3分で初心者でも不動産査定の方法が丸わかり!現役の不動産売却担当が完全ガイド

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不動産の売却は相当なお金が動くので、絶対に失敗が許されません。

「不動産査定の方法さえ知っておけば・・・」なんて、後悔はしたくありませんよね。

だからこそ、しっかりと不動産査定の方法について知り、失敗のない不動産売却を目指していきましょう。

今回の記事では数百回と不動産査定を行ってきた現役不動産営業マンである筆者が、素人の方でもわかりやすく理解してもらえるよう、かいつまんで不動産査定の方法について紹介していきます。

不動産の知識が全くない人でも、不動産査定の方法がすんなりとわかる内容になっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

【先に結論】3行でまとめると?

  • 不動産査定の方法は計算と現地確認で行われる
  • 計算も現地確認も査定額は実はそこまでかわらない
  • 査定方法はしっかりと決まっているので会社ごとにそこまで変わらない

【不動産査定の方法】頼める不動産会社の種類は3つ

本当に基礎中の基礎の話になりますが、不動産査定でどのような会社で頼めるのか、まずは解説しておきましょう。

不動産査定を依頼していく際、大手・中堅・地場という3種類の会社に依頼することができます

大手はCMやスーモスマイティどでよく目にする不動産会社のことで、東急リバブル三井のリハウス日本住宅流通などが該当しますね。

中堅どころは全国展開しているものの、そこまで知名度がない不動産会社です。

例を挙げるとちょっと失礼な話ですので、なかなか抵抗がありますが、ピタットハウスは中堅どころに入るのではないでしょうか。

一方、地場の不動産会社は、その地域にしかない不動産業者のことです。

あなたがお住まいの地域の周りに「〇〇不動産」「〇〇地検」などと書いた不動産会社はありませんか?

それが地場の不動産会社です。

それぞれ一長一短ありますが、簡単にカテゴライズすると、大手の不動産会社は販売力があり、地場の不動産会社は買う可能性の高いお客さんをたくさん抱えていると考えてください。

そして中堅の不動産会社は、地場と大手の中間の力を持つ、と考えると良いでしょう。

詳しくは後述しますが、不動産査定そのものの方法については、3つの会社どれもそこまで変わりません。

該当する地域を実際に見て、どれくらいで売れるのか計算によって値付けするので、そこまで金額差は現れないのが実情です。

不動産査定は戸建て・マンションともに価格差が出ない

不動産査定の対象となる会社について理解してもらったところで、次は査定の種類について紹介していきましょう。

査定の種類は大きく分けて2つです。

1つは簡易査定、2つ目は訪問査定ですね。

両者の違いは、本気で査定をしているかしていないかと言っても過言ではないでしょう。

簡易査定は計算・訪問査定は見る

簡易査定は不動産情報から築年数や広さなどの不動産情報から計算して金額を出す方法です。

一方、訪問査定は実際に不動産を見に行って、近くに何の施設があるのか、どんな人が住んでいるのかという「見なければわからない事」を加味して計算します。

つまり訪問査定の方が、査定者の主観が入りやすいということになります。

訪問と簡易はそこまで変わらない?

ただ不動産査定のノウハウはどこも熟成しており、訪問査定で大きく変わるのかと言ったら、そうではありません。

なんやかんや、机上査定と訪問査定が一緒になることも多々あります。

他のネット記事では「訪問査定と机上査定は全然違う」と言われがち。

しかし実際の現場ではそこまで変わらないので、訪問査定をしたことにして、計算だけで済ますということも少なくありませんよ。

不動産査定に必要な書類と結果が出るまでの時間

不動産査定を行う上で必要な書類について見ていきましょう。

ハッキリ言いますと、何も準備する必要はありません

他のネット記事を見ていると「用意していたほうが良い」ということで、登記簿や公図などを挙げていることが多いです。

しかし実際に働いてる不動産営業からすると、ちゃんちゃらおかしくて笑いが出ます。

不動産査定を依頼してもらうお客さんのほうに、書類を準備してもらう営業マンなんて言語道断

不動産営業からすると「査定価格をださせてもらってありがとうございます」というスタンスなので、査定をするために必要な情報は、全て不動産営業の方で準備するのが当たり前です。

