福岡でマンション売却!失敗しないための売却の注意点を解説

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九州では福岡一極集中という日本の縮図のような現象が起きています。

日本全体では東京にどんどんと人が集まっていますが、九州に限ってみていくと福岡に人が集まってきています。

人がどんどん集まっている福岡では、マンション市場も堅調です。

2019年は引き続き売りどきをいえます。

福岡でマンションを売却しようと思っている人の中には、

福岡でマンションを売却する際の疑問

  • 「福岡では、どのくらいの価格でマンションが売れるの?」
  • 「なぜ、福岡の人気が出てきたの?」
  • 「福岡でマンションを売却するときは、どんなことに気を付ければいいの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「福岡のマンション売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、福岡でマンション売却をする際に失敗しないための注意点について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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福岡のマンション相場の推移

最初に福岡の2018年におけるマンション相場の概要は以下の通りです。(公益社団法人福岡県宅地縦も尾取引業協会による「ふれんず市況レポート」より筆者が集計。)

  • 平均価格:2,016万円
  • 平均単価:28.4万円/㎡
  • 平均専有面積:68.5㎡
  • 平均築年数:22.7年

平均面積は68.5㎡、平均築年数は22.7年。3LDKで、築20年前後の物件が多く取引されていることが分かります。

また、直近3年間における福岡都市圏のマンションの平均価格は以下のように推移しています。

福岡マンション価格の推移

福岡マンション価格の推移

福岡のマンション価格は、ここ数年、上昇傾向にあります。

福岡の中古マンション価格は上昇しているため、2019年の今は売りどきであることが分かります。

中古マンションの価格上昇は、東京を中心に全国の主要都市で見られる現象。福岡でも、堅調にマンション価格が上昇しています。

このマンション価格はいつまで続くか分かりません。

もし、価格が下がり始めた場合、真っ先に大阪や名古屋、福岡などの地方都市から下がり始めるのが通常です。

東京は不動産価格が真っ先に上がりますが、下がるときは最後に下がります。上昇局面は東京の動きに注視する必要がありますが、下落局面は地方の方が早いです。

東京オリンピック後は、地方からマンション価格が下がっていく可能性があるので、今後の値動きには特に注視するようにしましょう。

東京オリンピック効果による不動産価値については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで福岡のマンション相場について見てきました。

全国的にマンション価格の上昇は土地価格の上昇が原因となっています。

では、福岡の土地価格の状況はどのようになっているのでしょうか。

そこで次に、福岡の土地価格の推移について解説いたします。

福岡の土地価格の推移

マンションの価格は土地価格と建物価格の合計額で構成されています。

そのため、土地価格が上昇すると、中古マンションの価格も必然的に上昇していきます。

今後、福岡の中古マンション価格が上がっていくかどうかについては、土地価格の動向を注視していくことが重要です。

以下に、福岡と東京都の地価公示および都道府県地価調査の過去10年間の平均価格の推移を示します。

地価公示や都道府県地価調査は、土地価格の単価を表したものです。

地価公示の推移

地価公示の推移

福岡の地価は現在上昇中であることがわかります。福岡の土地価格は上昇中であるため、マンション価格は引き続き高くなるものと予想されます。

ここで注目したいのが、東京都と福岡の土地価格上昇の違い。東京都の土地価格は2012年が底で、2013年から上昇傾向を示しています。

それに対して福岡の土地価格は2013年が底で2014年から上昇傾向を示しています。つまり、上がり始めは福岡の方が東京よりも1年遅いという傾向が分ります。

このように不動産の価格は、上昇反応は東京から始まります。逆に下落反応は福岡のような地方都市から始まります。

東京オリンピック後は、地方都市から土地価格が下落し始める可能性がありますので、福岡でマンションを売却するのであれば早めに売却しておくことが重要です。

以上、ここまで福岡の土地価格の推移について見てきました。

では、人気が出てきた福岡にはどのような特徴があるのでしょうか。

そこで次に、福岡の特徴について解説いたします。

売却するなら知っておきたい!福岡の特徴2つ

福岡の特徴は、以下の2つがあります。

福岡の特徴2つ

  1. 街全体がコンパクト
  2. 人口が増加している

特徴1.街全体がコンパクト

福岡の特徴としては、街全体がコンパクトであり、通勤や通学も非常に楽であるという点が挙げられます。

特に他の主要都市にない強みとしては、福岡空港が近く、交通利便性が極めて優れているという点。東京からの出張がしやすく、また韓国からも近いため、ビジネス拠点としての有利性があります

公園が多いのも特徴で、百貨店に徒歩や自転車で行けるような場所に住めるため、都会的な生活をすることが可能です。

特徴2.人口が増加している

2015年と2010年の国税調査の比較によると、福岡の人口増加率は5.1%で、他の全国の政令指定都市の中でも、トップとなっています。

他の政令指定都市の平均増加率が1.1%ですので、他の都市の5倍の勢いで人口が増えていることが分かります。

これは、ひとえに福岡が九州エリアの中で最も住みやすい街であることが理由として挙げられます。かつて、九州の大都市といえば、北九州市という時代が長く続いていました。

日本全体で製造業が盛んだったころは、北九州市の方が人口は多かった時代もありました。しかしながら、現在では商業都市である福岡の方に仕事が集まり、結果的に住む人も増えています。

