ローンが残っている家を売るには?

ローンが残っている家を売る方法を専門家が解説!マンション・戸建て両対応

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ローンが残っている家を売るには? ローンが残っている家を売るには?

住宅ローンが残っている家でも売ることは可能です。しかもあなたが思っているよりも、かなり簡単に。

ローンを完済しないで売ることに抵抗を感じたり、異質さを感じる人はいますが、どちらかというとローンが残っている家を売る人のほうがおおいですよ。

普通に良くある売却案件です。筆者は現役不動産営業マンですが、担当するほとんどの案件がローンが残っている家ですね。

ただ、ローンが残っている家の売るのはちょっと面倒なのも否めません。

なぜかというと、ローン残高が売却額よりも高いと、残債を返済するために、なんらかの対処をしないと売れないから。

ちょっと面倒ですが、ローンが残っている家は100%売ることが可能です。

「売れない」なんていう不動産会社がいたら、絶対嘘ですよ!

この記事では、現役不動産営業マンである筆者が、ローンが残っている家を売る基本と、その対処法を解説しています。

最後まで読めば、上記のような悩みをもつ方のマイホームをきっちりと満足いく結果で家売る方法がわかることでしょう。

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難易度が低い「ローンが残っている家を売る方法」

冒頭でもお伝えしたように、住宅ローンが残っている家を売ることは可能です。

ただし、1つだけ条件があります。それはローンの残債を完済すること。

住宅ローンが残っていると、抵当権と呼ばれる金融機関の権利が付いていますので、その抵当権を抹消すること(=完済すること)が売却の条件となります。

条件を達成するための方法はありますが、そのなかでももっとも難易度が低く、わかりやすい方法から紹介していきましょう。

ローンが残っている家を売るかんたんな方法

  1. 銀行にお願いして任意売却をする(筆者おすすめ!)
  2. 住み替えローンを使う
  3. 不動産買取を利用する

銀行にお願いして「任意売却」をする

後々にローンが残っている家の売却方法について深掘りしていきますが、ちょっとばかり小難しいことも数々出てきます。

なるべく素人の人でもわかるように、かいつまんで説明していきますが、やはりハードルの高い内容であるのは事実。

読んでいるうちに「やっぱり売るのはやめた」とやる気が失せてしまう人もいるでしょう。

しかし実はとっても簡単にローン残っている家を売却する方法が存在します。

あまりにも簡単すぎるので「本当なの?」と思われがちですが、銀行に頼めばあっさり売却できます。

先述したようにローンが残っている車は抵当権が付いていますので、普通に売却することができません。

しかし銀行に依頼をして売却するのであれば、ローンの残債を完済できなかったとしても、抵当権を外してもらえるのです。

これを業界用語で「任意売却」と呼びます。定義としては以下のようになりますね。(アットホームより引用)

住宅ローンの返済が困難になった場合に、抵当権が設定された住宅を法的手続き(競売)によらないで売却し、その代金によって残債務を解消する方法をいう。

そんな任意売却ですが、具体的な手順は以下のようになります。(LIFULL HOME’S PRESSから引用

<任意売却の流れ>
任意売却を行える機関に相談→その機関を通して不動産の査定をしてもらう→金融機関に提出→両社交渉の上で価格を決定→その後は通常の不動産売却と同じフロー

小難しいことが書いてあると思うでしょうが、実は本当に簡単。

銀行に「ローンが残っている家を売りたいのですが」と頼むだけで終わりです。難しい事は一切ありません。

あえてデメリットがあるとするなら、銀行が紹介した不動産会社を通じて売却しなければならないことでしょうか。

これから紹介する小難しい方法を理解するのがめんどくさいと思う人は、とりあえず銀行に行って、ローンが残ってる車を売る家を売りたいんだけど、というだけで大丈夫ですよ。

住み替えローンを使ってなんとかする

2つ目の方法としては、住み替えローンの検討があります。

住み替えローンは、返済できなかったローン残債と次に買う家の代金を合算して借りることができるローン

仕組みとしては以下のようになります。(横浜銀行ホームページより引用)

ローンが残っている家を売るなら住み替えローン

もっとかみ砕いて説明しましょう。例えば、売却で返済しきれなかったローン残債が300万円あったとします。

そして、次に購入する物件が3,000万円だったとします。

このような場合、3,300万円を借りることで、返済しきれなかった残債300万円を返済できるようにするのが住み替えローンとなります。

住み替えローンは、買い替えの実施が絶対不可欠の「大前提」となります。

次に購入する物件がなく、今の家を売却するだけの場合、住み替えローンを利用することができません。

なお、住み替えローンの審査条件は以下の通り。(みずほ銀行公式ページより引用)

