ローンが残っている家を売るには?

住宅ローンが残っている家をノーリスクで売るたった1つの方法

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
ローンが残っている家を売るには? ローンが残っている家を売るには?

住宅ローンが残っている家でも売ることは可能です。しかもあなたが思っているよりも、かなり簡単に。

ローンを完済しないで売ることに抵抗を感じたり、異質さを感じる人はいますが、どちらかというとローンが残っている家を売る人のほうがおおいですよ。

普通に良くある売却案件です。筆者は現役不動産営業マンですが、担当するほとんどの案件がローンが残っている家ですね。

ただ、ローンが残っている家の売るのはちょっと面倒なのも否めません。

なぜかというと、ローン残高が売却額よりも高いと、残債を返済するために、なんらかの対処をしないと売れないから。

ちょっと面倒ですが、ローンが残っている家は100%売ることが可能です。

「売れない」なんていう不動産会社がいたら、絶対嘘ですよ!

この記事では、現役不動産営業マンである筆者が、ローンが残っている家を売る基本と、その対処法を解説しています。

住宅ローンが残っている家を売ろうとしている人の悩み

「今の家のローンも残ったままで売れるの?」
「住宅ローン残高がかなりあるけれど大丈夫?」
「売却額よりもローン残高が高い場合はどうしたら良いの?」

等々と、考えている人も多いと思います。

最後まで読めば、上記のような悩みをもつ方のマイホームをきっちりと満足いく結果で売る方法がわかることでしょう。

ぜひご覧ください。

超かんたん!住宅ローンが残っている家を100%売る方法

冒頭でもお伝えしたように、住宅ローンが残っている家を売ることは可能です。

ただし、1つだけ条件があります。それはローンの残債を完済すること。

住宅ローンが残っていると、抵当権と呼ばれる金融機関の権利が付いていますので、その抵当権を抹消すること(=完済すること)が売却の条件となります。

条件を達成するための方法はありますが、そのなかでももっとも難易度が低く、わかりやすい方法から紹介していきましょう。

ローンが残っている家を売るかんたんな方法

  1. 銀行にお願いして任意売却をする(筆者おすすめ!)
  2. 住み替えローンを使う
  3. 不動産買取を利用する

銀行にお願いして「任意売却」をする

後々にローンが残っている家の売却方法について深掘りしていきますが、ちょっとばかり小難しいことも数々出てきます。

なるべく素人の人でもわかるように、かいつまんで説明していきますが、やはりハードルの高い内容であるのは事実。

読んでいるうちに「やっぱり売るのはやめた」とやる気が失せてしまう人もいるでしょう。

しかし実はとっても簡単にローン残っている家を売却する方法が存在します。

あまりにも簡単すぎるので「本当なの?」と思われがちですが、銀行に頼めばあっさり売却できます。

先述したようにローンが残っている車は抵当権が付いていますので、普通に売却することができません。

しかし銀行に依頼をして売却するのであれば、ローンの残債を完済できなかったとしても、抵当権を外してもらえるのです。

これを業界用語で「任意売却」と呼びますが、具体的な手順も本当に簡単。

銀行に「ローンが残っている家を売りたいのですが」と頼むだけで終わりです。難しい事は一切ありません。

あえてデメリットがあるとするなら、銀行が紹介した不動産会社を通じて売却しなければならないことでしょうか。

これから紹介する小難しい方法を理解するのがめんどくさいと思う人は、とりあえず銀行に行って、ローンが残ってる車を売る家を売りたいんだけど、というだけで大丈夫ですよ。

