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現役不動産業者が解説!マンション買い替えを成功させる5つのポイント

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更新日:
一度マンション購入をしているのだから、特に何も心配をしなくても失敗することはないと思うのだけど…本当に大丈夫かな…

確かにマンション購入を経験しているのは、相当な強みです。一般の人と違って、様々な知識を持っていることでしょう。

しかし実はマンション買い替えは、購入の時とまたちょっと違うので、あなたが新たに知っておくポイントもいくつかあるのをご存知でしょうか。具体的には以下の通りになりますよ。

  • 住宅ローンが残っていても買い替え可能
  • 買い替え時期は自己都合に合わせるべし
  • 仲介手数料2回分のポケットマネーが必要
  • 売却金額を見込んでから新居を探す
  • 精度の高い査定をする会社を選ぶ

もしこの事実について知らなければ「いちど購入しているから大丈夫」と気を抜いてしまい、買い替えを失敗してしまうかもしれませんよ?

しかし、ご安心ください。今回の記事では現役不動産業者である筆者が、マンション買い替えを成功させるための知識を完全ガイドしています。

これから買い替えをしていきたいと思っている人には必見の内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

【基礎知識】マンション買い替え前に知るべき2つのポイント

マンションの買い替えを成功させるポイントについて解説する前に、まずは基礎知識とも言うべきポイントについて紹介しておきましょう。

以下のポイントは、マンション買い替えをする上で根幹となる部分なので、必ず押さえておいてください。

  • 住宅ローンが残っていても買い替え可能
  • 買い替え時期は自己都合に合わせるべし

それではそれぞれのポイントについて、詳しく解説していきましょう。

ポイント1.住宅ローンが残っていても買い替え可能

「住宅ローンが残っていても買い替えはできるのか」というのは、いちどは思いつく疑問ですよね。

結論からいいますと、住宅ローンが残っていてもマンション買い替えは可能です。どちらかと言えば、ローンを完済後に買い替える方の方が珍しいですよ。

マンション買い替えは、今住んでいるマンションを売ったお金で住宅ローンを一括返済して(抵当権を外して)、次のマンションを買うのが流れです。

そのため、今のマンションをきちんとローン残債よりも高く売却することが実現できれば、何ら問題なく買い替えることができるでしょう。

マンション売却代金でローンが完済できない場合は?

ローンを完済できる金額でマンションが売却できない場合は、「買い替えローン」を利用しましょう。

買い替えローンとは、現在のローン残債と新しく購入する住宅のためのローンを一本化するローンのこと

もしローン残債が1,000万円になる売却代金で、3,000万円の新居を購入するなら、4,000万円の買い替えローンを組むことになります。

買い替えローンは世間的に審査は難しいと言われていますが、これまで利用してきた銀行の買い替えローンであれば、比較的審査を楽に通りますよ。

もちろん今まで1度も返済が滞っていないというのが前提条件になりますが。

買い替えローンについて知りたい人は、下記記事も参照してみて下さい。>>
100人アンケート調査でわかった!マンション買い替えの注意点トップ5

ポイント2.買い替え時期は自己都合に合わせるべし

マンション買い替えのタイミングについて、ネットの記事や関連書籍などでは「購入してから〇年がオススメ」と書いていますが、ハッキリ言って自己都合に合わせるのが1番いいです。

つまり、いま買い替えをしたいと思っているのであれば、「今」がベストタイミングだということです。

おそらく、買い替えをしたいと思うのであれば、転勤や入学など、ライフスタイルの変化が生じた時でしょう。

その時に合わせて買い替えするのが、あなたにとって最も良いタイミングです。ネットの記事や関連書籍に惑わされず、自分の都合に合わせると良いでしょう。

売却金額が高くなりそうな時は要注意

ただし購入金額よりも売却金額の方が3,000万円上回りそうな時は、売却タイミングについて少し考えなければなりません。

もし購入してから5年以内のマンション売却するなら、以下のように税率がアップするので要注意です

  • 短期譲渡所得(5年以内の所有)→税率39%
  • 長期譲渡所得(5年を超える所有)→税率20%

上記の税率は購入金額よりも売却金額を3,000万円上回った分だけ課税されます(購入金額−売却金額-3,000万円×税率)。

そのため、よほどのことがない限り、課税されることはありません。

ただ東京都内のマンションなどはオリンピック需要によって、3,000万円以上の利益が出る可能性もゼロではありません

だからこそ、事前に不動産査定して利益が出そうなマンション売却になりそうな場合だけは、本当に5年以内で売っていいのかを改めて考えておいた方が良いでしょう。

マンション売却におけるオリンピック効果について知りたい人は、下記記事も参照してみて下さい。>>
オリンピック効果はもう終わる!今すぐマンション売却すべき4つの理由

