つなぎ融資とは?3つのメリット・3つのデメリットと上手な利用方法

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住み替えでは売却と購入のタイミングが上手く合わないことが普通です。

タイミングが上手く合わない場合には、諦めるのではなく、思い切って「つなぎ融資」を使った方が上手くいきます。

つなぎ融資には諸経費がかかりますが、諸経費はかかってもつなぎ融資を使った方が納得のいく買い替えができるのです。

つなぎ融資を考えている人が悩める疑問

  • 「つなぎ融資って、そもそもどういうしくみなの?」
  • 「なぜつなぎ融資を使った方が良いの?」
  • 「つなぎ融資のメリットとデメリットは?」

そこでこの記事では、「つなぎ融資」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産売却は割り切ってつなぎ融資を使った方が上手くいく、という理由について知ることができます。

不動産売却におけるつなぎ融資については下記記事でより詳しく解説しています。

1.つなぎ融資には2種類ある

つなぎ融資というと、2種類あります。

2種類あるつなぎ融資

  1. 注文住宅を建てる場合に土地の購入費を借りる融資であり、
  2. 買い替えで売却を先行させるつもりだったのに購入が先になったときに使う融資です。

一般的につなぎ融資というと、注文住宅の土地購入のつなぎ融資の方が認知度は高いです。

住宅ローンは土地と建物が完成した場合にしかローンを借りることができません。

土地だけの購入は、住宅ローンが借りられるまでの間のつなぎ融資を借りることになります。

一方で、もう一つのつなぎ融資は買い替えで登場します。

買い替えは、売却と購入を同時に行います。

買い替えでは売却で得た資金を次の住宅の購入に充てる人が多いです。

売却代金を次の物件の購入資金に予定している人は、順番として「売却」の次に「購入」が来る必要があります。

ところが、売却と購入を同時に進めようとすると、売却が長引いたり、気に入った購入物件が早く見つかったりすることがあります。

特に、購入で気に入った物件が出たら、早く買付証明書を出さないと、他の人に買われてしまいます。

このようなとき、売却が終わっていないだけの理由で良い物件を逃してしまうのは、かなりもったいない話です。

そこで、気に入った物件が現れたとき、売却が終わっていなくてもパッとお金を調達できるのが買い替えのつなぎ融資になります。

買い替えのつなぎ融資では、売却が終わるまでの期間、つなぎで融資を受けることができます。

しかも、借入期間中は、利息の返済のみであり、元本の返済はありません。

売却が終了した時点で、売却代金によって一括返済するのがつなぎ融資になります。

つなぎ融資では、毎月の元本返済が発生しないため、売却が終了するまで二重ローンで苦しむということもありません。

一時しのぎのための融資なので、買い替えで急遽、購入が先になった場合で使うには理にかなったローンといえます。

以上、ここまでつなぎ融資には2種類あることについて見てきました。

では、不動産の買い替えにはどのようなパターンがあるのでしょうか。

そこで次に、買い替えの2つのパターンについて解説いたします。

2.買い替えには「売り先行」「買い先行」の2つのパターンあり

買い替えの2つのパターンは、売却を先に行う「売り先行」と、購入を先に行う「買い先行」の2種類があります。

売り先行と買い先行のメリットは以下の通りです。

パターンメリットデメリット
売り先行・売却代金が先に入金されるため資金の目途が確実となる。
・焦らずじっくり売却できる。
・住ながら売却するため家に生活感や雑然感が出てしまい売りにくい。
・購入先が決まらないと一度賃貸に引越し、二重の引越費用が発生する。
買い先行・焦らずじっくり購入物件を探すことができる。 ・空き家の綺麗な状態で売却できるため売りやすい。・購入する住宅との二重ローンが発生する場合がある。
・売却価格と時期が未定なため、資金計画が不確実である。

