家を売却した時にかかる費用と税金は?お得な特例についても解説

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家やマンションを売却するときには、さまざまな費用がかかる

こう言うと、当然のように聞こえるかもしれません。

ただ、残念ながら家やマンションのような高額な取引には費用がかかります。

実際にどういった費用があったり、トータルでどれくらいかかるのかについてイメージを持てている、という方は意外に少ないのではないでしょうか。

今回は、家(一戸建て・マンション)を売却したときにかかる費用について、手数料や税金まで含めて分かり易く説明していきたいと思います。

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家(一戸建て・マンション)の売却にかかる費用の基本の仕組み

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はじめに、家(一戸建て・マンション)などの不動産を売却するときにかかる費用がどのような仕組みになっているかをお話します。

家(一戸建て・マンション)等の不動産売却で発生する費用

費用 = 仲介手数料 + 印紙代 + 抵当権抹消登記費用 + ローン返済 + 税金

費用の内訳は、「仲介手数料」と「印紙代」「抵当権抹消登記費用」、さらにローン残額がある場合は「ローン返済」分、それと税金が挙げられます。

あまり馴染みのない用語がいくつも出てきて、ちょっと面食らったという方もいらっしゃるかもしれませんね。

そこで、実際に不動産(一戸建て)を売却したAさんの事例で見ていきながら、各項目についての説明をしていきたいと思います。

なお、ローンが残っている家を上手に売る方法は、下記記事でより詳しく解説しています。

Aさんを事例に不動産(一戸建て)売却時に発生する費用の内訳を見てみよう

Aさんの不動産(一戸建て)売却事例

  • 購入時期:8年前
  • 購入価格:3,000万円
  • 現在の住宅ローン残高:1500万円
  • 不動産売却価格:1,500万円

仲介手数料

仲介会社を通じて不動産売却をする場合にかかる手数料です。

仲介手数料は宅地建物取引業法により仲介手数料の上限が以下のように決まっています。

取引額※(売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

※取引額は、物件の本体価格をいい、消費税を含まない価格を指します。
※仲介手数料には、別途消費税がかかります。

上記から今回のAさんの事例では、仲介手数料は下記のようになります。

仲介手数料 = (1,500万円(売却価格) × 3% + 6万円) × 1.08(消費税) = 55万800円

印紙税

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売買契約書を結ぶとき、契約書に貼る印紙の代金です。

印紙費用は取引金額(契約金額)によって異なります。

不動産売却時の印紙税

※画像出典:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より

2019年8月現在は右側の軽減税率です。

今回は不動産売却価格:1,500万円なので、「1万円」です。

抵当権抹消登記費用

売却時に必要となる「抵当権抹消登記」の費用、および司法書士に依頼した際にかかる費用です。

  • 登録免許税 不動産1個につき1000円
    • 土地・建物の場合は×2で2000円
  • 法書士への費用 約1万円
  • 計:1.2万円

住宅ローンの返済

ローン残債の返済分です。

現在の住宅ローン残高:1500万円

ローン返済時の事務手数料

住宅ローン繰り上げ返済にかかる手数料です。※金額は金融機関により異なります。

大体3,150円~5,250円程度とされますが、ローンの形態が固定期間選択型の場合は3~5万円が必要

税金

譲渡益課税(所得税・住民税)

家を売るときかかる税金です。

家を買った時よりも高く売れた際には税金が発生する場合があります。

今回は購入した時の金額3,000万円>売却金額1,500万円なのでかかりません。

小計

仲介手数料 + 印紙税 + 抵当権抹消登記費用 + 住宅ローンの返済 + ローン返済時の事務手数料 = 1,557万5,950円

こうやって項目ごとに見ていくと、それぞれの項目がどういうものなのか、またどれくらい費用がかかるのかも把握しやすくなりますよね。

注意しておきたいところが、この中でも特に金額の大きい「住宅ローンの返済」です。

「売却後もローンはこれまで通り払い続ければ良いのでは?」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、通常ローンには担保が付きます。

