限界集落とは?実は他人ごとじゃない!売却する3つのコツを解説

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限界集落とは、働き盛りの住民が減り、高齢者が人口の半分以上になった集落のこと

地方の過疎地だけではなく、東京都にも都営団地が局所的に「限界集落」化したものもあります。

「限界集落」は、今の日本では、どこに住んでいても他人ごとではない問題です。

限界集落が気になっている人の疑問

  • 「そもそも限界集落って、一体どのような集落のことなの?」
  • 「都会にも限界集落があるの?」
  • 「限界集落にある不動産を売りたいんだけど、売ることはできるの?」

そこでこの記事では、「限界集落とは」ということにフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、限界集落とは何なのか、ということや、限界集落にある不動産を売却するコツについて知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.限界集落とは

限界集落とは、主に山間部の過疎地で、人口の50%超が65歳以上であり、集落としての共同体の機能を維持することが限界に近づきつつある集落のこと

定義のポイントとしては、人口の数に注目しているのではなく、高齢者の割合に注目しているという点です。

イメージとしては人がほとんど住んでいない集落を想像しがちですが、そうではなく高齢者が過半を占める地域を限界集落と呼んでいます。

例えば、日本で最も人口密度の低い市区町村に「福島県南会津郡檜枝岐村」がありますが、檜枝岐村は限界集落にはなっていません。

人口の数や密度はあまり関係なく、高齢者が人口構成の過半を占めている地域を限界集落と呼んでいます。

全国の限界集落は、以下の19自治体となります。

2019年現在の限界集落19自治体

  1. 青森県東津軽郡今別町
  2. 福島県大沼郡三島町
  3. 福島県大沼郡金山町
  4. 福島県大沼郡昭和村
  5. 群馬県甘楽郡南牧村
  6. 群馬県多野郡神流町
  7. 長野県下伊那郡天龍村
  8. 長野県下水内郡栄村
  9. 長野県下伊那郡大鹿村
  10. 奈良県吉野郡川上村
  11. 奈良県宇陀郡御杖村
  12. 奈良県吉野郡東吉野村
  13. 和歌山県東牟婁郡古座川町
  14. 徳島県勝浦郡上勝町
  15. 高知県長岡郡大豊町
  16. 高知県吾川郡仁淀川町
  17. 山口県熊毛郡上関町
  18. 山口県大島郡周防大島町
  19. 北海道夕張市

