家売却で成功するために知っておきたい5つのポイントを徹底解説

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高額な家を売却する以上、家売却で必ず成功したいと願っている人も多いのではないでしょうか。

家売却は、滅多にない経験ですので、しっかりと準備して売却することが重要です。

失敗しないためにも成功のコツを知っておくことが必要となります。

家売却を成功させたい時の疑問や不安

  • 「家の売却を絶対成功させたいのだけれど、どうすればいいの?」
  • 「家の売却を成功させるコツってあるの?」
  • 「家の売却を成功させるためには、何に気を付ければいいの?」

そこでこの記事では、「家売却の成功」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、家売却で成功するために知っておきたい5つのポイントについて知ることができます。

家を高く売るなら複数社に査定相談
HOME4Uの一括査定なら一度にまとめて査定相談できる

成功するための家売却タイミング

家売却で成功するために一番需要なポイントは売却タイミングです。

市況の良いときに売却すれば成功確率はかなり上がりますが、市況の悪いときに売却すると、成功確率を上げることは難しいです。

市況は自分の力ではどうすることはできませんが、家を売却するなら市況の良いときに売却するのが大原則となります。

以下に、公益財団法人東日本不動産流通機構のデータにより、首都圏における過去10年間のマンションと戸建の価格の推移を示します。

首都圏住宅価格の推移

首都圏住宅価格の推移

近年は、オリンピックに向けて不動産市況が好調のため、マンションも戸建ても価格は上昇傾向にあります。

マンションは、2012年の平均価格は2,500万円でしたが、2018年には3,333万円にもなっています。

これは、似たような物件でも2012年に売った人と2018年に売った人では800万円以上も差がついているとうことになります。

不動産の売却では、小手先のテクニックでは800万円以上も価格を上げられるようなことは不可能です。

しかしながら、売却時期は単に「いつ売るか」という決断のタイミングだけで800万円以上も差をつけることができます。

住宅の売却では、ここまで差を付けられるのは、タイミング以外にありません。

売却のタイミングは、家売却の成功のためには最も重要な要素なのです。

2019年10月時点で、売却を考えているのであればすぐに売却するようにしてください。

2020年にはオリンピックも終わってしまいますし、日本の好景気はいつまで続くか分かりません。

過去には「失われた10年」と呼ばれる不景気な時代もありましたが、このタイミングを逃すと、10年くらいタイミングを逃してしまう可能性もあります。

成功のためには、まずは今の時期に売却することを心掛けてください。

以上、ここまで成功するための売却タイミングについて見てきました。

では、売却が成功する不動産会社は、どのようにして選べば良いのでしょうか。

そこで次に、成功するための不動産会社の選び方について解説いたします。

成功するための不動産会社の選び方

成功するための不動産会社の選び方が重要です。

不動産会社の選び方は物件によって以下のように変える必要があります。

不動産会社を選ぶ際のポイント3つ

  1. 条件の良い物件なら選ばない
  2. 低額な物件なら地元の中小の不動産会社を選ぶ
  3. 買い替えならつなぎ融資の条件の良い不動産会社を選ぶ

1つ目として、良い条件の家を売るときは、そもそも不動産会社を選ばないという方法があります。

具体的には「駅から徒歩5分以内、かつ、築20年以内」のような物件です。

不動産会社に依頼する仲介の契約のことを媒介契約と呼びますが、媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができる媒介契約
専任媒介契約専属専任媒介契約は、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、自己発見取引をできるかどうかです。

自己発見取引とは、売主が自分で買主を探してくること

良い条件の物件は、基本的にはどの不動産会社が売却しても売れますので、不動産会社は選ばず一般媒介によって複数の不動産会社に売却を依頼すべきです。

仲介手数料は成功報酬ですので、不動会社の間に競争原理が働きます。

一番良い条件の買主と売買契約を締結できるため、一般媒介なら早く高く売ることが可能です。

2つ目として、低額な物件なら地元の中小の不動産会社を選ぶことをオススメします。

金額の低い物件だと、得られる仲介手数料が少ないため、大手の不動産会社はやりたがりません。

低額な物件ほど、地元の不動産会社が行う傾向がありますので、やる気のない大手は捨て、最初から地元の不動産会社を選ぶのが良いでしょう。

3つ目として、買い替えをするならつなぎ融資の条件の良い不動産会社を選ぶことがおススメです。

買い替えでは、売却物件と購入物件の二重ローンを避けるため、売却を先、購入を後で行うことが良くあります。

しかしながら、売却が長引いたり、購入が先に決まったり、順番が逆転してしまうことがあります。

そのような場合、つなぎ融資を使うと順番の逆転に上手く対応することができます

つなぎ融資とは、買い替えにおいて購入物件の代金支払いが売却物件の代金入金よりも先に来た場合など、一時的な資金不足を解消するために利用できるローン

つなぎ融資は、不動産会社と銀行が組み合わさって提供しているサービスとなります。

そのため、不動産会社を変えるとつなぎ融資の条件も変わることが一般的です。

つなぎ融資を利用する可能性のある人は、不動産会社が提供するつなぎ融資サービスの条件を良く比較した上で、不動産会社を決定するようにしましょう。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ
すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」
HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」
イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」
リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで成功するための不動産会社の選び方について見てきました。

