35年住宅ローンのメリット・デメリットと変動との組み合わせを解説

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住宅ローンは35年のように長期で組めるローンがあるのが特徴です。

長期でローンが組めると毎月の返済額が小さくなるため、借りる人にとっては大きなメリットとなります。

35年の住宅ローンを組もうと考えている人の中には、

35年の住宅ローンを組む際の疑問

  • 「今、35年住宅ローンの金利はどれくらいなの?」
  • 「35年住宅ローンを組もうと思っているけど、どんなメリットがあるの?」
  • 「35年住宅ローンと変動型では、どちらがいいの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「35年住宅ローン」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、35年住宅ローンのメリット、デメリットと変動との組み合わせについて知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

35年住宅ローンの金利※2019年11月現在

35年住宅ローンの金利は、2019年11月時点では「1.170%」が最頻値の金利です。

最頻値とは、多くの銀行が採用している相場の金利

アルヒなどのノンバンク系では、35年でも「0.740」といったとても低い金利を提供している銀行もあります。

金利については、下記の記事で詳しくご紹介しています。ぜひご参照ください。

以上、ここまで35年住宅ローンの金利について見てきました。

では、35年住宅ローンのメリットは何でしょうか。

そこで次に、35年住宅ローンのメリットについて解説いたします。

35年住宅ローンの2つのメリット

35年住宅ローンのメリットは、以下の2点。

35年住宅ローンのメリット2つ

  1. 毎月の返済額が小さくなる
  2. 金利上昇リスクを避けられる

メリット1.毎月の返済額が小さくなる

35年の住宅ローンの最大のメリットは、毎月の返済額が小さくなるという点です。

毎月の返済額は、「借りる額」と「借りる期間」の2つで決まります。

同じ金額を借りた場合、借りる期間が長い方が毎月の返済額は小さくなります。

たまに、35年ローンというと、「なかなか返し終わらなくて嫌だ」と感じる人がいますが、長期に借りることができるというのはデメリットではなく、メリットです。

「すぐに返せ」と言われているわけではなく、「35年かけてゆっくり返してもらえば良いですよ」と言われているので、借りる人に優しいローンとなっています。

例えば、3,000万円を5年で返済するのと30年で返済するのでは負担が随分異なります。

3,000万円を5年で返済する場合、単純に1年で600万円返済しなければなりません。

3,000万円を30年で返済する場合、1年の返済は100万円で済みます。

年収600万円の人が、1年間に600万円を返済に充てるのは無理ですが、1年間に100万円なら可能です。

長期で借りるということは、無理な返済を可能な返済に変えてくれることなので、35年のような長期ローンは大きなメリットといえるのです。

メリット2.金利上昇リスクを避けられる

35年ローンは、金利上昇リスクを避けられるとうメリットがあります。

近年、35年ローンを組む人が多くなっているのは、低金利だからです。

金利は、低金利時代ほど、長期の固定金利を選択した方が有利となります。

35年ローンを選択すれば、35年間は金利が固定です。

その間に世の中の金利が上がったとしても、借りた当時の金利のまま返済できることになります。

バブル時代には、住宅ローンの金利は8~9%という時期がありました。

バブル時代は1991年ですので、2019年現在からすると、28年前になります。

バブル時代が28年前にあったことを考慮すると、35年間の間に、今後、金利が激しく上昇する可能性はゼロではありません。

35年間も低金利のままの住宅ローンは、大きなメリットがあるといえるのです。

逆に、高金利の時期は35年ローンを組むべきではありません

高金利の時期は、今後、金利が下がる可能性が高いので、変動金利を組むべきです。

高金利の時期に35年ローンを組んでしまうと、高い金利が35年間固定されてしまいます。

35年ローンは、低金利時代の今だからこそ、メリットがあるのです。

以上、ここまで35年住宅ローンのメリットについて見てきました。

では、逆に35年住宅ローンのデメリットは何でしょうか。

そこで次に、35年住宅ローンのデメリットについて解説いたします。

35年住宅ローンの2つのデメリット

35年住宅ローンのデメリットは、以下の2点。

35年住宅ローンのデメリット2つ

  1. 完済年齢が遅くなる
  2. 変動金利に比べて金利が高い

デメリット1.完済年齢が遅くなる

35年住宅ローンのデメリットは、完済年齢が遅くなるという点です。

住宅ローンを借りる場合、完済年齢を意識しなければなりません。

毎月の返済が発生するため、一生借り続けるわけにもいかず、ある程度年収があるうちに返し終わることが必要です。

完済年齢は、原則としては年金生活が始まる65歳までに完済すべきです。

今の年金制度でも、普通に生活するだけでも年金だけでは足りないとされています。

年金だけでは、毎月赤字となるため、65歳までに2,000万円の貯金が必要という試算が大きな話題となりました。

2,000万円の貯金というのは別としても、基本的には年金生活では住宅ローンは返済できないということです。

そのため、住宅ローンは65歳までに完済する必要があります。

しかしながら、65歳に35年ローンを完済しようとすると、30歳で住宅ローンを組む必要が生じます。

今の日本は晩婚化が進んでいますので、30歳で結婚して家を買う人は少数派です。

また、結婚してもすぐに家を買うとは限らないため、住宅ローンを組む年齢はどんどん遅くなってしまいます。

