家を値引きせずに早く売るキーワードは「一般媒介契約」にすること

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家は高く売りたいというニーズとともに、早く売りたいというニーズもあります。

早く高く売る行為は、一見すると相反することのようですが、きちんとした売り方をすれば、不動産は早く高く売ることが可能です。

家を早く売りたいと思っている人の悩み

  • 「なるべく早く、かといって値段は下げないで売りたいけど、どうしたらいいの?」
  • 「なぜ、値下げしないで早く売ることができるの?」
  • 「早く売るためには何をすればいいの?」

そこでこの記事では、「家を早く売る」ことにフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、安くせずに家を早く売る簡単な方法について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.早く売るには「一般媒介契約」で売却する

家を早く売るには、一般媒介契約と呼ばれる契約方式を選択することがポイントです。

媒介とは仲介・あっせんのことです。

売り急ぎに注意

まず、不動産を早く売ろうとする行為は、安く売る行為に繋がりかねないことを認識する必要があります。

不動産を焦って早く売ってしまうことを売り急ぎと言います。

売り急ぐと価格が安くなります。

それに対して、不動産を焦って高く買うことを買い進みと言います。

買い進みは価格が高くなります。

このように、焦って売り買いするということは、売主や買主にとって双方のデメリットが生じます。

不動産は早く売りたいと思っても、焦って売ることは禁物です、

そこで、焦らずに高く売ることを考える必要があります。

その焦らずに高く売る方法が一般媒介契約による売却になります。

媒介契約とは

媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。

特徴一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への依頼重ねて依頼ができる重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない
自己発見取引認められる認められる認められない

一般媒介とは、重ねて不動産会社に売却を依頼できる契約

つまり複数の不動産会社に同時に売却を依頼することができます。

それに対して、専任媒介契約や専属専任媒介契約は、重ねて依頼できない契約です。

同じ時期に1社の不動産会社にしか依頼できない契約です。

専属専任媒介契約では、売主が自分で買主を見つけてくること(自己発見取引)すらできません。

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、契約期間が最長で3ヶ月となります。

もし、専任媒介契約や専属専任媒介契約で依頼した不動産会社が、ちんたら売却し出したら、契約期間中、その不動産が売れないという事態が発生します。

早く売りたいと思っている人は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結してしまうと、非常に後悔する人が多いです。

