不動産買取一括査定サイトの比較サイトです!

このエントリーをはてなブックマークに追加

今始めるなら戸建賃貸経営がお得!4つのメリットと具体的な始め方

公開日:
更新日:

不動産賃貸なら戸建賃貸がオススメです。

戸建賃貸経営は、アパートに比べると供給量が少なく、需要は比較的高いことから安定した賃貸経営が可能です。

戸建賃貸経営に興味がある人の中には、

  • 「戸建賃貸経営って、どうやって始めるの?」
  • 「親や自分が住んでいた空き家で、戸建賃貸はできるの?」
  • 「戸建を賃貸にした時は、何に注意すれば良いの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「戸建賃貸経営」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、戸建賃貸経営の始め方と、始めた後に必要なことについて知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

戸建賃貸経営をするなら複数社からのプラン提案を見て学習を!
HOME4U土地活用なら無料で一気に複数社のプランを受けられる

1.戸建賃貸経営がオススメできる4つのメリット

賃貸経営受難の時代において、戸建賃貸はひときわ異彩を放っています。

アパートは既に供給過剰感がありますが、戸建賃貸は供給量が少ないため、これから賃貸経営をするのであれば、戸建賃貸がオススメです。

戸建賃貸には、アパートや賃貸マンションと比べると、以下のようなメリットがあります。

  • メリット1.狭い土地や形の悪い土地でもできる
  • メリット2.供給量が少ない
  • メリット3.賃借人に売却できることもある
  • メリット4.投資金額も少ない

