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土地価格相場の3つの調べ方・相場を調べる際の注意点

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更新日:

不動産の中でも土地は相場を調べることが最も簡単です。

更地は建物がない分、単純明快ですし、国や都道府県が毎年開示している土地価格の資料もあり、誰でも調べやすくなっています。

土地価格相場について興味がある人の中には、

  • 「土地価格相場ってどうやって調べられるの?」
  • 「自分の土地は、相場より高い土地や安い土地はどんな土地?」
  • 「土地価格相場を調べるときに、注意した方がいいことはあるの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「土地価格相場」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、土地価格相場の調べ方や相場を調べる際の注意点について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.土地価格相場を調べる3つの方法

土地の価格には3つの公的な評価額があります。

1つ目は地価公示・都道府県地価調査価格、2つ目は相続税路線価、3つ目は固定資産税評価額です。

価格の指標 内容
地価公示
都道府県地価調査価格
地価公示価格は国が公表している全国約26,000ポイントの1月1日時点の評価額です。
都道府県地価調査価格とは都道府県が公表している全国約21,000ポイントの7月1日時点の評価額です。
いずれも時価相当額を示しているものになります。
相続税路線価 相続税路線価は、土地の相続税の評価額を求めるために毎年公表されている価格です。
相続税路線価の価格時点は1月1日時点の価格になります。
相続税路線価は地価公示価格の80%相当額を目安に評価されています。
固定資産税評価額 固定資産税評価額は、固定資産税等の税金計算のもとになる評価額です。
固定資産税評価額の価格時点も1月1日ですが、3年に1度しか評価が行われません。
固定資産税評価額は地価公示価格の70%相当額を目安に評価されています。

上記の価格の指標の中で、土地相場を調べるのに一番便利な指標は相続税路線価となります。

相続税路線価は国税庁のホームページの財産評価基準書によって誰でも見ることが可能です。

路線価図は以下のような道路に記載されている数値のことを「路線価」と呼びます。

路線価

路線価は、㎡当たりの千円単価を意味します。

例えば「50C」のような記載があった場合、その前面道路に接している土地の路線価は50,000円/㎡ということを意味します。

土地が路線価50に接している土地が200㎡あった場合、相続税評価額は10,000,000円(=200㎡×50千円/㎡)となります。

ただし、路線価は時価相当額である地価公示の80%です。

そのため、時価を求めるには、相続税評価額を0.8で割ると地価公示水準の価格を求めることができます。

以下のように路線価で求めた価格を0.8で割り戻すことで、相場の価格を求めることができます。

【土地の相場の求め方】

土地相場 = 路線価 × 面積 ÷ 0.8

上記の求め方によって、地価公示水準の価格を求めることができます。

尚、都心部においては、地下公示価格は時価よりも1割程度低い場合があります。

そのため、都心部は上記の式にさらに1.1~1.2倍すると、リアルな相場価格を求めることができます。

【都心部の土地の相場の求め方】

土地相場 = 路線価 × 面積 ÷ 0.8 × 1.1~1.2

都心部の相場は地価公示水準よりも、やや高めであることを知っておきましょう。

以上、ここまで土地価格相場を調べる3つの指標について見てきました。

では、簡単に土地相場を調べる方法はあるのでしょうか。

そこで次に、ハウマで調べる土地相場について解説いたします。

2.ハウマで調べる土地相場

もう少し簡単に相場を調べるなら、「HowMA(ハウマ)」がおススメです。

ハウマ

ハウマは取引事例のビッグデータを元に人工知能で価格査定を行うサイトです。

ハウマには、「不動産相場マップ」機能があります。

不動産相場マップ機能を利用すると、調べたいエリア周辺の取引事例一覧を見ることができます。

取引事例には「マンション」や「戸建て」の他、「土地」の取引事例もあります。

土地の取引事例を見ることで、周辺の土地相場を把握することが可能です。

ハウマは「マンション」や「戸建て」の机上査定はできますが、「土地」だけを査定することはできません。

しかしながら、「不動産相場マップ」は分かりやすく、操作性も良いので、土地の取引事例を知るには利用しやすいサイトです。

ハウマは土地の相場の参考程度に利用するのが良いでしょう。

以上、ここまでハウマで調べる土地相場について見てきました。

土地の相場は住宅地の方がしっかりと形成されています。

そこで次に、住宅地の相場について解説いたします。

3.相場は住宅地の方がしっかり形成されている

土地の取引相場は、住宅地の土地が一番しっかりと形成されています。

住宅地の土地は、取引される面積がどの事例も似ており、かつ購入者も主に個人の住宅取得者となっており、条件の似た取引が多く行われています。

商業地や工業地、農地、山林等と比較すると取引量も多く、売買の事情も特殊なものは多くはありません。

そのため、住宅地は土地の相場がきちんと形成されており、路線価で求めた土地価格も実勢価格から大きく外れることはありません。

一方で、商業地の土地は面積も大小さまざまなものがあり、購入者も店舗経営者やビルの所有者、マンションディベロッパー、投資家等々、様々な人たちが購入します。

毎回、取引の個性が非常に強く、隣の土地が坪200万円で売れていたとしても、自分の土地が坪100万円でしか売れないというようなこともあります。

また、農地や山林などは、取引の絶対数が少なく、事例もあまりないことから、相場がなかなか形成されにくいという特徴があります。

市街化調整区域のような田舎の土地も取引件数が少ないため、相場が形成されにくい土地です。

市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき地域であり、都市部にある農村地帯

市街化調整区域の売買を考えている方は下記記事に詳しく解説しています。>>
市街化調整区域でも家・土地は売れる?売買のコツや注意点を解説!