早く売ることに失敗した人は、専任媒介契約の契約期間終了後、すぐに一般媒介に切替え直して、複数の不動産会社に売却を依頼する人がほとんどです。

そのため、早く売りたい人は、迷わずに最初から一般媒介を選択するようにしましょう。

媒介契約のさらに詳細は下記記事に詳しく解説しています。>>

以上、ここまで一般媒介で売却することについて見てきました。

では、なぜ一般媒介が望ましい理由は何でしょうか。

そこで次に、その理由を仲介手数料から見て解説いたします。

2.一般媒介が早く売れる理由は仲介手数料が早い者勝ちだから

一般媒介が早く売れる理由は、仲介手数料が成功報酬であるためです。

不動産会社の受領する仲介手数料は宅地建物取引業法により仲介手数料の上限が以下のように決まっています。

取引額※(売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

※取引額は、物件の本体価格をいい、消費税を含まない価格を指します。
※仲介手数料には、別途消費税がかかります。

この仲介手数料は成功報酬ですので、仮にA社とB社とC社に売却を依頼したとしても、A社が買主を決めた場合、支払うのはA社だけです。

買主を決められなかったB社とC社は、酷ですが1円ももらえません。

不動産会社は一般媒介で仲介の仕事をもらうと、頑張って買主を決めないと、仲介手数料を取りはぐれる可能性が高くなります。

一般媒介だと不動産会社が早く売却しようと必死になる

各社、一生懸命頑張って、不動産をなんとか早く売却しようとします。

また、頑張って早く買主を見つけたとしても、売主が価格に納得しなければ売買が成立しません。

そこで、各社はできるだけ高い価格の買主を早く見つけようとします。

不動産会社同士は、できるだけ早く高い買主を見つけてこようという競争関係が生まれます。

そのため、一般媒介で売却しても、価格は安くならず、早く高く売れるのです。

不動産会社同士の競争原理が働き高く売れる可能性が高い

むしろ価格に関して言えば、不動産会社同時の競争原理が働くため、高くなる傾向にあります。

それに対して、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社に競争原理が働きません。

のんびり売却しても、誰かに横取りされませんし、3ヶ月以内に売却を決めれば仲介手数料をもらえることも確定しています。

しかも、買主は客付け業者と呼ばれる買主を専門に探してくる不動産会社が見つけてきてくれるかもしれないため、自らが頑張る必要もないのです。

尚、売主が不動産会社に支払う費用に関しては、一般媒介も、専任媒介契約や専属専任媒介契約も全て同じです。

一般媒介は、複数の不動産会社から仲介サービスを受けられるのにもかかわらず、発生する費用は専任媒介契約や専属専任媒介契約と同じということになります。

一般媒介は、コストや同じなのに早く高く売れる効果があります。

早く売りたい売主は、絶対に一般媒介を選択すべきなのです。

以上、ここまで仲介手数料が早い者勝ちであることについて見てきました。

一般媒介が早く売れることは、早期売却の現場で昔から実証済みで、実践され続けています。

そこで次に、早期売却の現場による実証について解説いたします。

3.早期売却の現場「銀行の債権回収」も一般媒介契約にしている

一般媒介契約は、不動産会社にとって不利な契約であるため、昔からあの手この手で一般媒介契約を阻止しようとする動きがあります。

一般媒介のデメリットとか、専任媒介のメリットとか、色々、意味不明なことを言う人がいますが、そういうアホらしい情報は全く聞く必要がありません。

断言しても良いですが、高く早く売るなら絶対一般媒介契約です。

一般媒介契約は、早期売却の現場で昔から必ず用いられています。

銀行の債権回収の現場でも一般媒介が用いられている

早期売却の現場とは、銀行の債権回収の現場です。

銀行は中小企業への貸付で、企業からの返済が滞ってしまうことがあります。

銀行は企業からの回収ができないと判断すると、担保に取っている不動産を売却して債権を回収します。

銀行への返済が滞っている社長は、他にもカードローンや消費者金融からもお金を借りているケースがあり、社長に途中で夜逃げされてしまうことがあります。

そこで、債権回収の現場では、担保に取っている不動産をできるだけ早く売却する必要が生じます。

このような場合、銀行の主導で任意売却を行うことになりますが、銀行は自分が知っている複数の不動産会社を使い、一般媒介で売却依頼をします。

理由としては、一般媒介は早く高く売れるからです。

債権回収も、早く売る必要はありますが、できるだけ債権を回収したいという思惑があり、高く売る必要もあります。

そのため、利用するのは必ず一般媒介契約になります。

筆者は一度、銀行の債権担当者と話をしたことがありますが、「売却は必ず一般媒介で行う、専任媒介なんてあり得ない」と言い切っていました。

そうです、「専任媒介はあり得ない」のです。

本当に早く高く売る必要に迫られている人たちは、必ず一般媒介契約を選択します。

しかも彼らはプロですので何度も不動産を売却している経験者です。

経験者ですら一般媒介を利用しているのに、はじめて不動産を売却する個人が専任媒介で早く売却できるはずがありません。

一般媒介は、早く売れることが早期売却のプロの間で実証済みですので、早く売るなら必ず一般媒介を選択するようにしましょう。

以上、ここまで、早期売却の現場による実証について見てきました。

では、早く売る場合の注意点は何でしょうか。

そこで次に、注意点は価格にこだわり過ぎないことについて解説いたします。

4.一般媒介契約の注意点は価格にこだわり過ぎないこと

早く家を売却する際は、高い売却価格にこだわり過ぎないことです。

確かに、一般媒介は早く高く売れる売却方法ですが、それでも相場よりも極端に高く売れるような売却方法ではありません。

一般媒介を使っても、基本的には売れる価格は相場よりもやや高め程度です。

早く売りたい場合には、価格にこだわり過ぎず、ある程度の価格の買主が現れたら、売却を決断するようにしましょう。

以上、ここまで価格にこだわり過ぎないことについて見てきました。

一般媒介契約は一括査定サイトと非常に相性が合います。

そこで次に、一括査定サイトの利用について解説いたします。

5.効果的な方法は一括査定サイトの利用

一括査定サイトとは、無料で複数の不動産会社に簡単に査定を依頼することができるサイト

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

複数の不動産会社を同時に集めることができますので、そのまま集めた全ての会社に一般媒介で売却を依頼することができ便利です。

一括査定サイトを使わずに一般媒介を依頼しようとすると、いちいち同じことを複数の不動産会社に依頼しなければいけないため、面倒です。

一括査定サイトは査定を取るためではなく、不動産会社をかき集めるために利用することをおススメします。

査定額はあくまでも売却予想価格なので、査定額にこだわる必要は全くありません。

こだわるべき点は、一般媒介という発注形態です。

査定結果については、「そうか、そうか」ということで適当に流しておいて下さい。

一括査定サイトは最大6社程度に依頼できるサイトが多いので、6社集めたら、査定額に関わらず、全社一斉に一般媒介で売却を依頼しましょう。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

まとめ

以上、ここまで、安くせずに家を早く売る簡単な方法について見てきました。

不動産を早く高く売るのであれば、一般媒介契約が絶対条件になります。

複数の不動産会社を同時にかき集めるには、一括査定サイトがとても便利です。

一括査定サイトを使って一般媒介を依頼すれば、不動産を早く高く売却できるようになります。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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