不動産査定の方法を解説

【2019年版】不動産査定の方法は4種類!現役営業マンが業界のやり方や銀行の出し方などを解説

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
不動産査定の方法を解説 不動産査定の方法を解説

「不動産査定の方法を知りたい」と思っていませんか?

しかも、初心者向けにとことん、わかりやすくシンプルに。

不動産の売却は相当なお金が動くので、絶対に失敗が許されません。

「不動産査定の方法さえ知っておけば・・・」なんて、後悔はしたくありませんよね。

今回の記事では数百回と不動産査定を行ってきた現役不動産営業マンである筆者が、具体的な方法を素人の方でもわかりやすく理解してもらえるよう、かいつまんで不動産査定の方法について紹介。

最初に不動産査定と一言で言っても

  1. 不動産会社が行う不動産査定方法:マイホームや土地などいわゆる一般な人が不動産を売却するとき
  2. 不動産鑑定士による不動産査定方法:法人が不動産を売却する時や法的に不動産価値の提出を求められたとき
  3. 銀行にる不動産査定方法:住宅ローンを貸し出すとき

の3つがあります。

おそらくこの記事を見ている人の多くが、最初の「1.不動産会社が行う不動産査定方法」のはず。

なので、今回は「1.不動産会社が行う不動産査定方法」を中心に解説していきます。

不動産の知識が全くない人でも、不動産査定の方法がすんなりとわかる内容になっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産会社が行う不動産査定の方法

不動産査定の方法といっても実は以外とシンプルです。変に意気込む必要はありませんよ。

マイホームや土地などのいわゆる一般な人が不動産を売る場合は、不動産会社に査定をお願いすることになります。

まずは査定する方法が2つあります。

不動産する場所で異なる2つの査定方法

  1. 簡易(机上)査定
  2. 訪問査定

ではさっそく解説していきましょう。

簡易(机上)査定と訪問査定

不動産査定の方法は大きく分けて2つ。

1つは簡易(机上)査定、2つ目は訪問査定ですね。

両者の違いは、本気で査定をしているかしていないかと言っても過言ではないでしょう。

簡易査定は不動産情報から築年数や広さなどの不動産情報から計算して金額を出す方法。

一方、訪問査定は実際に不動産を見に行って、近くに何の施設があるのか、どんな人が住んでいるのかという「見なければわからない事」を加味して計算します。

つまり訪問査定の方が、査定者の主観が入りやすいということになります。

ただ不動産査定のノウハウはどこも熟成しており、訪問査定で大きく変わるのかと言ったら、そうではありません。

なんやかんや、簡易査定と訪問査定が一緒になることも多々あります。

他のネット記事では「訪問査定と簡易査定は全然違う」と言われがち。

しかし実際の現場ではそこまで変わらないので、訪問査定をしたことにして、計算だけで済ますということも少なくありませんよ。

つまり訪問査定でもまず最初は机上査定をしてから、より正確な査定額を出すために訪問査定というステップを踏みます。

次に査定の算出方法が異なり、大きく3つあります。

不動産査定方法は3つの算出方法がある

  1. 取引事例比較法
  2. 原価法
  3. 収益還元法

取引事例比較と原価法・収益原価法

少し難しいのでこちらでは簡易的に説明します。

取引事例比較法は、過去の取引実績を加味して、査定する物件との環境をプラスマイナスしていき査定額を計算する方法。

取引事例比較法は、土地やマンションによく使われる査定方法です。

あくまで一例ですが、下記のような計算をします。(※イメージを掴むために、細かい点は省略しています。)

査定する同じマンションが2か月前に4,000万円で売れている(評価点:115点)

  • 立地(駅までの距離など) -1点
  • 建物(エントランスなど) +0点
  • 専有(方角など) +4点
  • 合計 118点

査定額=4,000万円×115/118≒4,104万円

原価法は、新たに新しいものを建築した時の費用を予想して、築年数分をマイナスして出す査定方法。

一戸建ての建物の算出によく使われる査定方法です。

あくまでも一例ですが、下記のような計算をします。(※イメージを掴むために、細かい点は省略しています。)