住み替えローンを使ってなんとかする

2つ目の方法としては、住み替えローンの検討があります。

住み替えローンは、返済できなかったローン残債と次に買う家の代金を合算して借りることができるローン

例えば、売却で返済しきれなかったローン残債が300万円あったとします。

そして、次に購入する物件が3,000万円だったとします。

このような場合、3,300万円を借りることで、返済しきれなかった残債300万円を返済できるようにするのが住み替えローンとなります。

住み替えローンは、買い替えの実施が絶対不可欠の「大前提」となります。

次に購入する物件がなく、今の家を売却するだけの場合、住み替えローンを利用することができません。

また、住み替えローンは次に購入する物件の金額以上の金額を借りることになります。

銀行などの金融機関側からすると、抵当権を付けたとしても万が一競売にかけたとしても回収できないことが明白です。

そのため、住み替えローンは、大企業に勤務している人や公務員、医者等の条件の良い人でないと利用することができません。

また利用する人も最初から購入物件の価格以上のローンを組むことになるため、今後も売却しても返済できないリスクを負うことになります。

貸す方にも借りる方にもリスクがあるのが住み替えローンとなります。

住み替えローンは条件の良い限られた人しか利用することができませんが、基本的にはオススメしません。

まずは貯金等で返済できないかを検討し、それが無理なら住み替えローンを検討するというのが順番になります。

条件の良い不動産買取業者を利用する

結構難易度が高くなるのですが、不動産買取を使うというのもローンが残っている家の売却方法としてはアリです。

不動産買取とはリサイクルショップで不要物を売るのと同じ仕組みです。つまりは不動産買取の専門業者にあなたの家を買ってもらうわけですね。

詳しくは後で解説しますが、ローンが残ってる家は返済しきれていないお金をきちんと返さなければ、売ることができません。

しかし不動産買取業者の中には、ローンが残っている分のお金をしっかりと買取価格に含めてくれる業者が存在するのです。

「ソースはどこなんだ」と言われそうですが、実は筆者が一時期在籍していた不動産会社の買取業者がこの手法を使っていました。

不動産買取の現場はかなり激戦区です。営業マンは買い取りしなければならない件数が毎月ノルマで決まっているため、ほんとだったらスルーするすべき案件でも無理矢理買い取りしてたことが少なくありません。

何故かというと月に決められた件数を買い取りしなければ、会社に銀行への融資がなくなってしまうからです。

もっと簡単にいうと、買取するための軍資金があまり調達できなくなるといったところでしょうか。

銀行からの軍資金が調達できない位であれば、少し位赤字になったとしても買取しようと思っているのが不動産買取業者なのです。

だからこそ普通ならば売れないと思われそうな価格でも買取してくれる業者が存在します。

ローンが残っている家は買取業者からすると仕入れ値が高くなってしまいがちですが、とにかく仕入れなけばならないと躍起になっている会社からすると、嬉しい案件です。

売ってくれるのであればいくらでも買い取りますといった形でローン残債分を全て買い取りしてくれる場合があるのです。

しかし、このような業者を見つけるのはすごく難しいです。

実際に田舎ではなかなか見つけることができませんし、CMや広告などに費用をかけている不動産買取業者ではなかなかここまでしてくれません。

アットホームなどを見て、あまり世間的に知名度がなく、都市部に位置する不動産買取業者などを狙って話を持ちかけてみてはどうでしょうか。

難易度はそこそこ高いけどローンが残っている家を売れる方法

さきほど紹介した方法よりはあっさりしていないのですが、ほかにもローンが残っている家を売る方法はあります。

個人的にはあまりおすすめできませんが、解説しておきましょう。

ローンが残っている家を売る方法(難易度高め)

  1. ローン残債分の現金を用意する
  2. 賃貸に出して先延ばしする
  3. 普通に売りに出す(不動産仲介を使う)
  4. 二年住んでもらったあとに買ってもらう

ローン残債分の現金を用意する

売却額だけでは完済できないお金は貯金などから返済する方法です。シンプルですね。

貯金は減ってしまうことになりますが、誰にも迷惑をかけず、スピーディーに問題を解決することができます。

ただし、この方法を実現するには、売却額だけでは完済できないお金が貯金で返済できる金額であることが必要です。

もし、金額が足りない場合には、親などの親族からお金を借りるという方法もあります。

査定を取ってみて、貯金だけでは残債を返済できそうにもない場合には、親族にお金を借りることができないか相談してみましょう。

いずれにしても、オーバーローンの場合には、少しでも高く売る、残債部分を小さくすることが重要です。

なるべく高く売る方法も併せて検討するようにして下さい。

賃貸に出して先延ばしする

その場しのぎにはなりますが、賃貸に出して売却を先延ばしとするという方法があります。

今の家を貸し、家賃が毎月の返済額以上の金額をもらうことができれば、家賃でローンを返済することができます。

そのうち、ローンは減っていきますので、しばらくしたらオーバーローンを解消することができます。

つまり、賃貸することによって、オーバーローンの解消までの時間稼ぎをするのです。

ただし、空室が発生した場合、今の家のローンも給与の中から返済しなければならないというリスクがあります。

新しい物件をローンで購入する場合は、二重ローンの状態となっています。

空室が長引けば、給与の中から今の家のローンと新しい家のローンを二重に返さなければいけないことになります。

賃貸に出す場合には、空室時のローン返済に耐えられるかも含めて検討することが重要です。

売却にするのか賃貸にするのか迷っている方は下記記事を参考ください。

普通に売りに出す(不動産仲介を使う)