仮に、35歳で35年ローンを組んだ場合、完済年齢は70歳となります。

もし、65歳までに完済しようとすると、途中で一生懸命繰上返済を行わなければいけません。

繰上返済をするということは、1年間の返済額を大きくしているだけなので、結局は35年よりも短い期間のローンを組んでいるのと同じです。

晩婚化が進んでいる現代社会においては、35年ローンは少し使いにくいという側面もあります。

デメリット2.変動金利に比べて金利が高い

住宅ローンの固定金利は、変動金利に比べて金利が高いのが特徴です。

変動金利と見比べてしまうと、固定金利は高いため、35年ローンを組むことに疑問を感じる人も多いです。

35年ローンは、貸す側にとっては35年間も金利を固定しなければならないため、大変なリスクを負います。

そのため、ある程度金利を高くしておかないと、将来の金利上昇リスクに備えることができません。

単純に金利だけを見てしまうと、高いというのが35年ローンのデメリットといえます。

以上、ここまで35年住宅ローンのデメリットについて見てきました。

では、適正な住宅ローンの金額は、何に気を付けて組めば良いのでしょうか。

そこで次に、適正な住宅ローンの金額について解説いたします。

適正な住宅ローンの金額

35年の住宅ローンを組み場合、適正な範囲で借りることが大前提です。

住宅ローンの金額が適正かどうかについては、以下の3つの指標が重要となります。

住宅ローンの適正金額についての指標3つ

  1. 完済年齢
  2. 年収倍率
  3. 返済負担率

指標1.完済年齢

完済年齢とは、住宅ローンを返済し終わる年齢のこと

適切な完済年齢は、「65歳」となります。

銀行は完済年齢を80歳まで許容しています。

そのため、実は45歳までは35年ローンを組むことは可能です。

適切な完済年齢は今のところ65歳ですが、定年制度はどんどん伸びていますので、65歳基準の重要性はそこまで高くはないです。

70歳定年制も今後は増えていきますので、完済年齢は70歳が適切という時代はすぐそこまで来ています。

また、そもそも国の年金制度がいつまで続くか分からないことから、年金生活自体も怪しいところです。

年金がもらえなければ、必然的に働き続けることになりますので、65歳以上でも逆に年金以上の収入を確保する人が増えてくると思われます。

よって、完済年齢は参考に留める形で、65歳を一つの目安程度に考えておけば良いでしょう。

指標2.返済負担率

返済負担率は、額面年収に対する年間返済額の金額

適正な返済負担率の割合は「20%以内」となります。

銀行は返済負担率を30%以内まで許容しています。

適切な住宅ローンを組む場合、一番重要となるのが、この返済負担率です。

返済負担率を20%以内に納めると、将来に向けた貯金をする余裕も出てきます。

返済負担率を下げるには、35年のような長期ローンを組むことが一番効果的です。

多くの金額を借りて、返済負担率を下げるには、35年ローンを選択することになります。

指標3.年収倍率

年収倍率とは、額面年収に対して何倍程度の借入金総額を借りることができるかという倍率

適切な年収倍率は「5倍」になります。

銀行は年収倍率を8倍まで許容しています。

35年ローンを利用すると、低い返済負担率を保ちながら多くの金額を借りることができるため、年収倍率が5倍を超えることはあります。

例えば以下の条件で毎月の住宅ローン返済額を計算してみます。

  • 借入金額:4,000万円
  • ローン:35年ローン
  • 金利:1.17%
  • ボーナス返済:なし

上記の条件だと、毎月の返済額は「116,111円」です。

年間返済額は「1,393,332円」となるため、返済負担率を20%とすると、年収は「6,966,660円≒約700万円」で良いことになります。

上記の例の場合、年収700万円で4,000万円を借りると、年収倍率としては約5.7倍となり、5倍を超えます。

しかしながら、返済負担率は20%で抑えていますので、5倍を超えていても、適正範囲の住宅ローンを借りていることになります。

35年のような長期ローンを利用すれば、多めに借りることができるというのがメリットです。

尚、適正な基準と銀行の基準を比較すると、下表の通りになります。

 適正な基準銀行の基準
年収倍率5倍8倍
返済比率20%以内30%以内
完済年齢65歳80歳

銀行の許容度は、適正な基準よりも大きいので、借り過ぎにはくれぐれも注意をした上で借りるようにしてください。

以上、ここまで適正な住宅ローンの金額について見てきました。

では、変動型金利と35年住宅ローン、どちらを選べば良いのでしょうか。

そこで次に、変動と35年のどちらを選ぶべきかについて解説いたします。

変動と35年のどちらを選ぶべきか

変動と35年のどちらを選ぶべきか永遠の課題といえます。

その時の金利背景によって異なるため、答えがないからです。

一般的には、低金利時代は35年の固定を選択し、高金利時代は変動を選択するのがセオリーです。

2019年11月時点では、若干金利は上がっているものの、総じて低金利の状態が続いています。

そのため、基本的には35年ローンを中心に考えるべきです。

全額を35年ローンにするのは嫌だという場合には、35年を6割、変動を4割のように35年を大目に配分するように考えます。

変動を5割以上としてしまうのは、リスクの取り過ぎです。

変動はどんなに多くしても5割以下に留め、できるだけ長期固定を多く配分することをおススメします。

まとめ

以上、ここまで、35年住宅ローンのメリット、デメリットと変動との組み合わせについて見てきました。

35年住宅ローンにも、メリットとデメリットはあります。

完済年齢と年収倍率、返済負担率のバランスを考慮し、適切な住宅ローンを組むようにしましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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