査定する一戸建てが築5年経過している

  • もし同じ土地に同等の家を建て場合の建築単価:2,000万円
  • 建物構成 本体:80% 設備:20%
  • 耐用年数 本体:25年 設備:15年

査定額=2,000万円-(2,000万円×80%×5年/25年)-(2,000万円×20%×5年/15年)≒1,347万円

収益還元法は、もし収益(投資)用物件とした場合に将来どれぐらい利益が出るのかを加味して計算する査定方法。

収益(投資)用物件に使われる査定方法です。

計算式は少しややこしいので、今回は省略します。

不動産査定に必要な書類と結果が出るまでの時間

不動産査定を行う上で必要な書類について見ていきましょう。

ハッキリ言いますと、何も準備する必要はありません。

他のネット記事を見ていると「用意していたほうが良い」ということで、登記簿や公図などを挙げていることが多いです。まあ以下のような感じですね。

・不動産の登記簿謄本
所有する不動産の権利情報や面積などが記載された重要書類で登記事項証明書とも呼ばれ、法務局で取得できます。詳細な情報がわかるため、より正確な査定が可能になります。

・売主が購入した時の契約書
売主がその不動産を購入した時に交わした売買契約書です。この契約書により当初からの物件状況などを確認します。

・重要事項説明書
購入時に、不動産会社から不動産に関する注意事項を記した重要事項説明書が交付されています。査定をする際の参考となります。

・測量図
土地の形状や面積などが記された書類です。土地の正確な面積や形状がわかるため、より査定がしやすくなります。

・建物に関する図面
平面図や取り付けられている設備仕様が記載された設計図書か、パンフレットの間取図が必要です。買主の募集図面を作成する基礎資料になります。(引用:LIFULL HOME’S

情報が多いほど査定額の精度は高くなり、魅力的でわかりやすい広告を作ることができます。

しかし実際に働いてる不動産営業からすると、ちゃんちゃらおかしくて笑いが出ます。(まあ現場の人が書いた記事じゃないから仕方ないといえば仕方ないんですが)

不動産査定を依頼してもらうお客さんのほうに、書類を準備してもらう営業マンなんて言語道断。

不動産営業からすると「査定価格をださせてもらってありがとうございます」というスタンスなので、査定をするために必要な情報は、全て不動産営業の方で準備するのが当たり前。

逆にいうと、査定に必要な書類を「これだけ準備しておいてください」という営業マンがいたら、それは不誠実すぎます。

他の営業マンに変えてもらうか、会社そのものを変えたほうがいいでしょう。

また、机上査定は依頼してから早くて3日、遅くても1週間ぐらいには算出されます。

訪問査定を受けた場合は、実際に不動産会社の営業マンが訪問。これは1-2時間ぐらいで終わります。

そして、最初に提出してもらった、机上査定の査定額をさらに精度を上げていく形。

遅くても3日-1週間で査定額が出てきます。

注意:不動産会社により査定額は営業価格

上記でそれぞれの算出方法を見てきましたが、実は不動産会社によって出てくる査定額は異なります。

理由は、不動産会社の査定はあくまでも営業だから。

不動産会社の査定は無料で実施してくれますが、もちろんボランティアでやっているわけではありません。

査定をして、仲介契約をして、売買契約をして報酬をもらいたいから無料で査定をするわけです。

そして、よくあるのが、他の不動産会社よりも高い査定額を出して、お客さんの興味を引くこと。

つまり査定額には、営業が入った査定額ということです。

もちろん、査定額の根拠も提示してくれますが、事細かに計算の中身までは確認しません。

何も分かっていないと「この不動産会社が一番高く売ってくれるじゃん!」と飛びついてしまいます。

だからといって1つ1つ計算の根拠を確認するわけにいきません。

ではどうすればいいのでしょうか?答えは複数社に査定を依頼することです。

複数社に依頼をすれば、どれぐらいが妥当な査定額が分かるようになります。

そして複数社の査定に便利なサービスが不動産一括査定です。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産鑑定士による査定の方法

ここまでは主に、不動産業者が行っている不動産査定の方法について紹介してきました。

しかし世の中には、不動産業者以外が行う不動産査定の方法があるのも事実。

そこでこの章では補足知識として不動産業者以外が行う特殊な不動産査定の方法について紹介します。

具体的には「不動産鑑定士が行う査定方法」「銀行が行う査定方法」の2つになりますよ。

まずは不動産査定鑑定士が行う査定方法をみていきましょう。

そもそも「不動産鑑定士」とは?

