不動産を相続したときの相続遺産分割4つの方法とメリット・デメリット

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相続で一番の問題となるのは不動産の分割です。

相続は、不動産があるからこそ遺産が分割しにくくなりますが、多くの人は財産の大半が不動産という状態で亡くなっていきます。

そのため、不動産の相続遺産分割は、相続を経験するほぼすべての人の問題と言っても過言ではありません。

相続した不動産の分割方法について知りたいと思っている人の中には、

相続した不動産の分割方法についての疑問

  • 「そもそも、不動産ってどうやって分けることができるの?」
  • 「複数の人が所有している不動産を分けるのは難しいんじゃないの?」
  • 「相続した不動産を売る以外に分ける方法はないの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「不動産の相続遺産分割」にフォーカスしてお伝えします。

相続した不動産の分割方法には、「現物分割」、「共有分割」、「代償分割」、「換価分割」の4つがあります。

この記事を読むことであなたは、不動産を相続したときの相続遺産分割の4つの方法について知ることができます。

方法1.現物分割の特徴とメリット・デメリット

現物分割とは、被相続人の財産を現物でそれぞれの相続人に分ける分割方法
現物分割の例

現物分割の例

被相続人には、不動産の他、車や現金といった他の資産もあります。

例えば、家を母、車を長男、現金を長女といったように現物をそれぞれに分け与える分割方法を現物分割と呼びます。

現物分割が想定されるケース

現物分割は、多くの資産を持っている資産家が一般的に採用する分割方法です。

資産家は、家の他にアパートやワンルームマンション、更地など複数の不動産をもっていることがあります。

兄にアパート、弟にワンルームマンションなど、独立した不動産をそれぞれに分けるのが現物分割です。

資産家の場合は、現金も多く持っています。

現金も持っている場合は、それぞれの不動産に納税資金用の現金もプラスして分割を行います。

「アパート+納税用の現金」、「ワンルームマンション+納税用の現金」というような形で現金も一緒にくっつけて分割すると、相続人が相続した現金の中から相続税を支払うことができます。