国内の産業はサービス業にシフトしていますので、都市部に仕事が集中することは、今後も続くことが予想されます。

九州の最大の商業都市である福岡は、今後もしばらくは九州全土から人を呼び込めるものと考えて良いでしょう。

以上、ここまで福岡の特徴について見てきました。

では、福岡でマンションを売却する際には何に注意すれば良いのでしょうか。

そこで次に、福岡のマンション売却の注意点について解説いたします。

福岡のマンション売却の注意点2つ

福岡のマンション売却の注意点は、以下の2点。

福岡でマンション売却を行う際の注意点2つ

  1. きめ細かい価格設定を行う
  2. 大手と中小の不動産会社を使う

注意点1.きめ細かい価格設定を行う

一口に福岡といっても立地や築年数によってかなり条件は違ってきますので、マンション売却の際はきめ細かい価格設定を行うことが重要です。

マンション価格が上昇しているときは、人気のある駅から徒歩3分以内の物件だと、強気の設定価格が可能。去年売りに出されていた金額よりも、100万円~200万円をプラスすることもできます。

一方で、駅から徒歩10分以上離れている場合に強気の価格設定をしてしまうと売却できません。

中古マンションは築20年以内の物件に人気が集中しますので、特に徒歩10分以上、かつ、築20年超の物件は適切な売出価格の設定が重要となります。

マンションが多いエリアになると、比較対象とされる物件が多くなるため、中古マンションは相場よりも高く売ることは難しくなってきます。

買主も2~3物件検討しただけで、「こういう物件ならだいたいいくらくらい」という相場観がすぐに身についてしまいます。

買主が把握する相場よりも、プラス100万円~200万円高いと、すぐに「この物件は高い!」と思われてしまいます。

一方で、相場よりも高い理由を明確に説明できる物件であれば、相場よりも高く売ることは可能です。

相場よりも高くなる理由で最も分かりやすいのは「リフォーム履歴」です。

リフォームは直前に実施したものではなく、過去5年くらいに実施したものをツラツラと並びたてると、説得力があり売出価格を高く設定することが可能です。

例えば、「2014年キッチンリフォーム済み」、「2016年ユニットバス交換済み」、「2017年外壁の大規模修繕実施済み」等々の履歴をきちんと表示できる物件であれば、プラス200万円くらいまで高くすることができます。

ここで、マンションの場合は、アピールできるリフォーム履歴のポイントが必ずしも専有部分だけとは限らないという点です。

「2017年外壁の大規模修繕実施済み」等、管理組合が実施した共用部の修繕も大きなアピールポイントになります。

このような直近に大規模修繕が行われている場合には、不動産会社に大いにアピールするようにしてください。

マンション価格は、

まず相場のストライクゾーンの価格を設定し、買主が納得しやすい明確なアピールポイントがあればプラス200万円くらい上げる

といったきめ細かい価格設定が重要となります。

注意点2.大手と中小の不動産会社を使う

福岡でマンションを売却するには、大手と中小の不動産会社を使うことが重要。

マンションの売却では、その地域のマンションばっかり売っている地元の中小の不動産会社があります。

このような中小の不動産会社は、価格相場を良く知っているため、きめ細かい価格設定が可能です。

例えばリフォーム履歴でも、バス交換ならプラス150万円、トイレだけならプラス50万円というように、そのエリアでリフォーム履歴の内容によってどれくらい価格を伸ばすことができるかを把握しています。

中小の不動産会社は価格設定をきめ細かく行ってくれますので、過去にリフォームを実施している物件を売却するなら特にオススメです。

このような中小の不動産会社は、自分のマンションの中にいつも同じマンションのマンション売却のチラシを入れている不動産会社に依頼するのがコツになります。

集中的にポスティングしてくる不動産会社は、そのマンションの価格を良く分かっていますので、候補の一つにするのが良いでしょう。

また、西鉄などの大手不動産会社も併せて依頼することをオススメします。

福岡は市外や県外からの移住者も多いため、地元のことを良く知らない人にとっては、大手が扱っている物件になんとなく安心感を与えることができます。

細かい価格設定ができる中小の不動産会社と、県外にも訴求力のある大手の不動産会社をセットで依頼

することで相乗効果が高まり、売却を加速化することが可能です。

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不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

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PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年12月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

不動産一括査定の賢い使い方は「複数サイトの併用」

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

人口が多い都市の方にオススメの一括査定サイト

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

人口が少ない都市の方にオススメの一括査定サイト

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

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※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

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参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

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不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

まとめ

以上、ここまで、福岡でマンション売却をする際に失敗しないための注意点について見てきました。

福岡には九州全体から人が集まってきています。

マンション価格は上昇中ですが、この上昇はいつまで続くかは分かりません。

大手と中小の不動産会社に売却を依頼し、好機のうちに早めの売却を行いましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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