【2019年版】土地の価格の調べる4つの方法と特徴・使うシーンを解説

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不動産の価格の中でも、土地は比較的価格を調べやすい不動産です。

土地価格は、税金の徴収や公共用地としての土地買収の必要もあり、公平性の観点から国が価格を公表しています。

土地価格について知りたいと思っている人の中には、

土地価格についての疑問

  • 「土地の価格って、何種類もあるものなの?」
  • 「土地の価格はどうやって調べればいいの?」
  • 「土地の価格を調べた後、売却するのにおススメの方法は?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「土地の価格の調べ方」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、4つの土地価格の調べ方について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.土地価格には4種類ある

土地価格は4種類あります。

価格目的価格目線評価時点評価主体調べ方
地価公示・
都道府県地価調査
取引の指標、公共事業の買収等時価相当毎年1月1日
毎年7月1日
国土交通省
都道府県
国交省HP
相続税路線価相続・贈与の評価地価公示の80%毎年1月1日国税庁国税庁HP
固定資産税評価額固定資産税、登録免許税、不動産取得税等の基準地価公示の70%基準年(3年ごと)の毎年1月1日市町村固定資産税評価
証明書
(納税通知書)
時価売買時価取引時点不動産会社一括査定サイト

次章より、それぞれの土地価格の特徴や調べ方について解説していきます。

2.地価公示・都道府県地価調査の調べ方

土地価格の一つに地価公示または都道府県地価調査があります。

地価公示とは、都市計画法に定める都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれる区域における標準地について、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、国が公示している価格

地価公示は、民間の土地売買の取引の指標や、自治体による土地収用など公共事業の買収を目的として、土地の時価相当額を公表しています。

地価公示と類似のものに、都道府県地価調査があります。

都道府県地価調査も目的は地価公示と同じです。

都道府県地価調査は地価公示では評価が不足しているエリアを都道府県地価調査で補っているという関係にあります。

評価ポイントは、地価公示が全国で約26,000ポイントであり、都道府県地価調査が全国約21,000ポイントです。

価格時点については、地価公示が毎年1月1日であるのに対し、都道府県地価調査が毎年7月1日であるという違いがあります。

地価公示も都道府県地価調査も、時価相当額ですが、ピッタリ時価ではありません。

まず、時価とは「その時の価格」ですので、1月1日や7月1日ではない限り時価とはならないです。

また、地価公示や都道府県地価調査は、相続税表路線価や固定資産税評価額の元となる価格です。

相続税や固定資産税といった税収に関係する価格となるため、ピッタリと時価に合わせて評価してしまうと、税収が不安定となってしまいます。

そのため、時価は急激に上がったり下がったりしますが、地価公示や都道府県地価調査は実際の時価のような急激な変化をしません。

政策的な配慮が加わる恣意的な価格であり、時価とは異なっている価格となります。

地価公示や都道府県地価調査は、時価と比べると1~2割程度安く評価される傾向にあります。

特に東京などの都市部においては、時価の方が地下公示等よりもかなり高く、時価との乖離幅は大きいです。

地価公示等の目的として、「取引の指標」が掲げられていますが、時価と乖離している事情から、実際にはあまり取引の指標とされることはありません。

地下公示等が重要になってくるケースは、公共用地の土地買収にあった場合です。

道路の拡幅などで、敷地の一部が買収される場合、自治体の買取価格は地下公示等の価格を参考に求められます。

地価公示や都道府県地価調査は国土交通省の「標準地・基準地検索システム」によって検索が可能です。

標準地が地価公示を表し、基準地が都道府県地価調査を表すことになります。

標準地・基準地検索システム

標準地・基準地検索システム

地価公示や都道府県地価調査については下記記事をご確認ください。

以上、ここまで地価公示・都道府県地価調査の調べ方について見てきました。

では、路線価とはどのようなものなのでしょうか。

そこで次に、路線価について解説いたします。

3.路線価の調べ方

土地価格の一つに相続税路線価があります。

相続税路線価とは、相続や贈与時の土地の評価額を求めるための価格
※1.相続税評価額を知りたいときに調べるもの
※2. 1月1日を価格時点とし、国税庁が毎年公表

路線価とは、その名の通り、道路に価格が振られています。

相続税路線価は国税庁のホームページである「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調べることができます。

