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離婚で不動産売却をするなら知っておきたい流れ・手続きを徹底解説

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更新日:

結婚して不動産を購入しても、離婚をする場合があります。

考えることが多い中、二人の財産である不動産をどう扱えばいいのかは重大な問題です。

離婚で不動産売却を検討している人の中には、

  • 「離婚するので今の家を売却したいが、何から手をつければいいの?」
  • 「離婚のときは、いつ家を売却すればいいの?」
  • 「離婚で家を売却する時にかかるお金ってあるの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「離婚の際の不動産売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、離婚で不動産売却をする際に知っておきたい流れや手続きについて知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.離婚で不動産を売るときは3つの「現状把握」を行う

最初に、3つのポイントの現状把握を行います。

  • 確認1.権利および連帯保証の内容
  • 確認2.住宅ローン残債の額
  • 確認3.住宅ローンの返済可能性

確認1.権利および連帯保証の内容

最初に不動産の所有形態と保証の内容について確認します。

マイホームの所有形態は、主に以下の3つです。

  • 1.一方の単独所有で連帯保証も付いていない場合
  • 2.一方の単独所有で配偶者の連帯保証が付いている場合
  • 3.夫と妻の共有で連帯債務の場合

離婚時に問題となるのは、「2.」の連帯保証が付いているケースと「3.」の共有で連帯債務のケースになります。

連帯保証は、離婚しても住宅ローンを返済しない限り解消されないため、連帯保証から外れるには離婚時に不動産を売却して住宅ローンを完済する必要があります。

また、共有で連帯債務に関しても、離婚しても住宅ローンを返済しない限り、共有で連帯債務という関係は解消されません。

共有で連帯債務の関係を解消するには、離婚時に不動産を売却して住宅ローンを完済する必要があります。

確認2.住宅ローン残債の額

2つ目にチェックすべきは、住宅ローン残債の正確な額です。

住宅ローン残債は銀行に連絡して残額を確認します。

銀行は、住宅ローン残債を確認されると、この人は「借換または売却をするのかな?」と感づきます。

何か聞かれたら、「売却するかもしれません」程度に答えておけば良いでしょう。

確認3.住宅ローンの返済可能性

3つ目にチェックするのは住宅ローンの返済可能性です。

売却の前に、不動産の査定を取って、売却額が住宅ローン残債を上回るかどうかを確認します。

住宅ローンが残っている不動産は、売却と同時に抵当権を外す処理を行います。

抵当権とは、住宅ローンを借りたときに銀行が設定した担保権のことです。

抵当権を外すには、住宅ローン残債を全て返済することが条件となります。

ここで、住宅ローン残債が売却額を上回ってしまう状態のことをオーバーローンと言います。

住宅ローン残債が売却額を下回っている関係をアンダーローンと呼びます。

アンダーローンであれば、売却に関しては全く問題ありません。

一方で、オーバーローンの場合には、何らかの対策を取る必要があります。

オーバーローンであっても、売却額では不足している部分について、現預金を加えることで一括返済できれば売却は可能です。

例えば、住宅ローン残債が2,500万円で、売却額が2,400万円だった場合、残りの100万円を貯金から出せば売却することはできます。

まずは、査定を取って、オーバーローンかアンダーローンかを確認します。

次に、オーバーローンの場合には、預貯金等で残額を返済できるかについて確認します。

オーバーローンでも返済できそうであれば、売却を実行することになります。

以上、ここまで3つの現状把握についてみてきました。

では、オーバーローンで返済が難しい場合にはどうしたら良いのでしょうか。

そこで次に、オーバーローンの場合は売却を再検討することを解説いたします。

2.オーバーローンの場合は売却を再検討する

