家を取り壊して土地売却する場合の解体費用の相場と2つの注意点

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古い一戸建ての売却でネックとなるのが、家の取り壊しです。

家は取り壊して売却するべきか、そのまま売却すべきか判断に迷います。

家を取り壊して売却する人が悩める疑問

  • 「空き家になった実家があるけれど、取り壊して売った方がいいの?」
  • 「査定してもらったら、家の価値はほぼゼロだった。取り壊さないと売れないの?」
  • 「取り壊す場合は、どのようなことに注意すれば良いの?」

そこでこの記事では、「家取り壊しと売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、家を取り壊して売却する場合の確認事項と注意点について知ることができます。

家を取り壊す?取り壊さない?
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1.家取り壊し費用の相場

建物の解体費用は、建物の構造によって異なります。

解体費用のおよその目安としては、以下の通りです。

構造 解体費用の相場(坪単価)
木造 坪4~6万円
鉄骨造 坪6~8万円
鉄筋コンクリート造 坪8~10万円

家の取り壊し費用は、新築と異なり原材料がありません。

新築工事は木材や設備の原材料費と職人の工賃によってきまります。

それに対して取り壊し費用は職人の工賃だけで決まります。

  • 新築工事費用:「材料費」+「工賃」
  • 取り壊し費用:「工賃」

職人の工賃だけで決まることから、取り壊し費用は「現場作業のしやすさ」で費用が決まります。

例えば大草原の小さな家のように、周りに何もなく、重機も入りやすいような現場では取り壊し費用は安くなります。

それに対して、敷地が狭く、隣接建物とも近接しており、標準よりも高い騒音や振動の対策を必要とする場合には、取り壊し費用は高くなります。

さらにアスベストを含む場合には、解体費用も上がります。

1975年よりも前に建築された建物は、断熱材にアスベストが使用されている可能性があります。

アスベストがある場合には、別途、アスベスト対策工事が必要となるため、解体費用が高くなってしまいます。

解体費用には、ざっくりとした相場がありますが、最終的には必ず現地を見てもらい、見積を取ることが重要です。

以上、ここまで家取壊し費用の相場について見てきました。

では、取壊しを行う前には何を確認すれば良いのでしょうか。

そこで次に、取壊しを行なう前の確認事項について解説いたします。

2.取り壊しを行う前の2つの確認事項

この章では取壊しを行う前に確認すべき2つのことについてご紹介します。

家を取り壊す前に確認すべき2つのこと

  • 確認1.本当に取り壊す必要があるか
  • 確認2.建物と土地の固定資産税を確認

それぞれ見ていきましょう。

確認1.本当に取り壊す必要があるか

取り壊す前に、本当に取り壊す必要があるかどうか査定を取って、理論的に確認する必要があります。

取り壊しを理論的に検証するためには、査定時に以下の2つの価格の査定を依頼することがポイントです。

  • 1.取壊さずに売却した場合の価格
  • 2.土地だけの価格

もし、取り壊した方が良い家は、取壊さずに売却すると買主の費用負担にて取り壊すことになります。

そのため、取り壊した方が良い家の査定価格は、以下のように土地価格から取り壊し費用を控除した価格になります。

取り壊した方が良い家の査定価格

査定価格 = 土地価格 - 建物取壊し費用

よって、取り壊した方が良い家というのは、土地価格よりも安くなります。

取り壊すか取り壊さないかの判断基準

上記の、「取壊さずに売却した場合の価格」と「土地価格」の2つの価格を査定してもらった場合、2つの価格が以下のような関係で取り壊しをすべきかどうかを判断します。

  • 取り壊さずに売る:「取壊さずに売却した場合の価格」>「土地価格」
  • 取り壊して売る:「取壊さずに売却した場合の価格」<「土地価格」

取り壊しには、コストがかかるため、素人判断で無駄に取り壊す必要はありません。

まずは査定を取り、しっかりと理論的に判断することがポイントです。

取り壊しの判断を客観的に行うには、必ず複数の不動産会社に「取壊さずに売却した場合の価格」と「土地価格」の2つの価格を査定依頼します。

1社の不動産会社のみの価格だと、1社の偏った判断に左右されかねないため、きちんと複数の不動産会社の査定結果を踏まえた上で判断すべきです。

複数の不動産会社から査定を取るには、インターネットの無料の一括査定サイトが便利です。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

一括査定サイトでは、ほとんどのサイトで最大6から査定を取ることが可能です。

例えば、6社中4社の査定結果が、「取壊さずに売却した場合の価格」>「土地価格」というような結果であった場合、取り壊す必要は全くありません。

取り壊し費用はもったいないので、そのまま売ることをオススメします。

一方で、「取壊さずに売却した場合の価格」<「土地価格」という関係が多かった場合、はじめて取り壊しを真剣に検討することになります。

ただし、「取壊さずに売却した場合の価格」<「土地価格」となっても、必ず取り壊しを行わなければならないということではないです。

安くても、取り壊さずにそのまま売りたい場合には、不動産会社にその旨を伝えて、取り壊さないまま売却することは可能です。

一括査定サイトなら、最大6社に査定依頼をすることができますので、その中には、取り壊しをしない状態でも売却を快く引き受けてくれる不動産会社が見つかります。

取り壊しは、取り壊しをしたからと言って、必ず売却できるものではありません。

必ず売却できない以上、取壊しには一定のリスクが伴います。

できれば、取り壊しをしないまま、売却を協力してくれる不動産会社を見つけてくれることがベストです。

取り壊しを行い前に、再度、査定を取り直し、本当に取り壊しが必要なのかどうかを理論的に判断するようにしましょう。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は3つ

