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不動産売却したら終わりではない!損しないための確定申告マニュアル

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更新日:

個人が不動産を売却した場合、確定申告が必要な場合があります。

確定申告が必要な場合とは、「税金を納める場合」または「税金の特例を使う場合」の2つです。

特にマイホームの売却では、様々な税金特例があるため、確定申告を行うべきか否かは特例制度も含めて理解する必要があります。

不動産売却の確定申告について知りたい人の中には、

  • 「不動産売却を行ったら確定申告は必要なの?」
  • 「確定申告はどういう場合に必要なの?」
  • 「確定申告が不要な人って、どんな人?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「不動産売却の確定申告」についてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産を売却したときの確定申告の基礎知識と、その必要性について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.確定申告とは?どうして必要なのか?

確定申告とは1年間で得た所得を確定するために行う税務署への申告

確定申告を行う場合は、不動産を売却した翌年の3月15日までに行います。

確定申告は、サラリーマンのような給与所得者は、普段は行いません。

よくサラリーマンが行っている年末調整のことを確定申告と勘違いする人がいますが、年月調整と確定申告は全く別物です。

個人の所得には

  • 1.給与所得
  • 2.譲渡所得
  • 3.不動産所得
  • 4.事業所得
  • 5.山林所得
  • 6.退職所得
  • 7.利子所得
  • 8.配当所得
  • 9.一時所得
  • 10.雑所得

という10種類の所得があります。

サラリーマンが得ている所得は給与所得になります。

給与所得は、会社が税務署に申告していますので、給与取得者は給与所得を税務署に申告する必要がありません。

確定申告をしなくても、税務署はあなたの給与所得を知っていますので、給与所得だけしかない場合は、確定申告が不要です。

不動産を売却した時の所得は「譲渡所得」

一方で、不動産を売却したときに発生する所得は譲渡所得になります。

譲渡所得は、もちろん会社も知りませんし、税務署も知りません。

そのため、給与所得以外の所得が発生した場合には、その所得を税務署に教えてあげる必要があります。

それが確定申告になります。

所得があるのに申告しないと、所得隠しになるため、脱税となってしまいます。

脱税とならないようにするためにも、不動産所得が発生したら、確定申告をするようにしてください。

以上、ここまで確定申告とは何かについて見てきました。

では、不動産売却で発生する税金はどのように考えるのでしょうか。

そこで次に、不動産売却の税金の基本について解説いたします。

2.不動産売却の税金の基本

個人が不動産を売却したときに発生する税金は、

  • 1.所得税
  • 2.住民税
  • 3.復興特別所得税

の3つです。

「所得税および住民税、復興特別所得税」は、譲渡所得が発生した場合のみ、税金が発生します。

譲渡所得とは、以下の計算式で求められる所得です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額とは売却額
※取得費とは土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した後の価額
※譲渡費用は、仲介手数料や測量費など土地の譲渡に要した費用

譲渡所得とは、イコール売却額ではないという点がポイントです。

不動産売却で発生する「所得税および住民税、復興特別所得税」は、給与所得とは別の所得として税金が計算されます。

所得税は、所得が上がるほど税率が上がるという累進課税制度が採用されますが、譲渡所得は給与所得と合算されるわけではありません。

確定申告をしても、給与所得と合算されて税金が跳ね上がることはないという点がポイントです。

譲渡所得は分離課税方式

譲渡所得は給与所得とは分離された状態で税率が決まります。

これは分離課税方式と呼ばれます。

譲渡所得は分離課税方式ですので、譲渡所得にかかる累進課税率とは別に存在します。

譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって決まります。

所有期間は5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得とされます。

それぞれの税率は以下の通りです。

所得の種類 所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得 30% 9% 39%
長期譲渡所得 15% 5% 20%

