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家売却の成功法則は査定依頼にあり!依頼のコツと5つのポイント

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更新日:

家の売却活動は、家を査定することから始まります。

できることなら、なるべく高く査定してもらいたいものですね。

これから、家の査定を受けるときに知っておきたいことを徹底解説します。

  • 家の査定はどこに頼めばいい?
  • 不動産会社はどうやって査定するの?
  • 家の査定にはどんな準備が必要?
  • 査定を受けるときに注意することは?

このようなお悩みにしっかりお答えします。

ぜひ最後まで読んでいただき、家の査定を成功させる5つのポイントを押さえて、納得の売却につなげましょう。

家売却の成功のコツは複数社に相談
HOME4Uの一括査定なら一度にまとめて査定相談できる

家の査定はどこに頼む?

不動産会社によって査定額は違う

家を売るには、「仲介」と「買取」という2つの方法があります。

それぞれの査定額についての考え方は少し違うので、ご説明します。

仲介の場合

家を売るときには、「仲介」という方法で売却されるのが一般的です。

「仲介」とは、不動産会社に依頼して、家の買主を探してもらう方法

「仲介」の場合、買主は不動産会社ではなく、一般の人だということに注意してください。

「仲介」の場合、査定額イコール売却価格とは限りません。

査定額は、不動産会社の見込価格なので、「うちの会社に依頼してもらったら、これくらいの値段で売れると思います」という意味です。

重要なのは、同じ物件でも不動産会社が提示する査定額には差が出るということです。

不動産会社にはそれぞれ、得意とする不動産の種別や、得意エリアが決まっているからです。

複数の不動産会社に査定依頼をして、それぞれの査定額を比較しましょう。

後ほど説明しますが、「HOME4U」などの不動産一括査定を使うと簡単に複数の不動産会社に査定依頼ができます。

「高く売り出しすぎて売れ残ってしまった」とか「安く売り出して失敗してしまった」なんてことがないように、最適な販売価格で売り出すためです。

そして、不動産会社の販売ノウハウしだいで売却価格にも差が出るので、あなたの家を最も高く売ってくれそうな不動産会社を選ぶのが、査定を受ける最大の目的です。

査定額で売れるとは限りませんが、強力な販売ネットワークやノウハウを持っている不動産会社は、高めの査定額を提示できます。

査定額だけでなく、営業担当者の説明をよく聞いて、あなたの家の売却を安心して任せられるような、知識や経験が豊富な不動産会社を見つけましょう。

後ほど知識や経験の豊富な不動産会社の見つけ方を説明します。

買取の場合

「仲介」のほかに、「買取」という売却方法があります。

「買取」とは、不動産会社に家を買ってもらう方法

中古車やブランド品の買取をイメージしていただくと、わかりやすいですね。

「買取」の場合は、査定額イコール売却価格となります。

「買取」の場合は、買い主を探す手間が省けるので、早く売りたい場合におすすめです。

ただし、「仲介」に比べると売却金額が低くなってしまうというデメリットがあります。

なぜ「買取」は安くなるかというと、不動産会社は買い取った家をリフォームなどして再度販売するので、販売の経費や不動産会社の利益を差し引いて買い取ろうとするからです。

特に、1社しか査定を依頼しないと、売り急いでいる事情を知って足元を見られてしまうので、査定額は伸びません。

「買取」でもできるだけ高い査定額を出してもらうためには、複数の不動産会社に査定依頼をして、しっかり比較するのが必須です。

「買取」についてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事もぜひご覧ください。
不動産買取の最大の弱点「売却価格」を吊り上げる方法

