不動産売却したら終わりではない!損しないための確定申告マニュアル

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個人が不動産を売却した場合、確定申告が必要な場合があります。

確定申告が必要な場合とは、「税金を納める場合」または「税金の特例を使う場合」の2つです。

特にマイホームの売却では、様々な税金特例があるため、確定申告を行うべきか否かは特例制度も含めて理解する必要があります。

不動産売却で確定申告が気になっている人の悩み

  • 「不動産売却を行ったら確定申告は必要なの?」
  • 「確定申告はどういう場合に必要なの?」
  • 「確定申告が不要な人って、どんな人?」

そこでこの記事では、「不動産売却の確定申告」についてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産を売却したときの確定申告の基礎知識と、その必要性について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.確定申告とは?どうして必要なのか?

確定申告とは1年間で得た所得を確定するために行う税務署への申告

確定申告を行う場合は、不動産を売却した翌年の3月15日までに行います。

確定申告は、サラリーマンのような給与所得者は、普段は行いません。

よくサラリーマンが行っている年末調整のことを確定申告と勘違いする人がいますが、年月調整と確定申告は全く別物です。

個人の所得には

  1. 給与所得
  2. 譲渡所得
  3. 不動産所得
  4. 事業所得
  5. 山林所得
  6. 退職所得
  7. 利子所得
  8. 配当所得
  9. 一時所得
  10. 雑所得

という10種類の所得があります。

サラリーマンが得ている所得は給与所得になります。

給与所得は、会社が税務署に申告していますので、給与取得者は給与所得を税務署に申告する必要がありません。

確定申告をしなくても、税務署はあなたの給与所得を知っていますので、給与所得だけしかない場合は、確定申告が不要です。

不動産を売却した時の所得は「譲渡所得」

一方で、不動産を売却したときに発生する所得は譲渡所得になります。

譲渡所得は、もちろん会社も知りませんし、税務署も知りません。

そのため、給与所得以外の所得が発生した場合には、その所得を税務署に教えてあげる必要があります。

それが確定申告になります。

所得があるのに申告しないと、所得隠しになるため、脱税となってしまいます。

脱税とならないようにするためにも、不動産所得が発生したら、確定申告をするようにしてください。

以上、ここまで確定申告とは何かについて見てきました。

では、不動産売却で発生する税金はどのように考えるのでしょうか。

そこで次に、不動産売却の税金の基本について解説いたします。

2.不動産売却の税金の基本

個人が不動産を売却したときに発生する税金は、

  1. 所得税
  2. 住民税
  3. 復興特別所得税

の3つです。

「所得税および住民税、復興特別所得税」は、譲渡所得が発生した場合のみ、税金が発生します。

譲渡所得とは、以下の計算式で求められる所得です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額とは売却額
※取得費とは土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した後の価額
※譲渡費用は、仲介手数料や測量費など土地の譲渡に要した費用

譲渡所得とは、イコール売却額ではないという点がポイントです。

不動産売却で発生する「所得税および住民税、復興特別所得税」は、給与所得とは別の所得として税金が計算されます。

所得税は、所得が上がるほど税率が上がるという累進課税制度が採用されますが、譲渡所得は給与所得と合算されるわけではありません。

確定申告をしても、給与所得と合算されて税金が跳ね上がることはないという点がポイントです。

譲渡所得は分離課税方式

譲渡所得は給与所得とは分離された状態で税率が決まります。

これは分離課税方式と呼ばれます。

譲渡所得は分離課税方式ですので、譲渡所得にかかる累進課税率とは別に存在します。

譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって決まります。

所有期間は5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得とされます。

それぞれの税率は以下の通りです。

所得の種類所得税住民税合計税率
短期譲渡所得30%9%39%
長期譲渡所得15%5%20%

復興特別所得税の税率は、所有期間に関係なく、2.1%となります。

不動産を売却したときの税金は、確定申告をしても、他の給与所得等とは加算されず譲渡所得だけで税額が決まるという点がポイントとなります。

譲渡所得も含めた、不動産売却時の税金については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで不動産売却の税金について見てきました。

