家を売るときに絶対しておくべき5つの注意点と対処法まとめ

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とうとう、この家を売る時が来たか

理由は様々あれど、これまで慣れ親しんだ一戸建てやマンションを売りに出す時期は、遅かれ早かれいずれやってくるものです。

いきなり言われて「そんなのすぐに用意できない」と慌ててしまわないように、今回は「家売るときの注意点」について、幅広く解説していきます。

現在ちょうど売却を予定している方、もしくは近い将来に不動産を売却するという決断をしなければならない方は、その「準備」はできていますでしょうか。

一戸建てやマンションを売るときは様々な準備、注意点があります。

先にまとめると主に下記のとおり。

【まとめ】家を売るときの5つの注意点

  • 【注意点1】物件の注意点2つ
    1. 現在の所有者情報と登記上の情報に相違はないかチェックすること
    2. 物件売却時は「住宅ローンの完済」が前提。ローン完済ができる状況か確認すること
  • 【注意点2】 売却時の注意点3つ
    1. 事前に物件の相場(=査定額)を調べておくこと
    2. 売却期間の目途を立てて、事前にスケジューリングを行っておくこと
    3. 不動産会社に依頼する際は、「買取」、「仲介」どちらにするかを決めておくこと
  • 【注意点3】売却にかかる費用の注意点
    1. 売却にかかる諸費用(仲介手数料、印紙代、税金等)の項目と金額を把握しておくこと
  • 【注意点4】不動産会社を選ぶときの注意点
    1. 複数の不動産会社に依頼をし、自身の物件を「自信を持って仲介できる」不動産会社を選定すること
  • 【注意点5】売買契約時の注意点
    1. 契約時に発生しやすいトラブルを、事前に知っておき、かつ必要に応じて対策を取っておくこと

今回の内容を把握しておけば、いざというときもあせらず、しっかりと不動産売却を対応していけることでしょう。ぜひ、ご参考ください!

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【注意点1】物件の注意点2つ

一戸建て・マンションを売却する際に、はじめに意識しておきたい注意点は「物件の注意点」です。

  • 注意点①登記に相違はないか
  • 注意点②住宅ローンは完済できる状況か

売却する不動産の情報、状況について、どのような点に注意していくべきか、お伝えしていきましょう。 

注意点①登記に相違はないか

不動産売買の際は、基本的に以下書類が必要となります。

不動産売買に必要な書類

  1. 身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票【すべて所有者全員のもの】
  2. 登記済権利書もしくは登記識別情報
  3. 固定資産納税通知書もしくは固定資産税評価証明書  

ここで注意したいのは、2の「登記済権利書もしくは登記識別情報」です。

身内間の相続や離婚などで、当初物件を購入した時から物件の所有者が変更されているにもかかわらず、登記の情報が更新されていないと、そのままでは売買契約を進めることができなくなってしまう場合があります。

離婚での売却を検討されている方は下記記事をご確認ください。

一戸建て、マンションを売却することが決まったら、登記済権利書または登記識別情報を確認し、物件の所有情報に間違いや認識の齟齬がないかを確認するようにしましょう。

ちなみに、不動産登記の所有権の変更作業自体はご可能ですのでご安心ください。

ご自身で行うこともできます(お住いの市区町村の役所にて受け付けています)が、進め方にご不安がある方は司法書士に相談されると良いでしょう。

司法書士についての役割や費用については下記記事で詳しく解説しています。

注意点②住宅ローンは完済できる状況か

不動産売却を検討される方の中には、住宅ローン完済前での売却になられる方もいらっしゃることでしょう。

不動産を売却する際には、「その物件の住宅ローンが完済されている、もしくは売却したお金で完済できる」という前提で、進めていく必要があります

なので、まずは家の値段がいくらぐらいで売れるのか査定をする必要があります。

すまいValue」や「HOME4U」などの不動産一括査定を使うと、簡易的な査定である机上査定が可能。

メールで査定額をもらえますので、まずは家がどれぐらいで売れるのかチェックしましょう。

「売却後もローンはこれまで通り払い続ければ良いのでは?」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

