投資マンションの査定方法・流れと高く売る5つのポイント

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国内の不動産市況が高騰を続けている中、投資用マンションについても今が売り時です。

こんな悩みにお答えします

  • 投資用マンションを売却するときの買主の目線を知りたい
  • 投資用マンションを売却するときの注意点を知りたい
  • 一棟マンションの効果的な売却方法を知りたい

そこで今回に記事では「投資用マンションの売却」についてご紹介します。

この記事を読むことで、区分のワンルームマンションや一棟マンションに共通する収益物件を売却する上でのポイントが分かるようになります。

1.マンションの価格と賃料の推移

投資用マンションは売却のタイミングが最も大切。

最初にマンションの価格と賃料の推移と予測値について紹介します。

一般財団法人日本不動産研究所が2019年11月26日に公表している「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測/2019下期」によると、新築マンションの価格と賃料の予測は以下の通り。

東京23区のマンション価格と賃料の中期予測

当該推移と予測値は、あくまでも新築マンションですので投資用マンションの価格ではありませんが参考程度にご確認ください。

マンション価格は2020年をピークにその後、下落することが予想されています。

一方で、賃料については2025年頃まで緩やかに上昇します。

一般的に、賃料のピークは価格のピークに遅れてやってきますので、賃料についてもいずれピークを迎え下落していくと思われます。

投資用マンションの価格の動き方も基本的には新築マンションの価格の動き方と連動。

投資用マンションの価格ピークもオリンピックイヤーである2020年と考えておけば良いでしょう。

2.投資マンションの査定方法

まずそもそも投資マンションの価格はどのように決められるのでしょうか?

不動産の査定方法には大きく3つあります。

不動産の3つの査定方法

  • 取引事例比較法:査定する不動産と類似の不動産の取引事例をもとに査定金額を算出する方法。単純に、隣の土地が坪50万円だから、ここも坪50万円といったわかりやすい査定方法。
  • 原価法:査定する不動産のコストに着目して算出する方法。土地の仕入れ価格と建物の建築価格を求め、建物の経年劣化を加味した上で価格を算出する。
  • 収益還元法:賃料と利回りの関係から求める方法。投資用マンションのような収益物件の価格を求める際に用いる。

投資マンションは収益還元法により査定される

投資用マンションは3つ目の「収益還元法」により査定額が算出されます。

収益物件の価格を収益価格と言いますが、収益価格は利回り計算によって、以下のような式で決定されます。

収益価格 = 純収益 ÷ 利回り
※純収益とは賃料収入から諸経費を引いた純収益。別名NOI(Net Operating Income:ネットオペレーティングインカム)
収益価格は、土地建物価格を合算した価格を表しています。

土地がいくら、建物がいくらという内訳は、固定資産税評価額等から割り付けて求めることになります。

投資用マンションは、「純収益が高い」または「利回りが低い」方が価格は高くなります。

都市部のマンションは賃料が高いため、純収益が高いです。

また、都市部のマンションはリスクが低いことから利回りは低くなっています。

よって、都市部の投資用マンションは、純収益が高く、利回りが低いため、価格は高いということです。

3.投資マンション売却の流れ

投資用マンションの売却の流れは以下の通りです。

投資マンションの流れ

ステップ1.レントロール等の準備

投資用マンションの売却では、買主が検討しやすいようにレントロールを作成しておきます。

レントロールとは、下記のような賃貸条件一覧表のこと。

部屋 番号入居者賃貸面積間取り賃料賃料単価契約 年月日契約 期間敷金
101○○○○65.00㎡3LDK80,000円1,231円/㎡2016/5/12年160,000円
102○○○○65.00㎡3LDK80,000円1,231円/㎡2015/1/12年160,000円
103○○○○70.00㎡3LDK83,000円1,186円/㎡2009/4/43年249,000円
104○○○○40.00㎡2DK50,000円1,250円/㎡2012/6/82年100,000円
105空室40.00㎡2DK0円0円/㎡   
201○○○○65.00㎡3LDK81,000円1,246円/㎡2013/1/32年162,000円
202○○○○65.00㎡3LDK82,000円1,262円/㎡2016/1/12年164,000円
203空室70.00㎡3LDK0円0円/㎡   
204○○○○40.00㎡2DK52,000円1,300円/㎡2018/4/12年104,000円
205○○○○40.00㎡2DK51,000円1,275円/㎡2017/3/12年102,000円