では、売り出し価格をどのように設定すれば売却が成功するのでしょうか。

そこで次に、成功するための売り出し価格について解説いたします。

成功するための売り出し価格

成功するための売り出し価格は、高過ぎる査定価格は避け、適正な査定価格の中から価格を選び決定することがポイントです。

適正な査定価格を知るために、査定は必ず複数の不動産会社から取るようにしてください。

複数の会社から査定を取らなければいけない理由は、不動産会社は高過ぎる査定価格を出してくる可能性があるからです。

査定価格は不動産会社にとっては営業的側面があります。

高い査定価格を出した方が媒介契約を取りやすいので、高く査定してくるのです。

高過ぎる査定価格を妄信して売り出し価格を決定してしまうと、売却期間が長期化し、結局は大幅に値下げして売るという失敗をしていまいます。

複数の不動産会社から査定を取ると、飛びぬけて高い価格が見えてきます。

このような高過ぎる査定額は採用しないようにしてください。

適正価格のゾーン

適正価格のゾーン

高過ぎる査定価格は排除し、適正な価格の中から売り出し価格を決定するようにしましょう。

以上、ここまで成功するための売り出し価格について見てきました。

では、売却を成功させるためには、どのように内覧対応をすれば良いのでしょうか。

そこで次に、成功するための内覧対応について解説いたします。

成功するための内覧対応

家売却で成功するには内覧対応も重要となってきます。

内覧とは、購入希望者に対して家の中を見せる販売行為

内覧は、購入希望者に対し、最後の背中を押す場となります。

内覧に当たっては、以下の3つを準備しておくことが望ましいです。

内覧に必要な3つの準備

  1. 土日は空けておく
  2. モノは極力捨てる
  3. ハウスクリーニングを実施する

まず、内覧は土日に集中しますので、販売期間中の土日は予定を入れずに空けておくようにしてください。

内覧は、金曜日の夜に急に申し込みが入ることもあります。

ご主人または奥様のいずれかが対応できるようにしておくことが望ましいです。

内覧開始に向けては、家の中のモノは極力捨てるようにします。

内覧で家の印象を悪くする原因は、「モノが多い」ことです。

人は、モノが溢れかえっている状態を見ると、生活感や雑多感を感じ家に悪い印象を覚えます。

家の印象を上げるには、まずは不要なものを極力捨て、スッキリさせることが重要です。

また、内覧前に一度ハウスクリーニングを行っておくこともオススメします。

ハウスクリーニングとは、プロの清掃業者による家の掃除

ハウスクリーニングは、特にキッチンやバス、トイレ、洗面所等の水回りを重点的に依頼するようにしてください。

キッチン等の水回りは汚れも目立ちますし、また購入者の奥様が特に気にされる部分です。

準備不足で内覧に挑むと、金曜日の夜に急に申し込みがあった場合、真夜中に掃除してなんとか次の日に備えるといったことを毎回するようになります。

内覧は、事前に「モノは極力捨てる」と「ハウスクリーニングを実施する」の2点を行っておくと、内覧の前に毎回大掃除をする必要がなくなります。

事前準備によって売却活動が大幅に楽になりますので、しっかりと内覧準備を行うようにしましょう。

以上、ここまで成功するための内覧対応について見てきました。

では、売却期間中は何をすれば良いのでしょうか。

そこで次に、成功するための進捗確認について解説いたします。

家売却を成功するための進捗確認

家売却で成功するためには、営業マンにマメに進捗確認することが重要です。

不動産会社の営業マンも人の子ですので、マメに状況を確認してくる売主ほど、真剣に営業します。

営業マンの正直な感覚は、すぐに売れそうな良い物件ほど自分の営業成績になるので頑張ります。

売却しにくい物件や、売主が高望みしているような物件は、放っておく傾向にあります。

営業マンは何物件も抱えているため、反応が悪いと感じたら、手を抜き始めてしまうことが多いです。

そこで、営業マンが手を抜き始めないように、売主から定期的に連絡を取り、状況を確認することが重要です。

一応、専任媒介契約や専属専任媒介契約を契約すると、不動産会社から以下の頻度で報告を受けることになっています。

不動産会社からの一般的な報告頻度

  • 専任媒介契約   ・・・ 2週間に1回以上の報告
  • 専属専任媒介契約 ・・・ 1週間に1回以上の報告

しかしながら、これらの報告は形式上の報告となることが多く、効果は期待できません。

売却を成功させるには、不動産会社からの報告を受けるだけでなく、自ら電話連絡をしてマメに状況を聞くことが重要です。

非常にアナログな方法ですが、売却を成功させるには最も効果的な方法です。

不動産会社に仲介を依頼したら、マメに進捗確認を行うようにしましょう。

まとめ

以上、ここまで、家売却で成功するために知っておきたい5つのポイントについて見てきました。

成功するための5つのポイントは以下の通りです。

家売却で成功するためのポイント5つ

  1. 売却タイミングは市況が良い時期に行う
  2. 不動産会社の選び方は物件によって変える
  3. 売り出し価格は高過ぎない価格で設定する
  4. 内覧対応は事前準備をしっかりする
  5. 進捗確認をマメに行う

この記事を参考に、ぜひ家売却の成功を目指してください。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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