結果的に成功する確率は非常に低いんですけど、最初にやっておくべき方法が普通に売りに出すことでしょう。

つまり先述した任意売却などを使わずに、不動産仲介会社にお願いして売却してもらうのです。

悲しいかな、結果としてローン残債分の金額で売れないという結論になる可能性が高いです。

しかしローン残債分で売れないという結果を突きつけられることが、次の行動に結びつくんですよね。

もし色々と迷ってなかなか行動できないと思っているのであれば、まずはオーソドックスな不動産仲介を使ってみてはどうでしょうか。

二年住んでもらったあとに買ってもらう

普通に売ってもローンの残りをなかなか返せないような家の場合、一時的に賃貸に住んでもらい、気に入ったら高い金額で買ってもらうという方法が有効でしたよ。

いきなり高い家を買えと言われても、なかなか嫌がるもの。

そのため、まず実際に住んでもらい、住み心地などを確認してもらってから、もう一度購入するかどうかを考えてもらうのです。

期間としては、2年位を設定すると良いでしょう。

そうすると家に愛着がわくということもありますし、人間関係や幼稚園・小学校等もなど、もう引っ越しするわけにいかない理由も次々と出てきます。

結果的に「せっかくだからもう買ってしまうか」という結論になりやすいのです。

かなり長丁場の戦いにはなりますが、あなたの家の立地等に自信があればあるほど、一時住ませるだけで売れる可能性が高まります。

先々売ってしまおうかなと考えている、または、もうすでに次に住む家は決まっている人には相性の良い技なので、ぜひ真似してみて下さい。

ローンが残っている家を売る時のよくある質問

ローンが残っている家を売る案件は個人的に何回も担当してきましたが、その時に聞かれる質問にはかなり偏りがあります。

つまり、「よくある質問」が存在する、というわけですね。

この章では筆者がよく聞かれる質問に対する答えについて紹介していきます。

ローンが残っている家を売る(よくある質問)

  1. ローンが残る家を売るのは不可能という業者は信用するな
  2. 残債ありの家を売るならまずは査定額を知ろう
  3. ローンが残っている家を売るなら抵当権と競売を理解せよ

ローンが残る家を売るのは不可能という業者は信用するな

吹き出しの画像
ローンが残る家を売るなんて無理、っていわれたけど、本当?

ローンが残っている家を売るのであれば「あなたの家を売るのは不可能ですよ」と主張する記事や業者を信用してはいけません。

この発言は業界関係者からすると、ちゃんちゃらおかしく、ローンが残っている家を売れないやつなんてこの業界にはいないよ、とツッコミたくなる位です。

むしろ、そのような案件しか、この業界には存在しません。

仮にお客さんに対して「ローンが残っている家は売れない」なんて伝える者は、何かしらの悪意が働いている可能性が考えられます。

「本当はできない家を売ってあげるのだから、仲介手数料の他にも料金をよこせ」「手付金を多めにしろ」「売却までに時間かかる」など、何かしらの悪意が潜んでいる可能性があります。

そのため、ローンが残っている家を売却しようと相談したときに何かしら含みのある言われ方をした場合は、距離を置くようにして下さいね。

残債ありの家を売るならまずは査定額を知ろう

吹き出しの画像
ローンが残る家の売るとき、まずは何からすればいいの?今からできることは?