ですが、通常ローンには担保が付きます。

そしてその担保には、ローン対象の物件(不動産)が含まれます。

家を売ってしまうと、その担保の所有を手放したことになるので、そのままではローンを継続できない、ということですね。

ですので、ローンが完済されていない不動産(家やマンション)を売却するときは、併せてローン残債を一括返済するのが通常ということです。

住宅ローンが残っていたり住み替えを考えている方は下記記事をご確認ください。

【注意点2】売却時の3つの注意点

さて、続いては売却時の注意点について見ていきたいと思います。

  • 注意点①相場を必ず調べよう
  • 注意点②売却までの期間を理解しておこう
  • 注意点③買取と仲介の差を知っておこう

ここでは、売却する物件の「相場」「期間」そして不動産会社に依頼する際の「サービスの形式」について、説明していきます。 

注意点①相場を必ず調べよう

売りに出そうとしている一戸建て、マンションがどれだけの金額になりそうか「買ったときの金額からのおおよそ」でイメージされてはいませんでしょうか。

不動産の物件価格は流動的です。

想定されたイメージよりも下がっている時もあれば上がっている時もあります。

もしくは、相場からは見られない、あなたの物件の価値をしっかりアピールしていく必要があることもあるでしょう。

まずは、売却する一戸建て、マンションの現在の相場を知っておくことが重要です。

そのうえで、売却価格を決めておかないと、損をしてしまうこともありえますので、ご注意ください。

売却する不動産の価格を調べる2つの方法

  1. 不動産サイト等で、売ろうとしている物件と同地域の過去の販売額、現在の価格帯を調べる
  2. 不動産一括査定サイトで、複数の不動産会社から査定(見積もり)をもらう

1、2どちらも無料で調べることができます。

1の「不動産サイト等で、売ろうとしている物件と同地域の過去の販売額、現在の価格帯を調べる」では、過去の販売額は国土交通省の「土地総合情報システム」、現在の価格帯については「スーモ」や「HOME’S」で自分の家や土地に近い中古物件がいくらぐらいで売却しているのか調べて見ましょう。

2の不動産の一括査定とは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定の方がより精度が高い相場を確認することが可能です。

1である程度の相場感を把握した後に、実際にいくつかの不動産会社に査定をお願いすれば、より希望額に近い不動産会社を選定しやすくもなるでしょう。

すまいValue」や「HOME4U」がオススメの不動産一括査定です。

注意点②売却までの期間を理解しておこう

続いては、「売却にかかる期間」。

一戸建て・マンションを売却するとなったときにかかる期間の平均がどれくらいかはご存知でしょうか。

答えは、大体3~5ヶ月ほど。

ですが、一戸建てはマンションと比べて売却が成立するまでの期間は多くかかるとされています。

マンションの平均売却期間が6ヶ月であったのに対して、一戸建ては11ヶ月もかかっていたという結果も出ています。

つまり、「売却にはそれだけの期間がかかる」ということ、かつ「期間内に相応にやることがある」ということですね。

「一戸建て・マンションを売却しよう」と決めたら、まずは相応の期間がかかることと、その間のスケジュールをしっかり建てることが重要です。

注意点③買取と仲介の差を知っておこう

多くの場合、一戸建て・マンションを売るとなったら、不動産会社に依頼することになります。

そこで、不動産会社に依頼する形式として、「買取」として依頼する形式と、「仲介」として依頼する形式の2通りがあることはご存知でしょうか。

  • 「買取」とは、その名の通り不動産会社が物件を買い取る形式です。
  • 「仲介」は、不動産会社が物件の購入希望者を集い、売り手と買い手を仲介する形式を指します。

仲介と買取の違い

不動産の買取については下記記事で詳しく解説しています。

【注意点3】売却にかかる費用の注意点

続いては、「売却にかかる費用の注意点」です。

一戸建てやマンションを売却する際には、仲介料をはじめ、様々な費用も発生します。

そしてその金額は、トータルで結構大きな額になることもあります。

不動産売却時にかかる費用一覧

  1. 不動産会社への仲介手数料
  2. 印紙代
  3. 抵当権抹消登記費用
  4. ローン返済
  5. 税金

特に1の「不動産会社への仲介手数料」は、数十万~といった大きな金額になります。

4の「ローン返済」についても、人によってはまだ返済の初期段階だったりするとその額はかなり大きくなるでしょう。

1~5を足して数百万になってしまった…というケースも多くあります。

不動産売却時の費用については下記記事でさらに詳しく解説しています。

【注意点4】不動産会社を選ぶときの注意点

続いての注意点は、「不動産会社の選び方」。

一戸建て・マンションを売りに出す際に、「相場」を見定めることが重要だと先に述べましたが、あなたの物件の相場(=査定額)は、それを見積もる不動産会社によっても変わってきます

