ローンが残っている家を売るには?

ローンが残っている家を売るときにやるべきことは?オーバーローンでも売る3つの方法

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ローンが残っている家を売るには? ローンが残っている家を売るには?

住宅ローンが残っている家でも売ることは可能です。

しかもあなたが思っているよりも、かなり簡単に。

ローンを完済しないで売ることに抵抗を感じたり、異質さを感じる人はいますが、どちらかというとローンが残っている家を売る人のほうが多いですよ。

筆者は現役不動産営業マンですが、担当するほとんどの案件がローンが残っている家ですね。

ただ、ローンが残っている家を売るのはちょっと面倒なのも否めません。

なぜかというと、ローン残高が売却額よりも高いと残債を返済するために、なんらかの対処をしないと売れないから。

この記事では、現役不動産営業マンである筆者が、ローンが残っている家を売る基本と解決策を解説しています。

最後まで読めば、上記のような悩みをもつ方のマイホームをきっちりと満足いく結果で家売る方法がわかることでしょう。

ローンが残っている家は今の家がいくらで売れるかをまず確認

冒頭でもお伝えしたように、住宅ローンが残っている家を売ることは可能

ただし、1つだけ条件があります。それはローンの残債を完済すること。

住宅ローンが残っていると、抵当権と呼ばれる金融機関の権利が付いていますので、その抵当権を抹消すること(=完済すること)が売却の条件となります。

なので、まずは今の家がいくらで売れるのかを確認することが大事です。

あなたの家に強い不動産会社複数社に査定依頼をする

いろいろな人と話していて一番多いのが、不動産会社に査定額を提示してもらって、「あ~売却してもローンが残ってしまう」と諦めてしまう人。

アプローチとしては間違ってないのですが、1社しか査定していない人が非常に多いんですよね…

あなたのその家というのは、この世に1つしかない唯一無二なんです。

そのようなモノは、決まって定価が存在せず、いくらでもなりうるということ。

すごい極端な言い方をすると、1円にもなりうるし1億円にもなりうるのです。

では、そういうものを売るときはどうするのか?

プロは複数社を競わせることをします。

つまり、あなたのプロと同じことをすればいいのです。

複数の不動産会社から査定を取るのです。

不動産会社の中には、〇〇地区のマンションに強い不動産会社もあれば、××地区の家に強い不動産会社もあります。

もし1社しか査定を受けていない、もしくは相場サイトなどを見て、残債が残ると諦めている人は、まずは複数社に査定をしてみてください。

複数社の査定は不動産一括査定が便利です。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

オーバーローン:売却金額よりもローン残債の方が状態

上記方法で不動産の査定額を確認したうえで、それでもローン残債が残る場合は、自分で残債分のお金を用意する必要があります。

例)住宅ローン残債:4,000万円 売却金:3,500万円の場合

3,500万円-4,0000万円=-500万円のため、500万円を用意することで抵当権を抹消でき売ることができます。

ちなみに業界用語で売却金額よりもローン残債が多くなる状態のことを「オーバーローン」と言います。

では、自分で残債分のお金が用意できない場合は売ることができないのでしょうか?

答えは、3つの方法により売却することが可能です。

オーバーローンでも売却する3つの方法

オーバーローンでも家を売却することは可能です。

オーバーローン状態で家を売却する3つの方法

  1. 銀行にお願いして任意売却をする
  2. 住み替えローンを使う
  3. 不動産買取を利用する

方法①銀行にお願いして「任意売却」をする

まずは、住宅ローンを組んでいる銀行に相談しましょう。

先述したようにローンが残っている家は抵当権が付いていますので、普通に売却することができません。

しかし銀行に依頼をして売却するのであれば、ローンの残債を完済できなかったとしても、抵当権を外してもらえるのです。

これを業界用語で「任意売却」と呼びます。

定義としては以下のようになりますね。(アットホームより引用)

住宅ローンの返済が困難になった場合に、抵当権が設定された住宅を法的手続き(競売)によらないで売却し、その代金によって残債務を解消する方法をいう。

そんな任意売却ですが、具体的な手順は以下のようになります。(LIFULL HOME’S PRESSから引用

<任意売却の流れ>
任意売却を行える機関に相談→その機関を通して不動産の査定をしてもらう→金融機関に提出→両社交渉の上で価格を決定→その後は通常の不動産売却と同じフロー

