家売ると税金はどれくらいかかるの?基本的な計算方法を解説

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家を売ると、税金が発生する人と発生しない人がいるため、「家を売ると税金はいくらです」と簡単にと伝えることができません。

税金がいくら発生するかについては、まず基本的な仕組みと計算方法を知る必要があります。

家を売ると税金がいくらかかるのか知りたいと思っている人の中には、

  • 「一体、家を売ると税金って、どのくらいかかるの?」
  • 「家を売るとどのくらい税金がかかるのか、具体的に知りたい」
  • 「家を売るとかかる税金には、控除はあるの?」

そこでこの記事では、「家を売るとかかる税金」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、家を売ると税金はどれくらいかかるのかということや、基本的な計算方法について知ることができます。

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税金の発生は譲渡所得次第

税金の発生は譲渡所得次第です。

個人の所得には、給与所得、譲渡所得、不動産所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得という10種類の所得があります。

不動産を売却したときの所得は「譲渡所得」です。

譲渡所得は以下の式で計算されるものになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
・譲渡価額とは売却額
・取得費とは土地の購入価額
・譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用

譲渡所得は、上記の計算式によって、プラスになることもマイナスになることもあります。

まず、譲渡所得がプラスであれば、税金は発生します。

それに対して譲渡所得がマイナスであれば、税金は発生しません。

例えば、取得費を上回るような金額で、高く売却できたときは税金が発生します。

一方で、取得費を下回るような金額での売却となったときは税金が発生しないということです。

家は、築年数が経過すると、どんどん値段が下がるのが基本です。

そのため、多くのケースでは、譲渡価額は取得費を下回ることになり、税金は発生しないことが一般的です。

ただし、取得費は厳密に言うと購入価額のことではないため、最終的には取得費を計算してみないと本当に税金が発生するかしないかがわかりません。

取得費の求め方

取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額

土地は単純な購入価額ですが、建物は購入価額から減価償却費を控除した額となっています。

つまり式で表すと、取得費は以下のようになります。

取得費 = 土地取得費 + 建物取得費 = 土地購入価額 + (建物購入価額 - 減価償却費)

建物取得費を求めるためには、減価償却費を求めなければなりません。

家のような非事業用不動産の減価償却費は以下の式で計算されます。

減価償却費 = 建物購入額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

上記の式の中で、「償却率」というものがあります。

償却率に関しては、用途と構造によって、以下のようになります。

 非事業用マイホーム・セカンドハウス
構造償却率耐用年数
木造0.03133年
鉄筋コンクリート造0.01570年

例えば、木造の戸建住宅であれば「0.031」という償却率、鉄筋コンクリート造のマンションであれば、「0.015」という償却率を用います。

経過年数は、6ヶ月以上の端数が出た場合は1年と計算し、6ヶ月未満の端数が出た場合は切捨てで計算します。

経過年数の計算例

  • 平成8年3月~平成31年6月・・・23年3ヶ月は「23年」として計算
  • 平成13年2月~平成31年10月・・・18年8ヶ月は「19年」として計算

経過年数は建物の築年数のことではありません

購入してから売却するまでの保有年数」のことを指します。

減価償却費は、建物購入価額の95%まで償却することが可能です。

減価償却の額が95%を超えると、それ以上は建物を償却できなくなり、建物取得費は建物購入額の5%が最小となります。

例えば、木造の建物購入価額が1,000万円、土地の購入価額が2,000万円だったとします。

これを「0.031」とう償却率を使って償却していきます。

例えば、経過年数が10年の場合、減価償却費および建物取得費は以下のように計算されます。

・減価償却費 = 建物購入額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 = 1,000万円 × 0.9 × 0.031 × 10年 = 279万円
・建物取得費 = 建物購入価額 - 減価償却費 = 1,000万円 - 279万円 = 721万円
・取得費 = 土地取得費 + 建物取得費 = 土地購入価額 + (建物購入価額 - 減価償却費) = 2,000万円 + 721万円 = 2,721万円

なお、取得費の計算が一番ややこしいです。詳細は下記記事でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで取得費の求め方について見てきました。

