不動産査定の方法を解説

【2019年版】不動産査定の方法は4種類!現役営業マンが業界のやり方や銀行の出し方などを解説

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不動産査定の方法を解説 不動産査定の方法を解説

不動産査定の方法を知りたい、と思っていませんか?

しかも、初心者向けにとことん、わかりやすくシンプルに。

不動産の売却は相当なお金が動くので、絶対に失敗が許されません。

「不動産査定の方法さえ知っておけば・・・」なんて、後悔はしたくありませんよね。

だからこそ、しっかりと不動産査定の方法について知り、失敗のない不動産売却を目指していきましょう。

今回の記事では数百回と不動産査定を行ってきた現役不動産営業マンである筆者が、具体的な方法を素人の方でもわかりやすく理解してもらえるよう、かいつまんで不動産査定の方法について紹介していきます。

不動産の知識が全くない人でも、不動産査定の方法がすんなりとわかる内容になっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

営業マンが行う不動産査定の方法は2種類(机上・訪問)

不動産査定の方法といっても実は以外とシンプルです。変に意気込む必要はありませんよ。

ではさっそく解説していきましょう。

簡易(机上)査定と訪問査定

不動産査定の方法は大きく分けて2つです。1つは簡易(机上)査定、2つ目は訪問査定ですね。

両者の違いは、本気で査定をしているかしていないかと言っても過言ではないでしょう。

簡易査定は不動産情報から築年数や広さなどの不動産情報から計算して金額を出す方法です。

一方、訪問査定は実際に不動産を見に行って、近くに何の施設があるのか、どんな人が住んでいるのかという「見なければわからない事」を加味して計算します。

つまり訪問査定の方が、査定者の主観が入りやすいということになります。

ただ不動産査定のノウハウはどこも熟成しており、訪問査定で大きく変わるのかと言ったら、そうではありません。

なんやかんや、簡易査定と訪問査定が一緒になることも多々あります。

他のネット記事では「訪問査定と簡易査定は全然違う」と言われがち。

しかし実際の現場ではそこまで変わらないので、訪問査定をしたことにして、計算だけで済ますということも少なくありませんよ。

訪問査定と簡易(机上)査定については、下記記事で詳しく解説しています。

不動産査定に必要な書類と結果が出るまでの時間

不動産査定を行う上で必要な書類について見ていきましょう。

ハッキリ言いますと、何も準備する必要はありません。

他のネット記事を見ていると「用意していたほうが良い」ということで、登記簿や公図などを挙げていることが多いです。まあ以下のような感じですね。

・不動産の登記簿謄本
所有する不動産の権利情報や面積などが記載された重要書類で登記事項証明書とも呼ばれ、法務局で取得できます。詳細な情報がわかるため、より正確な査定が可能になります。

・売主が購入した時の契約書
売主がその不動産を購入した時に交わした売買契約書です。この契約書により当初からの物件状況などを確認します。

・重要事項説明書
購入時に、不動産会社から不動産に関する注意事項を記した重要事項説明書が交付されています。査定をする際の参考となります。

・測量図
土地の形状や面積などが記された書類です。土地の正確な面積や形状がわかるため、より査定がしやすくなります。

・建物に関する図面
平面図や取り付けられている設備仕様が記載された設計図書か、パンフレットの間取図が必要です。買主の募集図面を作成する基礎資料になります。(引用:LIFULL HOME’S

情報が多いほど査定額の精度は高くなり、魅力的でわかりやすい広告を作ることができます。

しかし実際に働いてる不動産営業からすると、ちゃんちゃらおかしくて笑いが出ます。(まあ現場の人が書いた記事じゃないから仕方ないといえば仕方ないんですが)

不動産査定を依頼してもらうお客さんのほうに、書類を準備してもらう営業マンなんて言語道断。

不動産営業からすると「査定価格をださせてもらってありがとうございます」というスタンスなので、査定をするために必要な情報は、全て不動産営業の方で準備するのが当たり前です。

逆にいうと、査定に必要な書類を「これだけ準備しておいてください」という営業マンがいたら、それは不誠実すぎます。

他の営業マンに変えてもらうか、会社そのものを変えたほうがいいでしょう。

不動産鑑定士による査定の方法

ここまでは主に、不動産業者が行っている不動産査定の方法について紹介してきました。

しかし世の中には、不動産業者以外が行う不動産査定の方法があるのも事実。

そこでこの章では補足知識として不動産業者以外が行う特殊な不動産査定の方法について紹介します。

具体的には「不動産鑑定士が行う査定方法」「銀行が行う査定方法」の2つになりますよ。

まずは不動産査定鑑定士が行う査定方法をみていきましょう。

そもそも「不動産鑑定士」とは?