相続税が発生するような人は、「不動産だけ」を相続人に相続させてしまうと、相続人が自らの貯金で相続税を払うことになるため、納税負担が相当に重くなります。

相続人が相続税を支払いきれないときは、結局は不動産を売却することになるため、資産を守るには納税用の現金も一緒に分け与えることが必要です。

現物分割の2つのメリット

現物分割のメリットは以下の2点です。

現物分割のメリット2つ

  1. 所有形態が明確になる
  2. 資産を守りやすい

1つ目としては、それぞれの資産が単独所有となるため、所有形態が明確になるという点です。

単独所有となるため、将来、相続人が売却したり、建て替えたりするのも相続人の意思だけで自由にできます。

2つ目としては、納税資金用の現金も引き継げるという前提が必要ですが、資産を守りやすいというメリットがあります。

資産家の多くは、資産を代々引き継ぐために、現物分割を採用しています。

現物分割の2つのデメリット

現物分割のデメリットは以下の2点です。

現物分割のデメリット2つ

  1. 平等に分割しにくい
  2. 収益性と資産価値が異なる

1つ目として、現物分割の最大のデメリットは、資産を平等に分けにくいという点です。

例えば、資産の8割くらいが自宅、2割が現金というようなケースの場合、相続人が2人で1人が自宅、1人が現金と分けてしまうと大きな不平等を生むことになります。

また、不動産をいくつか持つ資産家であっても、相続人に法定相続割合でぴったりと分割することは難しいです。

現物分割では、ほぼ間違いなく資産が不平等に分けられます。

2つ目としては、現物で分けてしまうと収益性と資産価値が異なるという点です。

例えば、評価額が同じ「更地」と「アパート」で分けてしまうと、更地はお金を生み出していませんが、アパートはお金を生み出しています。

評価額イコール収益力ではないため、仮に法定相続割合と近い割合で不動産を分割しても、収益性が不平等となってしまうことが良くあります。

いずれにしても、現物分割は相続人全員が「不平等性」を納得しない限り、上手く行きません。

以上、ここまで現物分割について見てきました。

複数人で不動産を所有したままにするという分割方法もあります。

そこで次に、共有分割について解説いたします。

方法2.共有分割の特徴とメリット・デメリット

共有分割とは、不動産を共有持分割合で分ける方法
共有分割の例

共有分割の例

相続時は、法定相続割合で共有となっています。

そのため、何もしなければ共有分割していることになります。

また、遺言や遺産分割協議などで、法定相続割合とは別の割合で共有分割することも可能です。

遺言とは、生前に被相続人の意思によって遺産の分け方を指定する方法 遺産分割協議とは、被相続人の死後、相続人たちの意思によって遺産の分け方を決める方法

共有分割が想定されるケース

共有分割は、デメリットが非常に大きいため、最もおススメできません。

しかしながら、相続人同士が「非常に仲が悪い」、または「非常に仲が良い」場合に行われることがあります。

非常に仲が悪い場合とは、分割の話し合いで揉めてしまい、どうにも分けられず、結果的に共有のままとなってしまったケースです。

遺産分割方法としては最悪の方法と言えます。

一方で、稀に兄弟や姉妹の仲がとても良く、共有のままとしているケースもあります。

ただし、このようなケースでも、数年後、共有のデメリットに気付き、なんらかの分割をする人は多いです。

共有分割のメリット

共有分割のメリットは、あえて言えば「何もしなくて良いので手間がかからない」という程度です。

共有分割のメリット

  • 何もしなくて良いので手間がかからない

相続した状態が既に共有分割されていますので、それで終了していまいます。

「もともと仲が悪く話し合いたくない」とか「兄弟で揉めることを回避したい」、「とりあえず面倒」というような場合に、結果的に共有分割となることが多いです。

共有分割の2つのデメリット

共有分割のデメリットは主に以下の2つです。

共有分割のデメリット2つ

  1. 将来売却等がしにくい
  2. 二次相続以降急激に共有者が増える

1つ目として、共有物件は売却には共有者全員の同意が必要であるため、将来的に売却しにくくなるデメリットがあります。

2つ目として、二次相続、三次相続を経ると急激に共有者が増え、ますます売却しにくくなります。

共有を放置した結果、小さな家が30~40人の共有となってしまうことも珍しくありません。

このような多人数物件となってしまうと、売却が困難になり、自ら資産価値を落としてしまいます

将来に遺恨を残すだけなので、共有分割だけは絶対に避けるようにしましょう。

以上、ここまで共有分割について見てきました。

不動産を相続した人が、それ以外の相続人に代償金を支払う方法もあります。

そこで次に、代償分割について解説いたします。

方法3.代償分割の特徴とメリット・デメリット

代償分割とは、一部の相続人が財産を多く相続したことで、不公平が生じた場合、その相続人が他の相続人にお金(代償金)を支払うことで調整する方法
代償分割の例

代償分割の例

例えば、相続人配偶者が自宅を相続し、子供たちが何も相続できないようなケースがあります。