そしてその担保には、ローン対象の物件(不動産)が含まれます。

家を売ってしまうと、その担保の所有を手放したことになるので、そのままではローンを継続できないということですね。

ですので、ローンが完済されていない不動産(家やマンション)を売却するときは、併せてローン残債を一括返済するのが通常です。

さて、Aさんの一戸建て売却の事例では、仲介手数料や印紙税、住宅ローンの返済等で売却費用の合計が約1,558万円という金額となりました。

売却価格の1,500万円を上回る金額の大きさです。

このように、家やマンションを売却する際に、売却で得た利益よりも費用の方が多くかかってしまう、ということは少なくありません。

ですので、家やマンションを売却するときは、売却する価格だけでなく、それにかかわる費用もしっかりと見据えて行動することが大切です。

家(マンション)売却にかかる費用の詳細

仲介手数料、印紙税、登記費用、住宅ローン繰り上げ返済手数料について

さて、家やマンションを売却する際にかかる費用にどんな項目があるかは、おおかたイメージも付いてきたのではないでしょうか。

ここから先は、それぞれの項目「仲介手数料」、「印紙税」、「登記費用」、「住宅ローン繰り上げ返済手数料」がどのようなものなのかを、もう少し詳しくお話していきたいと思います。

不動産売却時の「仲介手数料」

売却時の費用で大きな割合を占める、「仲介手数料」について見ていきましょう。

家やマンションを売るとなると、個人で買い手を探そうとしても(明確なあてがない限りは)、おいそれと見つけることはできないでしょう。

ですので、大抵の場合は不動産会社に仲介として入ってもらうことになります。

仲介してもらうからには、相応の報酬を支払わないといけないということで発生するのが「仲介手数料」です。

不動産会社が受け取ることのできるこの仲介手数料の決め方については、宅地建物取引業法(宅建業法)という法律で定められており、上限の金額も決められています。

仲介手数料の基本式

先ほどの事例でも説明しましたが、仲介手数料は宅地建物取引業法により仲介手数料の上限が以下のように決まっています。

取引額※(売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

※取引額は、物件の本体価格をいい、消費税を含まない価格を指します。
※仲介手数料には、別途消費税がかかります。

つまり売却価格によって仲介手数料が異なります。

計算式は下記の通り。

  • 【200万円以下】仲介手数料=売却価格×5% 
  • 【200万円超~400万円以下】仲介手数料=売却価格×4%+2万円
  • 400万円超】仲介手数料=売却価格×3%+6万円

いくつかの取引額で仲介手数料がどれぐらいになるのか一覧表をお見せします。

取引額(万円)仲介手数料(万円)
※税込み
1005.4
1508.1
20010.8
30015.12
40019.44
60025.92
1,00038.88
2,00071.28
5,000168.48
8,000265.68
10,000330.48
15,000492.48
20,000654.48
50,0001626.48
100,0003246.48

大きな金額になりますよね・・・

この仲介手数料が頭から抜けていると、家やマンションの売却時・新居購入時に「思ったより費用がかさんで、予算オーバーしてしまった…」といったことになりかねないので、意識されておきましょう。

また、不動産会社に支払う費用は、仲介手数料のみです。原則的にはそれ以外ありません。更には、売買契約が成立しなければ、仲介手数料を請求できないという決まりがあります。

不動産売却契約時の「印紙税」

続いては、家やマンションの売却の契約の際にかかる「印紙税」について説明します。

不動産のような高額の売買を行う時は、売り手と買い手とで売買契約を結ぶのが通常ですが、この契約書を作成する際に「印紙」が必要となります。

印紙は郵便局などで購入することが出来ます。

なぜ印紙が必要なの?

「1万円を超える売買契約を行う場合は税金がかかる」ことが定められており、契約書に貼る印紙の代金でその税金を納付したことにしている(印紙税)からです。

ちなみに印紙代は、売買の金額によって変動します。

かかる費用は下記の通り。

不動産売却時の印紙税

※画像出典:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より

不動産売却時にかかる「登記費用」について

「登記」に関わる費用も見ていきましょう。基本、所有権移転などの登記費用は、買主側による負担とされています。

売主の方負担する登記費用としては、でローンがあって抵当権が設定されているときの「抵当権抹消登記」と、登記簿上の住所が現住所と異なる場合の「住所変更登記」の2つが主となります。

不動産売却時にかかる登記費用

  • 抵当権抹消登記:不動産1つにつき1,000円
  • 住所変更登記:不動産1つにつき1,000円

また、上記の登記は司法書士に依頼するのが一般的です。

その際の司法書士報酬の相場は最低1万円程度となっています。

司法書士は不動産会社のほうで斡旋してくれることも(大抵は)できますので、売却に不動産会社の仲介をされる場合は、併せて確認してもらうとスムーズでしょう。

司法書士についての役割や費用については下記記事で詳しく解説しています。

不動産売却時にかかる「住宅ローン繰り上げ返済手数料」について

住宅ローン繰り上げ返済には、多くの場合手数料が発生します。金額は金融機関により異なりますが、大体3,150円~5,250円程度とされています。

例外として、ローンの形態が「固定期間選択型」の場合は3~5万円の金額と、更にやや高めの金額となります。

仲介手数料と比べると額は少なめですが、それでも通常の出費と比較すると充分大きな額でしょう。

土壇場で「え!そんなに掛かるの?」とならないように、ローン中の家やマンションを売却することが決まった際には、早めにローン先の金融機関に確認しに行くことをお勧めします。