なぜかというと、最終的な物件価格は「この価格で購入したい」という買い手が納得して決まるもの。

そして、「高い価格でも買ってもよい」と思ってもらえる買い手を見つけられるのは、仲介する不動産会社の手に委ねられるからです。

不動産会社からしても、買い手を見つけやすい・見つけにくいといった、得意物件・不得意物件もあります。

また、これまでの実績から強気で行ける物件とそうでない物件もあるでしょう。

あなたの物件を、「自信を持って購入希望者に勧められる」不動産会社を選ぶことが大切です。

最適な不動産会社の選び方は、何度か紹介している「不動産一括査定サイト」を活用すること

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトを遣うことによって、複数の不動産会社から査定額と合わせてコンタクトを得られます。

そこでのコミュニケーションで、「物件を高く売ってくれそうか」、「信頼できそうか」といった点を軸に、不動産会社を選定していきましょう。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

【注意点5】売買契約時の注意点

「不動産売却時の注意点」で、最後にご案内したいのが、「売買契約時」です。

一戸建て一戸建てやマンションを売買するときにトラブルが起きるとしたら、契約時であることが一番多いと言われています。

どんなトラブルがあるのかというと、以下のようなものがあります。

不動産売買時のよくあるトラブル4選

  1. 不動産会社との仲介手数料に関するトラブル
  2. 登記情報を放置してしまっており、それによって契約が結べないトラブル
  3. 購入希望者のローンが通らなかった等で、契約が解除になるトラブル
  4. 売買契約直後に、物件に瑕疵(かし)があった場合のトラブル

せっかく「希望通りの価格で売れそうだ」となっても、最後の契約の時点でトラブルが発生して、白紙に戻ってしまったということの無いようにしましょう。

不動産売買時のトラブルと対処法については下記記事でさらに詳しく解説しています。

まとめ

さて、ここまで紹介しました不動産売却時の注意点をまとめてみましょう。

不動産売却時の5つの注意点まとめ

  • 【注意点1】物件の注意点
    1. 現在の所有者情報と登記上の情報に相違はないかチェックすること
    2. 物件売却時は「住宅ローンの完済」が前提。ローン完済ができる状況か確認すること
  • 【注意点2】 売却時の注意点
    1. 事前に物件の相場(=査定額)を調べておくこと
    2. 売却期間の目途を立てて、事前にスケジューリングを行っておくこと
    3. 不動産会社に依頼する際は、「買取」、「仲介」どちらにするかを決めておくこと
  • 【注意点3】売却にかかる費用の注意点
    1. 売却にかかる諸費用(仲介手数料、印紙代、税金等)の項目と金額を把握しておくこと
  • 【注意点4】不動産会社を選ぶときの注意点
    1. 複数の不動産会社に依頼をし、自身の物件を「自信を持って仲介できる」不動産会社を選定すること
  • 【注意点5】売買契約時の注意点
    1. 契約時に発生しやすいトラブルを、事前に知っておき、かつ必要に応じて対策を取っておくこと

「これらの注意点をすべて意識していかなくてはいけないのか」と気が重くなった方は、早いタイミングで信頼できる不動産会社と一緒に売却活動を進めていくことをお勧めします。

不動産会社は、物件売買のプロです。

当然ながら上記の注意点も熟知していますし、あなたのフォロー・アドバイスもしてくれることでしょう。

そして、そんな頼りになるパートナーを見つけるためには、「すまいValue」や「HOME4U」などの「不動産一括査定サイト」の有効活用が効果的。

「この不動産会社の担当さんなら、安心して一緒に売却活動を奨められる」という不動産会社をいち早く見つけていけるよう、意識してみてください。

家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。

あなたが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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