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ローンが残っている家を売る方法とオーバーローン物件の3つの対処法

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更新日:

住宅ローンが残っている家でも売却することは可能です。

ローンが残ったままの家を売ることは、普通に良くある売却です。

ただし、ローン残高が売却額よりも高いオーバーローンの状態のときは、残債を返済するために、なんらかの対処をしないと売れません。

住宅ローンが残っている家を売ろうとしている人の中には、

  • 「今の家のローンも残ったままで売れるの?」
  • 「住宅ローン残高がかなりあるけれど大丈夫?」
  • 「売却額よりもローン残高が高い場合はどうしたら良いの?」

等々のことを考えている人も多いと思います。

そこでこの記事では「ローンが残っている家を売る」ことについてフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは、ローンが残っている家を売る基本と、オーバーローン物件への対処法を知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.住宅ローンが残っている家を売る方法

住宅ローンが残ったままの状態でも家を売ることは可能です。

ただし、住宅ローンが残っていると、抵当権と呼ばれる銀行の権利が付いていますので、その抵当権を抹消することが売却の条件となります。

  • 抵当権とは、お金を借りている人が、万が一お金を返せなくなった場合、物件を競売にかけることによってローン残債を回収することができる権利
  • 競売とは、債権者(お金を貸している人)のために、裁判所が行う強制的な不動産の売却のこと

抵当権は住宅ローンを完済すれば抹消することができます。

住宅ローンが残ったままだと、抵当権が付いたままの状態ということになります。

抵当権が付いている物件は、通常、買主が抵当権を抹消していることを条件に物件を購入することになります。

抵当権を抹消しないままでいると、購入後、もし売主が住宅ローンを返済できなければ、買主が購入した家が競売にかけられることになります。

家が競売にかけられてしまえば、買主は家を失うことになります。

抵当権が付いたままの物件は、買主が家を失うリスクを負うため、親族等でない限り購入する人はいません。

住宅ローンが残っている物件の売却は抵当権を外すのが絶対条件

住宅ローンが残っている物件を売却するには、銀行の抵当権を外すことが絶対条件となります。

抵当権は、残っている住宅ローン残債を一括返済することで外すことができます。

一括返済は売却で得た金額で行います。

すると、抵当権を外さないと売却できない、一方で抵当権を外すには売却する必要があるという矛盾した状態に陥ることになります。

そこで、ローンが残っている家を売却する場合は、「売却代金の支払」と「住宅ローンの抹消」の2つを同時に行うことで解決を図ります。

具体的に、家の売却は、最後の引渡を「売主」、「買主」、「売主の銀行担当者」、「買主の銀行担当者」、「司法書士」、「不動産会社」が一同に会して行います。

買主が残代金を支払い、その入金を確認後、売主の銀行担当者が抵当権抹消書類を司法書士に渡し、司法書士がそのまま法務局に出向き抵当権の抹消と所有権移転の登記を行います。

「売却代金の支払」と「住宅ローンの抹消」は同時に行われるため、住宅ローンが残っている家でも売却することはできるのです。

抵当権については下記記事に詳しく記載しています。
抵当権とは何か?抵当権が残っている物件の売却や費用を徹底解説
抵当権抹消は自分で挑戦?専門家に頼む?手続きと費用を徹底解説