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
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【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

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一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

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オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

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オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

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オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

【まとめ】不動産一括査定サイトのオススメ

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで本当に取り壊す必要があるかということについて解説してきました。

家を取り壊してしまうと、税金が上がってしまうことがあります。

そこで次に、建物と土地の固定資産税について解説いたします。

確認2.建物と土地の固定資産税を確認

住宅を取り壊すと、土地の固定資産税が上がってしまいますので、まずは本当に取り壊して良いかどうかを確認することが必要です。

住宅が建っている土地には、住宅用地の特例が適用され、土地の固定資産税が安くなっています。

住宅を取り壊すと、この住宅用地の特例が適用はなくなり、土地の固定資産税が上がります。

一方で、建物には固定資産税がかかっています。

建物が取り壊されれば、建物の固定資産税はなくなります。

そのため、住宅を取り壊すと、土地の固定資産税が上がり、建物の固定資産税はなくなります。

建物の固定資産税の減少よりも、土地の固定資産税の上昇が大きい場合には、全体の固定資産税が上がってしまいます。

固定資産税の上昇から見た取り壊すべきかどうかの判断基準

取り壊しても良いかどうかは、「土地の固定資産税の上昇」と「建物の固定資産税の減少」の大小関係によって以下のように決まります。

  • 取り壊さない方が良い:「土地の固定資産税の上昇」>「建物の固定資産税の減少」
  • 取り壊しても良い:「土地の固定資産税の上昇」<「建物の固定資産税の減少」

「土地の固定資産税の上昇」が「建物の固定資産税の減少」よりも少なければ取り壊した方が良いという判断になります。

一般的に、土地の固定資産税は、建物がなくなることで4倍強程度上昇します。

取り壊した後の固定資産税の計算方法

取り壊し後の土地の固定資産税は、以下のように計算します。

  1. 土地の固定資産税評価額と課税標準額のうち、固定資産税評価額に注目する。
  2. 地の固定資産税評価額に0.7を乗じる。
  3. 2」で計算してものに1.4%を乗じたものが固定資産税となる。

具体例をあげて計算してみます。

固定資産税の計算例

  1. 現状の固定資産税納税通知書の内容
    • 固定資産税評価額:3,600万円
    • 課税標準額:600万円
    • 固定資産税:8.4万円
  2. 取壊し後の固定資産税
    • 新たな課税標準額:3,600万円×0.7=2,520万円
    • 新たな固定資産税:2,520万円×1.4%=35.28万円
  3. 土地の固定資産税の上昇分
    • 土地の固定資産税の上昇分 = 取壊し後の固定資産税 - 取壊し前の固定資産 = 35.28万円 - 8.4万円 = 26.88万円

上記の場合、建物の固定資産税が年間で26.88万円以上なら取り壊した方が良いという判断となります。

取り壊すと全体の固定資産税が上がるか、下がるかを確認するようにしましょう。

以上、ここまで建物と土地の固定資産税について見てきました。

では、取り壊して売却する際には何に注意すれば良いのでしょうか。

そこで次に、取り壊して売却する際の注意点について解説いたします。

3.取り壊して売却する際の2つの注意点

この章では取り毀して売却する際の2つの注意点についてご紹介します。

取り壊して売却する際の2つの注意点

  • 注意点1.取り壊し費用は住宅ローンが組めない
  • 注意点2.取り壊しのタイミング

それぞれ見ていきましょう。

注意点1.取り壊し費用は住宅ローンが組めない

取り壊し費用は住宅ローンで組むことができません。

つまり、買主負担で取り壊しを行う場合には、買主は自腹で取り壊しを行うことになります。

自腹で取り壊し費用を捻出できる人は、多くはないため、やはり取り壊しを買主負担とさせると、売却が難しくなるのは事実です。

同様にして、売主も取り壊し費用を住宅ローンで組むことはできません。

仮にローンを組んで取り壊し費用を捻出する場合、無担保ローンを使うため、金利が割高となります。

高い金利を考慮すると、できれば自己資金で取り壊す方が望ましいです。

取り壊しを行う場合には、手持ち資金で取り壊し費用をしっかり準備しましょう。

注意点2.取り壊しのタイミング

取り壊しのタイミングは、固定資産税を意識する必要があります。

固定資産税は、1月1日時点の所有者に対してかかります。

1月1日時点に建物がなければ、その年に建物の固定資産税はかかりません。

ただし、その年は住宅用地の特例が無くなり、土地の固定資産税が上がります。

一方で、1月1日時点に建物が残っていれば、その年は建物の固定資産税が発生します。

ただし、その年は住宅用地の特例が適用され、土地の固定資産税が上がりません。

そのため、前章で紹介した検証方法により、税金の観点で「取り壊さない方が良い」場合と「取り壊しても良い」場合で、建物の取り壊すべきタイミングが異なることになります。

取り壊すタイミングは以下のようになります。

  • 取り壊さない方が良い:1月1日以降にすぐ壊す
  • 取り壊しても良い:1月1日より前に壊し終える

税金を考慮した上で、取り壊すべきタイミングを判断するようにして下さい。

まとめ

以上、ここまで、家を取り壊して売却する場合の確認事項と注意点について見てきました。

取り壊しは、まずは本当に取り壊すべきか理論的に検証を行います。

査定を取った上で取り壊しの判断を行い、税金も考慮しながらタイミングを見計らって取り壊すようにしましょう。

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takataka

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