家を相続したら「相続税」はいくら?相続税の計算方法と活用方法

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親や祖父母から、一戸建てやマンションを相続することになった

もしあなたが、このような状況になったとしたら、まず気にするのは「相続税」のことではないでしょうか。

そのほかにも、「自分の分配はどれくらいだろう」であったり、「色々手続きが大変かもしれない」であったり、「相続」という事柄自体には、どこかしらネガティブなイメージを持つ方は意外に多いです。

そのように感じる人々の背景には、「相続や相続税というものがよく分からない」という気持ちが大きく働いているのかもしれません。

人は、「分からないもの」には不安な気持ちを抱くものです。

ですが、逆を言えば「分かるもの」にしてしまえば、そんな不安やネガティブな印象も払拭していけることでしょう。

今回は多くの方がいずれ直面するであろう「相続」「相続税」について、詳しくお伝えしていきたいと思います。

不動産相続税ってそもそもどんなもの?

相続税とは

「相続税」とは、故人(亡くなった人)より財産を相続した人に対して課税される税金

財産相続は非常に高額になることも少なくなく、相続税は「個人間の資産格差の調整」という目的で、一定金額を超える財産を取得した場合には、一定額を納税するというもの。

また、相続の総額が「3,000万円+(600万円×法定相続人の数)」に至らない場合は、基礎控除額範囲内として、相続税は発生しません。

相続税の対象となるお金

  • 現金
  • 預貯金
  • 有価証券
  • 宝石
  • 土地
  • 家屋(一戸建て、マンション等)
  • 貸付金
  • 特許権
  • 著作権
  • その他金銭に見積もることができる経済的価値のあるすべてのもの

一戸建てやマンション、土地といった不動産を相続された場合も、すべからく相続税対象になるということですね。

相続税の不動産分はどう算出する?

不動産は、相続税対象としたときにどれだけの財産として扱われるのでしょうか。

基本的には、一戸建て・マンション・土地の不動産は「固定資産税評価額」と同じ価格として扱われます。

固定資産税評価額は、役所から届く固定資産税の納税通知書で確認できますので、相続対象が予想される不動産に対しては、大切に保管しておくと良いでしょう。

また、「固定資産税の納税通知書が手元にないので、ざっくりと額を確認したい」という場合は、固定資産税評価額は相場の「おおよそ70%」とされていますので、現在の物件の相場を調べ、70%で掛けて計算しておくという手もあります。

相続税の申告と納税方法

相続税は、「役所から請求書が届いたら対応する」というものではなく、相続した人本人がお住いの地域の税務署に申告し、そして納税する必要があります。

期間は、「被相続人(故人)が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内」です。

きちんと期限が切られていますので、スケジュールには十分注意しておきましょう。

相続税の計算方法

続いては、「相続税って、どういう風に計算していけばよいの?」という疑問についてお答えしておきたいと思います。

相続税は、以下のステップで算出していきます。

相続税の計算3ステップ

  1.  相続税の対象となる「課税遺産総額」を算出する
  2.  課税遺産総額を、相続対象の人たち(法定相続人)に分配する
  3.  法定相続人それぞれの相続税額を算出する

それぞれのステップを見ていきましょう。

ステップ1.相続税の対象となる「課税遺産総額」を算出する

まずは、相続税の対象となる遺産の総額(「課税遺産総額」といいます)を算出していきます。

算出方法は、以下の流れとなります。

課税遺産総額の算出の流れ

課税遺産総額の算出の流れ

参考:国税庁HP「財産を相続したとき

(1) 遺産の総額を算出します。

図内の「相続時精算課税の適用を受ける贈与財産」とは、故人から生前贈与を受け取った財産で、かつ「相続時精算課税制度」を利用してその際に贈与税を発生させずにいた2,500万円分までの贈与財産を指します。

(2) (1)から葬式費用や債務(借金)、非課税財産を差し引いて、「遺産額」を算出していきます。

非課税財産の例

  • お墓、仏壇、祭具等
  • 国や地方公共団体、特定の公益法人に寄附した財産
  • 生命保険金のうち「500万円×法定相続人の数」の額まで
  • 死亡退職金のうち「500万円×法定相続人の数」の額まで