以上、ここまで住宅ローンが残っている家を売る基本について見てきました。

住宅ローンが残っている場合、売却前の査定が重要となります。

そこで次に、査定の取得と注意点について解説いたします。

2.不動産査定の取得と注意点

住宅ローンが残っている家を売却するには、まず不動産会社から査定を取り売却額によって住宅ローン残債が完済できるかどうかを確認することが重要となります。

家を売却する場合、ローンの有無に関わらず、最初に不動産会社から査定を取ります。

査定を取るのは、以下の2つの意味があります。

  • 1.適正な売値を決めるため
  • 2.適正な資金計画を立てるため

1つ目は適正な売値を決めるために行います。

高過ぎず、安過ぎない価格で売るために、プロの査定が必要となります。

2つ目は適正な資金計画を立てるために行います。

住宅ローンの残っていない人であれば、売却額を次に購入する物件の頭金等に利用することができます。

いくらで売却できそうかを知っておけば、購入資金の資金計画を立てることができます。

住宅ローンの残っている人であれば、売却額で住宅ローンを返済できるか事前に把握することができます。

いくらで売却できそうかを知っておけば、返済資金の資金計画を立てることができます。

よって住宅ローンの有無に関わらず、適正な資金計画を立てるためには査定が必要となるのです。

ただし、資金計画を立てる上では注意点があります。

それは、資金計画はなるべく保守的な査定額で立てておくという点です。

例えば、一括査定サイトなどを使って複数の不動産会社から査定を取ると、高い価格や低い価格の査定額が出てきます。

不動産一括査定とは、その名の通り「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)

不動産一括査定サイトのイメージ

資金計画を立てるには、高い査定額を妄信して計画するとリスクがあります。

もし、高い査定額で資金計画を立ててしまうと、その金額で売れなかった場合、後から急にお金が足りなくなってしまうこともあるためです。

結果的に高い査定額で売れることには問題ありませんが、計画段階では売却額が安くなる可能性も考慮し、保守的に一番低い価格で計画しておくことが重要です。

また、査定も1社のみから取ることも、資金計画に狂いを生じさせる原因となります。

1社だけの査定額だと、その金額が高いのか安いのか分からないからです。

査定は複数の不動産会社から取り、低い査定額も知ることが重要となります。

複数の不動産会社から査定を取るには、一括査定サイトを利用するのが便利です。

一括査定サイトは、高い査定額を取るために使うものと思っている人も多いですが、低い査定額も確認できることに大きな意味があります。

売却の前には、一括査定サイトで取得した一番低い査定額によって資金計画を立てるようにしましょう。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

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【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 申込者全員に不動産売却成功の秘訣のDVDが無料でもらえる
  • 利用満足度91.1%!「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

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オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

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オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

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オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。
【2018年最新】不動産一括査定のデメリットと失敗しない選び方

不動産査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。
不動産査定を賢く受けて高く売るための必勝マニュアル

