住宅ローンが残っている家を100%売る方法をプロが伝授!どんな不動産でも売却OK

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住宅ローンが残っている家でも売却することは可能です。

住宅ローンが残っている家を売ろうとしている人の悩み

  • 「今の家のローンも残ったままで売れるの?」
  • 「住宅ローン残高がかなりあるけれど大丈夫?」
  • 「売却額よりもローン残高が高い場合はどうしたら良いの?」

等々と、考えている人も多いと思います。

ローンを完済しないで売ることに抵抗を感じたり、異質さを感じる人はいますが、どちらかというとローンが残っている家を売る人のほうがおおいですよ。

普通に良くある売却案件です。筆者は現役不動産営業マンですが、担当するほとんどの案件がローンが残っている家ですね。

ただ、ローンが残っている家の売るのはちょっと面倒なのも否めません。

なぜかというと、ローン残高が売却額よりも高いと、残債を返済するために、なんらかの対処をしないと売れないから。

ちょっと面倒ですが、ローンが残っている家は100%売ることが可能です。

「売れない」なんていう不動産会社がいたら、絶対嘘ですよ!

この記事では、ローンが残っている家を売る基本と、その対処法を知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

【先に結論】3行でまとめると?

  • ローン完済ができないと家は売れない
  • 完済できる金額で売れないなら住み替えローンを使う
  • 完済できない場合でも対処法はあるのであきらめてはダメ

ローンが残っている家を売るためのたった1つの条件

冒頭でもお伝えしたように、住宅ローンが残ったままの状態でも家を売ることは可能です。

ただし、住宅ローンが残っていると、抵当権と呼ばれる金融機関の権利が付いていますので、その抵当権を抹消することが売却の条件となります。

抵当権と競売とは?

  • 抵当権とは、お金を借りている人が、万が一お金を返せなくなった場合、物件を競売にかけることによってローン残債を回収することができる権利
  • 競売とは、債権者(お金を貸している人)のために、裁判所が行う強制的な不動産の売却のこと