復興特別所得税の税率は、所有期間に関係なく、2.1%となります。

不動産を売却したときの税金は、確定申告をしても、他の給与所得等とは加算されず譲渡所得だけで税額が決まるという点がポイントとなります。

譲渡所得も含めた、不動産売却時の税金については下記記事で詳しく解説しています。
不動産売却時の発生する税金の種類・計算式と特別控除

以上、ここまで不動産売却の税金について見てきました。

では、確定申告が必要なのはどのような人でしょうか。

そこで次に、確定申告が必要になる人について解説いたします。

3.不動産売却で確定申告が必要となる人

不動産売却に際して確定申告が必要になるのは、「税金が発生する人」「特例を利用する人」の2つのパターンです。

税金が発生する人

確定申告は必要な人は、税金が発生する人です。

言い換えると、譲渡所得がプラスとなる人が確定申告をする必要があります。

特例を利用する人

また、税金の特例を利用する人も確定申告が必要です。

税金の特例とは、「節税するための特例」と「税金還付を受けることができる特例」の2種類があります。

特例が多い不動産は、マイホームの売却です。

「節税するための特例」を使って、税金を納めなくても良い場合でも、その特例を使うためには確定申告が必要です。

マイホームの売却人は、特例が多いため、マイホームの売却ではかなりの確率で確定申告は必要と理解していただいて構いません。

それに対して更地や、賃貸アパート、投資用ワンルームマンション、店舗、工場、オフィスビル等々のマイホーム以外の不動産の売却では、基本的にほとんど特例がありません。

土地収用や、事業用資産の買換えなどの場合に、一部に使える特例が存在します。

土地収用等の特例を使う場合でも、確定申告は必要です。

税金の特例を利用する場合には、確定申告は必要となると理解しておきましょう。

以上、ここまで確定申告が必要となる人について見てきました。

では、確定申告の必要がないのはどのような人でしょうか。

そこで次に、確定申告が不要の人について解説いたします。

4.不動産売却しても確定申告が不要の人

確定申告が不要な人は、課税譲渡所得がマイナスの人です。

課税所得がマイナスの人は、所得がゼロとみなされますので、売却による所得税も発生しません。

ただし、次章で解説しますが、マイホームの売却の場合は、譲渡所得がマイナスでも税金還付を受けることができる特例があります。

税金還付の特例を受けたい場合には、確定申告をする必要があります。

お得な特例ではありますが、「税金還付なんか面倒だから確定申告したくない」という人は、確定申告をしなくても構いません。

譲渡所得がマイナスの人は、確定申告をしなくても、何もお咎めはないです。

尚、譲渡所得がマイナスだからといって、確定申告しないままでいるのは、なんとなく気持ち悪い感じもします。

しかしながら、譲渡所得がマイナスであれば、確定申告をしなくても大丈夫です。

税務署は、登記簿謄本の移動情報によって、申告しなくても売買があったことを把握しています。

その中で、取得時期やローンの金額などから、なんとなく譲渡所得が発生していると思われる取引の目ぼしをつけます。

そのような怪しい取引の中で、申告がない場合には、税務署から「お尋ね」という確認の書面がきます。

もし、お尋ねが来ても、事実を粛々と回答すれば良いだけです。

お尋ねが来なければ、税務署も特に怪しいと踏んでいないことになります。

譲渡所得がマイナスで、特例も使わない場合には、確定申告は不要です。

以上、ここまで確定申告が不要の人について見てきました。

確定申告の必要性に関して、マイホーム(居住用財産)を売却する場合には特例を知っておく必要があります。

そこで次に、居住用財産を売却したときの5つの特例について解説いたします。

5.居住用財産を売却したときの5つの特例

居住用財産を売却した場合には、「節税するための特例」が3つ、「税金還付を受けることができる特例」が2つあり、合計5つの特例があります。

まず、居住用財産とは、以下の要件を満たす不動産になります。

居住用財産の定義

  • 1.現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  • 2.転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  • 3.災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  • 4.転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

※出典:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」より

居住用財産とは、自分が住んでいるマイホームのことです。

アパートや賃貸マンションは自分が住んでいないため、居住用用財産に該当しません。

特例は、譲渡所得がプラスの場合は「節税するための特例」を使います。

また譲渡所得がマイナスの場合は「税金還付を受けることができる特例」を使うことになります。

それぞれの特例の名称は以下の通りです。

特例は、単純に売却だけか、または買換えを伴うかによって使える特例が分かれます。

譲渡所得 譲渡の種類 特例
譲渡所得がプラス (節税するための特例) 売却 3,000万円の特別控除
売却 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
買換え 特定の居住用財産の買換え特例
譲渡所得がマイナス (税金還付を受けることができる特例) 買換え 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
売却 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用財産は、譲渡所得がプラスでもマイナスでも特例があるため、特例を利用できる場面が非常に多いです。

居住用財産を売却した場合には、ほとんどのケースで、税金を納めるためというよりは、特例を使うために確定申告を行います。

そのため、マイホームを売却した場合には、原則、確定申告は必要であると理解しておきましょう。

6.不動産売却時の確定申告の流れ

続いては、不動産売却での確定申告を行う流れについて、説明していきます。

確定申告は、大きく以下の3ステップで進めていきます。

  • ステップ1.申告に必要な書類を準備する
  • ステップ2. 申告書を作成し、提出する
  • ステップ3. 納税・還付の手続を行う

ちなみに、これら作業は毎年2/16〜3/15の1か月間で行われます。

前もって、スケジュールの予定を立てておくとスムーズでしょう。

それでは、ステップ1~3について、各手順を確認していきたいと思います。

ステップ1.申告に必要な書類を準備する

はじめに、確定申告に必要な書類をそろえます。

確定申告に必要な書類

  • マイナンバーカード※ マイナンバーカードがない場合は、マイナンバーを確認できる書類と身分確認書類(運転免許証・パスポート等)が必要となります。
  • 売買契約書
  • 取得費及び譲渡費用等の領収書の写し
  • 確定申告書(申告書B第一表、第二表、申告書第三表(分離課税用))
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】