小難しいことが書いてあると思うでしょうが、実は本当に簡単。

銀行に「ローンが残っている家を売りたいのですが」と頼むだけで終わりです。難しい事は一切ありません。

ただし、もちろんデメリットがあります。

  • 通常の売却よりも売却額が安くなる(60~80%程度が目安)
  • 銀行が紹介した不動産会社を通じて売却しなければならない

これから紹介する小難しい方法を理解するのがめんどくさいと思う人は、とりあえず銀行に行って、ローンが残ってる家を売りたいんだけど、というだけで大丈夫ですよ。

任意売却については下記記事で詳しく解説しています。

方法②住み替えローンを使ってなんとかする

2つ目の方法としては、住み替えローンの検討があります。

住み替えローンは、返済できなかったローン残債と次に買う家の代金を合算して借りることができるローン

仕組みとしては以下のようになります。(横浜銀行ホームページより引用)

ローンが残っている家を売るなら住み替えローン

もっとかみ砕いて説明しましょう。例えば、売却で返済しきれなかったローン残債が300万円あったとします。

そして、次に購入する物件が3,000万円だったとします。

このような場合、3,300万円を借りることで、返済しきれなかった残債300万円を返済できるようにするのが住み替えローンとなります。

住み替えローンは、買い替えの実施が絶対不可欠の「大前提」となります。

次に購入する物件がなく、今の家を売却するだけの場合、住み替えローンを利用することができません。

なお、住み替えローンの審査条件は以下の通り。(みずほ銀行公式ページより引用)

満20歳以上満71歳未満で、最終ご返済時の年齢が満81歳未満の方
みずほ銀行が契約する生命保険会社の団体信用生命保険に加入が認められる方
安定した収入のある方
売却されるご自宅の住宅ローンに延滞等のない方
保証会社の保証を受けられる方
原則、日本国籍の方または永住許可等を受けている外国人の方

そこまでガチガチに設定されてはいませんが、通常の住宅ローンよりちょっとだけ難易度が高くなるのを覚悟してください。

住み替えローンについては、下記記事で詳しく解説しています。

方法③不動産買取を利用する

結構難易度が高くなるのですが、不動産買取を使うというのもローンが残っている家の売却方法としてはアリです。

仕組みとしては以下の通り。(東急リバブル公式ページより引用)

ローンの残っている家を売るなら不動産買取

いろいろ難しいことが書いてある感じですが、早い話が、不動産買取はリサイクルショップで不要物を売るのと同じ仕組み。

つまりは不動産買取の専門業者にあなたの家を買ってもらうわけですね。

詳しくは後で解説しますが、ローンが残ってる家は返済しきれていないお金をきちんと返さなければ、売ることができません。

しかし不動産買取業者の中には、ローンが残っている分のお金をしっかりと買取価格に含めてくれる業者が存在するのです。

「ソースはどこなんだ」と言われそうですが、実は筆者が一時期在籍していた不動産会社の買取業者がこの手法を使っていました。

不動産買取の現場はかなり激戦区です。営業マンは買い取りしなければならない件数が毎月ノルマで決まっているため、ほんとだったらスルーするすべき案件でも無理矢理買い取りしてたことが少なくありません。

何故かというと月に決められた件数を買い取りしなければ、会社に銀行への融資がなくなってしまうからです。

もっと簡単にいうと、買取するための軍資金があまり調達できなくなるといったところでしょうか。

銀行からの軍資金が調達できない位であれば、少し位赤字になったとしても買取しようと思っているのが不動産買取業者なのです。

だからこそ普通ならば売れないと思われそうな価格でも買取してくれる業者が存在します。(まあ、安く買取過ぎると売り主から怒られるという事情もありますが)