抵当権は住宅ローンを完済すれば抹消することができます。

住宅ローンが残ったままだと、抵当権が付いたままの状態ということになります。

抵当権が付いている物件は、通常、買主が抵当権を抹消していることを条件に物件を購入することになるでしょう。

抵当権を抹消しないままでいると、購入後、もし売主が住宅ローンを返済できなければ、買主が購入した家が競売にかけられることに。

家が競売にかけられてしまえば、買主は家を失うことになるので、抵当権が付いたままの物件は、買主が家を失うリスクを負うため、親族等でない限り購入する人はいません。

競売については下記記事で詳しく解説しています。

抵当権については下記記事で詳しく解説しています。

「売却代金の支払」と「住宅ローンの抹消」の2つを同時に行う

ローンが残っている家を売るには、銀行などの金融機関がつけた「抵当権」を外すことが絶対条件です。

抵当権は、残っているローン残りの返済すべきお金を一括で返済しきってしまうことで外すことができます。

一括返済は売却で得た金額で行います。

すると、抵当権を外さないと売却できない、一方で抵当権を外すには売却する必要があるという矛盾した状態に陥ることになります。

そこで、ローンが残っている家を売却する場合は、「売却代金の支払」と「住宅ローンの抹消」の2つを同時に行うことで解決を図ります。

「売却代金の支払」と「住宅ローンの抹消」は同時に行われるため、住宅ローンが残っている家でも売却することはできるのです。

ローンが残っている家を売りたい人は査定額を知ろう

住宅ローンが残っている家を売却するには、まず不動産会社から査定を取り売却額によって住宅ローン残債が完済できるかどうかを確認することが重要です

家を売却する場合、ローンの有無に関わらず、最初に不動産会社から査定を取ります。

査定を取るのは、以下の2つの意味がありますよ。

不動産査定を行う2つの目的

  1. 適正な売値を決めるため
  2. 適正な資金計画を立てるため

1つ目は適正な売値を決めるために行います。

高過ぎず、安過ぎない価格で売るために、プロの査定が必要ですからね。

2つ目は適正な資金計画を立てるために行います。

住宅ローンの残っていない人であれば、売却額を次に購入する物件の頭金等に利用することができます。

いくらで売却できそうかを知っておけば、購入資金の資金計画を立てることができるでしょう。

住宅ローンの残っている人であれば、売却額で住宅ローンを返済できるか事前に把握することができます。

いくらで売却できそうかを知っておけば、返済資金の資金計画を立てることができます。

よって住宅ローンの有無に関わらず、適正な資金計画を立てるためには査定が必要となるのです。

ただし、資金計画を立てる上では注意点があります。

それは、資金計画はなるべく保守的な査定額で立てておくという点です。

何社もの不動産会社とやり取りをしていると、高い価格や低い価格の査定額が出てきますが、資金計画を立てるには、高い査定額を妄信して計画するとリスクがあります。

もし、高い査定額で資金計画を立ててしまうと、その金額で売れなかった場合、後から急にお金が足りなくなってしまうこともあるためです。

結果的に高い査定額で売れることには問題ありませんが、計画段階では売却額が安くなる可能性も考慮し、保守的に一番低い価格で計画しておくことが重要です。

なお、不動産査定については、下記記事でより詳しく解説しています。

【任意売却】ローン残債より査定が下回った時の対処法

査定をもらったあとに、もし「ローン残債>査定額」(オーバーローン)なら、ローンを完済することはできません。

つまり、抵当権を抹消できないので、売ることが不可能のということに・・・。

ただ、あきらめるなんてナンセンスです。攻略法はあります。

売却代金だけでは完済できなかったローンの残り返済金額を、何らかの方法で返済すればいいのです。

具体的には以下のような方法ですね。

オーバーローンを対処する3つの方法

  1. 残債相当の現金を用意する
  2. 住み替えローンを検討する
  3. 賃貸に出して先延ばしする

それぞれ見ていきましょう。

方法1.残債相当の現金を用意する

一番良い方法は、売却額だけでは完済できないお金は貯金などから返済する方法です。

貯金は減ってしまうことになりますが、誰にも迷惑をかけず、スピーディーに問題を解決することができます。

ただし、この方法を実現するには、売却額だけでは完済できないお金が貯金で返済できる金額であることが必要です。

もし、金額が足りない場合には、親などの親族からお金を借りるという方法もあります。

査定を取ってみて、貯金だけでは残債を返済できそうにもない場合には、親族にお金を借りることができないか相談してみましょう。

いずれにしても、オーバーローンの場合には、少しでも高く売る、残債部分を小さくすることが重要です。

なるべく高く売る方法も併せて検討するようにして下さい。

方法2.住み替えローンを検討する

2つ目の方法としては、住み替えローンの検討があります。

住み替えローンは、返済できなかったローン残債と次に買う家の代金を合算して借りることができるローン

例えば、売却で返済しきれなかったローン残債が300万円あったとします。

そして、次に購入する物件が3,000万円だったとします。

このような場合、3,300万円を借りることで、返済しきれなかった残債300万円を返済できるようにするのが住み替えローンとなります。

住み替えローンは、買い替えの実施が絶対不可欠の「大前提」となります。

次に購入する物件がなく、今の家を売却するだけの場合、住み替えローンを利用することができません。

また、住み替えローンは次に購入する物件の金額以上の金額を借りることになります。

銀行などの金融機関側からすると、抵当権を付けたとしても万が一競売にかけたとしても回収できないことが明白です。

そのため、住み替えローンは、大企業に勤務している人や公務員、医者等の条件の良い人でないと利用することができません。

また利用する人も最初から購入物件の価格以上のローンを組むことになるため、今後も売却しても返済できないリスクを負うことになります。

貸す方にも借りる方にもリスクがあるのが住み替えローンとなります。

住み替えローンは条件の良い限られた人しか利用することができませんが、基本的にはオススメしません。

まずは貯金等で返済できないかを検討し、それが無理なら住み替えローンを検討するというのが順番になります。

方法3.賃貸に出して先延ばしする

3つ目の方法としては、賃貸に出して売却を先延ばしとするという方法があります。

今の家を貸し、家賃が毎月の返済額以上の金額をもらうことができれば、家賃でローンを返済することができます。

そのうち、ローンは減っていきますので、しばらくしたらオーバーローンを解消することができます。

つまり、賃貸することによって、オーバーローンの解消までの時間稼ぎをするのです。

ただし、空室が発生した場合、今の家のローンも給与の中から返済しなければならないというリスクがあります。

新しい物件をローンで購入する場合は、二重ローンの状態となっています。

空室が長引けば、給与の中から今の家のローンと新しい家のローンを二重に返さなければいけないことになります。

賃貸に出す場合には、空室時のローン返済に耐えられるかも含めて検討することが重要です。

売却にするのか賃貸にするのか迷っている方は下記記事を参考ください。

まとめ

ここまで、ローンが残っている家を売る条件と具体的にどうすれば売れるのかを見てきました。

ローン残高と、売ろうとしている家の状態を見極め、一番合った方法を取るようにしましょう。

以上「どれだけ残債あっても大丈夫!ローンが残っている家を100%売る方法をプロが伝授!」でした。

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takataka

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