不動産鑑定士とは国家資格を持った不動産鑑定のプロのこと

不動産業者は何も資格を必要ないので、自称不動産業者を名乗るができますが、不動産鑑定士は自称を名乗ることができません。

きちんと国家資格を取らなければ事業を行うことができないため、不動産業者よりも専門性の高い職業となります。

数十万円の査定費用がかかる

そんな不動産鑑定士が行う不動産査定の方法としては、非常に複雑。

不動産業者が行うように現地の確認と計算だけではなく、様々な調査に基づいて不動産の価値を見出します。まあ以下のような感じですね。

不動産屋はどの位で売れるかという目利きで判断しますが、
不動産鑑定士は取引価格だけでなく、使用価値なども総合して考慮します。

一般に不動産鑑定士の評価の方が裁判所では信用されますが、鑑定費用がかかります。
また、裁判所が依頼した鑑定ではなく、私的に依頼した鑑定だとあまり信用してもらえません。(引用:弁護士ドットコム

不動産業者は早くて1時間、遅くて1日以内で終わらせることが多いですが、不動産鑑定士は1週間または1ヵ月ほどかけて不動産査定額を出します。

手間ひまが違うのと、専門的知識を使っているという点から、不動産鑑定士が行う不動産査定は数万円はもちろんのこと場合によっては100,000 〜200,000円もの費用がかかりますよ。

不動産業者が行う査定は無料ですが、内容が全然違いますので、費用がかかるのは仕方がないと言えば仕方がないですね。

査定の精度は不動産業者より格段に高い

ちなみに精度としてはどちらが高いかといいますと、少しベクトルが違うのですが、不動産の価値を見定めるという点で考えると、不動産鑑定士の方が圧倒的に精度が高いです。

そのため、裁判や離婚調停などで不動産査定を行うときは必ず不動産鑑定士を使うようになっていますよ。

銀行による不動産査定の方法

実は銀行も不動産査定を行っており、独自の方法を見出しています。次はその点を掘り下げていきましょう。

銀行は「再調達価額法」を使う

銀行の査定方法は名前を「再調達価額法」というのですが、仕組みとしては以下のような感じですね。

再調達価格とは「 評価する建物を今、新築した場合の建築費用の平米単価 」です。~中略~

再調達価格は、銀行が独自に決めるものなので、各銀行によって異なります。また、耐用年数も国税庁の定める法定耐用年数と銀行が独自に定める経済的耐用年数があります。経済的耐用年数は、法定耐用年数より短めに設定されていることが多いです。(引用:健美家

不動産査定をする動機は?

どんな時に銀行が不動産査定を行うかというと、住宅ローンを利用するときに対象となる不動産の価値を見出すときに使います。

住宅ローンは、支払いができなくなると貸し出しの対象となった不動産を没収するという仕組み。

つまり没収した不動産が貸し出ししている住宅ローンと同じ、もしくはそれ以上の価値がなければ銀行は損をするというわけ。

だからこそ、銀行は独自の不動産査定の方法で価値を見極めるようになっています。

銀行と不動産業者の査定、どっちが精度が高い?

ちなみに不動産業者が行う査定と、どちらが精度が高いかというと、銀行の勝利ですね。

不動産業者が行う査定よりも綿密かつ十分なデータが使われるため、不動産の価値を計算するという観点で考えると、圧倒的に精度が高い方法となっていますよ。

不動産査定の方法に関するよくある質問

ここまでで不動産査定の方法についてはほとんど網羅したといっても過言ではありません。

しかし、もうすこしつっこんだ知識を知りたいという人もいるでしょう。

そこでここからは、現役不動産営業マンである筆者が日頃の業務で聞かれることの多い「不動産査定の方法」に関する”よくある質問について回答していきます。

Q.査定を頼める不動産会社の種類は?

吹き出しの画像
そもそもどんな会社に査定をお願いできるの?まったくわからないんだけど・・・

不動産査定の方法に関する知識の中でも、本当に基礎中の基礎の話になりますが、査定をどのような会社で頼めるのか、次に解説しておきましょう。

不動産査定を依頼していく際、大手・中堅・地場という3種類の会社に依頼することができます。

大手はCMやスーモスマイティどでよく目にする不動産会社のことで、東急リバブル三井のリハウス日本住宅流通などが該当しますね。

中堅どころは全国展開しているものの、そこまで知名度がない不動産会社です。

例を挙げるとちょっと失礼な話ですので、なかなか抵抗がありますが、ピタットハウスは中堅どころに入るのではないでしょうか。

一方、地場の不動産会社は、その地域にしかない不動産業者のことです。

あなたがお住まいの地域の周りに「〇〇不動産」「〇〇地検」などと書いた不動産会社はありませんか?

