机上査定とは?訪問査定との違いと特徴を踏まえた正しい利用方法

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不動産売却の査定には2種類があります。

実際に物件を見ずに査定を受ける「机上査定」と、物件を見てもらい査定を受ける「訪問査定」の2つです。

机上査定や訪問査定が気になっている人の疑問

  • 「机上査定と訪問査定って、どう違うの?」
  • 「机上査定と訪問査定で、査定額が違うことはあるの?」
  • 「机上査定って、どういう場合に使えばいいの?」

そこでこの記事では、「机上査定」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、机上査定と訪問査定の違や、それらの特徴を踏まえた正しい使い方について知ることができます。

1.机上査定とは

机上査定とは、物件を見ずに登記簿謄本や住宅地図などの資料を用いて不動産価格を査定する方法

登記簿謄本があると、土地であれば面積が分かります。

建物であれば、延床面積と建築年月日、構造、用途、階数などが分かります。

また、住宅地図があれば、角地や中間画地(一方向にだけ道路に接している土地)、土地の形状等の情報が分かります。

登記簿謄本や住宅地図さえあれば、不動産査定に必要なほとんどの情報を得ることができるため、机上でも査定をすることが可能です。

尚、最近ではインターネットで簡単な情報を入力するだけで、無料で机上査定できるサイトも登場してきました。

実際に謄本等を用意する必要はなく、自分が覚えている情報を入力すれば、簡単に査定結果を得ることができます。

主な匿名サイトとしては、以下のようなものがあります。

匿名・個人情報なしでできる不動産査定サイト一覧

また、机上査定ではどのような価格の算出を行っているのかを理解するために、以下のような条件の物件の机上査定による算出方法を紹介します。

机上査定を実際にやってみた

◆土地建物の条件

<土地>

  • 面積:180㎡
  • 形状:ほぼ長方形
  • 接面状況:中間画地

<建物>

  • 延床面積:150㎡
  • 年数:18年
  • 造:木造2階建
  • 途:住宅

※周辺の土地の相場は㎡当たり150,000円/㎡、建物の建築費は220,000円/㎡、建物価値は25年(経済的耐用年数)でゼロになるものとして査定します。

机上査定の算出方法

  • 土地価格 = 土地面積 × 土地単価 = 180㎡ × 150,000円/㎡ = 2,700万円
  • 物価格 = 延床面積 × 建築費 × (経済的耐用年数-経過年数)÷経済的耐用年数 = 150㎡ × 220,000円/㎡ × (25年-18年)÷25年 = 3,300万円 × 7年÷25年 = 924万円
  • 上査定の価格 = 土地価格 + 建物価格 = 2,700万円 + 924万円 = 3,624万円

机上査定では、土地の価格については、周辺の土地相場が分かれば概ね査定することは可能です。

また、建物価格については、全国的な標準的な建築費を用いて、最初に現在新築したらいくらになるのかを求め、経過年数より残存価値を求めることで算出が可能です。

特殊な不動産でない限り、机上査定の価格は訪問査定の価格と比べて、大きく異なることはありません。

以上、ここまで机上査定について見てきました。

では、机上査定と訪問査定はどう違うのでしょうか。

そこで次に、訪問査定との違いについて解説いたします。

2.机上査定と訪問査定の違い

訪問査定では、実際に不動産会社が不動産を見て査定を行います。

机上査定と訪問査定との違いは、不動産会社が所有者からヒアリングした内容と現地実査の結果を査定額に反映するかどうかです。

訪問査定では、所有者に対しヒアリングを行います。

過去に「リフォームをした」「耐震改修工事を行った」等の物件価値にプラスとなる内容の他、「建物に不具合がある」「土地にコンクリートの塊が埋まっている」等のマイナスとなる内容もヒアリングします。