不動産一括査定が断然便利

「仲介」「買取」いずれにしても、家の査定は複数の不動産会社に依頼して比較するのが大切だということがお分かりいただけたと思います。

とはいえ、大手から中堅、地元の不動産会社まで数ある不動産会社の中から、どこの不動産会社に査定を頼むか、会社選びだけで貴重な時間を無駄にしてしまうことになります。

有名な大手不動産会社でも、地方や郊外など、得意でないエリアがあります。

また、家から一番近い不動産会社が一番高い査定額を出してくれるとは限らないので、会社選びは難しいのです。

そして、一社ずつそれぞれに査定依頼をするには、同じことを何度も説明しなければならず、時間と労力がかかります。

そんなとき、不動産一括査定サイトを使えば、売りたい家の種別やエリアに応じて、最適な不動産会社を教えてもらえます。

そして、複数の不動産会社に一括で無料にて査定依頼をすることができるので、楽に不動産会社を比較することができます。

一括査定のサイトは数多くありますが、優良な不動産会社が厳選され、個人情報の漏洩対策がしっかりとされているサイトを選ぶことが大切です。

自信をもっておすすめできる有名な一括査定サイトは、「すまいValue」「HOME4U」「イエウール」「リガイド」です。

一度に査定依頼できるのは6社~10社ですが、査定に対応しなければならないことを考えると、3~4社くらいがおすすめです。

会社の知名度だけにとらわれずに、大手・中堅から地域密着の地元不動産会社まで幅広く依頼してみましょう。

「中古マンションが得意」「郊外の一戸建てや土地が得意」など、不動産会社それぞれに得意分野があるので、多様な不動産会社が数多く参加しているサイトを選ぶのがコツです。

一括査定を利用すれば、あなたの家を最も高く売却できる会社を簡単に見つけることができるはずです。

一括査定についてはこちらの記事もご覧ください。
【2018年最新】不動産一括査定のデメリットと失敗しない選び方

家の査定はどこを見られる?

家の査定で見られるポイント

家の査定で最も重視されるポイントは、立地と築年数です。

土地・一戸建て・マンションそれぞれにおいて、その他にも様々な見られるポイントがありますので細かくご紹介します。

土地の見られる5つのポイント

  • 面積、形状、法規制、境界、傾斜など土地の状態
  • 土地が面している道路の状況、緑が多く閑静な住宅地であるか
  • 駅からの距離や、導線上に交通を遮る大きな障害(道路、川)がないか
  • 公共施設や医療施設、スーパーなどの利便施設が近隣にあるか
  • 治安の良し悪しなどの地域の環境

一戸建てで見られる4つのポイント

  • 築年数、水回りの劣化などの傷み具合、増改築の履歴
  • 構造、面積、間取り
  • 日当たりや風通し、窓からの景観など
  • 雨漏りやシロアリ被害など

マンションで見られる5つのポイント

マンションの場合は、上記の他に

  • 階数の高さ、バルコニーの方角や角部屋などといったマンション内の位置
  • ラウンジや中庭などの共用施設の充実度
  • 施工会社のブランド力
  • 建築後の修繕の状況
  • 免震・耐震構造といった建物の安全性

家の査定で不動産会社が見るポイントは、実にたくさんありますね。

ただし、努力して今から変えられるような項目は、ほとんどありません。

ですので、「高い査定額を出してもらえるように頑張る」のではなく、「高い査定額を出し、高く売ってくれる不動産会社を探すのを頑張る」のが正しいのです。

家の査定額の算出方法

査定額の算出でよく使われる手法は、過去の取引価格と比較して算出する「取引事例比較法」です。

例として、マンションの査定例を見てみましょう。

マンション査定の計算例

査定したい家は、5階の南向きだとします。

過去に同じマンション内の3階北向きの部屋が、坪単価100万円で取引されたとします。

  • 3階と5階を比較した調整×1.02
  • 北向きと南向きを比較した調整×1.05
  • 査定額=坪単価100万円×1.02×1.05=107.1万円

以上より、査定額は坪単価107.1万円と算出されました。

このようにして査定額を算出しますが、実際には上記でご紹介したようなたくさんのポイントが加味されて、精緻な査定額が算出されます。

家の査定を成功させる5つのポイント

家の査定で成功されるポイントは下記5つです。

  • ポイント1.掃除とリフォームは不要
  • ポイント2.机上査定と訪問査定を使い分ける
  • ポイント3.メモをとろう
  • ポイント4.欠点は隠さない
  • ポイント5.できるだけ家に関する書類を準備する