以上、ここまで限界集落とはということについて見てきました。

では、限界集落にはどのような問題があるのでしょうか。

そこで次に、限界集落の問題点について解説いたします。

2.限界集落の問題点は存続の厳しさ

限界集落の問題点は、共同体としての存続が困難になるという点です。

人が一定数集まれば、そこには地域コミュニティーとしての共同体が生まれます。

共同体には、住民自治や生活道路の管理、冠婚葬祭などの集落の維持機能が存在します。

高齢化が進むと、集落の維持機能が急速に衰えてしまうため、共同体を存続させるのに「限界」が生じてしまいます。

これが限界集落の名前の由来です。

限界集落に限らず、一般的に過疎地では自治体の存続は難しくなります。

人口が減ると税収が減るため、道路や上下水道といった社会インフラの維持が必然的に難しくなってきます。

限界集落に該当しなくても、既に自治体としての存続が難しくなっている地域は多いです。

ただし、限界集落は、高齢化が高いことから、共同体の維持が加速度的に難しくなっていくものと予想されます。

以上、ここまで限界集落の問題点について見てきました。

では、限界集落は地方の過疎地だけのものなのでしょうか。

そこで次に、首都圏ですら発生していく限界集落について解説いたします。

3.首都圏ですら発生していく限界集落

限界集落は人口や人口密度とは無関係に、高齢者の割合で決まります。

そのため、今後は首都圏ですら限界集落が発生していくことが予想されています。

国立社会保障・人口問題研究所の予測によると、2020年には東京都の檜原村ではじめて首都圏に限界集落が登場します。

また、千葉県の南房総市の高齢社の人口割合が46.6%に達し、限界集落予備軍となります。

その後、首都圏はしばらく千葉県南部に限界集落予備軍が増えていく形になります。

2030年になると、東京都の奥多摩町も限界集落に加わります。

2035年には千葉県の鋸南町、2040年には千葉県の南房総市と長南町が限界集落となっていきます。

2040年では、全国の限界集落の市区町村数は253の自治体となります。

このように、あと20年ちょっとで首都圏内にも限界集落は登場していきます。

限界集落は、決して他人ごとではなく、全国のいたるところで発生していく集落といえる

以上、ここまで首都圏ですら発生していく限界集落について見てきました。

では、売ろうとしている不動産が限界集落にあった場合はどうすれば良いのでしょうか。

そこで次に、限界集落で不動産を売却するコツについて解説いたします。

4.限界集落で不動産を売却する3つのコツ

限界集落で不動産を売却するコツは、以下の3つです。

限界集落で不動産を売却する3つのコツ

  1. オリンピック前に売る
  2. 現地調査等の費用も支払う
  3. 価格にこだわらない

コツ1.オリンピック前に売る

限界集落の不動産は東京オリンピック前に売るのが必須です。

ここ数年、国内景気は順調に推移していますが、その足元は徐々に揺らぎ始めている状況です。

日本銀行が行っている生活意識に関するアンケート調査によると、2018年12月時点で1年後の景況感は「悪くなる」と答えた人が約4割(39.8%)を占めています。

多くの人は、景気が良いと実感が持てない状況が続いており、消費税増税や米中貿易摩擦などの不安要因が重なっていることから、1年後の景気は悪くなると考えています。

景気が悪くなると、真っ先に影響を受けるのが、限界集落のような地方です。

地方は好景気の恩恵を受けるのが一番遅いですが、不景気の悪影響を受けるのは一番早いです。

なかなか景気が良くならず、真っ先に不景気の影響を受けてしまうのが、地方の不動産の特徴です。

現在、限界集落を抱えているような地方では、いまだに不動産価格の下落が続いています。

ただ、下落幅が前年に比べると小さくなっており、下げ止まる可能性が見えてきました。

ようやく下げ止まりが見え始めたところですが、ここで景気が悪くなれば、限界集落の土地はすぐに大幅下落する状況が復活します。

オリンピックを目前として、悪くなる状況が見え隠れしていますので、限界集落の土地は今の状況でもピークに高いものと考えられます。

下落幅が縮小している現時点では、以前よりも売却しやすい状況です。

このタイミングを逃してしまうと、本当に売れなくなってしまう可能性がありますので、オリンピック前に叩き売ってでも売るべきといえます。

限界集落に不動産を持っているのであれば、今すぐ売却してしまいましょう。

オリンピック前の売却の見解については下記記事でも詳しく解説しています。

コツ2.現地調査等の費用も支払う

限界集落の不動産を売る場合、現地調査等の費用も支払うことがコツになります。

現地調査等の費用とは、400万円以下の低廉な空き家等に関し、不動産会社が媒介報酬に加えて受領できる報酬です。

地方の価格の低い物件の売却が困難であることから、2018年1月1日以降より宅地建物取引業法の改正によって生まれた制度です。

400万円以下の物件の場合、不動産会社は仲介手数料に加え現地調査等の費用を加えた額を最大18万円まで受領できるようになっています。

報酬額 = 従来の仲介手数料 + 現地調査等の費用 <= 18万円

元々、不動産会社の受領できる仲介手数料は、以下のように取引額に応じて上限額が定められていました。

取引額 (税抜きの売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

限界集落の場合、不動産の取引金額が小さくなるため、総額が200万円以下のようなケースもあり得ます。

200万円だと仲介手数料は10万円(=200万円×5%)となるため、不動産会社としては非常に厳しい仕事となります。

限界集落にあるような物件は、手数料があまりにも安いため、不動産会社が積極的に売却活動をしてくれないという弊害がありました。

今後は、同じ200万円の物件でも、現地調査等の費用を加算すれば不動産会社は18万円までもらうことができます。

少しは不動産会社もやる気を出してくれる環境にはなったため、以前よりは売却しやすくなります。

不動産会社にやる気を出してもらうためにも、現地調査等の費用の支払いもする予定で売却活動を行うようにしましょう。

不動産売却に対する仲介手数料については下記記事で詳しく解説しています。

コツ3.価格にこだわらない

限界集落の物件を売る際は、価格にあまりこだわらないようにすることが重要です。

限界集落の物件は、なかなか売却できませんので、高い価格にこだわり過ぎるとますます売却しにくくなってしまいます。

そのため、限界集落の物件は、価格にこだわることなく、買主が現れたら即決することが必要となります。

しかしながら、価格にこだわらないつもりで売却を行っても、それでも売れないこともあります。

そのようなときは買取を利用するのがオススメです。

買取は、不動産会社が転売目的で物件を購入するため、売却価格は安くなりますが、早く確実に売却できるというメリットがあります。

一般的な買取の価格目線としては、市場価格の80%程度です。

なかなか売れない限界集落の物件は、そもそも市場価格がない可能性もありますが、それでも買ってくれるだけマシであるため、買取はありがたい選択肢となります。

買取は、ハウスドゥという会社がかなり力を入れて展開していますので、ハウスドゥに相談してみるのが良いと思います。

ハウスドゥでは、売却活動して1年以上も売れなかったような物件も、あっさり買ってくれる会社です。

限界集落の物件でなかなか売却できない場合には、最終手段としてハウスドゥの買取サービスを利用してみるのも一つです。

ハウスドゥについては、下記記事に詳しく記載しています。

また、買取価格を高くする方法については下記記事に詳しく解説しています。

5.まとめ

以上、ここまで、他人ごとではなくなった限界集落や、限界集落にある不動産を売却するコツについて見てきました。

これからの日本は、東京一極集中と少子高齢化が加速度的に進んでいきます。

至る所に限界集落は登場してくる可能性がありますので、現時点で限界集落に不動産を持っている人は、早めに売却するようにしましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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