相続した土地を売却したときの税金の種類・計算式と節税方法

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個人が売る不動産の中で、最も税金が発生しやすいのが相続した土地です。

相続した土地はマイホームの売却とは異なり、原則として節税ができる特例は用意されていません。

ただし、一部の要件を満たすと、使える節税特例は存在します。

相続した土地を売却する際の疑問

  • 「相続した土地を売却する際の税金って、どうやって計算するの?」
  • 「相続した土地を売却したいけど、税金計算に必要な取得費が分からない」
  • 「相続した土地に、空き家が建っているのだけど、税金はどうなるの?」

そこでこの記事では、「相続した土地の税金」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、相続した土地を売却したときの税金や、節税特例について知ることができます。

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土地売却時の税金の計算式

まずは土地を売却したときの税金についてお伝えします。

土地売却時の税金 = 譲渡所得×税率

税率は土地の所有期間によって決まるというのがポイント。後ほど詳しく説明します。

ここでいう譲渡所得はどのように計算するのでしょうか?

譲渡所得の求め方

個人の所得には、給与所得、譲渡所得、不動産所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得という10種類の所得があります。

土地を売却したときの所得は「譲渡所得」です。

譲渡所得とは、土地の売却価額のことではなく、取得費や譲渡費用を控除する計算を行うことによって求める

譲渡所得の基本式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
・譲渡価額とは売却額
・取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
・譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用

譲渡所得は、上記の計算式によって、プラスになることもマイナスになることもあります。

譲渡所得がプラスであれば、税金は発生します。

それに対して譲渡所得がマイナスであれば、税金は発生しないということになります。

相続した土地を売却する場合、取得費の対象となるのは土地だけですので、建物は関係ありません。

建物の取得費を求めるには、減価償却という計算をしなければいけませんが、土地だけの場合は減価償却費の計算は不要であり、購入額がそのまま取得費となります。

例えばバブル時代に購入したような土地であれば、取得費が非常に高額であるため、譲渡価額がマイナスとなる可能性が高いです。

譲渡価額がマイナスとなる場合には、税金も発生せず、確定申告も不要となります。

所有期間により税率が異なる

1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

 所得税住民税合計税率
短期譲渡所得30%9%39%
長期譲渡所得15%5%20%

復興特別所得税については、所有期間に関わらず2.1%となります。

ここで、相続した不動産の所有期間は、被相続人(亡くなった人)の相続期間を引き継ぎます

被相続人の所有期間が5年超であれば、相続後、すぐに売却したとしても長期譲渡所得が適用されます。

相続した土地は、ほとんどのケースで被相続人の所有期間が5年超となっていると思われますので、長期譲渡所得の税率が用いられることが多いです。

例えば以下のような条件で税金について計算してみます。

(条件)

  • 譲渡所得:1,000万円
  • 購入日:1985年12月 (被相続人の購入時)
  • 相続時:2019年3月
  • 売却日:2019年9月

所有期間は被相続人の購入日を引き継ぎますので、2019年1月1日時点において5年を超えています。

よって税率は長期譲渡所得を採用します。

所得税 = 譲渡所得×長期譲渡所得に係る所得税率 =1,000万円×15% =150万円
復興特別所得税 = 所得税×復興特別所得税率 =150万円×2.1% =3.15万円
住民税 = 譲渡所得×長期譲渡所得に係る住民税率 =1,000万円×5% =50万円
税金合計 = 所得税 + 復興特別所得税 + 住民税 =150万円 +3.15万円 +50万円 =203.15万円

相続した土地はよく「取得費」が分からないというケースが出てきます。

そこで次に、取得費が不明の場合について解説いたします。

取得費が不明の場合はどう対応するのか?