(3) 遺産額に相続前3年以内の贈与財産(亡くなる日(相続開始日)前3年以内にもらった財産のこと)も加算します。

(4) (3)から基礎控除額を差し引いて、課税遺産総額を算出します。

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

ステップ2.課税遺産総額を、相続対象の人たち(法定相続人)に分配する

ステップ1.で算出された課税遺産総額を、相続対象の人たち(法定相続人)に分配します。

分配の按分の目安は以下の通りです。

相続人法定相続分
子供がいるケース配偶者50% 
50%(複数いる場合は、更に人数分に分けます)
子供がいないケース配偶者66.7%(3分の2)
父母33.3%(3分の1)(複数いる場合は、更に人数分に分けます)
子供・父母もいない
ケース
配偶者75%
兄弟姉妹25%(複数いる場合は、更に人数分に分けます)

ステップ3.法定相続人それぞれの相続税額を算出する

法定相続人ごとに相続される課税遺産額が算出されたのちは、ここから相続税額を算出していきます。

相続税の計算式および税率は、以下の通りです。

相続税の計算式

相続税 = 相続人が受け取る課税遺産額 × 税率 - 控除額

相続税の税率および控除額の早見表

相続人が受け取る遺産額税率控除額
1,000万円以下10%なし
1,000万円越~3,000万円15%50万円
3,000万円超~5,000万円20%200万円
5,000万円超~1億円30%700万円
1億円超~2億円40%1,700万円
2億円超~3億円45%2,700万円
3億円超~6億円50%4,200万円
6億円超~55%7,200万円

そのほか、以下のケースにおいては更に控除・減税の処置を受けられますので、併せて覚えておくと良いでしょう。

控除・減税の種類説明
配偶者控除配偶者については、遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までであれば、相続税はかかりません。
・1億6,000万円
・遺産額に配偶者の法定相続分(子供がいる場合は2分の1)を掛けた金額
また、この配偶者控除を受けるためには、相続税の申告書の提出が必要となりますのでご注意ください。
詳細は、国税庁HP「配偶者からの相続と税額軽減(配偶者控除)」をご覧ください。
未成年者控除相続対象の人が20歳未満の未成年であった場合は、20歳に達するまで1年につき10万円が控除されます。
障がい者控除相続対象に人が障がい者であった場合は、85歳に達するまで1年につき10万円が控除されます。
(特別障がい者の場合は1年につき20万円が控除されます)
暦年課税に係る
贈与税額控除
遺産額に加算された「相続開始前3年以内の贈与財産」に対して、すでに支払っている贈与税分は控除されます。
相続時精算課税に係る
贈与税額控除
遺産総額に加算された「相続時精算課税の適用を受ける贈与財産」に対して、すでに支払っている贈与税額は控除されます。
また、控除しきれない額であった場合には、申告によって還付を受けることができます。

相続税の進め方の詳細をご確認されたい場合は、併せて国税庁のHP「財産を相続したとき」をご覧ください。

また、具体的に相続税の手続きを進める際は、お住まいの地域の税務署に問い合わせつつ、進めていくとスムーズでしょう。

贈与税は、相続税より高い?

ここまでお読みになられていて、「相続税って結構高い・・・」と思われた方も多いのではないでしょうか。

実際、相続税は高くなるケースが多いです。

そういった状況から、「財産は、相続で受け取るより、贈与税で受け取った方がお得なのでは?」というふうに考える人もいます。

ところが、こちらも残念ながらそうはなりません。

理由は、「贈与税は、相続税よりも税率が高い」からです。

両親や祖父母といった親族から贈与をうけることを「特別贈与」と言いますが、特別贈与の税率・控除額は以下の通りです。

特別贈与の税率・控除額早見表

贈与額税率控除額
~300万円10%無し
300万円超~400万円15%10万円
400万円超~600万円20%30万円
600万円超~1,000万円30%90万円
1,000万円超~1,500万円40%190万円
1,500万円超~3,000万円45%265万円
3,000万円超~4,500万円50%415万円
4,500万円超~55%640万円