不動産鑑定士とは国家資格を持った不動産鑑定のプロのこと。

不動産業者は何も資格を必要ないので、自称不動産業者を名乗るができますが、不動産鑑定士は自称を名乗ることができません。

きちんと国家資格を取らなければ事業を行うことができないため、不動産業者よりも専門性の高い職業となります。

数十万円の査定費用がかかる

そんな不動産鑑定士が行う不動産査定の方法としては、非常に複雑。

不動産業者が行うように現地の確認と計算だけではなく、様々な調査に基づいて不動産の価値を見出します。まあ以下のような感じですね。

不動産屋はどの位で売れるかという目利きで判断しますが、
不動産鑑定士は取引価格だけでなく、使用価値なども総合して考慮します。

一般に不動産鑑定士の評価の方が裁判所では信用されますが、鑑定費用がかかります。
また、裁判所が依頼した鑑定ではなく、私的に依頼した鑑定だとあまり信用してもらえません。(引用:弁護士ドットコム

不動産業者は早くて1時間、遅くて1日以内で終わらせることが多いですが、不動産鑑定士は1週間または1ヵ月ほどかけて不動産査定額を出します。

手間ひまが違うのと、専門的知識を使っているという点から、不動産鑑定士が行う不動産査定は数万円はもちろんのこと場合によっては100,000 〜200,000円もの費用がかかりますよ。

不動産業者が行う査定は無料ですが、内容が全然違いますので、費用がかかるのは仕方がないと言えば仕方がないですね。

査定の精度は不動産業者より格段に高い

ちなみに精度としてはどちらが高いかといいますと、少しベクトルが違うのですが、不動産の価値を見定めるという点で考えると、不動産鑑定士の方が圧倒的に精度が高いです。

そのため、裁判や離婚調停などで不動産査定を行うときは必ず不動産鑑定士を使うようになっていますよ。

不動産鑑定の相場ついては下記記事で詳しく解説しています。

銀行による不動産査定の方法

実は銀行も不動産査定を行っており、独自の方法を見出しています。次はその点を掘り下げていきましょう。

銀行は「再調達価額法」を使う

銀行の査定方法は名前を「再調達価額法」というのですが、仕組みとしては以下のような感じですね。

再調達価格とは「 評価する建物を今、新築した場合の建築費用の平米単価 」です。~中略~

再調達価格は、銀行が独自に決めるものなので、各銀行によって異なります。また、耐用年数も国税庁の定める法定耐用年数と銀行が独自に定める経済的耐用年数があります。経済的耐用年数は、法定耐用年数より短めに設定されていることが多いです。(引用:健美家

不動産査定をする動機は?

どんな時に銀行が不動産査定を行うかというと、住宅ローンを利用するときに対象となる不動産の価値を見出すときに使います。

住宅ローンは、支払いができなくなると貸し出しの対象となった不動産を没収するという仕組みです。

つまり没収した不動産が貸し出ししている住宅ローンと同じ、もしくはそれ以上の価値がなければ銀行は損をするというわけ。

だからこそ、銀行は独自の不動産査定の方法で価値を見極めるようになっています。

銀行と不動産業者の査定、どっちが精度が高い?

ちなみに不動産業者が行う査定と、どちらが精度が高いかというと、銀行の勝利ですね。

不動産業者が行う査定よりも綿密かつ十分なデータが使われるため、不動産の価値を計算するという観点で考えると、圧倒的に精度が高い方法となっていますよ。

不動産査定の方法に関するよくある質問

ここまでで不動産査定の方法についてはほとんど網羅したといっても過言ではありません。

しかし、もうすこしつっこんだ知識を知りたいという人もいるでしょう。

そこでここからは、現役不動産営業マンである筆者が日頃の業務で聞かれることの多い「不動産査定の方法」に関する”よくある質問について回答していきます。

Q.査定を頼める不動産会社の種類は?

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そもそもどんな会社に査定をお願いできるの?まったくわからないんだけど・・・

不動産査定の方法に関する知識の中でも、本当に基礎中の基礎の話になりますが、査定をどのような会社で頼めるのか、次に解説しておきましょう。

不動産査定を依頼していく際、大手・中堅・地場という3種類の会社に依頼することができます。

大手はCMやスーモスマイティどでよく目にする不動産会社のことで、東急リバブル三井のリハウス日本住宅流通などが該当しますね。

中堅どころは全国展開しているものの、そこまで知名度がない不動産会社です。

例を挙げるとちょっと失礼な話ですので、なかなか抵抗がありますが、ピタットハウスは中堅どころに入るのではないでしょうか。

一方、地場の不動産会社は、その地域にしかない不動産業者のことです。

あなたがお住まいの地域の周りに「〇〇不動産」「〇〇地検」などと書いた不動産会社はありませんか?

