一戸建てはマンションよりも売れにくい!早く高く売るコツは?

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一戸建て(一軒家)を売却するときの悩み

  • 「一戸建ての家を売ろうと思っているけど、なかなかうまく進まない…」
  • 「なるべく高くしかも早く売るにはどうしたらいいの?」
  • 「不動産会社には相談しているけど、数か月経っても進展がなく…」

住む人がいなくなった、もしくはいなくなる予定の中古の一戸建てを売りに出そうとして「なかなか進まない、決まらない」と悩まれている方は多いのではないでしょうか。

怖いのは、売れずに残ってしまった中古の一戸建ては、時の経過とともにどんどん価値が下がってしまうこと。

定期的なメンテナンスも必要となりますし、固定資産税の支払いをはじめとするコストも発生します。

そこで今回は、売却予定の一戸建てがトラブルなく売れる方法を分かりやすく解説します。

細かい説明は不要なので、先に一戸建て売却の成功の秘訣が知りたい方は「一戸建てを高く売却するコツは「不動産会社選び」」をご確認ください。

一戸建ての売却完了までの平均期間は5か月前後

はじめに、一戸建てを売却する際にかかる期間がどれくらいになるかについて、お話していきましょう。

インターネットで記事を探していると、「中古物件の売却期間はだいたい5ヶ月前後」と記載しているところが多いですね。

ですが、これらの平均期間の内訳は転勤や離婚などの理由による売却も多く含まれています。

一戸建てと比べて比較的フットワークの軽い、マンション物件の売買も多いことも数値に影響していることもあるでしょう。

では、一戸建ての売却完了までの平均期間の実際はどうなのでしょうか。

不動産会社のアットホーム株式会社では、過去5年以内に首都圏の自宅を売却した人」295人を対象として、自宅の購入時の価格、売却時の価格、居住年数、売り出してから売却までの期間についてのアンケート調査を実施しました。(平成27年6月12~15日)

そこにに公表されている結果を、ご紹介したいと思います。

 平均購入時価格平均売却価格平均居住年数売却までの期間
全体(255人)3,459万円2,536万円13年8ヶ月
マンション(184人)3,558万円2,579万円12年6ヶ月
一戸建て(111人)3,295万円2,464万円15年11ヶ月

※出典:アットホーム「Vol.40  中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」より

一戸建ての売却までの期間は、マンションのおおよそ倍の11ヶ月(約1年)ですね。

こうしてみると、一戸建ての売却までの期間はマンションと比べると、やや長くなる傾向にあることが受け止められます。

これまで良く言われている「物件の売却期間は5ヶ月くらい」という目安は見直して、売却のスケジュールを立てたほうが良いです。

一戸建てはマンションより売れにくい

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続いて、少し前のデータですが、2017年の中古物件購入数(4~6月時期)における、マンション・一戸建ての比較表を見てみましょう。