前述の「相続税の税率と控除額」の表と見比べて、金額に対する税率は「贈与」の方が非常に高くなっていることが確認できたかと思います。

加えて、相続税の場合、「総額が 3,000万円+(600万円×法定相続人の数) に至らない場合は、控除されますよ」という基礎控除があります。

その点からしても「相続税がかからないように、生前贈与で対応する」という行為は、逆に税額が大きくなってしまうということですね。

2,500万円までの贈与は贈与税が発生しない「相続時精算課税制度」

ここまでの内容をご覧になられて、「贈与税って、『2,500万円までの贈与には発生しない』と聞いたことがあるんだけど・・・」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

たしかに、そういった制度は存在します(「相続時精算課税制度」と言います)。

ですがこの制度は、読んで字のごとく、「(贈与税は発生しますが、)相続時に清算し、課税しますよ」という制度です。

つまり、結局相続を受けるときに、贈与された2,500万円分も相続税の課税対象として扱われてしまう、ということです。

この点は、前章「相続税の計算方法」の「ステップ1.相続税の対象となる「課税遺産総額」を算出する」において、「相続時精算課税の適用を受ける贈与財産」という区分で紹介しています。気になった方はもう一度読み直しておくと良いかもしれませんね。

相続後、活用予定の無い不動産は「早めの売却」がオススメ

ここまでの内容で、不動産相続税の概要、税額イメージも大分ご理解も進まれたことと思います。

不動産相続税を「できるだけ少なくしよう」としても、すでにある減税や控除の制度を活用する以外には対応することは難しいでしょう。

それよりも、相続された一戸建てやマンション、土地といった不動産を「きちんと利用(運用)できるか」について考慮しておくべきでしょう。

というのは、利用していない不動産には「維持費」やメンテナンスに関わる「手間」が発生します。

せっかく親族から相続された不動産が、相続税だけでなくその後維持していくうえでコストや時間も取られてしまい、かつその不動産自体も活用することもなく持てあましてしまうというのは、なんとも残念な状況ですよね。

そうならないようにするためにも、相続後は、「相続された不動産を適切に処理」することが大切です。

相続された不動産の処理方法

  1. 住居として利用
  2. 土地活用(賃貸、駐車場経営等)
  3. 売却

活用予定の無い不動産は、「早めの売却」がお薦め

上記「相続された不動産の主な処理方法」において、「①〜③のうちどれにするかまだ決まっていない」という場合は、3の売却がお薦めです。

理由は、前述のとおり不動産は維持しているだけでもコストが発生し、かつ建物の場合は月日の流れと共に老朽化し価値自体も下がっていってしまうからです。

また、「土地活用を試してみよう」と思って行動するのも危険です。土地活用はすべからずしっかりとした事業計画と収益趣味レーションが必要となりますので、生半可な準備と覚悟では大した収益も出ずに、余計出費がかさんでしまうことでしょう。

活用予定の無い一戸建てやマンション、土地の対処については、早いタイミングで不動産会社に相談し、売却について打診するべきです。

ですが、「不動産会社の選び方がわからない」であったり、「そもそも、どの不動産会社が良いか知らない」と悩まれる方も多いことでしょう。

その際に、ぜひとも活用したいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

複数の不動産会社に査定依頼することによって、私たちは対象の物件の大枠の相場観を把握できて、かつその際の各不動産会社の対応を見比べて、仲介先の選定に役立てることが出来るのです。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますので、厳選した4サイトを紹介します。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

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不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

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そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

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NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

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2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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参加不動産会数No.1の「イエウール」

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参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

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旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

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不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

まとめ

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

「結局、不動産相続ってどうしていくのが一番良いの?」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、その解は「早いうちに(関係者が皆生前のうちに)どう処理して良いかを話し合っておく」ことです。

遺産の財産分与は、(ご経験されている方は重々ご存知のところでしょうが)とても大変な作業です。

関係者も多くなり、かつ動く金額も高額ですので、なかなか全員の合意が得られなかったり、認識の違いがあったりと、苦労するものです。

その苦労を限りなく軽減していくとしたら、それは「早めにどうしていくかを話し合っておくこと」に他ならないでしょう。

また、前章でもお話しましたが、活用予定の無い不動産は固定資産税やメンテナンス費がかさんでくると「負の財産」になってしまうリスクもあります。その場合もやはり、「早め早めの売却」を検討した方が無難です。

あなたが不動産相続に立ち会った際に、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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