マンションの買い替えを成功させる3つのポイント

ここまではマンション買い替えに必要な基礎知識について、紹介してきました。

ここからは具体的にマンション買い替えで注意すべきポイントについて、紹介していきましょう。具体的は以下の通りです。

  • 仲介手数料2回分のポケットマネーが必要
  • 売却金額を見込んでから新居を探す
  • 精度の高い査定をする会社を選ぶ

それではそれぞれのポイントをわかりやすく解説していきましょう。

ポイント1.仲介手数料2回分のポケットマネーが必要

マンションの買い替えをするのであれば、売却時に1回、新居購入時に1回、仲介手数料が発生します。

つまり買い替えには、2回分の仲介手数料が発生するのを覚えておかなければいけません。

なお仲介手数料は「物件価格× 3% + 6万円」かかりますので、物件価格1,000万円につき、およそ30万円の仲介手数料が発生します。

仮に2,000万円の物件を売却して、3,000万円の物件を購入したのであれば売却で66万円、購入で96万、合わせて162万円の支払いなるので、相当な出費を覚悟しておかなければなりません。

なお、買い替えで必要な費用は仲介手数料だけではありません。その他にも引っ越し費用など、様々な費用がかかるので、しっかりとポケットマネーの準備をしておきましょう

具体的な以下の通りになるので、きちんと確認しておいてください。

売却にかかる諸費用

分類 費用項目 内容(費用目安)
契約関連 不動産会社への
仲介手数料
売却の仲介を不動産会社に依頼する際に発生する費用です。
手数料は大体以下の計算式で算出されます。
仲介手数料=売却価格×3.15%+6万3,000円(上限)
印紙税 物件の売買契約を締結する際に必要となる印紙税です。
印紙税は、契約金額によって異なります。 大体1万〜2万円程で見ておけば問題ありません。
税金関連 所得税 物件を売却して、譲渡益が出た場合に発生します。
ただし、居住物件についてはマイホーム特例により3,000万円以上の譲渡益が出ない限りは発生しません。(多くのケースでは、発生しないでしょう)
住宅ローン関連 ローン繰り上げ
返済の手数料
売却金額でローン残債を一括返済する場合は、繰り上げ返済に伴う手数料が発生します。
手数料は金融機関によって異なりますが、大体5,000円程で見ておけば問題ありません。
抵当権抹消費用 住宅ローンを組んだ際に発生する抵当権を外すためにかかる費用です。
登録免許税で1件1,000円発生します(土地と家両方に抵当権が付いている場合は2,000円)。
更に、司法書士に代行を依頼した場合は代行費用(大よそ10,000円〜20,000円)が発生します。
抵当権の詳細については、以下記事も併せてご覧ください。
抵当権とは何か?抵当権が残っている物件の売却や費用を徹底解説
その他 リフォーム・
ハウスクリーニング代
物件の状態によっては、リフォームやハウスクリーニング代が発生することもあります。
※費用は物件の状態によって大きく変わります。
解体費用 一戸建て物件にて、土地のみを売却する場合は建物の解体費用が発生します。
※解体費用は物件の状態によって大きく変わります。
※1坪5万円あたりが相場になることが多いです。
建物解体の詳細については、以下記事も併せてご覧ください。
土地を更地にするにはどれだけ費用・コストがかかる?建物解体の注意点

購入にかかる諸費用

分類 費用項目 内容(費用目安)
契約関連 不動産会社への
仲介手数料
購入の仲介を不動産会社に依頼する際に発生する費用です。
手数料は大体以下の計算式で算出されます。
仲介手数料=購入価格×3.15%+6万3,000円(上限)
印紙税 物件の売買契約を締結する際に必要となる印紙税です。
印紙税は、契約金額によって異なります。 大体1万〜2万円程で見ておけば問題ありません。
登記関連 所有権登録免許税 新築物件購入の場合は「所有権保管登記」、中古物件購入および土地購入の場合は「所有権移転登記」を行います。
費用は、固定資産税評価額に対して新築物件は0.15%、中古物件は0.3%、土地は1%発生します。
司法書士報酬等 登記手続きを司法書士に代行してもらう際の、代行手数料になります。
費用は司法書士や代行する登記によって異なりますが、数万程で見ておくと良いでしょう。
税金関連 不動産所得税 不動産を所得した際にかかる所得税です。一般的な住宅購入の場合は軽減処置が取られ発生しないことが多いです。
固定資産税等 新居引き渡し時点で固定資産税やマンションの場合は管理費や修繕積立金が日割り計算で費用発生することがあります。
費用は数万程度です。
住宅ローン関連 ローン頭金 新たに住宅ローンを組む際の頭金です。
金額はローン総額や返済プランによって異なりますが、ローン総額の1割(10%)程とする場合が多いです。
登録免許税 住宅ローンの抵当権設定登記にかかる費用です。
費用は数千円程度ですが、司法書士に代行を依頼した場合は代行費用(下項目参照)が発生します。
司法書士報酬等 抵当権設定手続きを司法書士に代行してもらった際にかかる代行手数料です。
大よそ10,000円〜20,000円の費用が発生します。
保証料 連帯責任者を保証会社に依頼する際に、保証会社に支払う保証料です。
費用は数十万円単位です。
融資手数料 ローンを組む際にかかる手数料です。金融機関によって手数料は異なります。
保険料 住宅ローンにかかる団体信用生命保険特約料や、新居にかかる火災保険料です。
費用は加入する保険やプランによって異なりますが、数年間を前払いで支払うケースもありますので、数十万円程発生する場合もあります。

