

そこで次に、事故にも程度があることについて解説いたします。

4.事故物件にも程度がある

事故にも程度があります。

センセーショナルに報道された事故もあれば、誰も知らない事故もあります。

1週間前に生じた事故もあれば、20年前に起きた事故もあります。

このように事故には程度があり、その程度の差が価格に反映されます

事故物件だから、一律に30%値引きされるというような決まりはなく、ほとんど値引きされないものや、タダ同然くらいに値引きされてしまう物件もあります。

事故物件の取引は、トラブルが多く、裁判となることも多いです。

裁判の争点として最も多いのは、「いったい何年前の事件なら事故として扱うのか」という点です。

判例では、だいたい10年程度は心理的瑕疵を説明する必要があるとしているものが多いです。

ただし、物件によっては50年以上前の事故についても説明責任を要求した判例もあります。

結局のところ、事故には程度があり、何年前から事故なのかという明確なルールはありません。

明確なルールがないため、売主は自分の身を守るためにも、知っている瑕疵は全て告げるというのが必要な対応となります。

以上、ここまで事故にも程度があるということについて見てきました。

事故物件の売る方法にはどのようなものがあるのでしょうか。

そこで次に、事故物件を売る方法について解説いたします。

5.事故物件を売る3つの方法

事故物件を売る方法には、以下の3つの方法があります。

事故物件を売る3つの方法

  1. 買取業者へ売却する
  2. 大幅に値下げして売る
  3. 時間をかけて売る

方法1.買取業者へ売却する

最もオススメするのは、買取業者への売却です。

買取とは、転売を目的とした不動産会社への売却のこと

買取は、まともな物件ですら市場価格の80%程度です。

事故物件であれば市場価格の10~20%程度になってしまうこともあり得ます。

一般の市場だと、いつまでも売れない可能性も出てきます。

一方で、買取なら確実に売れますので、安くても事故物件を早く手放すことができるというメリットがあります。

買取については下記記事を参考ください。

方法2.大幅に値下げして売る

一般の市場で売る場合には、大幅に値下げして売るというのが現実的な対応となります。

では、どれくらい値下げしたら良いのかというのは、「事故の内容」や「物件の特徴」などで変わってきます

大した事故ではなく、かつ、物件が好立地で滅多に買えないような物件であれば、10%程度の値引きでも買手が現れることはあります。

一方で、元々、売却しにくい物件で、さらに事故も重なったような物件であれば、60~70%程度の値引きというのはあり得ます。

元々、高く売れるポテンシャルの物件であれば、値引率も低いため、買取ではなく一般仲介で売った方が良いでしょう。

方法3.時間をかけて売る

事故物件の特徴として、時間が経つと事故の度合いが風化するという特徴があります。

売却するのであれば、時間をかけて売るというのも一つです。

10年とは言わないまでも、数年経てば人々の記憶は薄らぎます。

また、「5年前に自殺がありました」と言われても、その後、普通に利用されていた不動産であれば、買主の心理的ハードルも下がります。

事故物件は、事故直後に一番値段が下がりますので、物件を保有する余裕があれば、事故が風化した時点で売却した方が、高く売れます。

以上、ここまで事故物件を売る方法について見てきました。

事故物件を売る際には、複数の不動産会社の意見を聞くことが重要です。

そこで次に、複数の不動産会社の意見を聞くことが大事であることについて解説いたします。

6.事故物件を売るなら複数の不動産会社の意見を聞くことが大事

事故物件は、定義があいまいなものであるから、その値引の範囲も「主観」によるところが大きいです。

売主としては、このように根拠のない値引というのが一番納得できないと思います。

このような、主観を排除するためには、広く色々な会社に意見を聞くことが大事です。

そこで、事故物件を売却するのであれば、不動産の一括査定サイトを利用することをオススメします。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

訪問査定の際は、必ず事故のことを伝えるようにして下さい。

6社のうち、何社かは「似たような意見」を言い、査定額も似たような感じになると思います。

その「似たような意見」こそが、世間一般の常識と解されます。

常識を探るためには、必ず複数の不動産会社から査定を取ることが必要となります。

事故物件を売る際は、まずは一括査定サイトを利用して、「似たような意見」を集めることから始めるようにしてください。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

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不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

7.まとめ

以上、ここまで、事故物件を売却する方法や対処法について見てきました。

事故物件の売却では、必ず買主への告知が必要です。

事故には様々な程度がありますので、まずは幅広く不動産会社の意見を聞いてみることから始めるのが良いでしょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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