相続税路線価図

相続税路線価図

地価公示のようにポイント制ではなく、道路上に価格が表示されているため、自分の土地の価格が把握しやすいというメリットがあります。

上図は銀座の路線数です。

道路に描いてある数字は千円単位のm2単価です。

相続税路線価図には、周辺の地価公示ポイント「公5-22」も表記されています。

赤丸で囲んでいるポイントは、日本でもっとも有名な地価公示ポイントになります。

東京銀座の山野楽器がある土地ですが、日本一価格が高い地価公示ポイントですので、地価公示が公表される時期になると、毎年ニュースになります。

相続税路線価は、地価公示価格の80%を目安に価格が決められています

「公5-22」のすぐ下にある路線価(40,320千円/m2)は、日本で一番高い路線価と言うことになります。

たった1m2あたりで4,000万円を越していますので、とてつもなく高い金額であることが分かります。

相続税路線価は、地価公示価格の80%ですが、全ての路線に地価公示ポイントはありません。

地価公示のない箇所の路線価は、ある個所の路線価とバランスを見ながら価格が決定されています。

例えば、自分の土地の路線価を調べた場合、その路線価を0.8で割り戻すと、概ねその土地の地価公示や都道府県地価調査の水準ということになります。

地価公示は、時価よりも1割程度安いので、さらに1.1倍すると時価が求められるイメージです。

路線価から簡易的に時価を求めるには、以下のような式になります。

地価公示水準 = 路線価 ÷ 0.8
時価 = 地価公示水準 × 1.1 = 路線価 ÷ 0.8 × 1.1

路線価については下記記事でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで路線価の調べ方について見てきました。

では、固定資産税評価額とはどのようなものなのでしょうか。

そこで次に、固定資産税評価額について解説いたします。

4.固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書を見るか、または固定資産評価証明書を取得することで調べることが可能です。

固定資産税の納税通知書なら、所有者なら毎年市区町村から送付されていますので、無料で分かります。

固定資産評価証明書は市町村の窓口で取得することができ、費用は300円程度です。

土地の固定資産税評価額は、地価公示の70%水準になります。

固定資産税評価額は、その土地の個性を反映した価格です。

角地や不整形など個別的要因を反映した上での価格ですので、クセの強い土地は固定資産税評価額から時価を求めた方が、実態に近くなります。

土地の固定資産税評価額から簡易的に時価を求めるには、以下の通りです。

地価公示水準 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7
時価 = 地価公示水準 × 1.1 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

ただし、固定資産税評価額は3年に1度しか評価替えが行われません。

評価替えの年に利用すると時価に近いですが、タイミングによっては3年前の価格となることもあります。

3年前の価格を使うと、さすがに時価とは言い切れません。

タイムリーな価格を知る上では、路線価を使った方が適切です。

以上、ここまで固定資産税評価額の調べ方について見てきました。

では、時価の調べ方にはどのようなものがあるでしょうか。

そこで次に、時価の調べ方について解説いたします。

5.時価の調べ方

時価を調べるには、一括査定サイトを利用すると無料で調べることができます。

時価は、売却を目的として調べることが多いです。

売却するのであれば、一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社に無料で査定依頼をすることができます。

時価は、市場価格で取引されている今時点の価格ですので、常に不動産の売買を扱っている不動産会社が一番詳しいです。

タイムリーな価格を把握しているため、1月1日や7月1日などに縛られる必要もなく時価を調査することができます。

地価公示や都道府県地価調査は、政策的な配慮があり、時価から若干乖離していました。

この乖離幅は、エリアによって異なります。

不動産会社は本当の時価を知っているため、地価公示や都道府県地価調査の水準とは無関係に時価を算出することができます。

また、不動産会社による査定方法は色々ありますが、はじきだされる金額そのものは、土地の個性を反映した価格になります。

土地には、角地のように価格にプラスの影響を与える要因もありますが、不整形や道路よりも低い、上空に高圧線が通っている等の価格にマイナスの影響を与える要因もあります。

地価公示や路線価から求めた時価は、土地の個別的要因は価格に反映されません。

実際に査定を取ると、査定額は路線価から求めた時価よりも高くなる場合や低くなる場合も存在します。

尚、不動産会社による査定額は、あくまでも査定する不動産会社の意見価格であり、売却予想価格に過ぎません。

意見や予想は人によって異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼すると、査定価格がバラバラになるのが通常です。

不動産会社への査定は1社のみに限定してしまうと、その予想が他と比べて高いのか安いのかが分からず、疑問が残ってしまいます。

そこで、査定を取る際は、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定結果を横並びにして客観的に眺めることが重要となってきます。

多数決ではないですが、本当の時価は、多くの不動産会社が近い水準を出している価格ということになります。

飛びぬけて高い価格や、安い価格は適正な時価とは言えません。

不動産一括査定サイトなら、最初から複数の不動産会社にさて依頼できるため、適正な時価を把握するのに便利です。

土地を売却するために時価を調べたい人は、一括査定サイトを使って時価を調べることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事をご確認ください。

6.まとめ

以上、ここまで、4つの土地価格の調べ方について見てきました。

土地の価格は、一般の人でも比較的簡単に調べることができます。

まずは地価公示や路線価を使って、ざっくりとした時価を把握してみましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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