不動産売却における仲介手数料の意味や相場・トラブル時の対応

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マンションや戸建て等、不動産売却においては仲介手数料が発生します。

仲介手数料は、不動産売却の中で最も大きな費用となるため、ルールや特徴をよく理解しておく必要があります。

不動産売買の仲介手数料で悩める疑問

  • 「仲介手数料ってどのようにして料金が決まるの?」
  • 「仲介手数料の値引きってできるの?」
  • 「途中で売却が破談になったら仲介手数料はどうなるの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「不動産売却における仲介手数料」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産売却における仲介手数料について、トラブル時の対応も含めて知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却の仲介手数料を気にする前に
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1.不動産売却における仲介手数料の意味と相場

仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社へ支払う報酬のこと

仲介手数料については、宅地建物取引業において、不動産会社が受領できる上限額が定められています。

仲介手数料は取引額に応じて、その上限額が以下のように決まります。

取引額 (売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

仲介手数料の最大の特徴は、「成功報酬」であるという点です。

成功報酬であるため、売買が決まったときのみ支払いが発生します。

仮に100社の会社に仲介を依頼しても仲介手数料を支払うのは買主を決めてくれた1社のみになります。

そのため、1社に依頼しても、100社に依頼してもかかる仲介手数料は同じです。

以上、ここまで仲介手数料について見てきました。

では、仲介手数料どのように算出されるのでしょうか。

そこで次に、仲介手数料の速算式の根拠について解説いたします。

2.仲介手数料の速算式と早見表

仲介手数料の速算式では、400万円超の取引の場合、「3%+6万円」となっています。

この「+6万円」というのは一体何かというのがよく話題となります。

仲介手数料は、「200万円以下は5%」、「200万円超から400万円以下は4%」、「400万円超は3%」の合計額となります。

下図のように階段状で表される金額の合計です。

仲介手数料のイメージ図

まず、「200万円超から400万円以下」の速算式である「4%+2万円」を解説します。

「200万円以下は5%」と「200万円超から400万円以下は4%」との間には、200万円の差額があり、5%と4%との間に1%の差があります。

そのため、200万円に1%を乗じた分の差、つまり2万円の差があります。

そのため、「200万円超から400万円以下」は即算式で表すと「4%+2万円」という表現になります。

次に「400万円超」の速算式である「3%+6万円」を解説します。

「200万円超から400万円以下は4%」と「400万円超は3%」との間には、200万円の差額があり、4%と3%との間に1%の差があります。

そのため、200万円に1%を乗じた分の差、つまり2万円の差があります。

また「200万円以下は5%」と「400万円超は3%」との間には、200万円の差額があり、5%と3%との間に2%の差があります。

そのため、200万円に2%を乗じた分の差、つまり4万円の差があります。

よって、2万円と4万円の差を足すと6万円となります。

ゆえに「400万円超」は即算式で表すと「3%+6万円」という表現になるのです。

仲介手数料の早見表

実際に不動産価格のイメージが付かれている方向けに、不動産価格毎の仲介手数料(上限額)の一覧表を作成してみましたので、よろしければ参考にしてみてください。

物件価格は非課税の新税率にて計算しています。

不動産の物件価格(税抜き)仲介手数料の上限額(税込み ※消費税8%で計算)
400万円¥194,400
600万円¥259,200
800万円¥324,000
1,000万円¥388,800
1,200万円¥453,600
1,400万円¥518,400
1,600万円¥583,200
1,800万円¥648,000
2,000万円¥712,800
2,200万円¥777,600
2,400万円¥842,400
2,600万円¥907,200
2,800万円¥972,000
3,000万円¥1,036,800
3,200万円¥1,101,600
3,400万円¥1,166,400
3,600万円¥1,231,200
3,800万円¥1,296,000
4,000万円¥1,360,800
4,200万円¥1,425,600
4,400万円¥1,490,400
4,600万円¥1,555,200
4,800万円¥1,620,000
5,000万円¥1,684,800
6,000万円¥2,008,800
7,000万円¥2,332,800
8,000万円¥2,656,800
9,000万円¥2,980,800
1億円¥3,304,800
2億円¥6,544,800
3億円¥9,784,800