離婚時の不動産売却では、一番問題となるのがオーバーローンです。

オーバーローンで残債を返済できない場合は売却を一旦見送り、再検討することも重要です。

オーバーローンの対処法としては、主に以下の2つがあります。

  • しばらく住宅ローンを返済し、ローン残高が減ってから売却する
  • 財産分与で一方の名義にした後で売却する

1つ目は、しばらく住宅ローンを返済し、ローン残高が減った時点で売却する方法があります。

2つ目としては、財産分与を利用して、とりあえず一方の単独所有としてしまう方法があります。

単独所有となった人は、しばらくローンの返済を続け、ローン残高が減った時点で売却します。

例えば、不動産の持ち分を妻から夫へ財産分与し、妻の住宅ローンを夫が新たに借り換えるという方法です。

すると、所有権も住宅ローン債務も全て夫単独のものとなり、夫が暫く住宅ローンを返済し、夫の好きなタイミングで売ることができます。

オーバーローンの場合には、対処法を2人で決めるようにしましょう。

オーバーローン状態で売る場合の詳細は下記記事に詳しく説明しています。
ローンが残っている家を売る方法とオーバーローン物件の3つの対処法


以上、ここまでオーバーローンの場合は売却を再検討することについて見てきました。

では、売却はどのタイミングで行なえば良いのでしょうか。

そこで次に、売却のタイミングについて解説いたします。

3.離婚で不動産を売却する2つのタイミング

離婚によって不動産を売却するときは、2つのタイミングがあります。

  • タイミング1.協議離婚をしたときは原則離婚後
  • タイミング2.離婚調停をしているときは合意した後

タイミング1.協議離婚をしたときは原則離婚後

協議離婚をしたときは原則として離婚後に売却します。

協議離婚とは、双方の話し合いによる離婚のことで、日本の約90%の離婚がこの協議離婚に該当します。

離婚時の不動産売却では財産分与の問題が生じます。

財産分与の割合は、基本的に折半の50%ずつになります。

夫婦間の財産の移転を、離婚前に行うと贈与になりますが、離婚後に行えば財産分与とすることができます。

離婚前の贈与をすると、贈与税が発生し無駄となります。

そのため、夫の単独名義の不動産は離婚後の売却が原則となります。

また、夫70%、妻30%のような所有形態も、離婚後に売却した方が良いことになります。

ただし、例外的に夫婦が50%ずつ共有で持っている場合には、離婚前に売却しても、大きな支障はありません。

最初から折半されていますので、離婚前の売却でも財産分与的な結果を発生させます。

50%ずつの共有以外であれば、財産分与を踏まえ離婚後に売却した方が良いでしょう。

タイミング2.離婚調停をしているときは合意した後

離婚調停をしているときは合意した後に売却します。

離婚調停とは、協議離婚で話が整わず、裁判所で調停をして行う離婚であり、日本の約10%が調停離婚に該当します。

不動産を売却することも、離婚調停の合意内容となるはずです。

そのため、離婚調停をしたときは、合意した後での売却となります。


以上、離婚時の不動産売却の2つのタイミングについて見てきました。

では、離婚の際にはどのようにして不動産を売却すれば良いのでしょうか。

そこで次に、離婚で不動産を売却する2つの方法について解説いたします。

4.離婚で不動産を売却する2つの方法

離婚で不動産を売却するには買取と仲介の2つの方法があります。

  • 方法1.買取を利用する
  • 方法2.仲介を使って売却する

方法1.買取を利用する

離婚の売却で意外とオススメなのが買取です。

買取とは、不動産会社の下取りであるため、売却価格が普通に売る金額の80%程度となり、安くなってしまうというデメリットがあります。

しかしながら、不動産会社に即売が可能で、入金も即金となります。

また、何よりも販売活動を行わなくて良く、チラシやインターネットで広告を行うこともないため、近所に知られることがありません。

そのため、離婚のような近所に知られたくない場合や、パートナーとはなるべく顔を会わせたくない場合等、即金・即売が可能な買取の方が離婚時の売却には適しています。

実際、離婚による売却では買取を利用する人も多いです。

ただし、買取は売却価格が安くなってしまうため、オーバーローンの人には不向きです。