それぞれ見ていきましょう。

メリット1.狭い土地や形の悪い土地でもできる

1つ目として、戸建賃貸経営は狭い土地や形の悪い土地でもできます。

要は戸建住宅が建てば良いのですから、30坪程度の土地でも可能です。

また、仮に60坪程度あったとしても、地型が悪く、実質的に40坪程度しか使えないような土地であっても、戸建賃貸用地としては十分に活用できます。

メリット2.供給量が少ない

2つ目としては、需要の割に供給量が少ないというメリットがあります。

戸建賃貸は物件数が少ないため、比較的、入居者が決まりやすいです。

供給量が少ないということは、裏を返すと戸建賃貸は儲からないということでもあります。

新築のシミュレーションをしてみると、戸建賃貸とアパートでは、計算上、アパートの方が絶対に投資採算性が良くなります。

アパートの方が効率的に賃料を生む賃貸可能床面積を増やせるため、投資効率が高いのは理論上当然です。

そのため、土地活用においては、アパートの方が良いという結果になってしまい、アパートばかり供給されてしまいます。

しかしながら、アパートは既に全国的に供給過剰であり、シミュレーション通りには行きません。

現在では、理論的にはアパートの方が収益性は高いですが、実際には戸建賃貸の方が収益性は高くなっているという現象が見られます。

皆が儲からないと思っていますが、実際に儲かるのは戸建賃貸経営の方なのです。

メリット3.賃借人に売却できることもある

3つ目として、賃借人に売却できることもあるという隠れメリットもあります。

戸建賃貸の場合、賃借人が家を気に入って、何年か後に購入したいと申し出てくることがあります。

賃料も得ながら、最終的に売却出口も迎えることができます。

これはアパートには絶対見られないメリットです。

アパートは、古くなると、立ち退きや建替え等が発生し、大変苦労します。

また、数戸しか入っていないようなアパートはなかなか売却することができません。

将来、やめたくても、なかなかやめられないというのがアパートのデメリットです。

売却するというのは、少しもったいないかもしれませんが、売却できるというのは、実は大きな強みです。

借主が「買わせて欲しい」と言って来たらチャンスと捉えてください。

最後、売却したら、また別の物件を購入すれば良いので、もっと良い賃料収入を得られるかもしれません。

絶対買ってくれるとは限りませんが、借主が買う可能性もあるという点は、戸建賃貸特有のメリットです。

メリット4.投資金額も少ない

4つ目としては、投資金額も少ないという点です。

新築しても、戸建てを建てる金額程度ですので、アパートを建てるよりは安いです。

また、持っている家を賃貸するのであれば、リフォーム代程度で始めることができます。

投資金額が少ないということは、リスクも少ないことを意味します。

リスクを抑えながらできる投資ですので、初心者の人にもオススメです。

以上、ここまで戸建賃貸経営はこんなにお得について解説してきました。

では、戸建賃貸はどのようにして始めたら良いのでしょうか。

そこで次にまずは無料相談からについて解説します。

2.戸建て賃貸を始める2つのパターン

戸建て賃貸を始め方としては2パターンあります。

  • パターン1.土地活用として更地から始めるパターン
  • パターン2.保有している戸建を利用するパターン

2つのパターンは、いずれもインターネットの一括無料相談システム「HOME4U土地活用」を利用することをオススメします。

1つ目の土地活用のパターンでは、土地活用の一括無料相談サービスと利用します。

土地活用の一括無料相談サービスでは、今の更地を使って何ができるかを相談することができます。

提案の段階で、建築費を見比べることができ、安い施工業者を選ぶことができるというメリットがあります。

ただし、土地活用提案の段階だと、シミュレーション上はどうしても戸建賃貸よりもアパートの方が収益性の数字は良くなります。

ハウスメーカーはアパートを熱心に勧めてきますので、逆に迷ってしまいます。

戸建賃貸であれば、パナホームが強いので、とりあえずパナホームに相談してみるのも良いかもしれません。

パナホームの提案資料を先に受け取っておき、それをベースとして一括無料相談サービスの提案を見比べるのが良いでしょう。

2つ目の保有している戸建を利用するパターンでは、管理会社を探す一括無料相談サービスの利用がオススメです。

今の家で戸建賃貸をしたいと伝えると、賃料や管理料の提案を持ってきます。

管理会社を決めてしまえば、後は任せるだけなので、とても楽です。

管理会社は特に賃貸仲介に強い不動産会社を選ぶことをオススメします。

スタッフの数と賃貸仲介の年間売上高を聞き、1人当たりの売上高が一番高い不動産会社が賃貸仲介に強い会社と言えます。

「賃貸仲介のスタッフさんは何人くらいいるのですか?」とか、「賃貸仲介の売上ってどれくらいなのですか?」等々を何気なく質問してください。

後で計算すると、どこに頼むべきが、一目瞭然で分かります。

HOME4U土地活用をチェック

以上、ここまで、戸建賃貸を始める際の無料相談について見てきました。

では、どのようなことを相談すれば良いのでしょうか。

そこで次に、相談のポイントについて解説いたします。

3.相談の2つのポイント

相談のポイントは、「賃貸需要」と「リフォームすべきか」の2つの確認です。

リフォームすべきかについては、「保有している戸建を利用するパターン」の人だけの質問となります。

ポイント1.賃貸需要の確認

戸建賃貸を始める前は、一括無料相談「HOME4U土地活用」で戸建ての賃貸需要を十分に確認するようにして下さい。

戸建てはどこでも建てることができますが、戸建ての賃貸需要はどこにでもあるとは限らないからです。

戸建賃貸であっても、基本的には「駅に近い」、「便利なスーパーがある」、「学区が良い」等々、良い立地でないと借りる需要が存在しません。

貸すのが厳しいエリアであれば、戸建賃貸経営は諦めるという冷静な判断も必要です。

ポイント2.リフォームすべきかの確認

保有している戸建を利用するパターンの人は、今の家をリフォームは必要かどうか確認するようにして下さい。

リフォーム不要で貸せる物件もありますので、リフォームすべきかどうかの判断は、一度プロに見てもらった上で判断すべきです。

また、リフォームはした方が良いという結論になれば、リフォーム箇所もアドバイスしてもらった方が無駄はありません。

勝手にリフォームせず、不動産会社にアドバイスを聞きながら、入居者に響く内容のフォームを実施しましょう。

以上、ここまで相談のポイントについて見てきました。

では、戸建賃貸経営を始めるには、賃貸借契約の知識も最低限知っておくべきです。

そこで次に、賃貸借契約について解説いたします。

4.賃貸借契約は「普通借家契約」「定期借家契約」の2種類ある

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。

普通借家契約と定期借家契約の大きな違いは、更新の概念があるかどうかです。

普通借家契約では借主が更新したいと申し出れば更新ができ、定期借家契約では買主が更新したいと申し出ても更新することはできません。

両者の違いを表すと以下のようになります。

項目 普通借家契約 定期借家契約
更新の有無 あり なし
立ち退き料の発生 あり なし
契約の方法 書面でも口頭でも良い 書面による契約に限る
1年未満の契約 不可能。期間の定めのない賃貸借契約とみなされる 1年未満の契約も可能
住宅の家賃相場 普通 著しく安い

普通借家契約では、入居者を退去させるのに立ち退き料が発生します。

一方で普通借家契約であれば、賃貸借期間の満了時に確定的に入居者を退去させることができます。

そのため、海外転勤中に家を貸す場合には、定期借家契約を利用します。

ただし、定期借家契約は賃料が著しく安くなります。

継続的に戸建賃貸経営をするのであれば、普通借家契約を利用します。

以上、ここまで、2種類の賃貸借契約について見てきました。

では、賃貸人にはどのような義務があるのでしょうか。

そこで次に、賃貸人に発生する修繕義務について解説いたします。

5.賃貸人には修繕義務が発生する

賃貸借契約を行うと、賃貸人には修繕義務が発生します。

修繕義務は民法で定められた賃貸人の義務です。

例えば、お湯が出ない、ガスコンロの火が付かない等の故障が生じた場合、賃貸人は修繕義務を負うことになります。

雨漏り等が発生した場合も、賃貸人は修繕することになります。

戸建賃貸経営をするにあたっては、計画的に修繕費用を積立てておく必要があります。

以上、ここまで賃貸人に発生する修繕義務について見てきました。

個人が賃貸経営を始めれば、確定申告が必要となってきます。

そこで次に、確定申告について解説いたします。

6.確定申告も必要となる

不動産賃貸業を始めると、不動産所得と呼ばれる所得が発生します。

サラリーマンのように給与所得をもらっている人であっても、不動産所得が新たに加わるため、毎年、確定申告をする必要がでてきます。

確定申告では、青色申告を選択すると、青色申告特別控除(55万円)の控除を適用することが可能です。

白色申告だと10万円しか控除できません。

戸建賃貸経営では、年間55万円も控除できると、相当に大きな節税効果を発揮します。

そのため、戸建賃貸経営をするのであれば、青色申告を選択することを強くオススメします。

戸建賃貸を始めたら、複式簿記による青色申告の方法を勉強し、初年度から青色申告で確定申告を行うようにしましょう。

まとめ

以上、ここまで、戸建賃貸経営の始め方と始めた後に必要なことについて見てきました。

戸建賃貸経営を始めるなら、まずは無料一括相談システムで需要を探ることから始めてみてください。

アパートよりは断然おススメですので、ぜひトライしてみましょう。