ポイント1.掃除とリフォームは不要

一生懸命に査定のために掃除をしても、残念ながら査定額にはたいした影響がありません。

先ほどお伝えしたように、家の査定は、過去の取引価格を基に、間取り、日照や眺望、傷みぐあいなど、それぞれの物件に関する補正をして査定価格を算出しているからです。

ただし、家を売り出して、購入を具体的に検討する人が物件を見学(内覧)に来るまでには、掃除してキレイに整理整頓しておかなければなりません。

内覧者の購入意欲は現況に左右されてしまうので、プラスの印象を持ってもらえるようにしましょう。

自分では対処できないぐらい汚れている場合は、ハウスクリーニングを頼むのも手です。

ハウスクリーニングの詳細については下記記事をご確認ください。
家売却でハウスクリーニングを効果的に使う方法と業者の選び方

また、リフォームが必要かどうかは、不動産会社にまず相談の上で検討しましょう。

築年数が経っている物件でも、リフォームが必要とは限りません。

最近では、リフォームされていない家を購入して、自分好みにリフォームしたいという購入者が増えている傾向があります。

仮にリフォームしたとして、費用が200万円かかったとしても、200万円上乗せした価格で売れるとは限りません。

ただし同じマンションの中に、類似の物件がいくつも売りに出ているケースなど、リフォームで差別化したほうが売りやすい場合もあります。

自分の判断だけで決めずに、知識と経験の豊富なプロの意見もぜひ参考にしましょう。

内覧についてさらに詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。
ここまでやれば安心!家を売る前に知っておきたい内覧の全知識

机上査定と訪問査定を使い分ける

一括査定を依頼する際には、机上査定と訪問査定を選ぶことができます。

それぞれの特徴を見ていきましょう。

机上査定とは

不動産会社が実際に家を見ることなく査定する簡易査定のことをいいます。

概算の範囲での査定になりますが、およそ数時間から数日ほどで査定結果が出ます。

「売る予定は少し先だけれど、概算だけ今すぐ知りたい」という時に便利な査定方法です。

机上査定においては、過去の成約事例データをもとに、所在地、物件の種別、面積、築年数、間取りなどを考慮して査定価格を算出します。

不動産会社の担当者による訪問は基本的にありません。

家族や近隣に知られることなく査定を依頼することができます。

訪問査定とは

上記の机上査定での算出方法にプラスして、実際の不動産を見て査定する方法です。

家の傷み具合や周辺状況なども考慮して算出するので、訪問査定を受ける日は売り主の立ち合いが必要です。

机上査定との大きな違いは、実際の物件を確認することによって、より精度の高い査定が受けられるという点です。

近い将来の売却を考えている場合や、しっかりとした査定をしてもらいたいといった場合にお勧めです。

訪問査定についてさらに詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。
不動産売却の訪問査定って何?必要性や注意点を徹底解説

机上査定と訪問査定の両方を活用する方法

すぐに売却するわけではない場合には、机上査定で複数の不動産会社が提示する概算を把握しておくのも一つの方法です。

後々本格的に売却をスタートさせるタイミングで、机上査定を参考に絞り込んだ不動産会社に訪問査定を依頼するといいでしょう。

ただし、査定額だけで絞り込むのではなく、やりとりの印象も大切にしましょう。

いずれの査定方法でも、高すぎる査定額を提示する不動産会社には注意が必要です。

中には依頼を受けるために高い査定額を提示しているだけで、実際の販売価格とかけ離れている場合があります。

査定額だけで不動産会社を選定するのではなく、その査定の根拠について説明を求め、納得できるかどうか検討してみましょう。

ポイント3.メモをとろう

査定の資料を比較するだけではなく、特に訪問査定の場合には、どの会社がどんな印象だったか比較することも大切です。

とはいえ複数の不動産会社から査定を受けていくうちに、記憶が曖昧になってしまうことも珍しくありません。

後で比較しやすいように、メモをしっかりとっておきましょう。

メモしておきたいポイントをご紹介しましょう。

  • 査定の根拠をわかりやすく説明してくれたか
  • こちらの話しもちゃんと聞いてくれたか
  • 具体的な販売戦略を提案してくれたか
  • 専門知識は豊富か
  • 担当者は信頼できる印象か