そのため、一口に土地の相場と言っても、相場を掴みやすい土地もあれば、掴みにくい土地もあるということです。

例えば、住宅地の土地を複数の不動産会社から査定を取った場合、各社の土地価格が大きくずれることはありません。

一方で、駅前の商業地や農村地帯の田舎の土地のように、特殊な土地を査定依頼した場合は、不動産会社によって価格が大きく異なる場合があります。

商業地や工業地、農地、山林等は取引事例も少なく相場が把握にしにくいため、不動産会社もいくらが正解なのか分からないときもあるのです。

住宅地以外の土地は、相場が把握しにくいため、路線価で求めた価格よりも、実際に売ったら「高くなった」とか「安くなった」ということが良くあります。

土地の相場には把握しやすい土地と把握しにくい土地があるということを知っておきましょう。

以上、ここまで相場は住宅地の方がしっかり形成されているについて見てきました。

土地が広いと土地価格が相場よりも安くなる場合と高くなる場合があります。

そこで次に、広いと相場より安くなる土地について解説いたします。

4.広いと相場より安くなる土地

広いと相場より安くなる土地は、戸建て住宅のミニ団地が開発されるような土地です。

このような土地を「戸建て住宅の開発素地」と呼びます。

戸建て住宅の開発素地では、広い土地に住宅街を作るため、敷地内に新たに道路を作ります。

建築基準法では、建物を建てるには幅員4m以上の道路に間口が2m以上接している必要があります。

これを接道義務と呼んでいます。

例えば、下図のように、左側が開発前の元の土地で、右側が戸建開発ディベロッパー戸建開発した後の土地だとします。

戸建開発ディベロッパーが広い土地を開発しようとすると、奥のB・Cの区画の土地のために敷地内に新たな道路を作らなければなりません。

戸建開発ディベロッパーにとっては、道路部分は販売できずお金にならない土地になります。

A~Dの区画は相場で販売できる価格ですが、新たに作った私道部分はお金を生まない土地であるため、その分、戸建開発ディベロッパーは安く購入しないと採算性が合いません。

そのため、戸建て住宅の開発素地は、周辺の土地価格よりも安くなるケースに該当します。

周辺にマンションがないような土地であれば、広い土地は相場よりも安くなると思っておいた方が良いでしょう。

以上、ここまで広いと相場より安くなる土地について見てきました。

では、逆に、相場より高くなる場合はあるのでしょうか。

そこで次に、広いと相場より高くなる土地について解説いたします。

5.広いと相場より高くなる土地

広いと相場より高くなる土地は、ズバリ、「マンション開発用地」です。

また商業地の中に貼るオフィスビルが建つような土地も広い土地は相場よりも高くなります。

マンションを建てる場合、敷地の中に道路を作る必要がありません。

接道義務は1つの建物に対して1つの道路が接していれば条件を満たしています。

大きな敷地が既に道路に接していれば、それで接道義務を満たしているため、マンションを建築することができます。

またオフィスビルも同様に建築することができます。

マンション開発用地は、敷地に無駄が発生しないことに加え、マンションディベロッパーが分譲できる部屋を上にドンドン積上げて作ることができます。

マンション開発は戸建開発に比べると、非常に効率が良い商売になります。

しかも、高い上昇階ほど販売価格を高くすることができるため、タワーマンションのように高いマンションを建てることのできる広い土地ほど価格は高くなります。

マンション開発用地は、相場よりも高く購入してもマンションディベロッパーが商売になります。

またマンション開発用地になり得る土地は、滅多に出てこないため希少性が高く、マンションディベロッパー同士の奪い合いになります。

そのため、マンション開発用地は相場よりも価格が高くなります。

同じ住宅用地であっても、戸建開発用地は相場よりも安くなり、マンション開発用地は相場よりも高くなる傾向にあるのです。

まとめ

以上、ここまで、土地価格相場の調べ方や相場を調べる際の注意点について見てきました。

土地価格の相場は路線価を使って求めることを最もオススメします。

また広い土地は、採取的に戸建てが建つか、マンションが建つかによって相場よりも安くなる場合と高くなる場合があります。

相場だけでは土地価格が分かりませんので、売却前には「HOME4U」などで査定を取って、しっかりと土地価格を把握することが重要です。