では、確定申告が必要なのはどのような人でしょうか。

そこで次に、確定申告が必要になる人について解説いたします。

3.不動産売却で確定申告が必要となる人

不動産売却に際して確定申告が必要になるのは、「税金が発生する人」「特例を利用する人」の2つのパターンです。

税金が発生する人

確定申告は必要な人は、税金が発生する人です。

言い換えると、譲渡所得がプラスとなる人が確定申告をする必要があります。

特例を利用する人

また、税金の特例を利用する人も確定申告が必要です。

税金の特例とは、「節税するための特例」と「税金還付を受けることができる特例」の2種類があります。

特例が多い不動産は、マイホームの売却です。

「節税するための特例」を使って、税金を納めなくても良い場合でも、その特例を使うためには確定申告が必要です。

マイホームの売却人は、特例が多いため、マイホームの売却ではかなりの確率で確定申告は必要と理解していただいて構いません。

それに対して更地や、賃貸アパート、投資用ワンルームマンション、店舗、工場、オフィスビル等々のマイホーム以外の不動産の売却では、基本的にほとんど特例がありません。

土地収用や、事業用資産の買換えなどの場合に、一部に使える特例が存在します。

土地収用等の特例を使う場合でも、確定申告は必要です。

税金の特例を利用する場合には、確定申告は必要となると理解しておきましょう。

以上、ここまで確定申告が必要となる人について見てきました。

では、確定申告の必要がないのはどのような人でしょうか。

そこで次に、確定申告が不要の人について解説いたします。

4.不動産売却しても確定申告が不要の人

確定申告が不要な人は、課税譲渡所得がマイナスの人です。

課税所得がマイナスの人は、所得がゼロとみなされますので、売却による所得税も発生しません。

ただし、次章で解説しますが、マイホームの売却の場合は、譲渡所得がマイナスでも税金還付を受けることができる特例があります。

税金還付の特例を受けたい場合には、確定申告をする必要があります。

お得な特例ではありますが、「税金還付なんか面倒だから確定申告したくない」という人は、確定申告をしなくても構いません。

譲渡所得がマイナスの人は、確定申告をしなくても、何もお咎めはないです。

尚、譲渡所得がマイナスだからといって、確定申告しないままでいるのは、なんとなく気持ち悪い感じもします。

譲渡所得がマイナスであれば確定申告をしなくても大丈夫

しかしながら、譲渡所得がマイナスであれば、確定申告をしなくても大丈夫です。

税務署は、登記簿謄本の移動情報によって、申告しなくても売買があったことを把握しています。

その中で、取得時期やローンの金額などから、なんとなく譲渡所得が発生していると思われる取引の目ぼしをつけます。

そのような怪しい取引の中で、申告がない場合には、税務署から「お尋ね」という確認の書面がきます。

もし、お尋ねが来ても、事実を粛々と回答すれば良いだけです。

お尋ねが来なければ、税務署も特に怪しいと踏んでいないことになります。

譲渡所得がマイナスで、特例も使わない場合には、確定申告は不要です。

以上、ここまで確定申告が不要の人について見てきました。

確定申告の必要性に関して、マイホーム(居住用財産)を売却する場合には特例を知っておく必要があります。

そこで次に、居住用財産を売却したときの5つの特例について解説いたします。

5.居住用財産を売却したときの5つの特例

居住用財産を売却した場合には、「節税するための特例」が3つ、「税金還付を受けることができる特例」が2つあり、合計5つの特例があります。

まず、居住用財産とは、以下の要件を満たす不動産になります。

居住用財産の定義

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

※出典:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」より

居住用財産とは、自分が住んでいるマイホームのことです。

アパートや賃貸マンションは自分が住んでいないため、居住用用財産に該当しません。

特例は、譲渡所得がプラスの場合は「節税するための特例」を使います。

また譲渡所得がマイナスの場合は「税金還付を受けることができる特例」を使うことになります。

それぞれの特例の名称は以下の通りです。

特例は、単純に売却だけか、または買換えを伴うかによって使える特例が分かれます。

譲渡所得譲渡の種類特例
譲渡所得がプラス (節税するための特例)売却3,000万円の特別控除
売却所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
買換え特定の居住用財産の買換え特例
譲渡所得がマイナス (税金還付を受けることができる特例)買換え居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
売却居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用財産は、譲渡所得がプラスでもマイナスでも特例があるため、特例を利用できる場面が非常に多いです。

居住用財産を売却した場合には、ほとんどのケースで、税金を納めるためというよりは、特例を使うために確定申告を行います。

そのため、マイホームを売却した場合には、原則、確定申告は必要であると理解しておきましょう。

3,000万円の特別控除については下記記事で詳しく解説しています。

買い替えの特例については下記記事で詳しく解説しています。

6.不動産売却時の確定申告の流れ

続いては、不動産売却での確定申告を行う流れについて、説明していきます。

確定申告は、大きく以下の3ステップで進めていきます。

確定申告を行う3ステップ

  • ステップ1.申告に必要な書類を準備する
  • ステップ2. 申告書を作成し、提出する
  • ステップ3. 納税・還付の手続を行う

ちなみに、これら作業は毎年2/16〜3/15の1か月間で行われます。

前もって、スケジュールの予定を立てておくとスムーズでしょう。

それでは、ステップ1~3について、各手順を確認していきたいと思います。

ステップ1.申告に必要な書類を準備する

はじめに、確定申告に必要な書類をそろえます。

確定申告に必要な書類一覧

  • マイナンバーカード※ マイナンバーカードがない場合は、マイナンバーを確認できる書類と身分確認書類(運転免許証・パスポート等)が必要となります。
  • 売買契約書
  • 取得費及び譲渡費用等の領収書の写し
  • 確定申告書(申告書B第一表、第二表、申告書第三表(分離課税用))
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】

