両手仲介とは?個人の売主を泣かせている悪しき習慣をメッタ切り

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日本の不動産業界では、両手仲介が認められています。

両手仲介とは、1つの不動産会社が売主と買主の双方の仲介を引き受けて行うこと

海外においては、両手仲介は禁じられている国が多いです。

両手仲介について知りたい方が悩める疑問

  • 「両手仲介って、そもそも何なの?」
  • 「両手仲介はなぜダメなの?」
  • 「両手仲介を防ぐ方法はないの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「両手仲介とは」何かということにフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、個人売主にとっては悪しき習慣となっている両手仲介について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.両手仲介とは

両手仲介とは、1つの不動産会社が売主と買主の双方を結び付け、両者から仲介手数料を受領する仲介のこと

日本人は「えっ、そんなの普通のことじゃないの?」と思う人が多いのですが、海外の人や、海外在住が長かった日本人の人に両手仲介の話をすると、ビックリされます。

両手仲介は、1つの不動産会社が、売主と買主の双方が顧客となりますが、間に立つ不動産会社は、両者の立場に立って仲介することはできないからです。

売主は「高く売りたい」、買主は「安く買いたい」という思いがあります。

基本的に売主と買主は真逆のことを考えているため、利益が相反する立場にあります。

両手仲介というのは、利益が真っ向から対立する人たちの間に入ることなので、理論上、どちらの味方になることもできません。

もし、両手仲介となったら、その不動産会社な、売主の味方なのでしょうか、それとも買主の味方なのでしょうか。

本来、両方が仲介手数料という費用を払う以上、不動産会社は双方の味方に立たなければなりません。

  • 不動産会社が売主に値引を要請してきたら、それは買主の味方をしていることになります。
  • 動産会社が買主からの値引交渉を断念させたら、それは売主の味方をしていることになります。