買取はローンも返済しており、さっさと別れたい人にとってはとても有効です。

買取でも、買取の一括査定サイトが存在します。

買取の一括査定サイトは、複数の買取業者から見積を取り、疑似入札的な状態で売却することができるため、絶対に利用すべきです。

買取の一括査定は、買取で価格を高くすることができる唯一の手段と言っても良いため、買取を利用するなら、ぜひ買取専門の一括査定サイトを利用しましょう。

買取は、多くの買取業者から見積を取った方が高く売れる可能性が高まるため、1つに絞らず、できるだけ多くの買取一括査定サイトを利用することをおススメします。

不動産の買取については下記記事で詳しく解説しています。
不動産買取の最大の弱点「売却価格」を吊り上げる方法

方法2.仲介を使って売却する

仲介とは普通の売却のことを指します。

普通の売却ですので、市場価格で売れるため、一番高く売れる方法となります。

しかしながら、売却には半年程度の時間もかかり、広告も打たないと高く売れないというデメリットがあります。

仲介による売却は、離婚後も結構な時間とパワーを要します。

オーバーローンのように、高く売らないといけない事情を抱えている人は、仲介を選択した方が良いでしょう。

5.売却活動前に引越を行う

引越は売却活動前に行うようにしてください。

得に仲介を選択する人は、売却期間中に「内覧」を行います。

内覧とは、購入希望者に家の中を実際に見せること。

引越後のがらんどうの状態であれば、不動産会社に内覧対応を頼むことができます。

またがらんどうの状態の方が家を綺麗に見せることができ、印象も良く売却しやすいです。

引越は売却活動前に終わらせるようにしましょう。

以上、ここまで売却活動前に引越を行なうことについて見てきました。

では、住宅ローン返済はどうすれば良いのでしょうか。

そこで次に、住宅ローンは売却と同時に返済することについて解説いたします。

6.住宅ローンは売却と同時に返済する

住宅ローンは売却と同時に返済します。

売却時は、銀行の担当者も同席し、抵当権の抹消に必要な書類を持ってきます。

抵当権抹消書類は、銀行担当者が、口座に入金を確認後、司法書士へ引き渡します。

売買契約が締結され、引渡の場所と日時が決まったら、銀行の担当者に連絡するようにしましょう。

以上、ここまで住宅ローンは売却と同時に返済することについて見てきました。

では、離婚で不動産売却をした際には、どのような税金が発生するのでしょうか。

そこで次に、離婚時の不動産売却で発生する税金と確定申告について解説いたします。

7.離婚時の不動産売却で発生する税金と確定申告

共有で売却した場合には、離婚後の所有者にそれぞれ確定申告する必要性が出てきます。

一報の単独所有であれば、その所有者だけが確定申告を行います。

不動産を売却したときの税金は、基本的に高く売れたときのみ発生します。

高く売れたときとは、譲渡所得が発生するときです。

譲渡所得とは、以下の計算式で求められる所得です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額とは売却額
※取得費とは土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した後の価額
※譲渡費用は、仲介手数料や測量費など土地の譲渡に要した費用

譲渡所得がマイナスとなるときは、譲渡損失と呼びます。

譲渡損失が発生した場合には、税金は発生せず、確定申告も不要です。

譲渡所得が発生したときは、3,000万円特別控除という特例を使うと、ほとんどの人は税金を払わなくても大丈夫な状態となります。

3,000万円特別控除を使うと、譲渡所得は以下のようになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

ただし、3,000万円特別控除の特例を使うには、確定申告が必要です。

共有の場合は、それぞれが3,000万円特別控除を利用できます。

不動産売却の確定申告については下記記事で詳しく解説しています。
不動産売却したら終わりではない!損しないための確定申告マニュアル

まとめ

以上、ここまで、離婚で不動産売却をするなら知っておきたい流れや手続きについて見てきました。

所有形態やオーバーローンを加味し、買取や仲介などの売却方法の選択も考慮に入れながら売却しましょう。