投資用マンションを売るなら絶対に知っておきたい5つのポイント

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同じマンションでも、自宅と投資用では高く売却するコツや必要な対応が異なります。

入居者がいるという投資用マンションならではのポイントもあり、売却には最低限の知識が必要となってきます。

また、投資用マンションは、売却時に節税できる特例もないため、税金も発生しやすいことも知っておく必要があります。

投資用マンションを売りたいと考えている人の悩み

  • 「投資マンションを売る方法って、どうすればいいの?」
  • 「投資用マンションを売る時には、何に気を付ければいいの?」
  • 「投資用マンションの売却では税金はどうなるの?」

そこでこの記事では、「投資用マンションを売る」ことにフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、投資用マンションを売るなら絶対に知っておきたい4つのポイントについて押さえることができます。

投資用マンション売る5つのポイント

  1. 入居者を埋めてから売る
  2. 借主の同意は不要
  3. 敷金と賃料も精算する
  4. 税金が発生しやすい
  5. 投資用マンションに強い不動産会社を探す

それではそれぞれ見ていきましょう。

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ポイント1.入居者を埋めてから売る

投資用マンションは入居者を埋めてから売却することが必須です。

空き家の状態で売却してしまうと、価格が安くなりますので、入居者を埋めてから売却するようにしてください。

入居者が埋まらなければフリーレントを使う

もし、入居者がなかなか埋まらないという状態であれば、フリーレントを使ってでも入居者を埋めてから売却を行います。

フリーレントとは、入居当初、例えば3ヶ月家賃を無料とするサービス

フリーレントで埋める際は、賃料を下げずに埋めることがポイントとなります。

購入者は、賃料を前提に価格を計算しますので、入居者の賃料が安いとそのまま売却価格が安くなってしまいます。

フリーレントを使って入居者を高い賃料で埋めておけば、売却価格を高くすることができます。

売却前に入居者を埋めることは必須ですが、焦って賃料を下げて埋めてしまうのは得策ではありません。

売却のために入居者を埋めるのであれば、フリーレントを駆使して、設定家賃を高く維持した状態で売却するようにしましょう。

以上、ここまで入居者を埋めてから売ることについて見てきました。

では、売る際に入居者の同意は必要なのでしょうか。

そこで次に、借主の同意は不要であることについて解説いたします。

ポイント2.借主の同意は不要

投資用マンションを売却する場合は、借主の同意は不要です。

投資用マンションの売却のようなオーナーチェンジでは、事前に買主の了解を取る必要はありません。

ただし、実務上は、売却後、売主(旧賃貸人)と買主(新賃貸人)の連名で賃貸人の地位承継通知書というものを入居者へ送付することを行います。

入居者は、通知を受けて、はじめて賃貸人が変わるためビックリするのですが、それでも事後通知で構いません。

賃貸人は賃借人の同意は不要とされています。

売却がなされると、買主(新賃貸人)は新しい家賃の振込先を伝えなければならないため、必ず通知します。

しかしながら、買主(新賃貸人)だけの通知だと、信用できないため、売主(旧賃貸人)も必ず連名で通知をすることになります。

通常は、引渡時に「賃貸人の地位承継通知書」にも押印し、速やかに入居者への送付を行います。

投資用マンションでは借主の事前同意は不要ですが、事後に賃貸人の地位承継通知という手続きが発生することを知っておきましょう。

以上、ここまで借主の同意は不要であることについて見てきました。

投資用マンションの売却では、敷金と賃料の精算を行います。

そこで次に、敷金と賃料も精算することについて解説いたします。

ポイント3.敷金と賃料も精算する

投資用マンションの売却では、固定資産税の精算の他、敷金と賃料の精算も発生します。

精算とは、売主と買主との間で行う金額精算行為

固定資産税は1月1日時点の所有者が納税義務者になります。

例えば、7月1日に引渡を行う場合、残りの半年分の固定資産税相当額を買主から受領することで、固定資産税の実質負担者を買主へ移転します。

このように、物件の売買契約金額とは別に売主と買主での金銭調整を行うことを「精算」と呼んでいます。

自宅用のマンションでは、「固定資産税および都市計画税」と「管理費および修繕積立金」の精算を行うのが通常です。

しかしながら、投資用マンションでは敷金と賃料の精算も行います。

投資用マンションでは、所有者は入居者から敷金を預かっています。

売却すると敷金の返還義務は売主から買主へ移転します。

ただ、買主は入居者から直接敷金を預かっているお金はありません。

そこで、投資用マンションの売買代金から預り敷金を控除することで、買主は敷金の移転を受けたものとするという処理を行います。

例えば、物件価格が3,000万円で、預り敷金が60万円ある投資用マンションがあったとします。

このマンションは、実際には2,940万円(=3,000万円―60万円)で売却することで敷金も移転したものとみなします。

また、賃料に関しては、翌月賃料を当月末払いとするような先払いにしているケースが多いです。

例えば、6月16日に引渡を行うような物件は、売主は買主がもらうべき残りの15日間の賃料を既に入居者から受領していることになります。

そこで、月内に引渡を行った場合には、残りの賃料を日割り計算したものを買主へ渡します。

具体的には、賃料の精算も敷金の精算と同様に、売買代金から減額した形で買主へ引き継ぐ形を取ります。

投資用マンションの売却では、敷金と賃料も精算するということを知っておきましょう。

固定資産税の精算については下記に詳しく解説しています。

以上、ここまで敷金と賃料も精算することについて見てきました。

投資用マンションの売却では税金が発生しやすいです。

そこで次に、税金が発生しやすいことについて解説いたします。

ポイント4.税金が発生しやすい

投資用マンションの売却では、税金が発生しやすくなります。

投資用マンションの売却で税金が発生しやすい理由は、主に以下の3つがあります。

投資用マンション売却が税金が発生しやすい3つの理由

  1. 築年数が経過しても価格が下がりにくい
  2. 節税の特例がない
  3. 減価償却費が大きく譲渡所得が発生しやすい

まず、投資用マンションの売却では以下の式で計算される譲渡所得がプラスのときに税金が発生します。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは売却額です。
取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額となります。
譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用です。

売却価格、つまり譲渡価額が大きいと譲渡所得はプラスとなる可能性があり、税金が発生しやすくなります。