両手仲介をしている以上、どちらかの意向を犠牲にすることになるため、お客様のためにならないのです。

このように、利益が相反する立場の人たちの間に立って仲介をすることを、双方代理と呼んでいます。

双方代理は理論的に矛盾するため、海外では禁じている国が多いです。

しかしながら、日本では両手仲介は違法ではありません。

両手仲介では、売主か買主のどちらかが不動産会社に手のひら返されるようなことが起こり得るのです。


以上、ここまで両手仲介について見てきました。

では、両手仲介のデメリットは何でしょうか。

そこで次に、両手仲介のデメリットについて解説いたします。

2.両手仲介のデメリットは売主側に生じる

両手仲介のデメリットは、多くの場合、売主側に生じます。

具体的には価格の値引が多くなるのが両手仲介のデメリットです。

両手仲介は、売主が依頼した不動産会社が行うことがほとんどです。

売主が依頼した不動産会社を元付業者と呼んでいます。

それに対して、買主が依頼した不動産会社を客付業者と呼びます。

元付業者と客付業者が別の場合、このような仲介を、通称「分かれ」と呼んでいます。

「分かれ」の場合は、元付業者は売主のため、客付業者は買主のために尽力するため、双方代理とはなりません。

元付業者は最後まで高く売ることを尽力してくれますし、客付業者はなんとか安く買えるよう尽力してくれます。

一方で、両手仲介の場合には、元付業者が客付業者にもなります。

元付業者が買主を連れてくるため、買主の意向さえ叶えれば、あと一歩で売買が成立することになります。

両手仲介で売買が成立すれば、不動産会社は売主からも買主からも仲介手数料が受領できるため、報酬が2倍になります。

不動産会社にとっては、両手仲介は売上が2倍になる大きなチャンスです。

そのため、元付業者が買主を連れてくるパターンでは、なんとか買主の意向を叶えようとします。

買主の意向とは、例えば「値引」です。

買主が、もう少し値段を下げてくれたら買うと言えば、なんとか売主に対して値引できないか交渉するようになります。

理由としては、ここで売主から値引きを勝ち取れば売買が成立するからです。

売主の味方に立って値引を突っぱねれば、売買は成立しないため、流れとして買主の味方になるのです。

売主からすると、今まで自分のために働いてくれていたと思っていた不動産会社に急に裏切られることになります。

両手仲介は、元付業者が起点となるため、あと一歩の段階で売買が成立するような場合には、不動産会社が手のひらを返したように買主側の味方に立ちます。

両手仲介は売主が値引を要請されるデメリットがあるということを理解しておきましょう。

以上、ここまで両手仲介のデメリットについて見てきました。

では、両手仲介はなぜ発生するのでしょうか。

そこで次に、両手仲介の発生原因について解説いたします。

3.両手仲介の発生原因

両手仲介は、専任媒介・専属専任媒介の媒介契約が原因となって発生します。

専任媒介・専属専任媒介とは、1社の不動産会社にしか仲介の依頼をできない契約です。

媒介契約には、もう一つ一般媒介契約というのもあります。

一般媒介とは、複数の不動産会社に重ねて仲介を依頼できる契約です。

媒介契約の種類

媒介契約の種類 不動産会社への仲介依頼 買主を自分で見つける行為
一般媒介契約 OK 複数社に依頼できる OK 認められる
専任媒介契約 NG 複数社に依頼は不可 OK 認められる
専属専任媒介契約 NG 複数社に依頼は不可 NG 認められない