売買契約書や取得費及び譲渡費用等の領収書の写しはこの際も必要となりますので、大切に保管しておきましょう。

「確定申告書」「譲渡所得の内訳書」の書類については、国税庁の確定申告特集サイトの「確定申告書などの様式・手引き」のページにてダウンロードが可能です。

見本もありますので、早いタイミングで事前にチェックしておくと良いでしょう。

ステップ2.申告書を作成し、提出する

申込書の作成

書類を用意したら、実際に確定申告書を作成します。

確定申告書の作成は、国税庁が提供している「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、税額の計算などをスムーズに行うことができます。

リンク先のページは毎年1月に更新されています。

申込書の提出

作成した確定申告書は、お住まいの地区の税務署に提出します。

不動産売却における確定申告は、「不動産の売却日の翌年2/16〜3/15まで」が期日となります。

祝祭日によって前後することもあるので、ご注意ください。

確定申告書を提出する方法は、下記3種類に分けられます。

  • A)お住いの地域の税務署に行って提出
  • B)お住いの地域の税務署に郵送
  • C) e-Taxを使って電子的に提出する

A)の「お住いの地域の税務署に行って提出」とB)の「お住いの地域の税務署に郵送」については、どちらも税部署に提出する流れです。

ある程度スケジュールにゆとりをもって進められる場合は、A)の「お住いの地域の税務署に行って提出」で行った方が、担当の人に対面で相談しながら進めていくことが出来ますのでオススメ。

「忙しくてあまり時間がない…」という方は、B)の「お住いの地域の税務署に郵送」が効率的かもしれませんが、宅配便やメール便はNGであったりといくつか制限(ルール)がありますので、事前にお住まいの地域の税務署に電話して確認しておくなど、手順をはっきり明確にしておくと良いでしょう。

C)の「e-Taxを使って電子的に提出する」の「e-Tax」とは、ネットで確定申告と納税を行えるシステムです。

これまで、確定申告と納税は電子データではなく紙ベースで行われるのが通常でしたが、それらを「インターネット上で完結させて、手続きをよりスムーズにしていこう」としてできたのがの「e-Tax」です。

ご自宅にインターネット環境があって、「事務作業はパソコンで行った方が速い」という方にはこの進め方が向いているかもしれません。

ステップ3.納税・還付の手続を行う

最後のステップは、「納税と還付の手続き」です。

納税は、以下の3種類のいずれかで行うことが出来ます。

  • 種類1.預貯金口座からの振替
  • 種類2.銀行等の金融機関、または税務署での現金納付
  • 種類3.e-Taxでの電子納税

還付については、以下の2種類のいずれかで行えます。

  • 種類1.預貯金口座への振込
  • 種類2.最寄りのゆうちょ銀行各店舗、または郵便局での現金受取

以上、ここまでが確定申告の流れです。

ただ、正直不動産の売却での確定申告は人生でそう何度も経験するものではないため、難しく感じることも無理はありません。

なので、筆者としては不動産売却するときにフォローが厚い不動産会社を探すべきだと考えています。

7.フォロー体制の厚い不動産会社を見つける方法

さて、ここまで確定申告の概要と、確定申告の進め方について説明しました。

大枠の流れはご理解されたところとは思いますが、それでも初めての確定申告の際に「ひとりでやる」となると若干不安に感じる方もいらっしゃることでしょう。

そんな際は、不動産売却の仲介を行う不動産会社にも相談してみることをオススメします。

不動産会社の営業担当もこのあたりは精通していることも多いので、確定申告の時期前にご自身の理解で問題ないか確認しておくと、より安心感をもって進められるでしょう。

ですが、一方ですべての不動産会社がそういった売却後のアフターフォローまで手厚くアドバイスしてくれるというと、そうとは限らないでしょう。

そこで、そういった不動産会社を見つけ出す際に、ぜひとも活用したいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産会社探しは「不動産一括査定サイト」がオススメ

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定とは、その名の通り「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトを使って、一括で複数の不動産会社に査定依頼し、それからの各社の反応(電話やメール)を見て、ご自身にあった不動産会社を選定していくことが出来ます。

そしてその際に、「確定申告の進め方についても併せて相談したい」といったリクエストをしてみて、それぞれの不動産会社の反応を見て、「ここは丁寧にフォローしてくれそう」といった不動産会社を仲介先を選ぶと良いでしょう。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

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ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

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ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

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その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

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一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

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  • 利用満足度91.1%!「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

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オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

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オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

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オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。
【2018年最新】不動産一括査定のデメリットと失敗しない選び方

8.まとめ

以上、ここまで、不動産売却で確定申告が必要な人について解説してきました。

不動産売却における確定申告は、譲渡所得の正負および特例の利用の有無によって、するかしないかが決まります。

譲渡所得の計算と、利用できる特例を確認した上で、確定申告の必要性を判断するようにしてください。