ローンが残っている家は買取業者からすると仕入れ値が高くなってしまいがち。

とにかく仕入れなけばならないと躍起になっている会社からすると、嬉しい案件です。

売ってくれるのであればいくらでも買い取りますといった形で、ローン残債分を全て買い取りしてくれる場合があるのです。

しかし、このような業者を見つけるのはすごく難しいです。

実際に田舎ではなかなか見つけることができませんし、CMや広告などに費用をかけている不動産買取業者ではなかなかここまでしてくれません。

前章で紹介した「すまいValue」「HOME4U」の一括査定を使うと見つかる可能性があります。

難易度は高め!賃貸に出して買ってもらうという方法もあり

さきほど紹介した方法よりはあっさりしていないのですが、ほかにもローンが残っている家を売る方法はあります。

それは、数年間(だいたい二年ぐらい)住んでもらったあとに買ってもらう方法です。

二年住んでもらったあとに買ってもらう

普通に売ってもローンの残りをなかなか返せないような家の場合、一時的に賃貸に住んでもらい、気に入ったら高い金額で買ってもらうという方法が有効でした。

いきなり高い家を買えと言われても、なかなか嫌がるもの。

そのため、まず実際に住んでもらい、住み心地などを確認してもらってから、もう一度購入するかどうかを考えてもらうのです。

いわゆる「分譲賃貸」というやり方ですね。スーモ(SUUMO)などでもよく見られる方法です。以下のように特集ページが組まれるほど。

ローンが残っている家を貸したあとに売る

賃貸期間としては、2年位を設定すると良いでしょう。

そうすると家に愛着がわくということもありますし、人間関係や幼稚園・小学校等もなど、もう引っ越しするわけにいかない理由も次々と出てきます。

結果的に「せっかくだからもう買ってしまうか」という結論になりやすいのです。

かなり長丁場の戦いにはなりますが、あなたの家の立地等に自信があればあるほど、一時住ませるだけで売れる可能性が高まります。

先々売ってしまおうかなと考えている、または、もうすでに次に住む家は決まっている人には相性の良い技なので、ぜひ真似してみて下さい。

ローンが残っている家を売る時のよくある質問

ローンが残っている家を売る案件は個人的に何回も担当してきましたが、その時に聞かれる質問にはかなり偏りがあります。

つまり、「よくある質問」が存在する、というわけですね。

この章では筆者がよく聞かれる質問に対する答えについて紹介していきます。

ローンが残っている家を売る(よくある質問)

  1. ローンが残る家を売るのは不可能という業者は信用するな
  2. 残債ありの家を売るならまずは査定額を知ろう

ローンが残る家を売るのは不可能という業者は信用するな

吹き出しの画像
ローンが残る家を売るなんて無理、っていわれたけど、本当?

ローンが残っている家を売るのであれば「あなたの家を売るのは不可能ですよ」と主張する記事や業者を信用してはいけません。

この発言は業界関係者からすると、ちゃんちゃらおかしく、ローンが残っている家を売れないやつなんてこの業界にはいないよ、とツッコミたくなる位です。

むしろ、そのような案件しか、この業界には存在しません。任意売却だけでも相当な件数が行われていますよ。(以下:全任協より引用)

平成24年 7,425件  698億円   940万円
平成25年 6,343件  647億円  1,020万円
平成26年 4,823件  492億円  1,020万円

上記はフラット35を使っていた人の任意売却件数ですから、相当絞っています。

それでも年間5,000件もの売却が行われているわけですね。

仮にお客さんに対して「ローンが残っている家は売れない」なんて伝える者は、何かしらの悪意が働いている可能性が考えられます。

「本当はできない家を売ってあげるのだから、仲介手数料の他にも料金をよこせ」「手付金を多めにしろ」「売却までに時間かかる」など、何かしらの悪意が潜んでいる可能性があります。

そのため、ローンが残っている家を売却しようと相談したときに何かしら含みのある言われ方をした場合は、距離を置くようにして下さいね。

残債ありの家を売るならまずは査定額を知ろう

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ローンが残る家の売るとき、まずは何からすればいいの?今からできることは?

住宅ローンが残っている家を売るには、まず不動産会社から査定を取り、住宅ローン残債が完済できるかどうかを確認することが重要です

査定額によってとるべき方法が変わってくるので、当然といえば当然ですね。

なお、不動産査定については、下記記事でより詳しく解説しています。

ローンが残っている家だらけなのでご安心を

ここまで、ローンが残っている家を売る条件と具体的にどうすれば売れるのかを見てきました。

まずは不動産一括査定を使って、普通の売却をチャレンジしてください。

それでも無理であれば、任意売却を検討してください。

不動産業者が行う案件の中でもローンが残っている家を売る案件は非常に多いです。

全体の半数以上はローンが残っている家を売ることになります。

そのため、「ローンが残っている家を売るのは自分だけなんだ」なんて思ってはいけませんよ。

あなた以外にもローンが残っている家を売る人はたくさんいますし、そもそもそんな案件ばかりです。

世の中そんな案件ばかりなのに、ローンが残ってる家が売れなければ、不動産市場が停滞してしまうと思いませんか?

不動産市場を回しているのはローンが残っている家といっても過言では無いのです。

ちなみに解説した通り、最も簡単な方法は「銀行に売りたいんですけど」とお願いをする「任意売却」が手っ取り早いです。個人的にもおすすめです。

さくっと売ってしまいたいと思う人は、不動産業者に相談しに行くよりも先に銀行に行った方が早く結論がつきますよ。

ただ人によっては知り合いの業者さんなどもいるでしょうし、他の方法試してみたいと思う人もいるはず。

ローン残高と、売ろうとしている家の状態を見極め、一番合った方法を取るようにしましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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