住宅ローンが残っている家を売るには、まず不動産会社から査定を取り売却額によって住宅ローン残債が完済できるかどうかを確認することが重要です

家を売却する場合、ローンの有無に関わらず、最初に不動産会社から査定を取ります。

査定を取るのは、以下の2つの意味がありますよ。

不動産査定を行う2つの目的

  1. 適正な売値を決めるため
  2. 適正な資金計画を立てるため

1つ目は適正な売値を決めるために行います。

高過ぎず、安過ぎない価格で売るために、プロの査定が必要ですからね。

2つ目は適正な資金計画を立てるために行います。

住宅ローンの残っていない人であれば、売却額を次に購入する物件の頭金等に利用することができます。

いくらで売却できそうかを知っておけば、購入資金の資金計画を立てることができるでしょう。

住宅ローンの残っている人であれば、売却額で住宅ローンを返済できるか事前に把握することができます。

いくらで売却できそうかを知っておけば、返済資金の資金計画を立てることができます。

よって住宅ローンの有無に関わらず、適正な資金計画を立てるためには査定が必要となるのです。

ただし、資金計画を立てる上では注意点があります。

それは、資金計画はなるべく保守的な査定額で立てておくという点です。

何社もの不動産会社とやり取りをしていると、高い価格や低い価格の査定額が出てきますが、資金計画を立てるには、高い査定額を妄信して計画するとリスクがあります。

もし、高い査定額で資金計画を立ててしまうと、その金額で売れなかった場合、後から急にお金が足りなくなってしまうこともあるためです。

結果的に高い査定額で売れることには問題ありませんが、計画段階では売却額が安くなる可能性も考慮し、保守的に一番低い価格で計画しておくことが重要です。

なお、不動産査定については、下記記事でより詳しく解説しています。

ローンが残っている家を売るなら抵当権と競売を理解せよ

吹き出しの画像
そもそもなぜ、ローンを完済しないと家は売却できないの?

抵当権とは、お金を借りている人が、万が一お金を返せなくなった場合、物件を競売にかけることによってローン残債を回収することができる権利です。

そして、競売とは、債権者(お金を貸している人)のために、裁判所が行う強制的な不動産の売却のこと。

抵当権は住宅ローンを完済すれば抹消することができます。

住宅ローンが残ったままだと、抵当権が付いたままの状態ということになります。

抵当権が付いている物件は、通常、買主が抵当権を抹消していることを条件に物件を購入することになるでしょう。

抵当権を抹消しないままでいると、購入後、もし売主が住宅ローンを返済できなければ、買主が購入した家が競売にかけられることに。

家が競売にかけられてしまえば、買主は家を失うことになるので、抵当権が付いたままの物件は、買主が家を失うリスクを負うため、親族等でない限り購入する人はいません。

競売については下記記事で詳しく解説しています。

また、抵当権については下記記事で詳しく解説していますので、ぜひチェックを。

ローンが残っている家を売るには、銀行などの金融機関がつけた「抵当権」を外すことが絶対条件です。

抵当権は、残っているローン残りの返済すべきお金を一括で返済しきってしまうことで外すことができます。

一括返済は売却で得た金額で行います。

すると、抵当権を外さないと売却できない、一方で抵当権を外すには売却する必要があるという矛盾した状態に陥ることになります。

そこで、ローンが残っている家を売却する場合は、「売却代金の支払」と「住宅ローンの抹消」の2つを同時に行うことで解決を図ります。

「売却代金の支払」と「住宅ローンの抹消」は同時に行われるため、住宅ローンが残っている家でも売却することはできるのです。

【まとめ】ローンが残っている家だらけなのでご安心を

ここまで、ローンが残っている家を売る条件と具体的にどうすれば売れるのかを見てきました。

「絶対無理だ」なんて思う人もいるでしょうが、意外と簡単にできることをわすれないでくださいね。

100%売却することはできますから。

先ほどもちらっとお伝えしているように、不動産業者が行う案件の中でもローンが残っている家を売る案件は非常に多いです。

全体の半数以上はローンが残っている家を売ることになります。

そのため、「ローンが残っている家を売るのは自分だけなんだ」なんて思ってはいけませんよ。

あなた以外にもローンが残っている家を売る人はたくさんいますし、そもそもそんな案件ばかりです。

世の中そんな案件ばかりなのに、ローンが残ってる家が売れなければ、不動産市場が停滞してしまうと思いませんか?

不動産市場を回しているのはローンが残っている家といっても過言では無いのです。

ちなみに解説した通り、最も簡単な方法は「銀行に売りたいんですけど」とお願いをする「任意売却」が手っ取り早いです。個人的にもおすすめです。

さくっと売ってしまいたいと思う人は、不動産業者に相談しに行くよりも先に銀行に行った方が早く結論がつきますよ。

ただ人によっては知り合いの業者さんなどもいるでしょうし、他の方法試してみたいと思う人もいるはず。

ローン残高と、売ろうとしている家の状態を見極め、一番合った方法を取るようにしましょう。

以上「住宅ローンが残っている家を100%売る方法!現役営業マンが解説」でした。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

takataka

「この記事を人に教えたい!」と思ったらシェアをお願いします。

コメントを残す

avatar
  Subscribe  
Notify of