逆にいうと、査定に必要な書類を「これだけ準備しておいてください」という営業マンがいたら、それは不誠実すぎます。

他の営業マンに変えてもらうか、会社そのものを変えたほうがいいでしょう。

必要なことは「住所を教える」だけ

不動産営業マンは、最低でも何が査定ができるのかというと、不動産を持っている所有者の方が明確な住所さえ教えてもらえれば、全然仕事ができます

さすがにどの不動産を査定するのかという住所が分からなければどうしようもありませんので、きちんと住所さえ教えてもらえれば仕事ができるのです。

他の情報は役所に行けば全て取得できますので、それも仕事の一環として勝手に取得してくれます。

30分以内に査定が終わらない営業は無能

では査定にかかる時間はどうでしょうか。

これは不動産業者によってぴんからきりですが、机上査定の場合は、今は専用ソフトがあるので5分程度で終わるでしょう。

訪問査定の場合は移動時間なしで考えると、およそ30分ほど。

長い場合は2〜3時間かかる場合もありますが、境界部分が曖昧だったりと、案件として難しい不動産の時でしかそこまで時間はかかりません。

住宅街にあるなど、わかりやすい一戸建てやマンションの場合などは30分たらずで査定が終わるでしょう。

ちなみに30分程度で終わったとしても、手を抜いているわけではありません。

不動産営業としては「そんなに時間を待たせるわけにいかない」というスタンスなので、”手早く・精度を高く”というスタンスのもと、行っています。

そのため、ちゃんとした営業マンほど30分以内にしっかりと終わらせるという仕事っぷりを発揮してくれることでしょう。

不動産査定の根拠と初心者が知るべき”上手な付き合い方”

査定の必要書類や時間について見てもらったところで、次は査定の根拠とその付き合い方について見ていきましょう。

不動産査定の根拠は全て計算

不動産業者が出す不動産査定の根拠は、全て計算によって導き出されます。

先ほども紹介しましたが、査定は主観が若干入るところもありますが、それが上乗せされたところで100,000円から200,000円ほど、プラスマイナスされる程度。

根幹となる金額は、「地価」と呼ばれる国が決めた土地の価値と「減価償却」と税務署が決めた建物の価値の出し方によって決まります。

そのため、複数の不動産業者に査定を依頼したところで、そんなに金額差が生まれないことが実際よくあります。

あまりにも金額差があるときは「高めにしておけば売却を依頼してもらえるだろう」という下心が見え隠れする時だけですね。

ちゃんとした不動産業者ほど、金額が変わらないというのが不動産査定の実情です。

ちなみに戸建てやマンションなど、物件が変わっても査定方法は変わりません。

不動産査定との付き合い方

不動産査定はもちろん無料です。

有料で行うなんて、不動産業者が言ったら100%詐欺ですので、気をつけてください。

また不動産査定をしてもらったからと言って、絶対に売る必要はありません。

不動産査定はいわばリサイクル店にモノを持ち込んで「いくらで買い取ります」と見てもらうようなもの。

不動産業者からするとよくある業務の1つなので、お金が発生するようなことをやったという認識は1つもありません。

無料でやって当たり前の業務ですし、それがなければ暇をつぶしてパチンコ店などに行く業者も多いので、どちらかというと査定依頼をもらえれば非常に嬉しいのです。

だからこそ「査定でお金がかかる」「これだけやってもらったのに売らないのはどうなのか」なんて思う必要はありません。

HOME4U」などの効率的に査定ができるサービスを使ったりして、どんどん不動産査定をしてもらってください。

まとめ

今回は不動産査定の方法について紹介してきました。

非常に基礎的な知識ですが、不動産営業の視点から見たぶっちゃけ話を解説してきたので、参考になる知識も多かったのではないでしょうか。

もしこれから不動産査定にチャレンジするのであれば、是非今回紹介した内容を参考にしてみてください。

以上「3分で初心者でも不動産査定の方法が丸わかり!現役不動産業者が必須知識を完全ガイド」でした。

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kaizo

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