空き家問題とは?最新のマンション空き家事情も含めて対策を解説

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空き家問題とは、適正に管理されていない空き家が周辺の生活環境に悪影響を及ぼす社会問題のこと

空き家問題は、テレビや雑誌などで空き家問題が取り上げられているため、一度や二度は見聞きした人もいらっしゃるのではないでしょうか。

従来、空き家問題は戸建てが話題の中心となることが多かったのですが、近年ではマンションの空き家問題も注目されるようになってきました。

空き家問題に対する疑問

  • 「空き家問題って、どういう問題なの?」
  • 「マンションの空き家も増えているけど大丈夫なの?」
  • 「空き家対策として、何をすればいいの?」

そこでこの記事では、「空き家問題」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、空き家問題がどのようなものであるかと、最新のマンション空き家事情も含めた対策について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.空き家問題とは

空き家は放置することで、以下のような社会的問題を発生させます。

空き家が原因で発生する地域の社会問題を空き家問題といいます。

空き家が原因で発生する社会問題

  • 地域景観の悪化
  • 害虫の発生、野良猫・野良犬などの集中、不法投棄などによる生活環境の変化
  • 建物や屏等の倒壊、屋根材・外壁材等の飛散・落下
  • 隣接地への草の浸入や樹枝の越境
  • 火災の発生
  • 犯罪の発生・誘発
  • 不審者の不法滞在

問題となる空き家の発生原因は、主に「相続」によります。

アパートなどの賃貸物件は空き家になっても、所有者がいつでも貸せるように管理を継続しています。

それに対して、相続が原因で発生した空き家は、管理が継続されず放置されることがあります。

放置された空き家は、人の目が行き届かなくなるため、空き家問題を発生させます。

相続で不要となった空き家は、社会問題を発生させる厄介な存在となっているのです。

ちなみに家などは相続したら税金がかかります。詳細は下記記事をご確認ください。

以上、ここまで空き家問題について見てきました。

最近では、マンションの空き家も問題となっています。

そこで次に、都市部マンションの空き家問題についても解説いたします。

2.最近は都市部マンションの空き家も話題に

問題となる空き家の発生原因の多くは、相続を原因としています。

相続は当然ながらマンションにも発生するため、マンションの空き家も増加しています。

リタイア後は、不便な郊外の戸建てを売却して都心部のマンションに引っ越すシニア世代が多いです。

高齢者は自動車の運転もリスクがあり、足腰も弱くなっていくことから、IターンやUターンで郊外に移住するよりも、より利便性の高い都心部へ移住したがります。

現在では、終の棲家がマンションになる人が増えており、そのため都心部のマンションを相続する人も増えています。

マンションが空き家となった場合、戸建ての空き家問題とは少し趣が異なります。

マンションは常に隣人の目が行き届いている環境にあるため、不審者の不法滞在や犯罪者のアジトとなる可能性は低いです。

また、建物も鉄筋戸クリート造の耐火建築物であることから、放火による火災のリスクも低いです。

野良犬や野良猫の集中やゴミの不法投棄、建物の崩落等々の戸建て固有のリスクもなく、マンションの空き家問題は、戸建てに比べるとリスクは低いものと考えられます。

マンションの空き家問題で「修繕積立金及び管理費の不払い」が問題になっている

一方で、マンションは共同生活体であるため、修繕積立金及び管理費が発生します。

マンションの空き家問題で最近注目されているのが、この「修繕積立金及び管理費の不払」による問題です。

現在、空き家マンションでは、相続の所有権移転登記がなされていないことから、所有者不明マンションが増えています。

マンションの所有者が不明であるため、マンション管理組合が修繕積立金及び管理費を徴収できないという問題が生じています。

修繕積立金及び管理費が徴収できない部屋が増えると、マンション全体の管理費の予算が少なくなり、マンション全体に十分な管理および修繕が行き届かなくなっていきます。

所有者不明マンションの戸数が多いマンションでは、マンション全体の価値が下がることが懸念されています。

つまり、空き家でない健全なマンションの部屋も、マンション内で他に空き家が多くなると、健全なマンションの部屋までも価値が落ちるリスクがあるのです。

他の健全な家までに影響を及ぼすという点は、戸建ての空き家には見られない現象です。

マンションの空き家の問題は、健全な部屋までに波及する恐れがあることから、実は戸建よりも深刻と言えるかもしれません。

現在はあまり顕在化していませんが、今後は利便性の高い都市部のマンションでも、空き家問題が広がる可能性があります。

空き家問題は、必ずしも田舎の戸建てだけの問題ではないということを知っておきましょう。

以上、ここまで、最近は都市部マンションの空き家も話題になっていることについて見てきました。

空き家問題は、マンションに関してはほとんど対策がとられていません。

そこで次に、国が行っている空き家問題対策について解説いたします。

3.国は戸建の空き家問題にしか対応していない

空き家問題は国も真剣に考えており、具体的な施策を行っています。

但し、残念ながら戸建てが中心でマンションの空き家対策はほとんど行われていないのが現状です。

空家等対策の推進に関する特別措置法

空家等対策の推進に関する特別措置法(以下「空き家特別措置法」と略)とは、危険な空き家を「特定空き家」として指定し、最終的には行政がその空き家を強制的に取り壊すことができるようになった法律です。