家を売却したときにかかる「税金」

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さて、ここまで家やマンションを売却したときにかかる仲介手数料や印紙代、登記費用やローン繰り上げ返済の手数料について説明しました。

もう一つ、家やマンションを売却したときにかかる費用として忘れてはいけないのが「税金」です。

費用 = 仲介手数料 + 印紙代 + 抵当権抹消登記費用 + ローン返済 + 税金

「家を売るのにも税金がかかるの?」と驚かれた方もいるかもしれませんね。

こちらは条件があって、すべてのケースで税金が発生するわけではありません。

逆に、以下のケースの場合は税金が発生しません。

家やマンションを売る際に税金が発生しない2つの条件

家やマンションを売る際に税金が発生しない2つの条件

  1. 家やマンションが、購入時の価格より安く売ることになった場合
  2. 譲渡所得が3,000万円以下であった場合

おそらく、大半のケースが、1の「家やマンションが、購入時の価格より安く売ることになった場合」に当てはまるでしょう。

この場合は税金は発生しませんので、ご安心ください。

更に、確定申告することによって、所得税や住民税が控除される場合もあります。

続いて2の「譲渡所得が3,000万円以下であった場合について。

まず「譲渡所得」についての説明をしておきましょう。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、家やマンションを売却したときの値段から、購入価格、取得費、譲渡費用を差し引いたときに残った金額です。つまり、家やマンションを売った後に最終的に残るお金

譲渡所得の計算式

譲渡所得 = 売却価格 - (購入価格 + 取得費 + 譲渡費用)

  • 売却価格:家やマンションを売却した時の値段
  • 購入価格:当初家やマンションを購入した価格から、減価償却費相当額※2を控除したもの
  • 取得費:家やマンションを取得の際に支払ったもの(仲介手数料、印紙代、登記費用、リフォーム費用等)
  • 譲渡費用:家やマンションを売却する際に支払ったもの(仲介手数料、印紙代、登記費用等)

減価償却費相当額とは

不動産の価格は年月とともに古くなって価値が失われていく(減価償却)ため、譲渡費用で購入価格を算出する際は減価償却費相当額を差し引いてかなくてはなりません 。

家やマンションの減価償却費相当額は、次の計算式で求めます。

減価償却費相当額の計算式

減価償却費相当額 = 取得費×0.9×耐用年数の1.5倍に対応する償却率×経過年数

※耐用年数:建物が利用に耐えると仮定された年数です(法律で定められています)。こちらは、建物の構造によって異なります。
※償却率:建物を1年利用したときに価値が減少する割合です。これらの数値と、経過年数を掛けることにより、経過年数に応じた減価償却率を求めることができます。耐用年数を1.5倍にした年数と、それに対応する償却率を以下の表にまとめました。上記式の「耐用年数の1.5倍に対応する償却率」が、以下の表の「償却率」に当たります。

建物の構造耐用年数の1.5倍償却率
木造33年0.031
木骨モルタル造30年0.034
金属造(3mm以下)28年0.036
金属造(3mm超4mm以下)40年0.025
金属造(4mm超)51年0.020
れんが造・石造・ブロック造57年0.018
鉄筋鉄骨コンクリート造・鉄筋コンクリート造70年0.015

「家やマンションを売る際に税金が発生しない条件」のB、「譲渡所得が3,000万円以下であった場合」というのは、上記の譲渡費用の合計が3,000万円を超えなければ、税金は発生しない、ということになります。

譲渡所得が3,000万円以上であった場合は「譲渡所得税」という税金が発生する

上記「家やマンションを売るときに税金が発生しない条件」に残念ながら当てはまらなかった、という場合は「譲渡所得税」という税金を納付する義務が発生します。

譲渡所得税額の算出方法は、以下の計算式で確認できます。

譲渡所得税額=(譲渡所得-特別控除額)×譲渡所得税率

特別控除額とは:所得税にかかる額にて、特別控除できる金額です。個人で使える控除項目としては、「マイホーム特例」というものがあり、以下の条件をすべて満たす場合3,000万円の控除額を差し引くことが出来ます。

