不動産買取一括査定サイトの比較サイトです!

このエントリーをはてなブックマークに追加

築浅・買ったばかりの家は高く売れるからこそ注意すべき3つのこと

公開日:
更新日:

様々な理由から、新築の家を購入しても、すぐに手放さなければならないことがあります。

築浅物件は高く売れるので有利ですが、注意しなければならないことがあります。

築浅の家売却を検討している人の中には、

  • 「築浅の家を売却したいけど、どうしたら良いの?」
  • 「築浅の家売却にはどのような特徴があるの?」
  • 「築浅の家を売る時は、何に注意すればいいの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「築浅の物件売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、築浅の物件を売却する際の注意点について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

築浅の不動産を高く売るなら複数社に査定相談を
HOME4Uの一括査定なら一度にまとめて査定相談できる!

1.ここ数年は高く売れる築浅物件

ここ数年、築浅の物件が購入当初より高く売れる事例が全国で見られています。

一般的に、築浅物件は建物価格が下がるため、売却すると新築当初よりかなり安くなって売却となるケースが通常でした。

しかしながら、ここ数年は土地価格が上昇しているため、築浅物件を売却すると、新築当初よりも価格が高くなる現象が散見されるようになっています。

以下に、直近10年間の全国の地価公示及び都道府県地価調査価格の平均額の推移を示します。

直近10年間の全国の地価公示及び都道府県地価調査価格の平均額の推移

全国の土地価格は2013年以降上昇しています。

2013年以降に建てた築浅物件は、建物価格の下落以上に土地価格が上昇していることがあり、高く売却できています。

築浅物件でも高く売れる時期は、今のような土地価格が上昇している時期でしか実現できません。

もし、今、築浅物件を売却する予定があれば、高く売れますのですぐに売るべきです。

売却予定のある人は、タイミングを逃さずに売るようにしましょう。

以上、ここまで、数年内には高く売れる築浅物件について見てきました。

では、築浅物件を売却する際には何に注意すれば良いのでしょうか。

そこで次に、築浅家売却の3つの注意点について解説いたします。

2.築浅家売却の3つの注意点

築浅物件を売却する際には、

  • 注意点1.オーバーローン
  • 注意点2.築5年内売却の税金
  • 注意点3.住宅ローン控除の優先

という3点に注意しなければなりません。

注意点1.オーバーローン

築浅の家を売却するときの注意点の一つにオーバーローンがあります。

オーバーローンとは、ローン残高の方や売却価格よりも大きい状態のこと

住宅ローンの減り方と住宅価格の下がり方のイメージを表すと以下のような概念図になります。

住宅ローンの減り方と住宅価格の下がり方のイメージ

住宅ローンを借りている人は、ほとんどの人が元利均等返済という方式で住宅ローン返済を行っています。

元利均等返済とは、利息と元本の合計額が毎月一定額となる返済方法です。

例えば、毎月の返済額が10万円だとしたら、その内、4万円が利息で6万円が元本返済となるような返済です。

住宅ローンは、借りた当初に最も多くの元本が残っています。

借りた当初は元本価格が大きいため、前半戦は元利均等返済額のうち、利息の占める割合が大きくなります。

すると、購入当初は住宅ローンを返済しても、一向に元本返済が進まないという現象が発生します。

住宅ローンの返済は、後半になると、元本が小さくなることで利息も減ります。

後半戦は元利均等返済額のうち、利息の占める割合が小さくなり、元本価格がどんどん減っていくのです。

住宅ローンの減り方のカーブとしては、上に凸のカーブを描いて下落していきます。

よって、住宅ローンは返済から数年間ではほとんど減っていないという現象が発生します。

家の価格は新築当初が高くすぐに価格が下がる

一方で、家の価格は新築当初が一番高く、その後、すぐに価格が下がっていくことが通常です。

ここ数年は、例外的に土地価格が上昇しているため、築浅でも新築当初より高く売れる現象が見られていますが、ほとんどの場合、新築直後は価格が下がることが普通です。

新築物件には、新築プレミアムが価格に加わっています。

新築プレミアムとは、日本人の新築好きによるために生じる「新築独自の価値」のこと

日本の不動産は、新築か否かによって価格が大きく異なってしまうため、新築プレミアムがなくなると、価格がガクンと下がってしまいます。

また、住宅は建物価格と土地価格の合計で構成されていますが、建物価格は年々下がり、やがて価格はゼロとなります。

それに対して土地価格はゼロとなることはありません。

そのため、住宅価格はゼロとなることはありませんが、下に凸のカーブを描いて価格が下がっていきます。

このように、住宅ローンの下がり方と、家の価格の下がり方には違いが見られるため、築浅当初はオーバーローンが起こりやすくなります。

特に、フルローンに近い状態で家を購入している人はオーバーローンになりやすいので注意が必要です。

オーバーローンであっても、物件は売れないわけではありません。

売却額では返済しきれなかった残債を、売却と同時に返済すれば売却は可能です。

住宅ローンを借りる際、家には抵当権が設定されています。

抵当権とは、銀行が家を担保に取っていることを証明する権利

抵当権が付いている物件は、仮に住宅ローンが返せなくなった場合、銀行は強制的に競売にかけることができ、住宅ローンを回収することができます。

仮に抵当権が付いている物件をそのまま売却すると、銀行が競売にかけることができる権利が残ったままということになります。

そのような物件を購入する人はいませんので、抵当権を外すことは売却の絶対条件となります。

売却でオーバーローンとなってしまう人は、査定を取った時点で、残る残債を返済できるかどうか確認する必要があります。