物件種別購入物件数(4~6月時期)
マンション7,555件
一戸建て2,718件

※参考:TBS「がっちりアカデミー」2017年の放映データより

上の表で見ると、マンションの購入件数は一戸建ての3倍弱もの数になっています

先ほどの一戸建ての売却期間と併せて踏まえると、「一軒家よりも、マンションの方が断然売れやすそう…」と思ってしまいそうですね。

ですが、この数値にはいくつか理由があって、「人の入れ替わりが多い都心・駅前には、一戸建てよりマンションのほうが、物件数が多い」ということ。

更には「(同じ地域、環境で比較した場合)マンションは一軒家よりも価格が安い」為、購入者が活性しているのです。

そもそもの数が違って、かつ価格も安いとなれば、マンションの購入物件数が多くなるのは当然と言えば当然でしょう。

都市部ではマンションが売れやすく、郊外・地方では一戸建ての需要も高くなる

全体的に、都市部ではマンションの方が売れやすい傾向にあります

理由は、先ほど説明した「マンション物件には、立地の利便性の高い物件が多いこと」がまず一番にあります。

また、現在日本の家族構成はこれまでの「核家族」と比較して、夫婦2人のみ、または子供1人の少人数世帯も増えてきています。

特に都市部においては広い一戸建てよりもマンションの方がニーズに合いやすくなってきている傾向にあります。

ですが、「将来は一戸建て・一軒家で暮らしたい」という希望を持つ方も多くいらっしゃいます

それゆえに、郊外や地方では一戸建てのニーズも高いです。

特に車社会であることの多い地方部においては、複数の車を停められる駐車場スペースの有無は、物件購入時の重要な検討事項として挙げられることが多いです。

また、「都市部でマンションが売れやすく、郊外・地方では一戸建ての需要がある」からといって、その逆の需要が全くないわけではありません。

一戸建ては特に都心部においてマンションと比べて物件数も少なくなりますので、比較的ライバルの少ない状態で売りに出していくことも出来ます。

これらの傾向は、まずは「目安」として認識しておくに留めて、売買計画を立てていくと良いでしょう。

一戸建てはマンションに比べて購入の検討事項が多い

中古の一戸建ては、マンションと比べて、購入時に以下のような検討事項が新たに発生します。

中古の一戸建てを購入しようとしている人の悩み

  • 家のメンテナンス、防犯にかかる維持費はどれくらいか(マンションの場合は管理会社への一任で済むことが多い)
  • リフォームの必要性(特にキッチンやバス、トイレといった水回り)
  • 土地の権利はしっかり所有しているか。境界部分ははっきりしているか
  • 付近の住民はどのような人が住んでいるか
  • 固定資産税はどの程度になるか(マンションより高額になることが多い)

管理会社が存在しない、土地の権利の問題もあったりと、一戸建ての購入はマンションの時と比べて、様々考慮しながら進めていく必要があります。

マンションと比べて売却期間が長くなるのも、納得のいくところではないでしょうか。

逆に言うと、これらの検討事項を考慮して売りに出すと、より購入されやすく(=売却期間を短く)していくことにも繋がります。

例えば、メンテナンスや防犯面についてこれまでどうしていたかについて整理して伝えられるようにしておくなど。

現状ですでにメンテナンスが必要なところは最低限の対応しておくのも効果的です。

また、土地の権利書などもきちんと用意して、説明できるように準備しておくことも大切でしょう。

一戸建ての売却の際は「土地を売る」という観点も併せて持っておく

多くの場合、一戸建ての物件は土地も付いています。

一戸建て物件を売りに出す際は、「土地」も併せて売るという観点を持っておくと良いでしょう。

購入者はその建物でなく、土地に対して興味を持つ場合も多くあるからです。

建物の価値は「経年劣化」に伴い、時間が経つと共に下がっていきますが、土地自体が劣化するということはありません。

また、更地にして立て直す、駐車場として土地を再活用するなどの選択も産まれてきます。

ここで大切となってくるのは、一戸建て売却の際には「建物の活用」「土地の活用」といったように、購入者に活用の選択肢を用意しておくこと

それによって、物件に興味を持っていただける購入検討者の数は増え、売却もされやすくなってくるでしょう。

一戸建てを売るのは買う以上に大変

一戸建てを売るのと買うの、どちらが大変か?

結論から言うと、売る方が大変です。

理由はというと、不動産の売買で重要なのは「タイミング」。

購入者は自分でタイミングを選びますが、売却側はそのタイミングを自分ではコントロールできません。

購入検討者のタイミングに合わせて、自分の家をプロモーションしていかなくてはいけません。

住宅情報誌のアンケート調査によると、ひとつの物件に対して、購入が決まるまでの物件見学(内覧)数は平均5~10回ほど、と言われています(※物件の条件によって大きく変動します)。

逆に、一人の購入検討者が物件を現地まで見にいく平均回数は3件~4件ほど。

つまり、近年においては中古の不動産物件においてはやや買い手市場(売り手よりも買い手の方がやや有利)になってきているということです。

それだけに、一戸建てを売る際は、購入者の希望に沿った形で売れるように、売却を進めていく必要があります。

また、一戸建てを売る際は、前述のとおり建物のメンテナンスやリフォーム、土地の権利の確認等、様々な準備が必要となります。

過去に買った一戸建てを売る際は、買った時よりも手間・負担が増えることは覚悟しておいたほうが良いでしょう。

一戸建てを高く売却するコツは「不動産会社選び」

得意はそれぞれ

一戸建てで売却益を出すためには、どんな点を意識していくと良いかについて説明していきましょう。

結論を言います。一戸建てを売る際に仲介に立っていただく不動産会社選びにかかっています。

ご存知の通り、現在国内では非常に多くの不動産業者が存在。

そして、1つの物件に対してどの不動産会社で選んでも価格が同じになるかというと、決してそのようなことはありません。

売却価格の見積もり査定のタイミングから、不動産会社によって数百万もの幅で金額が変わってくるのです。

なぜ不動産会社によって物件の査定額が変わってくるのかというと、それぞれの不動産によって販売が得意な物件のタイプや地域があるからです。

例えば、「この物件タイプはこれまで携わった実績も多くあるし、自社の販売ネットワークで顧客を見つけてこれる自信がある」という不動産会社は、その物件に対して高めの査定額を出してくるでしょう。