  • 解体から1年以内で売買契約が締結された
  • まなくなった日から3年目を迎えた年の年末までに売った
  • 体から売買契約まで他の用途に使用していない

特に2,と3.は要注意です。「しばらく何年もの間空き家にしてしまった…」という場合や、「いったん家を解体して駐車場として経営していた」という場合はマイホーム特例が適用されなくなるで、気を付けてください。

なお、解体については以下の記事にて。

譲渡所得税率は、短期と長期とで2通りの税率があります。

  • 短期譲渡所得(5年以内の所有):所得税30%、住民税9%
  • 期譲渡所得(5年を超える所有) :所得税15%、住民税5%

所有が5年以内といった、短い期間での売却の場合は税率がかなり高めになっていますね。

これは、短期の土地転売ビジネス(いわゆる土地転がし)に対して、大きく課税するようにしているためと言われています。

家やマンションを売る際に、譲渡所得税が発生しそうな場合は、「すぐに売らなくてはいけない」という理由がない限りは5年待ってから売った方が税金は少なくできる、ということですね。

家の売却金額が購入金額より安かった場合、譲渡所得が3,000万円以下であった場合は税金はかからない

家やマンションの売却金額が購入金額より安かった場合、または譲渡所得が3,000万円以下であった場合は、税金はかかりません。

更に、この場合は確定申告することによって、「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」という、最長4年間分の所得税、住民税が軽減される制度を利用することができます。

この「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」制度は、

  1. 家を新しく買い替えた場合
  2. を売却し、ローンがまだ残っている場合

の2つで受けられる内容が変わります。

条件1.家を買い替えた場合

家を売却した年の翌年までの間に新しい家を買っていて、さらにその新しい家の住宅ローン残高が年末の段階で残っている場合に、「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」の控除が使えます。

この場合、売った家の譲渡損失額が控除額になります。

例えば、3,000万円で購入した家を2,500万円で売ったとき、500万円の譲渡損失額=500万円が控除額となります(わかりやすいように、おおよそで算出しています)。

条件2.家を売却した際に、ローンがまた残っている場合

家を売却した日(契約締結日)の前日に、売却した家のローンがまだ残っているときにこの控除が使えます。

この場合の譲渡損失額(控除額)は「ローン残高ー売却価格」となります。

例えば、住宅ローンが1,5000万円分残っている状態の家を1,200万円で売却したとき、1,500万円ー1,200万円=300万円分を控除することができるということですね。

どちらも控除額は数百万~になることが多く、是非とも活用したい控除制度です。

家を売るときには、条件に合致するかは必ずチェックするようにして、確定申告も忘れない様に行っておきましょう。

不動産売却時の確定申告は下記記事をご確認ください。

親から相続された空き家を売った場合も税金がかかる

親から相続された空き家を売る場合も、譲渡所得が発生する場合は税金(譲渡所得税)も発生します。

  • 譲渡所得    = 売却価格 - (購入価格 + 取得費 + 譲渡費用)
  • 渡所得税額    =(譲渡所得-特別控除額) × 譲渡所得税率

家やマンションの相続の場合、対象の不動産自体の年数が相応に経過していることが多く、そのため「購入価格」の減価償却分の目減りもあって譲渡所得が発生しやすい状況にあります。

また、当時の不動産取得費についても不明瞭になっていることもあるでしょう※。

マイホーム特例の3,000万円の控除が適用できるかどうかで、税金の額は大きく変わっていきますので、控除の適用条件については事前にしっかり把握しておくと良いでしょう。

もし取得費が不明瞭な場合は、購入価格の5%を取得費として計上することが可能です。

不動産売却時の税金については下記記事で詳しく説明しています。

3,000万円の控除については下記記事で詳しく解説しています。

まとめ

さて、ここまでご覧になられていかがでしたでしょうか。

家やマンションを売るときに、特に必ず確認しておきたい項目を以下にまとめます。

  • 不動産売却時の「仲介手数料」と「印紙税」
  • ローン残高の完済、および「住宅ローン繰り上げ返済手数料」
  • 登記費用(抵当権抹消登記)
  • 「譲渡所得」額の確認
  • (譲渡所得税が発生する場合の、)「マイホーム特例」が適用されるかの確認
  •  家を買い替える場合の、「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」が適用されるかの確認

これらの項目を事前に把握しておけば、家やマンションを売るときにかかる費用や、控除できる額も事前に知ることが出来て、これからの住処を検討するうえで大いに役立つことが出来るでしょう。

逆にこれらを全く知らずに不動産の売却を進めたら、かなり大変なことになりそうですよね。

家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。

それをあなたが実施することになっとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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