引越しにかかる諸費用

分類 費用項目 内容(費用目安)
引越し関連 引越し代 引越しにかかる費用です。
引越し先までの距離や運搬する荷物量によって金額は大きく変動します。
家具関連 家具・家電などの
購入費
新居で新たに購入する家具や家電の購入費用です。
不要な家具・家電の
廃棄費用
不要となる家具・家電の廃棄費用です。
数千〜数万程度で見ておけば問題ないでしょう。

ポイント2.売却金額を見込んでから新居を探す

マンション買い替えの流れとしては、以下の3つのパターンがあります。

名称 説明
売り先行 マンション・一戸建ての売却を先に済ませ、その後新居を購入する方法です。
マンション・一戸建ての売却代金を確定した後に新居購入に移るので、資金計画が立てやすいというメリットがあります。
買い先行 新居の購入を先に行います。更には、新居に引っ越した後に物件を(空き家状態で)売り出す方法です。
「次に住みたい物件」を優先して検討し、確実に購入することがでるというメリットがあります。
売買
同時進行
マンション・一戸建ての売却を行いながら、同時進行で住み替える新居物件を探す方法です。
理想的な買い替え方法と言われてはいますが、物件の売却と新居の購入を「同時」に成立することはなかなか難しく、やや難易度のある進め方と言えます。

「この中から好きな流れを選んでください」と言いたいところですが、それでは失敗してしまう可能性が高くなります。 結論から言いますと、売却した後に購入に手をつける「売り先行」が最もいいですよ。

前述したように住宅ローンの残債によっては売却をした後に買い替えローンを使うかどうか判断をしないといけなくなるため、売却にケリをつけてから購入に切り替えるべきでしょう。

どうしても売れるまで待てないという人は、最悪でも売却金額を見込んだ後に新居を探すようにしましょう。

つまりは売却業者にいくらで売れるのかをきちんと見定めてもらった後で、新居を探すのです。

もちろん、査定された売却金額が間違っていれば、大変なことになりますので、精度の高い査定をしてくれる会社を選ぶ必要が出てきます。

ポイント3.精度の高い査定をする会社を選ぶ

先程も紹介したように、マンション買い替えを成功させるなら、精度の高い査定価格を事前に知る必要があります。

ではどんな会社が精度の高い査定をしてくれるのかというと、以下の要素を持っている必要があります。

  • マンションがある地域について熟知度が高い
  • 抱えている顧客(物件購入予備軍)の数が多い
  • プロモーション活動の品質が高い
  • 担当の営業マンの品質が高い
知り合いがいるわけでもないんだし…そんな不動産会社なんて知らないよ!どうやって探せばいいの?!

そんな疑問をもつあなたに、ぜひとも活用してもらいたいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定とは、その名の通り「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「HOME4U」です。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 申込者全員に不動産売却成功の秘訣のDVDが無料でもらえる
  • 利用満足度91.1%!「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

ソニー不動産の公式サイトはこちら

60秒で無料相談!ソニー不動産公式サイトをチェック

オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

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【2018年最新版】不動産一括査定のオススメ4サイトと3メリット・2デメリット

まとめ

今回はマンション買い替えを成功させるためのポイントについて紹介しました。具体的には以下の通りです。

  • 住宅ローンが残っていても買い替え可能
  • 買い替え時期は自己都合に合わせるべし
  • 仲介手数料2回分のポケットマネーが必要
  • 売却金額を見込んでから新居を探す
  • 精度の高い査定をする会社を選ぶ

今回紹介した知識を知っておけば、あなたがマンション買い替えを失敗することはないでしょう。

これから買い替えをに挑戦するのであれば、ぜひ今回の内容を参考にしてみてください。

以上「現役不動産業者が解説!マンション買い替えを成功させる5つのポイント」でした。最後までお読みいただき、ありがとうございます。