不動産の物件価格にて、3,000万円を超えたあたりから仲介手数料の上限額は100万円以上となってきます。かなり大きな金額ですよね。

以上、ここまで仲介手数料の速算式と早見表について見てきました。

では、仲介手数料に消費税はかかるのでしょうか。

そこで次に、仲介手数料と消費税について解説いたします。

3.仲介手数料には消費税がかかる

仲介手数料には消費税が発生します。

取引額が500万円であれば、226,800円(=500万円×3.24%+64,800円)が仲介手数料となります。(2019年6月時点)

不動産は建物価格には消費税が発生しますが、土地価格には消費税はかかりません

しかしながら、土地だけの取引であっても、仲介手数料には消費税がかかります。

土地の価格が1,000万円だったとしても、土地そのものには消費税は発生しません。

しかしながら、仲介手数料の上限は388,800円(=1,000万円×3.24%+64,800円)と計算されます。

以上、ここまで仲介手数料と消費税について見てきました。

では、仲介手数料はいつ支払えばよいのでしょうか。

そこで次に、仲介手数料の支払い時期について解説いたします。

4.仲介手数料の支払い時期

仲介手数料の支払い時期は、売買契約時に50%、引渡時に50%支払います。

不動産の売却では、売買契約の締結と引渡は1ヶ月ほどの時間が空くのが通常です。

売主からすると、引渡の完了の前に、半額支払うイメージとなります。

ただし、仲介手数料については、以下の3つの要件を満たすと媒介報酬請求権が発生することが宅地建物取引業法によって認められています。

仲介手数料が発生する3つの要件

  1. 不動産会社と依頼者との間に媒介契約が成立していること
  2. その契約に基づき業者が行う媒介行為が存在すること
  3. その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること

まず、媒介報酬が発生するには依頼者との間で媒介契約が成立していなければなりません。

媒介契約は、売買契約締結時に媒介契約書を締結することが多いです。

売買契約時点では、媒介契約は成立していることになります。

次に、媒介行為が存在することが必要ですが、売買契約が成立しているということは買主を連れてきていることになるので、媒介行為は存在していることになります。

そして、最後に売買契約が成立していると、媒介報酬請求権を全て満たすことになります。

よって、売買契約時には媒介報酬請求権は全て成立しているため、本来的には不動産会社には仲介手数料を100%請求されても法律的にはおかしくない状態となります。

しかしながら、仲介手数料の支払いは、商習慣によって売買契約時に50%、引渡時に50%を支払ことになっています。

理由としては、売買契約成立後も引渡までは、司法書士の手配や物件確認の立会い等、不動産会社には尽力してもらわなければならないことが多いためです。

仮に、仲介手数料を売買契約時点で全て支払ってしまうと、不動産会社が売買契約以降、仕事に手を抜く可能性もリスクとしてあります。

不動産会社には、最後まで仕事に真摯に向き合ってもらうためにも、50%分は引渡まで留保しておく必要があります。

そのため、売主には本来なら売買契約時点で100%の請求を要求されても仕方ないのですが、商習慣によって、50%の支払いに留めてもらっていることになります。

以上、ここまで仲介手数料の支払い時期について見てきました。

では、どのような契約を結べば値引してもらいやすいのでしょうか。

そこで次に、値引きしやすいのは専任媒介契約であることについて解説いたします。

5.仲介手数料を値引しやすいのは専任媒介契約

仲介手数料を値引しやすいのは専属専任媒介契約と専任媒介契約になります。

媒介とは、不動産会社に依頼する仲介やあっせんのことを指し、媒介契約とは不動産会社に媒介を依頼したときの契約になります。

媒介契約の種類に「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3つがあります。

契約形式依頼者の制約
専属専任媒介契約他の不動産会社に重ねて依頼できず、かつ自己発見取引も認められない。
専任媒介契約他の不動産会社に重ねて依頼できない。自己発見取引は可能。
一般媒介契約他の不動産会社に重ねて依頼できる。自己発見取引は可能。