それが地場の不動産会社です。

それぞれ一長一短ありますが、簡単にカテゴライズすると、大手の不動産会社は販売力があり、地場の不動産会社は買う可能性の高いお客さんをたくさん抱えていると考えてください。

そして中堅の不動産会社は、地場と大手の中間の力を持つ、と考えると良いでしょう。

詳しくは後述しますが、不動産査定そのものの方法については、3つの会社どれもそこまで変わりません。

該当する地域を実際に見て、どれくらいで売れるのか計算によって値付けするので、そこまで金額差は現れないのが実情です。

Q.不動産査定に必要なものは何?

吹き出しの画像
査定の時、なにか私も協力しないといけない?

不動産営業マンは、最低でも何が査定ができるのかというと、不動産を持っている所有者の方が明確な住所さえ教えてもらえれば、全然仕事ができます。

さすがにどの不動産を査定するのかという住所が分からなければどうしようもありませんので、きちんと住所さえ教えてもらえれば仕事ができるのです。

他の情報は役所に行けば全て取得できますので、それも仕事の一環として勝手に取得してくれます。

Q.不動産査定にはどれくらい時間がかかる?

吹き出しの画像
不動産査定ってどれくらい時間がかかるの?気になる・・

査定にかかる時間はどうでしょうか。

これは不動産業者によってぴんからきりですが、机上査定の場合は、今は専用ソフトがあるので5分程度で終わるでしょう。

訪問査定の場合は移動時間なしで考えると、およそ30分ほど。

長い場合は2〜3時間かかる場合もありますが、境界部分が曖昧だったりと、案件として難しい不動産の時でしかそこまで時間はかかりません。

住宅街にあるなど、わかりやすい一戸建てやマンションの場合などは30分たらずで査定が終わるでしょう。

ちなみに30分程度で終わったとしても、手を抜いているわけではありません。

不動産営業としては「そんなに時間を待たせるわけにいかない」というスタンスなので、”手早く・精度を高く”というスタンスのもと、行っています。

そのため、ちゃんとした営業マンほど30分以内にしっかりと終わらせるという仕事っぷりを発揮してくれることでしょう。

Q.提示される査定額の根拠は何?

吹き出しの画像
不動産査定ってどうやって金額を出しているの?すごい気になる・・

不動産業者が出す不動産査定の根拠は、全て計算によって導き出されます。

先ほども紹介しましたが、査定は主観が若干入るところもありますが、それが上乗せされたところで100,000円から200,000円ほど、プラスマイナスされる程度。

根幹となる金額は、「地価」と呼ばれる国が決めた土地の価値と「減価償却」と税務署が決めた建物の価値の出し方によって決まります。

そのため、複数の不動産業者に査定を依頼したところで、そんなに金額差が生まれないことが実際よくあります。

あまりにも金額差があるときは「高めにしておけば売却を依頼してもらえるだろう」という下心が見え隠れする時だけですね。

ちゃんとした不動産業者ほど、金額が変わらないというのが不動産査定の実情です。

ちなみに戸建てやマンションなど、物件が変わっても査定方法は変わりません。

Q.不動産査定はなぜ無料なの?

吹き出しの画像
不動産査定ってお金かかるの?なんだか大変そうだから、タダはもうしわけない気が・・・

不動産査定はもちろん無料です。

有料で行うなんて、不動産業者が言ったら100%詐欺ですので、気をつけてください。

また不動産査定をしてもらったからと言って、絶対に売る必要はありません。

不動産査定はいわばリサイクル店にモノを持ち込んで「いくらで買い取ります」と見てもらうようなもの。

不動産業者からするとよくある業務の1つなので、お金が発生するようなことをやったという認識は1つもありません。

無料でやって当たり前の業務ですし、それがなければ暇をつぶしてパチンコ店などに行く業者も多いので、どちらかというと査定依頼をもらえれば非常に嬉しいのです。

だからこそ「査定でお金がかかる」「これだけやってもらったのに売らないのはどうなのか」なんて思う必要はありません。

HOME4U」などの効率的に査定ができるサービスを使ったりして、どんどん不動産査定をしてもらってください。

不動産査定の方法は簡単!どんどんやってもらおう

今回は不動産査定の方法について紹介してきました。

非常に基礎的な知識ですが、不動産営業の視点から見たぶっちゃけ話を解説してきたので、参考になる知識も多かったのではないでしょうか。

もしこれから不動産査定にチャレンジするのであれば、是非今回紹介した内容を参考にしてみてください。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
アバター

合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

「この記事を人に教えたい!」と思ったらシェアをお願いします。

コメントを残す

*

CAPTCHA