では、家の所有期間によって税率はどのように変わるのでしょうか。

そこで次に、所有期間と税率について解説いたします。

所有期間と税率

譲渡所得がプラスになったときに発生する税金は

  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

です。

所得税や住民税、復興特別所得税は、サラリーマンなどの個人が普段から納税している税金。

売却時の税金は、何か特別な税金が存在するわけではなく、税金が生じるケースでは、売却した翌年の、所得税・住民税・復興特別所得税がちょっと増えることになります。

税金は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率については不動産の所有期間によって決まります。

1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

 所得税住民税合計税率
短期譲渡所得30%9%39%
長期譲渡所得15%5%20%

復興特別所得税については、所有期間に関わらず2.1%となります。

以上、ここまで所有期間と税率について見てきました。

では、かかる税金はどのように算出されるのでしょうか。

そこで次に、具体的計算例について解説いたします。

家を売却した時の税金の具体的な計算例

以下の条件で具体的計算例を示します。

具体的計算例の物件情報

  • 物件種別:マイホーム(非事業用)
  • 建物構造:木造(耐用年数33年、償却率0.031)
  • 売却日:2019年9月に売却引渡
  • 売却価格:3,800万円
  • 譲渡費用:142万円
  • 購入日:2000年7月に購入
  • 土地購入価格:1,000万円
  • 建物購入価格:3,000万円

経過年数は、引渡日を基準とし、6ヶ月以上の端数は1年、6ヶ月未満は切り捨てて計算するのがルールでした。

売却の引渡は2019年9月、購入の引渡は2000年7月であり、19年2ヶ月であるため経過年数は19年と計算します。

経過年数を19年とし、税金は以下のように計算されます。

・減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 = 3,000万円 × 0.9 × 0.031 × 19年 = 1,590.3万円
・取得費 = 土地取得費 + 建物取得費 = 土地購入価額 + (建物購入価額 - 減価償却費) = 1,000万円 + (3,000万円 - 1,590.3万円) = 2,409.7万円
・譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 = 3,800万円 ― 2,409.7万円 - 142万円 = 1,248.3万円

売却不動産は所有期間が5年超であるため、税率は長期譲渡所得のものを用います。

・所得税 = 譲渡所得 × 長期譲渡所得に係る所得税率 = 1,248.3万円 × 15% = 1,872,450円
・復興特別所得税 = 所得税 × 復興特別所得税率 = 1,872,450円 × 2.1% = 39,321円
・住民税 = 譲渡所得 × 長期譲渡所得に係る住民税率 = 1,248.3万円 × 5% = 624,150円
・ 税金合計 = 所得税 + 復興特別所得税 + 住民税 = 1,872,450円 + 39,321円 + 624,150円 ≒ 2,535,900円

以上、ここまで具体的計算例について見てきました。

マイホームの売却では、3,000万円特別控除という税金特例があります。

そこで次に、3,000万円特別控除を適用した場合の税金について解説いたします。

家を売却した時は「3,000万円特別控除」が適用できる

3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

前章の計算の具体例では、譲渡所得が1,248.3万円でしたので、3,000万円特別控除を適用するとゼロ(マイナスのときはゼロとする)となり、税金は発生しなくなります。

3,000万円特別控除を利用するには、売却するマイホームが居住用財産である必要があります

居住用財産とは、以下に示す要件のうち、いずれか1つの要件を満たす家です。

居住用財産の定義

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

1つ目の「現に居住している」というのは、自分が現に居住している家のことを指します。

アパートのように他人が現に居住していても対象にはなりません。

2つ目は、退去した後も3年後の12月31日までに売却すれば居住用財産と認められるという要件です。

しかも、退去した後、他人に貸していても居住用財産として認められます。

3つ目は、災害で焼失して更地になった場合も、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば居住用財産として認められます。

4つ目は、取り壊しても一定の期間に売却すれば居住用財産として認められるという要件です。

ただし、取り壊した場合には、その後の更地を駐車場のような貸付に供すると居住用財産として認められません。

さらに、買主が以下のような特定の親族や同族会社の場合には3,000万円特別控除を適用することができません

3,000万円特別控除を適用することができないケース

  1. 配偶者、直系血族(親、子、孫など)、生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族に売却
  2. 本人、配偶者、直系血族、生計を一にする親族が主宰している同族会社に売却

3,000万円特別控除の節税効果は非常に大きいため、譲渡所得がプラスの場合には、ぜひ利用の検討をおススメします。

尚、3,000万円特別控除については、以下の記事で詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

まとめ

以上、ここまで、家を売ると税金はどれくらいかかるのかということや、基本的な計算方法について見てきました。

家の売却では、譲渡所得がマイナスとなって税金が発生しないことが多いです。

仮に譲渡所得がプラスになっても3,000万円特別控除が適用できれば、税金は発生しないことになります。

まずは譲渡所得を計算し、譲渡所得がプラスであれば3,000万円特別控除の利用を検討してみてください。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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