※自己発見取引とは売主自らが買主を見つけることを指します。

  • 「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は、契約を締結した不動産会社が売り物件の売却を独占できる状態になるため、不動産会社にとっては有利な条件の媒介契約になります。
  • それに対して、「一般媒介契約」は依頼者が同時に複数の不動産会社に依頼することができるため、仲介手数料を得られる会社は早い者勝ちということになり、不動産会社にとっては不利な条件の媒介契約になります。

不動産会社にとっては、独占できる「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」と、他社との競争を強いられる「一般媒介契約」では、その価値が雲泥の差となります。

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」では、ほぼ仲介手数料を得ることができますが、「一般媒介契約」では仲介手数料を得られるかどうかは分かりません。

そのため、不動産会社はあの手この手を使って「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を取りたがります。

そこで、売主としては、仲介手数料の値引を条件に「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を締結するという方法があります。

仲介手数料を値引したい場合には、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を交換条件とすることが、一番効果があります。

仲介手数料は、後からはなかなか値引をすることができません。

不動産会社に依頼するタイミングが一番交渉のチャンスです。

「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選択する人は、依頼時に仲介手数料の値引もチャレンジしてみましょう。

尚、「一般媒介契約」では仲介手数料の値引きは基本難しいです。

「一般媒介契約」なら、仲介手数料は割り切って満額を支払った方が良いでしょう。

媒介契約については下記記事に詳しく記載しています。

値引きをする方法は下記記事に詳しく解説しています。

以上、ここまで値引きしやすいのは専任媒介契約であることについて見てきました。

仲介手数料はトラブルで売買が破談となった場合、取り戻せるケースと取り戻せないケースがあります。

そこで次に、仲介手数料が取り戻せるケースについて解説いたします。

6.仲介手数料が取り戻せるケース

仲介手数料が取り戻せるケースは、ローン特約により契約が解除になるケースです。

ローン特約とは、買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合に、違約金無しで契約解除できる特約です。

通常、買主は売買契約から引渡までの1ヶ月の間に住宅ローンの審査を行います。

買主の信用力によっては、住宅ローンの審査が通らず売買契約が破談となることがあります。

ローン特約による解除は、銀行という当事者とは無関係な第三者により売買契約が破談となる解除です。

そのため、買主も売主も誰も悪くありません。

ローン特約による解除は、誰も悪くないと考え方をするため、売主が売買契約時に支払った50%の仲介手数料については、当然に返してもらうことが可能となります。

もしローン特約によって破談となった場合には、仲介手数料は速やかに不動産会社から返金してもらうようにしましょう。

尚、仮に不動産会社の責任によって契約が解除された場合には、もちろん仲介手数料は取り戻せます。

不動産会社が悪ければ、当然に取り返すことができますので、ご安心ください。

以上、ここまで仲介手数料が取り戻せるケースについて見てきました。

では、逆に、仲介手数料を取り戻せないケースはあるのでしょうか。

そこで次に、仲介手数料を取り戻せないケースについて解説いたします。

7.仲介手数料を取り戻せないケース

仲介手数料を取り戻せないケースは、手付解除により契約が解除になるケースです。

不動産の売却では、売買契約時に、売主は買主から手付金を受領します。

手付金は売買金額の10%程度が相場です。

手付金は、売買契約の成立を証拠立てる効力があると同時に、手付金によって契約を解除できるという解約手付としての効力もあります。

売買契約から引渡までに売主の都合で契約を解除する場合は、手付金の倍額を買主へ支払うことで解除ができます。

それに対して、買主の都合で契約が解除される場合は、売主に支払った手付金をそのまま放棄することで解除ができます。

このように、双方の都合で手付金を使って放棄することを手付解除と呼びます。

手付解除の場合は、売主または買主の勝手な都合で契約を解除しており、不動産会社には責任がありません。

手付解除は不動産会社のせいではないことから、売買契約時に既に支払った50%の仲介手数料については取り戻せないことになります。

売主と買主のせいで解除となった場合には、仲介手数料は取り戻せないことを理解しておきましょう。

8.まとめ

以上、ここまで、不動産売却における仲介手数料について、トラブル時の対応も含めて解説してきました。

仲介手数料は不動産売却の最大の費用となりますので、ルールや特徴をよく理解した上で対応するようにして下さい。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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