満20歳以上満71歳未満で、最終ご返済時の年齢が満81歳未満の方
みずほ銀行が契約する生命保険会社の団体信用生命保険に加入が認められる方
安定した収入のある方
売却されるご自宅の住宅ローンに延滞等のない方
保証会社の保証を受けられる方
原則、日本国籍の方または永住許可等を受けている外国人の方

そこまでガチガチに設定されてはいませんが、通常の住宅ローンよりちょっとだけ難易度が高くなるのを覚悟してください。

条件の良い不動産買取業者を利用する

結構難易度が高くなるのですが、不動産買取を使うというのもローンが残っている家の売却方法としてはアリです。仕組みとしては以下の通り。(東急リバブル公式ページより引用)

ローンの残っている家を売るなら不動産買取

いろいろ難しいことが書いてある感じですが、早い話が、不動産買取はリサイクルショップで不要物を売るのと同じ仕組みです。

つまりは不動産買取の専門業者にあなたの家を買ってもらうわけですね。

詳しくは後で解説しますが、ローンが残ってる家は返済しきれていないお金をきちんと返さなければ、売ることができません。

しかし不動産買取業者の中には、ローンが残っている分のお金をしっかりと買取価格に含めてくれる業者が存在するのです。

「ソースはどこなんだ」と言われそうですが、実は筆者が一時期在籍していた不動産会社の買取業者がこの手法を使っていました。

不動産買取の現場はかなり激戦区です。営業マンは買い取りしなければならない件数が毎月ノルマで決まっているため、ほんとだったらスルーするすべき案件でも無理矢理買い取りしてたことが少なくありません。

何故かというと月に決められた件数を買い取りしなければ、会社に銀行への融資がなくなってしまうからです。

もっと簡単にいうと、買取するための軍資金があまり調達できなくなるといったところでしょうか。

銀行からの軍資金が調達できない位であれば、少し位赤字になったとしても買取しようと思っているのが不動産買取業者なのです。

だからこそ普通ならば売れないと思われそうな価格でも買取してくれる業者が存在します。(まあ、安く買取過ぎると売り主から怒られるという事情もありますが)

ローンが残っている家は買取業者からすると仕入れ値が高くなってしまいがちですが、とにかく仕入れなけばならないと躍起になっている会社からすると、嬉しい案件です。

売ってくれるのであればいくらでも買い取りますといった形で、ローン残債分を全て買い取りしてくれる場合があるのです。

しかし、このような業者を見つけるのはすごく難しいです。

実際に田舎ではなかなか見つけることができませんし、CMや広告などに費用をかけている不動産買取業者ではなかなかここまでしてくれません。

アットホームなどを見て、あまり世間的に知名度がなく、都市部に位置する不動産買取業者などを狙って話を持ちかけてみてはどうでしょうか。

難易度はそこそこ高いけどローンが残っている家を売れる方法

さきほど紹介した方法よりはあっさりしていないのですが、ほかにもローンが残っている家を売る方法はあります。

個人的にはあまりおすすめできませんが、解説しておきましょう。

ローンが残っている家を売る方法(難易度高め)

  1. 普通に売りに出す(不動産仲介を使う)
  2. 二年住んでもらったあとに買ってもらう

普通に売りに出す(不動産仲介を使う)

結果的に成功する確率は非常に低いんですけど、最初にやっておくべき方法が普通に売りに出すことでしょう。

つまり先述した任意売却などを使わずに、不動産仲介会社にお願いして売却してもらうのです。仕組みとしては以下のような感じです。

ローンが残っている家を売る方法(不動産仲介)