売買契約書や取得費及び譲渡費用等の領収書の写しはこの際も必要となりますので、大切に保管しておきましょう。

「確定申告書」「譲渡所得の内訳書」の書類については、国税庁の確定申告特集サイトの「確定申告書などの様式・手引き」のページにてダウンロードが可能です。

見本もありますので、早いタイミングで事前にチェックしておくと良いでしょう。

ステップ2.申告書を作成し、提出する

申込書の作成

書類を用意したら、実際に確定申告書を作成します。

確定申告書の作成は、国税庁が提供している「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、税額の計算などをスムーズに行うことができます。

リンク先のページは毎年1月に更新されています。

申込書の提出

作成した確定申告書は、お住まいの地区の税務署に提出します。

不動産売却における確定申告は、「不動産の売却日の翌年2/16〜3/15まで」が期日となります。

祝祭日によって前後することもあるので、ご注意ください。

確定申告書を提出する方法は、下記3種類に分けられます。

確定申告書を提出する3つの方法

  • A)お住いの地域の税務署に行って提出
  • B)お住いの地域の税務署に郵送
  • C) e-Taxを使って電子的に提出する

A)の「お住いの地域の税務署に行って提出」とB)の「お住いの地域の税務署に郵送」については、どちらも税部署に提出する流れです。

ある程度スケジュールにゆとりをもって進められる場合は、A)の「お住いの地域の税務署に行って提出」で行った方が、担当の人に対面で相談しながら進めていくことが出来ますのでオススメ。

「忙しくてあまり時間がない…」という方は、B)の「お住いの地域の税務署に郵送」が効率的かもしれませんが、宅配便やメール便はNGであったりといくつか制限(ルール)がありますので、事前にお住まいの地域の税務署に電話して確認しておくなど、手順をはっきり明確にしておくと良いでしょう。

C)の「e-Taxを使って電子的に提出する」の「e-Tax」とは、ネットで確定申告と納税を行えるシステムです。

これまで、確定申告と納税は電子データではなく紙ベースで行われるのが通常でしたが、それらを「インターネット上で完結させて、手続きをよりスムーズにしていこう」としてできたのがの「e-Tax」です。

ご自宅にインターネット環境があって、「事務作業はパソコンで行った方が速い」という方にはこの進め方が向いているかもしれません。

ステップ3.納税・還付の手続を行う

最後のステップは、「納税と還付の手続き」です。

納税は、以下の3種類のいずれかで行うことが出来ます。

3種類の納税方法がある

  • 種類1.預貯金口座からの振替
  • 種類2.銀行等の金融機関、または税務署での現金納付
  • 種類3.e-Taxでの電子納税

還付については、以下の2種類のいずれかで行えます。

2種類の還付方法がある

  • 種類1.預貯金口座への振込
  • 種類2.最寄りのゆうちょ銀行各店舗、または郵便局での現金受取

以上、ここまでが確定申告の流れです。

ただ、正直不動産の売却での確定申告は人生でそう何度も経験するものではないため、難しく感じることも無理はありません。

なので、筆者としては不動産売却するときにフォローが厚い不動産会社を探すべきだと考えています。

7.フォロー体制の厚い不動産会社を見つける方法

さて、ここまで確定申告の概要と、確定申告の進め方について説明しました。

大枠の流れはご理解されたところとは思いますが、それでも初めての確定申告の際に「ひとりでやる」となると若干不安に感じる方もいらっしゃることでしょう。

そんな際は、不動産売却の仲介を行う不動産会社にも相談してみることをオススメします。

不動産会社の営業担当もこのあたりは精通していることも多いので、確定申告の時期前にご自身の理解で問題ないか確認しておくと、より安心感をもって進められるでしょう。

ですが、一方ですべての不動産会社がそういった売却後のアフターフォローまで手厚くアドバイスしてくれるというと、そうとは限らないでしょう。

そこで、そういった不動産会社を見つけ出す際に、ぜひとも活用したいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産会社探しは「不動産一括査定サイト」がオススメ

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトを使って、一括で複数の不動産会社に査定依頼し、それからの各社の反応(電話やメール)を見て、ご自身にあった不動産会社を選定していくことが出来ます。

そしてその際に、「確定申告の進め方についても併せて相談したい」といったリクエストをしてみて、それぞれの不動産会社の反応を見て、「ここは丁寧にフォローしてくれそう」といった不動産会社を仲介先を選ぶと良いでしょう。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

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ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

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そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

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NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

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2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

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参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

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旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

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不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

8.まとめ

以上、ここまで、不動産売却で確定申告が必要な人について解説してきました。

不動産売却における確定申告は、譲渡所得の正負および特例の利用の有無によって、するかしないかが決まります。

譲渡所得の計算と、利用できる特例を確認した上で、確定申告の必要性を判断するようにしてください。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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