1つ目の理由として、投資用マンションは利回り計算で価格が求められるため、自宅用のマンションのように必ずしも築年数に比例して価格が下がるわけではありません。

立地が良く、賃料も常に高いような投資用マンションでは、築古物件であっても高い価格で取引されます。

高く売れるということは、その分、譲渡所得もプラスになりやすいため、税金が発生しやすいといえます。

2つ目の理由としては、投資用マンションの売却では節税の特例がないという点です。

自宅用マンションの売却であれば、売却時に3,000万円特別控除と呼ばれる特例を利用することができます。

3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得の計算式からさらに3,000万円を引いてくれるため、ほとんどの場合、譲渡所得がマイナスとなり税金が発生しません。

しかしながら、投資用マンションの売却では3,000万円特別控除のような節税をしてくれる特例がありません。

そのため、仮に譲与所得がプラスとなってしまった場合には、それがそのまま課税譲渡所得となり、税率が乗じられて税金が発生します。

マンション投資は、基本的にはお金持ちの強者がやることなので、政策的に節税を可能としてくれる救済措置は無いのです。

3つ目の理由としては、投資用マンションは、自宅用と比べ減価償却費が大きく譲渡所得が発生しやすいという点です。

減価償却費は、以下の計算式で求められます。

減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

ここで償却率については、鉄筋コンクリート造の場合、投資用マンションなどの事業用資産では「0.022」、自宅用マンションの非事業用では「0.015」となります。

建物の種類 非事業用 自宅・セカンドハウス 事業用 投資用マンション
構造 償却率 耐用年数 償却率 耐用年数
木造 0.031 30年 0.046 22年
軽量鉄骨 0.025 40年 0.038 27年
鉄筋コンクリート造 0.015 70年 0.022 47年

ここで、例えば以下のような条件のマンションで自宅用と投資用の譲渡所得の差を計算してみます。

  • マンション取得価格:3,000万円(土地価格2,000万円、建物価格1,000万円)
  • 年数:20年
  • 却価格:2,800万円
  • 渡費用:90万円

上記の条件で、まず自宅用マンションで売却した場合の譲渡所得を計算します。

自宅用マンションの場合の譲渡所得の計算

  • 減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 = 1,000万円 × 0.9 × 0.015 × 20年 = 270万円
  • 取得費 = 土地購入価格 + (建物購入価格 - 減価償却費) = 2,000万円 + (1,000万円 - 270万円) = 2,730万円
  • 譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 = 2,800万円 - 2,730万円 - 90万円 = ▲20万円

譲渡所得はマイナスと計算されましたので、この場合、税金は発生しません。

次に同じ条件で、賃貸用マンションで売却した場合の譲渡所得を計算します。

賃貸用マンションの場合の譲渡所得の計算

  • 減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 = 1,000万円 × 0.9 × 0.022 × 20年 = 396万円
  • 取得費 = 土地購入価格 + (建物購入価格 - 減価償却費) = 2,000万円 + (1,000万円 - 396万円) = 2,604万円
  • 譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 = 2,800万円 - 2,604万円 - 90万円 = 106万円

譲渡所得はプラスの106万円となり税金が発生することなります。

このように自宅用マンションと投資用マンションで譲渡所得が異なるのは、減価償却費の計算で用いる償却率の違いです。

投資用マンションは償却率が大きいため、取得費が小さく計算されます。

取得費が小さくなることから、譲渡所得が大きく計算され、その結果、税金が発生しやすくなるのです。

ポイント5.投資用マンションを高く売るなら投資用マンションに強い不動産会社を探す

投資用のマンションを高く売るなら投資に強い不動産会社を探す必要があります。

ただ、投資用マンションに強い不動産会社を探すのは至難の業。

そこでオススメなのが、不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

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PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は3つ

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

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オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

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オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

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オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

リガイドの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

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以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

【まとめ】不動産一括査定サイトのオススメ

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

6.まとめ

以上、ここまで、投資用マンションを売るなら絶対に知っておきたい5つのポイントについて見てきました。

投資用マンション売る5つのポイント

  1. 入居者を埋めてから売る
  2. 借主の同意は不要
  3. 敷金と賃料も精算する
  4. 税金が発生しやすい
  5. 投資用マンションに強い不動産会社を探す

投資用マンションの売却ポイントを理解したら、さっそく売却に取り掛かってみましょう。

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kaizo

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