また、「早く売りたい」、「いくら以上で売れないと困る」等々の売却の理由や背景も聞き出します。

さらに、営業マンが実際に物件を見て、「思った以上に薄暗い」「異臭がする」「騒音が激しい」等の実際に現場に行かないと分からない暗さや臭い、騒音等も加味します。

例えば、売主が1ヶ月以内に売りたいと希望すれば、普通に査定価格を出してもその価格では1ヶ月で売ることはできません。

査定価格とは3ヶ月程度の売却期間を要することを前提とし価格ですので、1ヶ月以内の売却となると、すぐに売ることのできる安い価格で査定が行われます。

また、住宅ローン等の残債がかなり残っている場合では、住宅ローン残債が売却価格よりも高くなってしまうケースもあります。

売主が「いくら以上で売れないと困る」というような背景を抱えている場合には、チャレンジ価格としてなるべく高い価格で査定することもあります。

物件の細かい状況や売主の事情等に関しては、訪問査定を行わないと分からないことが多いです。

所有者からのヒアリング内容や実査の結果を価格に反映できるかどうかが訪問査定と机上査定の違いになります。

訪問査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで訪問査定との違いについて見てきました。

では、机上査定にはどのようなデメリットがあるのでしょうか。

そこで次に、机上査定は情報量が少なく不正確ということについて解説いたします。

3.机上査定は情報量が少なく不正確

机上査定は、所有者からのヒアリング内容や実査がないため、訪問査定と比べると情報量が少なく不正確となります。

情報量か少ないことから、机上査定による査定価格は、訪問査定による査定価格と比べて高くなるケースと安くなるケースがあります。

机上査定の方が高くなるケース

物件にマイナスのポイントがあると、机上査定の方が価格は高く査定されてしまいます。

訪問査定でマイナス評価されるポイントとは、例えば以下のような点が挙げられます。

訪問査定でマイナス評価されるポイント

  • 維持管理の状態が悪い
  • 修繕が必要な個所がある
  • 騒音、振動、汚臭が発生している

机上査定の方が安くなるケース

一方で、物件にプラスのポイントがあると、机上査定の方が価格は安く査定されてしまいます。

訪問査定でプラス評価されるポイントとは、例えば以下のような点が挙げられます。

訪問査定でプラス評価されるポイント

  • 維持管理の状態が良い
  • リフォームを実施している
  • 瑕疵担保保険を付保している

瑕疵(かし)担保保険とは、売却後に瑕疵が発見された場合、その修繕費用の一部を保険金でカバーできる保険

瑕疵とは、雨漏りやシロアリによる床下の腐食等、通常有すべき品質を欠くことをいいます。

瑕疵担保保険が付保されている物件は、戸建てなら築20年以上、マンションなら築25年以上であっても、購入者が住宅ローン控除を利用することができます。

購入者に経済的メリットがあるため、瑕疵担保保険が付保されている物件は、価値が高くなります。

もし、瑕疵担保保険を付保している場合には、訪問査定時に積極的にアピールする等にしてください。

瑕疵担保保険医ついては下記記事でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで机上査定は情報量が少なく不正確ということについて見てきました。

では、机上査定はどのように使えば良いのでしょうか。

そこで次に、机上査定の使い方について解説いたします。

4.机上査定は売却検討中の方が判断材料として利用する

机上査定は、売却しようかどうか検討中の段階で使います。

訪問査定を受けてしまうと、いきなり不動産会社が来て査定を行い、「当社に売却の仲介をお任せください」といった営業を受けてしまいます。

本格的に売却するかどうか迷っている段階の人なら、不動産会社を断るのが面倒になるため、まだ訪問査定は使わない方が良いです。

一方で、売却に迷っている人には「ある程度の価格を知りたい」というニーズはあります。

例えば、売却によって「住宅ローンは返せるのか」または「手残りはどれくらいになるのか」といった情報は売却を決断するにあたり重要です。

もし、売却で住宅ローンを返せないようであれば、「売却はやめておこう」という判断になるかもしれません。

また、既に住宅ローンは完済している人であっても、売却した資金で新たなマンションに買い替えたい場合等、先に手残りが知りたいこともあります。

駅に近いマンションに住み替えたいと思っていても、売却価格が安ければ、住み替え自体を断念するという判断になるかもしれません。

自分が思い描いている売却後の計画が、現実的なものなのか、非現実的なものなのか知りたい場合にも、机上査定は有効です。

このように、売却は事前にある程度の価格が分からないと、決断できないのが普通です。

机上査定は売却を検討中の人が、判断材料として利用するのが効果的といえます。

戸建てやマンションのような一般的な不動産であれば、机上査定と訪問査定が大幅に異なるということはありません。

机上査定は売却前の判断材料として使う分には、十分効果的ですので、「売却しようかどうか迷っている」程度の人であれば、利用してみるのも良いでしょう。

以上、ここまで机上査定の使い方について見てきました。

机上査定の結果を受け、いざ売却となった場合には、訪問査定が必要となります。

そこで次に、売却で必ず必要となるのは訪問査定ということについて解説いたします。

5.売却で必ず必要となるのは訪問査定

売却で必ず必要となるのは訪問査定です。

机上査定では、訪問査定と比べて情報量が少ないため、実際の売却価格よりも安くなる、または高くなるといったケースがあります。

不動産を、損をせずしっかりと売却するには正確性の高い訪問査定を受けることが必要となってきます。

例えば、机上査定価格が安ければ、そのまま売却してしまうと損をすることになります。

一方で、机上査定価格が高ければ、そのまま売却しても、なかなか売ることができません。

損をせず、確実に売却するためには、訪問査定が必要となってきます。

訪問査定を受ける場合には、一括査定サイトの利用が便利です。

訪問査定の価格も、営業マンによって感じ方が異なるため、不動産会社によって査定価格が異なります。

訪問査定の価格を客観視するためにも、複数の不動産会社から査定を取ることをおススメします。

一括査定サイトでは無料で最大6社程度の不動産会社から査定を取ることができます。

簡単な入力操作だけで訪問査定を受けることができますので、机上査定で売却する決断がついたら、一括査定サイトで訪問査定を依頼するのが便利です。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は3つ

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

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オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

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オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

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オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

リガイドの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

【まとめ】不動産一括査定サイトのオススメ

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

6.まとめ

以上、ここまで、机上査定と訪問査定の違や、それらの特徴を踏まえた正しい使い方について見てきました。

机上査定は相場を把握する程度に利用する場合には有効です。

売却するかどうかを迷っている場合には、まずは机上査定を行って、売却するかどうかの検討を行うようにしてください。

売却の決断をした後は、損をしないためにもしっかりと訪問査定を受けるようにしましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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