それが地場の不動産会社です。

それぞれ一長一短ありますが、簡単にカテゴライズすると、大手の不動産会社は販売力があり、地場の不動産会社は買う可能性の高いお客さんをたくさん抱えていると考えてください。

そして中堅の不動産会社は、地場と大手の中間の力を持つ、と考えると良いでしょう。

詳しくは後述しますが、不動産査定そのものの方法については、3つの会社どれもそこまで変わりません。

該当する地域を実際に見て、どれくらいで売れるのか計算によって値付けするので、そこまで金額差は現れないのが実情です。

Q.不動産査定に必要なものは何?

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査定の時、なにか私も協力しないといけない?

不動産営業マンは、最低でも何が査定ができるのかというと、不動産を持っている所有者の方が明確な住所さえ教えてもらえれば、全然仕事ができます。

さすがにどの不動産を査定するのかという住所が分からなければどうしようもありませんので、きちんと住所さえ教えてもらえれば仕事ができるのです。

他の情報は役所に行けば全て取得できますので、それも仕事の一環として勝手に取得してくれます。

Q.不動産査定にはどれくらい時間がかかる?

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不動産査定ってどれくらい時間がかかるの?気になる・・

査定にかかる時間はどうでしょうか。

これは不動産業者によってぴんからきりですが、机上査定の場合は、今は専用ソフトがあるので5分程度で終わるでしょう。

訪問査定の場合は移動時間なしで考えると、およそ30分ほど。

長い場合は2〜3時間かかる場合もありますが、境界部分が曖昧だったりと、案件として難しい不動産の時でしかそこまで時間はかかりません。

住宅街にあるなど、わかりやすい一戸建てやマンションの場合などは30分たらずで査定が終わるでしょう。

ちなみに30分程度で終わったとしても、手を抜いているわけではありません。

不動産営業としては「そんなに時間を待たせるわけにいかない」というスタンスなので、”手早く・精度を高く”というスタンスのもと、行っています。

そのため、ちゃんとした営業マンほど30分以内にしっかりと終わらせるという仕事っぷりを発揮してくれることでしょう。

Q.提示される査定額の根拠は何?

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不動産査定ってどうやって金額を出しているの?すごい気になる・・

不動産業者が出す不動産査定の根拠は、全て計算によって導き出されます。

先ほども紹介しましたが、査定は主観が若干入るところもありますが、それが上乗せされたところで100,000円から200,000円ほど、プラスマイナスされる程度。

根幹となる金額は、「地価」と呼ばれる国が決めた土地の価値と「減価償却」と税務署が決めた建物の価値の出し方によって決まります。

そのため、複数の不動産業者に査定を依頼したところで、そんなに金額差が生まれないことが実際よくあります。

あまりにも金額差があるときは「高めにしておけば売却を依頼してもらえるだろう」という下心が見え隠れする時だけですね。

ちゃんとした不動産業者ほど、金額が変わらないというのが不動産査定の実情です。

ちなみに戸建てやマンションなど、物件が変わっても査定方法は変わりません。

Q.不動産査定はなぜ無料なの?

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不動産査定ってお金かかるの?なんだか大変そうだから、タダはもうしわけない気が・・・

不動産査定はもちろん無料です。

有料で行うなんて、不動産業者が言ったら100%詐欺ですので、気をつけてください。

また不動産査定をしてもらったからと言って、絶対に売る必要はありません。

不動産査定はいわばリサイクル店にモノを持ち込んで「いくらで買い取ります」と見てもらうようなもの。

不動産業者からするとよくある業務の1つなので、お金が発生するようなことをやったという認識は1つもありません。

無料でやって当たり前の業務ですし、それがなければ暇をつぶしてパチンコ店などに行く業者も多いので、どちらかというと査定依頼をもらえれば非常に嬉しいのです。

だからこそ「査定でお金がかかる」「これだけやってもらったのに売らないのはどうなのか」なんて思う必要はありません。

HOME4U」などの効率的に査定ができるサービスを使ったりして、どんどん不動産査定をしてもらってください。

不動産査定の方法は簡単!どんどんやってもらおう

今回は不動産査定の方法について紹介してきました。

非常に基礎的な知識ですが、不動産営業の視点から見たぶっちゃけ話を解説してきたので、参考になる知識も多かったのではないでしょうか。

もしこれから不動産査定にチャレンジするのであれば、是非今回紹介した内容を参考にしてみてください。

以上「【2019年】不動産査定の方法は4種類!現役営業マンが業界のやり方や銀行の出し方などを解説」でした。

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