丁寧な対応であるかどうか、安心して任せられる不動産会社かどうかなど、不動産会社の担当者と自分の相性をしっかり見極めましょう。

ポイント4.欠点は隠さない

家の欠点は隠さずに、査定の時点で不動産会社に必ず相談しましょう。

家をスムーズに売るため、そしてトラブルを避けるために大切なことです。

売主には、「瑕疵担保責任」があるので、家を引き渡してから一定期間内に欠点が見つかった場合、損害賠償の請求を受けたり契約を解除されるなど、その責任を負わなければいけなくなります。

「瑕疵担保責任」の対象は、「隠れた瑕疵」といって、通常の注意力を払っても発見できないような欠点や欠陥などです。

例えば、過去に雨漏りした、シロアリ被害に遭った、庭に井戸があった、がれきが庭に埋まっていると聞いた、土壌汚染、事件や事故、給湯器の不具合など、知っていることは告知しましょう。

瑕疵担保責任を負う期間は、売買契約で決めますが、引き渡しから2~3ヶ月以内と限定するのが一般的です。

でも、売主が欠点を知っていて告知しなかった場合、契約で決めた期間を過ぎていても責任が追及されます。

ですので、知っている欠点については全て買主に告知し、契約書に記載することにより、売却後のトラブルを防ぐことが大切です。

まずは知っている欠点はすべて不動産会社に伝えて、査定額への影響や、値引きの対象になるかどうかも含めて相談してみるとよいでしょう。

不動産売買の瑕疵担保責任については下記記事でさらに詳しく解説しています。
不動産売買における瑕疵担保責任とは?責任範囲や期間、契約解除事例まとめ

ポイント5.できるだけ家に関する書類を準備する

家に関する書類を特に用意しなくても、査定を受けることは可能です。

所在地さえわかれば、不動産会社が登記簿謄本を取得して、面積や築年数を確認できるからです。

登記簿謄本は、不動産の場所や面積などの情報が記載されたもので、所有者以外でも法務局で入手することができます。

ただし、訪問査定では、様々な書類を準備しておいたほうが、スムーズに正確な査定を受けることができます。

査定依頼の際に用意しておくといい書類は次の通りです。

一戸建ての場合

  • 権利に関する書類
    • 登記済権利証(登記識別情報)
    • 購入時の売買契約書、重要事項説明書
  • 土地、建物に関する書類
    • 建築確認通知書、検査済証(建築基準法に基づいて建築されていることを証明する書類)
    • 建築設計図書
    • 建物の間取図
    • 土地の測量図
    • 建物の請負契約書
    • 住宅性能評価書(住宅性能表示制度に基づいて、住宅の性能や等級を数値で表す書類)
  • その他付属情報
    • 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書
    • 修繕やリフォームした際の契約書

マンションの場合

  • 権利に関する書類
    • 登記済権利証(登記識別情報)
    • 購入時の売買契約書、重要事項説明書
  • 建物、物件に関する書類
    • 購入時のパンフレット
    • 建物の間取図
  • その他付属情報
    • 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書
    • 管理規約、使用細則(ペット可の物件であるかどうかといったトラブル回避のため)
    • 管理費、修繕積立金などがわかる書類
    • 大規模修繕工事計画の書類

まとめ

それではおさらいです。

不動産会社によって、査定額にも売却価格にも差が出ます。

「仲介」でも「買取」でも、家を売る場合は、必ず複数の不動産会社に査定依頼しましょう。

一括査定を利用すると、手間なく簡単に最適な不動産会社を選び出すことができます。

家の査定を成功させる5つのポイントは、次のとおりでした。

  • ポイント1.掃除とリフォームは不要
  • ポイント2.簡易査定と訪問査定を使い分ける
  • ポイント3.メモをとる
  • ポイント4.欠点は隠さない
  • ポイント5.できるだけ家に関する書類を準備する

5つのポイントをしっかりおさえて、出来る限り高価格で、トラブルのない売却を成功させましょう!