自分の貯金で返済することができない場合には、親から借りる等の対処も必要です。

住み替えローンが利用できる場合あり

また買い替えを行う人であれば、住み替えローンを利用できる場合もあります。

住み替えローンとは、買い替えをする際、売却で返済しきれなかったローン残債を新たに購入する不動産のローンに上乗せして借りるローンのこと

ただし、住み替えローンは購入する物件の価格以上に新たなローンを借りることになるため、大手企業に勤務している等、信用力の高い人でないと利用することができません。

オーバーローンとなる場合には、返済方法をどうするかを決め、早めに銀行に相談しに行くようにしてください。

抵当権は売却の引渡当日にしか抹消できませんので、抹消までの段取りを銀行とよく相談しておきましょう

オーバーローンの売却については下記記事に詳しく解説しています。
ローンが残っている家を売る方法とオーバーローン物件の3つの対処法

住み替えローンについては下記記事に詳しく解説しています。
住み替えローンとは?リスクヘッジで利用したい税制特例も紹介

ここまでオーバーローンについて見てきました。

築浅物件の場合は税金も注意する必要があります。

そこで次に築5年以内売却の税金について解説します。

注意点2.築5年以内売却の税金

不動産売却で譲渡所得が発生すると、所得税及び住民税、復興特別所得税の税金が発生します。

譲渡所得とは、以下の計算式で求められる所得です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額とは売却額です。
※取得費とは土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した後の価額になります。
※譲渡費用は、仲介手数料や測量費など土地の譲渡に要した費用です。

譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって決まります。

所有期間は5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得とされます。

それぞれの税率は以下の通りです。

所得機関 所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得 30% 9% 39%
長期譲渡所得 15% 5% 20%

復興特別所得税の税率は、所有期間に関係なく、2.1%となります。

築浅といっても、5年以内だと税金が高くなります。

6年目以降であれば、税金が約半額となります。

近年は、土地価格が上昇しているため、築浅で売却すると譲渡所得が発生することがあります。

築浅物件は、安くなるとオーバーローンの問題が生じますが、高くなると高い税金の問題が生じます。

譲渡所得が発生する場合には、税金が高くなるということに注意をしましょう。

居住用財産であれば3,000万円特別控除が使える

尚、以下の要件にあてはまる居住用財産であれば、3,000万円特別控除と呼ばれる節税特例が使えます。

居住用財産の定義

  • ①現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  • ②転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  • ③災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  • ④転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は以下のようになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

3,000万円特別控除の適用の結果、譲渡所得がゼロ(マイナスの場合もゼロ)であれば、税金は発生しません。

5年以内の売却でも税金の心配の必要はなくなります。

ここまで築5年以内売却の税金について見てきました。

3,000万円特別控除が適用できると言っても、買い替えで住宅ローン控除を適用する場合には注意が必要です。

3,000万円特別控除含めた不動産売却の税金については下記記事をご確認ください。
不動産売却時の発生する税金の種類・計算式と特別控除

そこで次に買い替えなら住宅ローン控除を優先について解説します。

注意点3.買い替えなら住宅ローン控除を優先

住宅ローン控除とは、個人が新築住宅または中古住宅の購入、もしくはリフォームを行った際、10年以上のローンを組んでいる場合には、自分が住むことになった年から一定期間にわたり、所定の額が所得税から控除される制度

住宅ローン控除はサラリーマン最大の節税手段とも言われています。

ただし、この住宅ローン控除ですが、売却物件で3,000万円特別控除を使ってしまうと、購入物件で住宅ローン控除が利用できなくなりますので、注意が必要です。

買い替えで新たに購入した物件に入居した年の他、その前後2年間のうちに3,000万円特別控除を使ってしまうと住宅ローン控除が使えないというルールになっています。

住宅ローン控除は、不動産会社等の消費税課税業者から購入する場合、10年間で最大400万円、個人の消費税非課税業者から購入する場合、最大200万円の税金を節税できます。

一般的にはよほど高く売れない限り、買い替えでは3,000万円特別控除を利用するよりも住宅ローン控除を利用した方が節税効果は高いです。

住宅ローン控除の方が、節税効果が高ければ、売却時の税金は諦めて払うようにしてください。

買い替えで築浅物件が高く売却できたときは、3,000万円特別控除と住宅ローン控除をしっかりと比較した上で選ぶようにしましょう。

まとめ

以上、ここまで、築浅の家を売却する際の注意点を見てきました。

築浅物件の売却は、安い売却の場合はオーバーローン、高い売却の場合は税金に注意する必要があります。

近年は、築浅物件は購入時よりも高く売却できるケースがあります。

買い替えの場合には3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらを適用するか、しっかりと見極めるようにしてください。