以上、ここまで査定の取得方法と注意点について見てきました。

尚、一括査定サイトで査定を取得した後は、一番低い査定額で住宅ローンが返せるか必ず確認するようにして下さい。

住宅ローン残債よりも売却額の方が高い状態のことをオーバーローンと呼びます。

オーバーローンの場合は売却で返済しきれなかったローン残債を、何らかの方法で返済する必要があります。

では、オーバーローンの場合はどのように対処すればよいのでしょうか。

そこで次に、オーバーローンの3つの対処法について解説いたします。

3.オーバーローン状態の3つの対処法

オーバーローンの場合、売却額で返済しきれない残債部分も完済しないと抵当権を外すことができません。

オーバーローンの対処法としては、

  • 残債相当の現金を用意する
  • 住み替えローンを検討する
  • 賃貸に出して先延ばしする

の3つがあります。

対処法1.残債相当の現金を用意する

一番良い方法は、売却額で返済しきれない残債部分は貯金などから返済する方法です。

貯金は減ってしまうことになりますが、誰にも迷惑をかけず、スピーディーに問題を解決することができます。

ただし、この方法を実現するには、売却額で返済しきれない残債部分が貯金で返済できる金額であることが必要です。

もし、金額が足りない場合には、親などの親族からお金を借りるという方法もあります。

査定を取ってみて、貯金だけでは残債を返済できそうにもない場合には、親族にお金を借りることができないか相談してみましょう。

いずれにしても、オーバーローンの場合には、少しでも高く売る、残債部分を小さくすることが重要です。

なるべく高く売る方法も併せて検討するようにして下さい。

対処法2.住み替えローンを検討する

2つ目の方法としては、住み替えローンの検討があります。

住み替えローンとは、買い替えを行う場合、次に購入する物件の購入価額に返済しきれなかったローン残債を上乗せして借りることができるローン

例えば、売却で返済しきれなかったローン残債が300万円あったとします。

そして、次に購入する物件が3,000万円だったとします。

このような場合、3,300万円を借りることで、返済しきれなかった残債300万円を返済できるようにするのが住み替えローンとなります。

住み替えローンは、買い替えをすることが前提となります。

次に購入する物件がなく、今の家を売却するだけの場合、住み替えローンを利用することができません。

また、住み替えローンは次に購入する物件の金額以上の金額を借りることになります。

銀行側からすると、抵当権を付けたとしても万が一競売にかけたとしても回収できないことが明白です。

そのため、住み替えローンは、大企業に勤務している人や公務員、医者等の条件の良い人でないと利用することができません。

また利用する人も最初から購入物件の価格以上のローンを組むことになるため、今後も売却しても返済できないリスクを負うことになります。

貸す方にも借りる方にもリスクがあるのが住み替えローンとなります。

住み替えローンは条件の良い限られた人しか利用することができませんが、基本的にはオススメしません。

まずは貯金等で返済できないかを検討し、それが無理なら住み替えローンを検討するというのが順番になります。

住み替えローンについては下記記事で詳しく解説しています。
住み替えローンとは?リスクヘッジで利用したい税制特例も紹介

対処法3.賃貸に出して先延ばしする

3つ目の方法としては、賃貸に出して売却を先延ばしとするという方法があります。

今の家を貸し、家賃が毎月の返済額以上の金額をもらうことができれば、家賃でローンを返済することができます。

そのうち、ローンは減っていきますので、しばらくしたらオーバーローンを解消することができます。

つまり、賃貸することによって、オーバーローンの解消までの時間稼ぎをするのです。

ただし、空室が発生した場合、今の家のローンも給与の中から返済しなければならないというリスクがあります。

新しい物件をローンで購入する場合は、二重ローンの状態となっています。

空室が長引けば、給与の中から今の家のローンと新しい家のローンを二重に返さなければいけないことになります。

賃貸に出す場合には、空室時のローン返済に耐えられるかも含めて検討することが重要です。

売却にするのか賃貸にするのか迷っている方は下記記事を参考ください。
【判断フローチャート付】マンションは売るのと貸すのとどっちが得?
マンションを売却するか賃貸にするか?メリット・デメリット・判断方法

4.不動産売却時にかかるその他費用

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「家やマンションを売却するときに、用意しなくてはいけない費用はローン残額だけでなない」ということ。

ローン残高以外に、どのような出費があるかについて、見ておきましょう。

家やマンションを売る時に、ローン残高の支払い以外に必要となる出費

費用の項目 説明 金額目安
仲介手数料 仲介会社を通じて不動産売却をする場合にかかる手数料です。
※仲介手数料の計算式は以下の通りです。 取引価格(売却価格) × 3% + 6万円 + 消費税
※ 売却金額によって大きく変動
印紙税 売買契約書を結ぶとき、契約書に貼る印紙の代金です。 ※不動産の売却価格によって変動します。 1万円~
1万5000円
抵当権抹消登記費用 売却時に必要となる「抵当権抹消登記」の費用、および司法書士に依頼した際にかかる費用です。 ・登録免許税 不動産1個につき1000円
(土地・建物の場合は×2で2000円) ・司法書士への費用 約1万円
1万2000円
ローン返済時の事務手数料 住宅ローン繰り上げ返済にかかる手数料です。 ※ 金額は金融機関により異なります。 大体3,150円~5,250円程度とされますが、ローンの形態が固定期間選択型の場合は3~5万円が必要です。 3,150円
税 金 譲渡益課税
(所得税・住民税)
家を売るときかかる税金です。家を買った時よりも高く売れた際には税金が発生する場合があります。
※売却した際の利益額によって変動

各項目の中で、特に仲介手数料は「取引価格(売買価格)」の3%に更に6万もプラスされるということで、数十万から百万を超える金額になることもあります。

こういった手数料や税金がかかることを想定せずに物件の売却を進めていたら、大変なことになってしまいますよね。

家やマンションを売却することになったら、これらの項目を事前にきちんと確認しておくことを強くオススメします。

不動産を売却する際にかかる費用とその詳細については、下記記事をご確認ください。
家を売却した時にかかる費用と税金は?お得な特例についても解説

5.まとめ

以上、ここまで、ローンが残っている家を売る方法とオーバーローン物件の3つの対処法について見てきました。

ローン残高と、売ろうとしている家の状態を見極め、一番合った方法を取るようにしましょう。