つまり、高く設定しても売却できる自信があるということですね。

また、査定額だけで不動産会社を決めるのはNGです。

査定・仲介契約後は不動産会社の担当はその物件の販促活動を進めていきます。

このときに、その担当の方が「どんな販促活動を進めていくのか」を事前に聞いて、その内容も観ながら不動産会社を決めていくと良いでしょう。

不動産会社は一括査定サイトで探すのがオススメ

不動産会社を探すなら、不動産一括査定サイトを利用されることをオススメします。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定サイトのイメージ

「運悪く適正な市場価格より安く見積もる不動産会社に頼んでしまった・・・」であったり、「お願いした不動産会社の担当があまり良い感じではなかった・・」ということのないように、複数の不動産会社に一括で見積もり(査定)依頼することをオススメします。

その後アプローチしてくる複数の不動産会社の中から査定額と営業担当のタイプ、対応を観ながら選定していく、という流れを取ることが出来ます。

不動産一括査定サイトは、多くの会社で運営されています。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

また、合わせて不動産会社を決めた後の売却活動を確認することも重要です。

以下の点をチェックしておきましょう。

不動産会社の売却活動チェックポイント

  • 宣伝の媒体は何か
    • ネットのみの宣伝か、または店頭広告や新聞チラシ広告だけなのか、不動産ネットワークを使ってくれるのか等
  • 購入希望者を増やしていく為にどんな工夫をする(している)のか
  • 販促の進捗をどれくらいの頻度で、どのように報告してくれるのか
  • 売却が決まりやすくなるために、こちらに対してどのような意見、アドバイスをしてくれるか

不動産を売却したときにかかる費用を把握する

一戸建てやマンションの不動産を売却するときには、売却にかかる費用が相応かかってくることはご存知の通りでしょう。

特に、売却する一戸建ての住宅ローンが残っている場合はローンの完済も視野に入れる必要があります。

不動産(一戸建て)売却時に発生する費用の内訳と各種金額

費用の項目説明金額目安
仲介手数料仲介会社を通じて不動産売却をする場合にかかる手数料です。
※仲介手数料の計算式は以下の通りです。
取引価格(売却価格) × 3% + 6万円 + 消費税
売却価格により変動します。
印紙税売買契約書を結ぶとき、契約書に貼る印紙の代金です。
※不動産の売却価格によって変動します。
大体1万円程
抵当権抹消登記費用

売却時に必要となる「抵当権抹消登記」の費用、および司法書士に依頼した際にかかる費用です。 登録免許税 不動産1個につき1000円
(土地・建物の場合は×2で2000円)
司法書士への費用 約1万円

1万2000円
住宅ローンの返済ローン残債の返済分です。
※ 売却代金に自己資金を加えてでもローンを支払うことができないと、原則として不動産を売ることはできません。
住宅ローンの残債に
より変動します。
ローン返済時の事務手数料住宅ローン繰り上げ返済にかかる手数料です。
※ 金額は金融機関により異なります。
大体3,150円~5,250円程度とされますが、ローンの形態が固定期間選択型の場合は3~5万円が必要です。
3,150~5,250円
税金
譲渡益課税
(所得税・住民税)
家を売るときかかる税金です。家を買った時よりも高く売れた際には税金が発生する場合があります。0円

家を売却するときにかかる費用の詳細は下記記事に詳しく説明しています。

特に意識しておきたいのは、金額も大きくなりがちな「仲介手数料」と「住宅ローンの返済」の項目です。

その他項目も確認して、一戸建てを売る時にどれくらいの費用が発生するかの金額イメージは事前に持っておくようにしておきましょう。

一戸建て売却は「売買期間にゆとり」「不動産会社選定はしっかり」

 さて、ここまでの内容を簡単にまとめておきましょう。

  • 一戸建ての売却完了までの平均期間は、約11ヶ月。マンションの約6ヶ月よりも、かなり長め
  • 中古の一戸建ては、マンションと比べるとメンテナンスや土地の権利についてなど、購入時の検討事項が多くなる
  • 一戸建ては買う時よりも売る時の方が大変になりがち
  • 一戸建てを売る際に利益を出していくには、以下をしっかり対応しておくことが大切
    • 不動産を売却したときにかかる費用を把握しておくこと
    • 仲介に立つ不動産会社をしっかり選定しておくこと
  • 不動産会社の選定には、不動産一括査定サイトの活用が効果的

特に重要なのは、一戸建ての売却にかかる期間はそれなりに掛かっているということ。

そしてだからこそ、売る際にはしっかりと準備をして、信頼・安心できる不動産会社を選定しておくことが大切となってきます。

家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。

あなたが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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