悲しいかな、結果としてローン残債分の金額で売れないという結論になる可能性が高いです。

しかしローン残債分で売れないという結果を突きつけられることが、次の行動に結びつくんですよね。

もし色々と迷ってなかなか行動できないと思っているのであれば、まずはオーソドックスな不動産仲介を使ってみてはどうでしょうか。

二年住んでもらったあとに買ってもらう

普通に売ってもローンの残りをなかなか返せないような家の場合、一時的に賃貸に住んでもらい、気に入ったら高い金額で買ってもらうという方法が有効でしたよ。

いきなり高い家を買えと言われても、なかなか嫌がるもの。

そのため、まず実際に住んでもらい、住み心地などを確認してもらってから、もう一度購入するかどうかを考えてもらうのです。

いわゆる「分譲賃貸」というやり方ですね。スーモ(SUUMO)などでもよく見られる方法です。以下のように特集ページが組まれるほど。

ローンが残っている家を貸したあとに売る

賃貸期間としては、2年位を設定すると良いでしょう。

そうすると家に愛着がわくということもありますし、人間関係や幼稚園・小学校等もなど、もう引っ越しするわけにいかない理由も次々と出てきます。

結果的に「せっかくだからもう買ってしまうか」という結論になりやすいのです。

かなり長丁場の戦いにはなりますが、あなたの家の立地等に自信があればあるほど、一時住ませるだけで売れる可能性が高まります。

先々売ってしまおうかなと考えている、または、もうすでに次に住む家は決まっている人には相性の良い技なので、ぜひ真似してみて下さい。

ローンが残っている家を売る時のよくある質問

ローンが残っている家を売る案件は個人的に何回も担当してきましたが、その時に聞かれる質問にはかなり偏りがあります。

つまり、「よくある質問」が存在する、というわけですね。

この章では筆者がよく聞かれる質問に対する答えについて紹介していきます。

ローンが残っている家を売る(よくある質問)

  1. ローンが残る家を売るのは不可能という業者は信用するな
  2. 残債ありの家を売るならまずは査定額を知ろう

ローンが残る家を売るのは不可能という業者は信用するな

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ローンが残る家を売るなんて無理、っていわれたけど、本当?

ローンが残っている家を売るのであれば「あなたの家を売るのは不可能ですよ」と主張する記事や業者を信用してはいけません。

この発言は業界関係者からすると、ちゃんちゃらおかしく、ローンが残っている家を売れないやつなんてこの業界にはいないよ、とツッコミたくなる位です。

むしろ、そのような案件しか、この業界には存在しません。任意売却だけでも相当な件数が行われていますよ。(以下:全任協より引用)

平成24年 7,425件  698億円   940万円
平成25年 6,343件  647億円  1,020万円
平成26年 4,823件  492億円  1,020万円

上記はフラット35を使っていた人の任意売却件数ですから、相当絞っています。それでも年間5,000件もの売却が行われているわけですね。

仮にお客さんに対して「ローンが残っている家は売れない」なんて伝える者は、何かしらの悪意が働いている可能性が考えられます。

「本当はできない家を売ってあげるのだから、仲介手数料の他にも料金をよこせ」「手付金を多めにしろ」「売却までに時間かかる」など、何かしらの悪意が潜んでいる可能性があります。

そのため、ローンが残っている家を売却しようと相談したときに何かしら含みのある言われ方をした場合は、距離を置くようにして下さいね。

残債ありの家を売るならまずは査定額を知ろう

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ローンが残る家の売るとき、まずは何からすればいいの?今からできることは?

住宅ローンが残っている家を売るには、まず不動産会社から査定を取り、住宅ローン残債が完済できるかどうかを確認することが重要です

査定額によってとるべき方法が変わってくるので、当然といえば当然ですね。

なお、不動産査定については、下記記事でより詳しく解説しています。

【まとめ】ローンが残っている家だらけなのでご安心を

ここまで、ローンが残っている家を売る条件と具体的にどうすれば売れるのかを見てきました。

「絶対無理だ」なんて思う人もいるでしょうが、意外と簡単にできることをわすれないでくださいね。

100%売却することはできますから。

先ほどもちらっとお伝えしているように、不動産業者が行う案件の中でもローンが残っている家を売る案件は非常に多いです。

全体の半数以上はローンが残っている家を売ることになります。

そのため、「ローンが残っている家を売るのは自分だけなんだ」なんて思ってはいけませんよ。

あなた以外にもローンが残っている家を売る人はたくさんいますし、そもそもそんな案件ばかりです。

世の中そんな案件ばかりなのに、ローンが残ってる家が売れなければ、不動産市場が停滞してしまうと思いませんか?

不動産市場を回しているのはローンが残っている家といっても過言では無いのです。

ちなみに解説した通り、最も簡単な方法は「銀行に売りたいんですけど」とお願いをする「任意売却」が手っ取り早いです。個人的にもおすすめです。

さくっと売ってしまいたいと思う人は、不動産業者に相談しに行くよりも先に銀行に行った方が早く結論がつきますよ。

ただ人によっては知り合いの業者さんなどもいるでしょうし、他の方法試してみたいと思う人もいるはず。

ローン残高と、売ろうとしている家の状態を見極め、一番合った方法を取るようにしましょう。

以上「【2019年】ローンが残っている家を売る方法を専門家が解説!マンション・戸建て両対応」でした。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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