どちらもメリットとデメリットがありますが、買い替えの理想形は「買い先行」になります。

買い先行は、焦らずじっくり購入物件を探すことができるため、良い物件を購入する確率が高まります。

「終わり良ければ総て良し」ではないですが、買い替えは売却に成功するよりも購入に成功した方が後味は良く、納得感があります。

仮に、売却成功しても、購入した物件が気に入らなければ、その後、ずっと気に入らない家に住むことになります。

そのため、買い替えは売却よりも良い物件を購入することの方が大事なのです。

また、買い先行は、売却物件を空き家にしてから売ることができます。

空き家にすると、家が綺麗になり売りやすくなります。

空き家であればホームステージングと呼ばれるモデルルーム上に演出した売却も可能ですので、売却のしやすさは一層向上するのです。

ホームステージングについては下記記事に詳しく記載しています。

買い替えをするなら「買い先行」が望ましいが「売り先行」を選択する人が多い理由

買い替えは購入もしやすい、売却もし安いことから、買い替えするなら買い先行が望ましいです。

しかしながら、実際には売り先行を選択する人が多くいます。

その理由は資金の問題です。

売却物件に住宅ローンを抱えているような人が買い先行を選択すると、売却物件でも購入物件でもローンを払うことになります。

購入物件の頭金が必要な場合は、その資金も手持ちのお金の中から用意しなければなりません。

そのため、資金面から買い先行を選択するのは無理であり、しかたなく売り先行を選択しているのです。

買い先行は、基本的にお金に余裕のある人でないと選択できません。

売却資金を次の購入物件の資金としてあてにする人は、売り先行を選択することになります。

以上、ここまで買い替えの2つのパターンについて見てきました。

では、買い替えの際、どのような場合につなぎ融資が発生するのでしょうか。

そこで次に、買い替えでつなぎ融資が発生するケースについて解説いたします。

3.買い替えでつなぎ融資が発生するケースは「売り先行」の人

買い替えでつなぎ融資が発生するケースは、売り先行を選択する人です。

買い先行を選択する人は、元々、売却代金をあてにしていないキャッシュリッチな人であるため、つなぎ融資を使う必要がありません。

買い替えでつなぎ融資を使う人は、売り先行を選択し、さらに売却代金を次の購入物件のあてにしている人のみということになります。

売り先行を選択した人が、例えば売却が予定より遅れたり、気に入った物件が急遽見つかったりした場合に、つなぎ融資を利用します。

以上、ここまで買い替えでつなぎ融資が発生するケースについて見てきました。

では、つなぎ融資にはどのようなデメリットがあるのでしょうか。

そこで次に、つなぎ融資のデメリットについて解説いたします。

4.つなぎ融資の3つのデメリット

つなぎ融資のデメリットについてご紹介します。

つなぎ融資の3つのデメリット

  1. 事務手数料が発生する
  2. 金利が発生する
  3. 遅延損害金が発生する可能性がある

1つ目は事務手数料です。

つなぎ融資の申込時に10万円程度かかるのが一般的です。

2つ目は金利の発生です。

つなぎ融資の金利は3%程度ですので、住宅ローンよりも高いです。

つなぎ融資を受けている間は、金利のみの払いが発生します。

3つ目は遅延損害金の発生可能性です。

つなぎ融資の融資期間は最大でも1年です。

仮にこの期間を過ぎても売却が終わらなかった場合、元本を返済できず遅延損害金が発生してしまう可能性があります。

遅延損害金は、年14.0%程度の金利ですので、売却はなんとしてでも融資期間内に完了させる必要があります。


以上、ここまでつなぎ融資のデメリットについて見てきました。

では、逆に、つなぎ融資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

そこで次に、つなぎ融資のメリットについて解説いたします。

5.つなぎ融資の3つのメリット

つなぎ融資のメリットについて紹介します。

つなぎ融資の3つのメリット

  1. 気に入った物件を購入できる
  2. 疑似的に買い先行の状態となる
  3. 二重の引越代よりも安い

1つ目として、つなぎ融資を使えば、気に入った物件が出てきたら、チャンスを逃さずに購入できるというメリットがあります。

売却のスケジュールに左右されることなく、購入のタイミングを決めることができるのが大きなメリットです。

買い替えは、「終わり良ければ総て良し」で購入に満足してこそ成功です。

つなぎ融資は購入を成功に導いてくれる大きな役割を果たしてくれます。

2つ目としては、つなぎ融資によって疑似的に買い先行の状態にできるという点です。

買い替えは、買い先行の方が購入も売却もし易いです。

経済的な理由から売り先行を選択する人が多いですが、つなぎ融資によって、売り先行を疑似的に買い先行にすることができます。

空き家の状態で売却することができるため、売り易さは数段上がります。

キャッシュリッチな人と同じような買い替えを選択できるため、とてもメリットがあるのです。

3つ目としては、つなぎ融資には費用が発生するものの、二重の引越代よりは安い場合が多いです。

売り先行は、購入が決まらないまま売却が完了してしまうと、一度賃貸に引越、購入物件を探すことになります。

舵住まい中の家賃や二重の引越代等がかかり資金的な負担が大きくなります。

つなぎ融資を使って先に物件を購入すれば、引越も一回で済ますことができるため、手間も省けます。

また、いつ購入物件が決まるか分からないという不安も無くなります。

先に納得のいく物件を見つけ、パパッと売却をやっつけることができるため、つなぎ融資にはメリットがあるのです。


以上、ここまでつなぎ融資のメリットについて見てきました。

では、つなぎ融資を使わなかった場合はどうなるのでしょうか。

そこで次に、つなぎ融資を使わないとどうなるのかについて解説いたします。

6.つなぎ融資を使わないと購入のチャンスを逃す

つなぎ融資を使わないと、良い物件が見つかったときに購入のチャンスを逃すことになります。

中古住宅は、いつどのタイミングで良い物件が現れるか分かりません。

購入は売却よりも難しいため、いつでも購入できるようにしておく必要があります。

つなぎ融資を使わないと、売却のスケジュールに全て左右されてしまいます。

売却は、買主ありきですので、自分でスケジュールをコントロールすることができません。

買い替えは、売却も購入もコントロールしにくいため、実は非常に難しいのです。

つなぎ融資を使えば購入のタイミングをコントロールできる

そこで、つなぎ融資を使えば、少なくとも購入のタイミングは自由にコントロールすることができます。

良い物件が見つかれば、パッと買えるのがつなぎ融資の最大のメリットです。

つなぎ融資は、あなたの買い替えの満足度を一気に向上させてくれます。

無駄とは思わずに、買い替えの成功確率を上げる武器だと思って、積極的に利用してみましょう。

なおつなぎ融資は野村不動産が行っています。

詳細は下記記事をご確認ください。

7.まとめ

以上、ここまで、不動産売却は割り切ってつなぎ融資を使った方が上手くいく、という理由について見てきました。

つなぎ融資を使えば、満足のいく買い替えを行うことができます。

買い替えは、購入が成功してこそ成功です。

良い物件が現れたら、つなぎ融資を利用することをぜひオススメします。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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