この場合、母が子供たちに法定相続分の現金(代償金)を渡してあげることで、平等な分割に代えることになります。

代償分割が想定されるケース

代償分割が想定されるケースは、どうしても特定の人に特定の不動産を引き継がせなければならないようなときに行うことがあります。

例えば、被相続人が事業を営んでいて、長男がその事業を引き継ぐような場合です。

店舗が非相続人の個人財産だった場合、その店舗を、事業を行っていない妹に引き継がせると、事業を行っている兄に不都合が生じます。

そこで、事業を行っている兄へは店舗を相続させます。

妹が何ももらえなくなってしまうケースでは、兄から妹へ代償金を支払うことになります。

ただし、被相続人にたくさんの資産があり、現物分割によって妹に現金を渡せるような場合であれば、代償分割ではなく現物分割によって資産を分けます。

そのため、代償分割は、被相続人の資産が少なく、そのほとんどが不動産というようなケースで用いられます。

代償分割のメリット

代償分割は、「必要な人に必要な不動産を分け与えることができる」というメリットがあります。

代償分割のメリット

  • 必要な人に必要な不動産を分け与えることができる

「事業をしている」、「その家を失うと困る」というようなケースでは、代償分割によって必要な人に必要な不動産を相続させることができます。

代償分割のデメリット

代償分割のデメリットは、「代償金を支払う人に多額の現金が必要」という点です。

代償分割のデメリット

  • 代償金を支払う人に多額の現金が必要となる

例えば、兄が事業用の店舗を引き継ぎ、妹に代償金を渡す場合、兄に代償金を渡せるだけの現金がないと実現できません。

兄は、不動産だけを相続するため、妹への代償金は兄のポケットマネーから出すことになります。

現金を多く持っている人でないとできない方法なので、実行できる人が限られるというのが最大のデメリットです。

以上、ここまで代償分割について見てきました。

相続した不動産を売却し、売却益を分割する方法もあります。

そこで次に、換価分割について解説いたします。

方法4.換価分割の特徴とメリット・デメリット

換価分割とは、不動産を売却して、そこで得た現金を分割する方法
換価分割の例

換価分割の例

分けにくい不動産を分けやすい現金に換えてから分割するため、広く一般的に用いられています。

換価分割が想定されるケース

換価分割は、「現物分割では分けにくい」場合に用いられます。

資産家でない人は、基本的に現物分割では分けにくい状態ですので、換価分割を用いることが多いです。

また、相続した資産が「不要」な場合にも換価分割が使われます。

不要であれば売却して分けるのが最も合理的です。

換価分割の3つのメリット

換価分割のメリットは以下の通りです。

換価分割のメリット3つ

  1. 好きな割合で分けることができる
  2. 不要な資産を処分できる
  3. ほとんど不動産しか持っていない人に適している

1つ目は、「好きな割合で分けることができる」という点です。

1円単位なので、平等に分けることもできます。

また、一部現物分割をしたときの調整にも利用することができます。

2つ目は、「不要な資産を処分できる」という点です。

不動産は持っているだけでも固定資産税等の維持費がかかります。

不要な不動産であれば、売却して現金化した方が維持費はなくなるというメリットがあります。

3つ目は、「ほとんど不動産しか持っていない人に適している」という点です。

被相続人の資産が、「自宅とわずかな現金だけ」のようなケースで、その自宅が不要であれば適しているといえます。

換価分割の3つのデメリット

換価分割のデメリットは以下の通りです。

換価分割のデメリット3つ

  1. 売却までに時間がかかる
  2. いくらで売却できるか分からない
  3. 売却時に税金が発生する場合がある

1つ目は、「売却までに時間がかかる」という点です。

古い不動産であれば、売却もしにくいので、場合によっては売却までに半年や1年以上かかることがあります。

2つ目は、「いくらで売却できるか分からない」という点です。

通常の売却なので、いくらで売れるかは最後まで分かりません

売却前は、複数の不動産会社から査定を取り、適正な売却額をある程度予測しておく必要があります。

3つ目は、「売却時に税金が発生する場合がある」という点です。

不動産は売却する不動産の購入額が分からないと税金が高くなります。

相続財産は、不動産の取得費が分からない場合が多く、売却時に税金が発生するケースが多いです。

購入額が不明の場合には、ざっくり言うと、売却額の約2割が税金となります。

まとめ

以上、ここまで、不動産を相続したときの相続遺産分割の4つの方法について見てきました。

不動産の分割方法には、「現物分割」、「共有分割」、「代償分割」、「換価分割」の4つがあります。

不動産を相続したら、相続人どうしで納得いくまで協議し、最も適切と考えられる方法で分割するようにしましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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