取得費が不明の場合は、「概算取得費」というものを用いて譲渡所得を計算します。

概算取得費=譲渡価額×5%

概算取得費を用いると、譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 = 譲渡価額 - 譲渡所得×5% - 譲渡費用 = 譲渡価額×95% - 譲渡費用

概算取得費を用いるケースでは譲渡所得が大きくなり、税金も増えてしまいます。

一番節税効果があるのは、購入当時の売買契約書を見つけることです。

相続した土地を売却する場合には、購入当時の売買契約書が本当にないかどうかを確認した上で売却するようにしましょう。

ただし、相続税を納税した人は、土地売却時にある程度の節税が可能です。

相続した土地の売却は節税の特例がある

相続をした人のうち、一部の人は相続税を支払います。相続税の納税義務のある人は、全国でおよそ8%程度。

相続税を納税した人は、土地の売却時、「取得費加算の特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)」というものを使えます。

取得費加算の特例を利用するには以下の要件を満たすことが必要です。

取得費加算の特例を利用するための要件

  1. 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
  2. その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
  3. その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を適用すると、取得費に加算する相続税額を控除することができます。譲渡所得は以下の通りとなります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 -取得費に加算する相続税額- 譲渡費用

少し複雑な式ですが、取得費に加算する相続税額とは、以下の計算式で表されます。

取得費に加算する相続税額

相続税を支払った人は、相続税で重い税負担がありましたので、通常の人よりも、少しだけ譲渡所得が少なくなるよう配慮された特例です。

また、よくあるケースとして相続した空き家を取壊して売るという場合があります。

その場合は、土地売却でも3,000万円特別控除が使えます。

相続空き家の場合は、3,000万円特別控除が使える

相続空き家の3,000万円特別控除が適用できると、譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用-3,000万円

上記の計算の結果、譲渡所得がマイナスになるようであれば、税金は発生しません。

家屋の要件

相続空き家の3,000万円特別控除を利用するには、まず以下の要件が必要です。

相続空き家の3,000万円特別控除を利用するための要件

  1. 相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること。
  2. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
  3. マンション以外の家屋であること。
  4. 相続開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと。
  5. 相続のときから譲渡のときまで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと。

ただし、上記要件を満たす建物を取壊しても、以下の要件を満たせば土地の状態でも3,000万円特別控除の利用が可能です。

3,000万円特別控除の利用が可能となる土地の状態

  1. 相続のときから取壊しのときまで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと。
  2. 土地が相続のときから譲渡のときまで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと。

取り壊すまで「事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと」と、取り壊した後も事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと」が要件となっています。

例えば、取り壊した後に駐車場のような貸付けの用を行ってしまうと適用できなくなります。

相続と売却のタイミングにより使えない可能性あり

相続空き家の3,00万円特別控除では、「相続」と「売却」のタイミングにも要件があります。

適用期限は、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間で、かつ、相続のときからその相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したものに限られます。

また、譲渡に関しては以下の要件が必要です。

譲渡する人の要件

  • 相続又は遺贈(死因贈与を含む)により取得した相続人

譲渡する際の要件

  1. 譲渡価格が1億円以下であること
  2. 家屋を譲渡する場合、譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

上記の要件の中で、「2.家屋を譲渡する場合、譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること」というのがあります。

この要件は、空き家を壊してしまえば、関係ありません。

家屋の要件の中に、「2.昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。」という要件がありました。

昭和56年5月31日以前の建築では、原則として現行の耐震基準を満たしていない建物になります。

そのため、昭和56年5月31日以前の建物を売却して相続空き家の3,000万円特別控除を利用するには、「耐震改修するか」または、「取り壊すか」のいずれかになります。

通常、木造戸建住宅だと耐震改修に500万円~600万円ほどの金額がかかります。

一方で、取壊しは150万円程度です。

取り壊してしまった方が、安いですし、しかも更地になるため売却もスムーズにいきます。

相続空き家の3,00万円特別控除は、全国に広がる空き家問題を解消するためにできた制度であり、所有者に対し、暗に取壊して更地で売却することを誘導している制度です。

更地にして売却しても3,00万円特別控除が利用できますので、相続空き家を持っている人は、更地にして売却することを検討しましょう。

まとめ

以上、ここまで、相続した土地を売却したときの税金や、節税特例について見てきました。

土地の売却には、基本的に節税を可能とする特例がありません。

可能性のある節税特例としては、「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,00万円特別控除」の2つです。

なかなか使える特例はないため、要件に当てはまりそうであれば、使うことをぜひ検討してみてください。

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