媒介契約の種類に関しては、下記記事に詳しく記載しています。

専任媒介・専属専任媒介は、一度媒介契約を締結すると、最長3ヶ月まで契約が拘束されます。

3ヶ月の契約期間内は、他の不動産会社には邪魔されないため、不動産会社にとっては両手仲介のチャンスです。

ここでもし、他の不動産会社が買主を連れてくるようなことがあれば、じっくり両手仲介をしているどころではありません。

他の不動産会社に買主を決められてしまえば、仲介手数料を取り損ねてしまいます。

不動産会社が受領できる仲介手数料は成功報酬ですので、売買を決めない限り仲介手数料を受領することができません。

そのため、他に不動産会社がいる場合には、なんとか早く売買を決める必要性が出てきます。

例えば、一般媒介契約になると、複数の不動産会社が同時に売却活動を行うため、仲介手数料をゲットできるのは早い者勝ちとなります。

早い者勝ちとなると、他社の協力を得てでも売買を成立させようとします。

そこで登場するのが、客付業者です。

元付業者が色々な客付業者に頼めば、もっと早く買主が見つかります。

もし自分が頼んだ客付業者が買主を連れてきてくれれば、少なくとも元付業者は売主から仲介手数料をもらうことができます。

一般媒介では、仲介手数料が早い者勝ちとなるため、不動産会社がなりふり構わず買主を連れてこようとします。

両手仲介を狙っている余裕がなければ、「分かれ」であっても仲介を成立させようとするのです。

両手仲介は、専任媒介・専属専任媒介によって、不動産会社に余裕を与えてしまうことで生じます。

もちろん、専任媒介・専属専任媒介でも「分かれ」となることはあり得ます。

しかしながら、専任媒介・専属専任媒介は、不動産会社に両手仲介を生む余裕を与えてしまうため、両手仲介を助長しやすい状態となります。

不動産会社は専任媒介・専属専任媒介さえ契約すれば、両手仲介に向けて売主をじっくり料理しやすくなるのです。

以上、ここまで両手仲介の発生原因について見てきました。

では、両手仲介を防衛するにはどうすれば良いのでしょうか。

そこで次に、両手仲介の防衛策について解説いたします。

4.両手仲介の防衛策

両手仲介の囲い込み防衛策は、複数の不動産会社と一般媒介契約をするということです。

一般媒介にすることで、両手仲介が助長されることを避けることができます。

ただし、一般媒介であっても、結果的に両手仲介となることはあり得ます。

一般媒介の場合は、A社が希望価格に届く買主を連れてこられなくても、B社が希望価格に届く買主を連れてくることがあります。

このような場合でも、A社が「分かれ」で、B社が「両手仲介」と言うこともあるのです。

つまり、「専任媒介・専属専任媒介イコール両手仲介」または「一般媒介イコール分かれ」ではありません。

両手仲介だから希望通りの価格で売れないということでもないのです。

要は、両手仲介は本質的な問題ではなく、両手仲介であっても希望通り高く売れれば問題ないことになります。

一般媒介であれば、1社ではないため、不動産会社に囲い込まれることがありません。

専任媒介・専属専任媒介では、1社に囲い込まれる可能性があり、その結果、両手仲介で安く売却を迫られる可能性があるということです。

よって、重要なことは両手仲介を防衛することではなく、囲い込みを防衛することにあります。

1社に囲い込まれなければ、他社が高く売ってくれる可能性があるため、高く売れるチャンスが広がります。

他社が高く売ってくれた不動産会社が、両手仲介であっても、結果的には構わないのです。

囲い込みを防衛するには一般媒介で複数の不動産会社に依頼することがポイントです。

複数の不動産会社に同時に依頼するには、一括査定サイトの利用が最も合理的になります。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

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同時に査定を行い、複数の不動産会社に一気に依頼できる仕組みを持っているのは一括査定サイトだけです。

1社による囲い込みを防衛するには、一括査定サイトは一番適したツールです。

一括査定サイトを使って、不動産会社に囲い込まれないようにしましょう。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は3つ

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

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【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

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オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

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オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

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オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

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以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

【まとめ】不動産一括査定サイトのオススメ

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで両手仲介の防衛策について見てきました。

両手仲介は必ずしも全てが悪いわけではありません。

そこで次に、買主は両手仲介がおススメということについて解説いたします。

5.買主は両手仲介がオススメである理由

両手仲介のデメリットは売主が受ける値引きです。

これは、買主にとってはメリットとなります。

つまり、買主にとっては両手仲介がオススメとなります。

では、買主はどのようにして両手仲介の案件を見つければいいのでしょうか。

そこでポイントとなるのが媒介契約の種類です。

両手仲介は専任媒介・専属専任媒介のときに発生しやすい形態でした。

そのため、広告で専任媒介・専属専任媒介と書かれている物件を中心に検討します。

不動産の広告には、必ず「取引態様」という欄があります。

取引態様とは、媒介や代理、売主等といった不動産会社の立場を示す内容。

この取引態様には専任媒介・専属専任媒介の場合、専任媒介・専属専任媒介であることが明記されている物件があります。

これは何を意味しているかというと、「この物件は値引きしやすいですよ」と暗黙のメッセージを伝えています。

取引態様が専任媒介・専属専任媒介の物件なら、その不動産会社に購入希望を申し出ると、両手仲介の状態となります。

ポツンと現れた買主に対して、不動産会社は買主の味方となり、なんとか売買を成立させようとしてくれます。

専任媒介・専属専任媒介の物件であれば、不動産会社は買主の味方になってくれますので、思いっきり値引交渉してみても良いのです。

このように、買主の立場に立てば、実は両手仲介や専任媒介・専属専任媒介というのは決して悪い存在ではありません。

買主は消費者ですので、消費者にとっては良い仕組みです。

元々、宅地建物取引業法は消費者である買主を守るためにあります。

確かに、双方代理という矛盾だけを見れば両手仲介はおかしな存在ですが、買主のことを思えば、素晴らしい仕組みなのです。

では、売主は守られないのかというと、売主は一般媒介契約を選択すれば良いということになります。

売主は、自分自身を守るには一般媒介を選択し、買主は安く購入するには専任媒介・専属専任媒介を選択することでバランスは取れているのです。

媒介契約は仕組みを理解した上で、買主、売主ともに自分に有利な方を選択しましょう。

まとめ

以上、ここまで、個人売主にとっては悪しき習慣となっている両手仲介について見てきました。

両手仲介は売主にとってデメリットがありますが、それは専任媒介・専属専任媒介によって囲い込まれていることで問題が顕在化します。

囲い込みを防ぐには、売主は一般媒介を選択することをオススメします。

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