一棟マンションのように複数戸ある場合は、全戸の賃貸条件を一覧表にしてまとめます。

区分所有のワンルームの場合は、簡単に賃貸条件表だけでも作っておいてください。

また、買主は過去の修繕履歴も気にしますので、修繕履歴も作成しておきます。

修繕履歴によって、買主が購入後、すぐに修繕が発生しないと判断できれば高く売却することが可能です。

売却前は、「レントロール」や「修繕履歴」を準備して買主が検討しやすい状況を作っておきましょう。

ステップ2.価格査定

準備が整ったら価格査定を行います。

査定は、投資用マンションを多く扱っている不動産会社に査定した方が良いので、投資専門の不動産会社に依頼するようにしてください。

投資専門の不動産会社は、投資家が「良い物件があったら紹介してください」と常にオファーしていることが多いです。

投資用マンションの場合、既に不動産会社が投資意欲旺盛な買主を抱え込んでいるケースが多いので、街の不動産会社ではなく、投資専門の不動産会社に依頼するようにしましょう。

投資専門の不動産会社は「リガイド」を使うとカンタンに探すことができます。

投資用マンションを売却する際、借主に事前に同意を得る必要はありません。

オーナーチェンジでは、売却後に借主に対して通知すれば法的に問題ないことになっています。

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※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

ステップ3.媒介契約の締結

査定を依頼したら、次に不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の種類の主な特徴をまとめると以下の通り。

特徴一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への依頼重ねて依頼ができる重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない
自己発見取引 (自分で買主を見つけること)認められる認められる認められない
制約に向けての不動産会社の義務努力義務積極的努力義務積極的努力義務
不動産会社の業務処理状況の報告義務特になし2週間に1回以上の報告1週間に1回以上の報告
レインズへの登録特になし契約締結日の翌日から7日以内に登録契約締結日の翌日から5日以内に登録
有効期間法的な規定なし3ヶ月3ヶ月

大きな違いは、一般媒介契約なら同時に複数の不動産会社に依頼できますが、専任媒介契約または専属専任媒介契約(以下、「専任媒介等」と略)なら1社だけに依頼できなという点です。