空き家特別措置法の対象となる空き家は戸建てを想定しています。

戸建ての空き家は放置すると、近隣からのクレームによって危険な空き家(特定空き家)に指定される可能性があります。

特定空き家とは以下のようないずれかの要件に該当する場合、自治体が指定する空き家です。

  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空き家に指定されると、「助言」から「行政代執行」と呼ばれる手続きが行われ、最終的に、空き家は取り壊されます。

行政代執行による取壊し費用は、空者の所有者が負担することになります。

空き家特別措置法によって、所有者に空き家の取壊しを促し、また所有者が取り壊さない空き家に関しては行政が強制的に取壊しやすくなったというのがこの法律の主な主旨と言えるでしょう。

空き家特別措置法については下記記事でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで空家等対策の推進に関する特別措置法について見てきました。

税制面においても戸建ての空き家に関しては優遇措置があります。

そこで次に、相続空き家の3,000万円特別控除について解説いたします。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続で引き継いだ空き家を売却した場合、一定の要件を満たしていると節税ができるという特例

3,000万円特別控除が使えると、売却による税金が発生しないため、相続で引き継いだ空き家が売却しやすくなります。

マイホームなどの自分の家を売った場合には、この3,000万円特別控除というのが普通に使えます。

相続で得た空き家はマイホームではないため、3,000万円特別控除の節税特例を使うことができないことが原則です。

しかしながら、以下の要件を満たす相続空き家であれば、売却時に3,000万円特別控除を適用でき、節税することが可能です。

  1. 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
  2. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  3. 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
  4. 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  5. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
  6. 譲渡価格が1億円以下であること
  7. 家屋を譲渡する場合、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

(取壊して売却する場合)

相続した家屋を取壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時からその取壊しの時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

上記の条件を見ても分かる通り、この特例は残念ながらマンションに適用することはできません。

マンションの空き家問題は、国が今のところ対処できていない問題と言えます。

以上、国は戸建の空き家問題にしか対応していないについて見てきました。

では、マンションや戸建てはどのように空き家対策をすれば良いのでしょうか。

そこで次に、空き家の対策について解説いたします。

4.空き家の対策方法は3つ

空き家の対策方法は「管理」「賃貸」「売却」の3つです。

空き家対策1.管理をする

空き家の管理には「自分で管理する」「親せきや知人に頼む」「不動産会社に委託する」の3つの方法があります。

不動産会社の中には、有料で空き家の管理を行ってくれるところもありますので、自分で出来ない場合は、不動産会社を依頼するのも一つです。

有料の空き家管理サービスは月5,000円程度が相場です。

「自分で管理する」または「親せきや知人に頼む」場合には、主に以下の10個のことを行います。

空き家を管理するときにチェックする10項目

  1. 郵便受けをチェックする。
  2. 窓を一回全開して換気する。
  3. 掃除をする。
  4. 風呂やトイレに水を流し通水する。
  5. ベランダにハトの糞や人の侵入痕跡がないか確認する
  6. 庭にゴミの不法投棄や犬猫の糞がないか確認する。
  7. 水道電気等のメーターを確認する。
  8. 外部に破損や損傷がないかを確認する。
  9. 台風や暴風雨時の事前備えと事後確認をする。
  10. 最後は必ず戸締りをする。

管理のペースとしては、主に月1回程度のペースでOKです。

近くの物件なら、空き家の管理は自分でも十分に可能です。

空き家対策2.賃貸する

賃貸をしてしまえば、管理も実質的に借主に任せてしまうことができます。

現在、インターネットでも管理会社による一括無料相談サービスというものがあります。

一括無料相談サービスでは、まず貸せそうな空き家かどうかの相談を行うことができます。

有名な一括無料相談サービスは「HOME4U土地活用」です。

貸した後も、管理会社に管理を委託すれば、それほど難しい話ではありません。

売却するのがもったいないという話であれば、一度、管理の相談をしてみるのも良いでしょう。

空き家対策3.売却をする

不動産は、保有しているだけでも固定資産税等のコストが発生しますので不要な空き家は売却してしまうのも1つです。

特に、マンションに関しては売却をオススメします。

マンションの建て替えは、区分所有法によって、区分所有者数の5分の4以上の賛成と議決権の5分の4以上の賛成による決議が必要とされています。

この区分所有法の規定があるため、世の中のほとんどのマンションは半永久的に建て替えすることができないと言われています。

マンションは朽ち果てるまで持つしかありません。

戸建てであれば、いずれ建て替えて新築することができますが、マンションは今以上に価値を上げることが難しい資産なのです。

そのため、マンションはこのまま持っていても価値が下がり続けます。

相続空き家のマンションは税金の救済措置がほとんどないため、価値あるうちに売却して処分してしまうことをオススメします。

今後、他の部屋に所有者不明マンションが増えれば、価値の下落が加速するマンションは急増すると思われます。

相続で引き継いだマンションは価値が下がる一方ですので、早めに売却することを検討しましょう。

相続した土地や家は売るという方法は下記記事に詳しく書いています。

5.まとめ

以上、ここまで、空き家問題がどのようなものであるかと、最新のマンション空き家事情も含めた対策について見てきました。

空き家問題は戸建てだけではなく、マンションでも起こりうる問題です。

「管理」「賃貸」「売却」の3つを検討し、適切な対応を行うようにして下さい。

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