投資用マンションは、比較的条件の良い立地に存することが多いので、売却するなら一般媒介がオススメ。

不動産会社が受領する仲介手数料は成功報酬であるため、一般媒介を選択すると、不動産会社に競争原理が働きます。

投資物件に強い不動産会社は、それぞれ個別に投資家を抱え込んでいますので、より良い条件で売却するなら一般媒介で不動産会社を増やした方が良いのです。

ステップ4.売却活動の開始

媒介契約を締結したら、売却活動の開始です。

投資用マンションは、基本的に借主が入居している状況なので、中を見せることはありません。

物件に興味を持ってくれる人に対しては、守秘義務誓約書を差し入れてもらい、レントロール等を開示します。

購入希望者から質疑があれば、それに答えるのが具体的な売却活動です。

ステップ5.契約条件の交渉

買いたい人が現れたら、買付証明書を受領します。

買付証明書には、購入希望額等が記載されていますので、ここから値引き等の契約条件の交渉がスタート。

適正な売り出し価格で販売していれば、値引きの必要はありません。

一方で、高値売却を狙い、チャレンジ価格で売り出し価格を設定している場合には、許容範囲の価格であれば応諾することになります。

投資用マンションの場合、買主は自分で住むわけではないので物件に対して強いこだわりはありません。

買付証明書を出しても、売主の反応が遅ければ、買主にあっさり逃げられてしまうこともあります。

買付証明書を受領したら速やかに売却の是非を回答するようにしてください。

ステップ6.売買契約の締結

条件が妥結できたら売買契約書を締結します。

売買契約では買主から手付金を受領します。

手付金は売買代金の10%程度の金額です。

また、仲介手数料のうち、50%を不動産会社へ支払います。

ステップ7.引渡

引渡では、買主から残金を受領します。

売主は、仲介手数料のうち、残りの50%を不動産会社へ支払います。

投資用マンション等の収益物件を売却する場合、売却時の精算が煩雑になります。

通常、マイホームを売却するときは、売主と買主の間で固定資産税の精算を行います。

収益物件の場合は、賃料に関しても精算を行う場合があります。

賃料は翌月分を当月末払いとしているケースが多いため、月中に売却すると売主が賃料をもらい過ぎていることになります。

そのため賃料のような前受金に関しては、精算によって売主から買主へ日割賃料を支払うという精算を行います。

さらに、敷金についても精算を行います。

売却することによって、売主が現在の借主から預かっている敷金の返還義務は買主へ承継されます。

そのため、売買代金から敷金相当分を減額することで、買主に敷金を引き継いだ形に代えます。

ステップ8.賃貸人の地位承継通知

投資用マンションの売却では、売却後、賃貸人の地位承継通知を行います。

オーナーチェンジでは、売却前に入居者の同意を得る必要はありません。

ただし、売却後は賃貸人が変わったことを賃貸人の地位承継通知によって知らせます。

賃貸人の地位承継通知書には、「売買によって賃貸人が新しく変わったこと」と「新たな家賃の振込先」、「敷金の返還義務は買主へ引き継がれたこと」等の内容を記載します。

賃貸人の地位承継通知書は、通常は不動産会社が作成してくれます。

売主と買主の連名で判子を押す書類です。

売却後に賃貸人の地位承継通知という仕事が残っていますので、忘れないようにしてください。

4.投資用マンションを高く売る5つのポイント

この章では投資用マンションを高く売るための5つのポイントについて解説します。

  1. 金利が低い時期に売ること
  2. 複数の不動産会社に査定を依頼する
  3. 入居者を埋めてから売る
  4. 管理料を下げてから売る
  5. 修繕を実施しておく

ポイント1.金利が低い時期に売ること

投資用マンションは金利が低い時期に売ることがポイント。

金利が低いと、投資家が物件を購入するのに借入が少なくなります。

ここ数年は、超低金利政策が続いており、金利は低いです。

低金利政策は永久に続くことはないので、今のうちに売却してしまうことをオススメします。

ポイント2.複数の不動産会社に査定を依頼する

投資用マンションを売る場合、複数の不動産会社に査定を依頼することがポイント。

査定は、収益物件を多く扱っている不動産会社に依頼するようにしてください。

収益物件専門の不動産会社は、既に多くの投資家を顧客としています。

顧客の中には、買い替えで購入物件を探している投資家も多いので、タイミングが合えばすぐに購入してくれます。

リガイド」を使うと、複数の収益物件に強い不動産会社が見つかりますのでオススメです。

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ポイント3.入居者を埋めてから売る

投資用マンションは入居者を埋めてから売るのが鉄則。

空室だと投資家に勝手に賃料を低く見積もられてしまうため、安くなる原因となります。

現在空いている場合は、フリーレントを使ってでも埋めるようにしてください。

フリーレントとは、例えば入居後1ヶ月間は賃料を免除するといったサービスのこと

フリーレントを使う際は、募集賃料は下げすに埋めることがコツになります。

高い賃料のまま埋めておけば、買主が買う頃には高い賃料が発生していますので、高く売却することができるためです。

ポイント4.管理料を下げてから売る

投資用マンションを売却する場合、売却前に管理会社と交渉して管理料を下げてから売るという方法もあります。

管理料が下がれば、純収益が大きくなり、売却価格が上がります。

管理料の相場は3~8%程度。

5%以上の場合は、下がる可能性があるため、交渉して下げるようにしてみましょう。

ポイント5.修繕を実施しておく

投資用マンションの売却では、ある程度、修繕を実施しておくことをオススメします。

例えば給湯器の交換等、修繕が行き届いていると、買主に安心感を与えることができます。

定期的な修繕が施されている物件は、買主に良い印象を与えるため、積極的に検討されるようになります。

修繕リスクが低ければ、利回りも低くなり、収益価格も上がるのです。

5.まとめ

投資用マンションを売却する際に知っておきたい基礎知識を徹底解説してきました。

投資用マンションの売却価格は、純収益と利回りで決まります。

まずは「リガイド」で投資用マンションに強い不動産会社に査定依頼してみましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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