家を更地にして売却すべきか家を残したまま売るのかの判断基準

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古い家を売却する場合、取り壊して売るか、そのまま売るか判断がつきかねます。

必ずしも全ての物件が取り壊す必要はないため、しっかり判断した上で対応すべきです。

更地にするか家を残して売るか悩んでいる人の中には、

家を更地にして売却するかそのまま売るかの悩み

  • 「家を取り壊すか取り壊さないかは、どうやって見極めればいいの?」
  • 「どうして、更地の方が売れやすいの?」
  • 「取り壊さずに売る方法はないの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「家を更地にして売却すべきか」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、家を更地にして売却すべきか、そのまま売るかの判断基準について知ることができます。

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1.家が売れない原因は立地であることが多い

最初に、取り壊すべきかどうかの前に、立地についての考慮が必要です。

家が売れない原因は、築年数ではなく根本的には立地にあります。

立地の非常に良い物件だと、古い家が残っていても、取り壊しをせずにすぐに売れます。

まず、立地が非常に良い物件であれば、古家があっても取り壊さずに売れるというのが結論です。

一方で、問題となるのが、立地が悪く家が売りにくい物件です。

家が売りにくい立地の物件では、古家の存在が余計に売却の障害となってしまいます。

取り壊すかどうかの判断は、立地の悪い物件ほど悩ましい問題といえます。

立地の悪い物件は、取り壊してもすぐに売れるとは限りません。

よって、家の取り壊しは慎重に判断すべき問題なのです。

以上、ここまで売れない原因は根本的に立地ということについて見てきました。

古い家が残っている場合、2つの価格のつけ方があります。

そこで次に、古い家が残っている場合は2つの価格があることについて解説いたします。

2.古い家が残っている場合は2つの価格がある

古い家が残っている場合、価格の付け方には以下の2通りがあります。

古い家の価格の付け方は2通り

  1. 継続利用を前提とした価格
  2. 取壊しを前提とした価格

価格1.継続利用を前提とした価格

木造住宅の建物価格は、築20年でゼロとなります。

最近では築25年でゼロとする流れになっていますが、厳しい見方をすれば20年でゼロです。

しかしながら、現在の建物は建築技術が進んでいるため、築30年程度でも十分に利用することができます。

そのため、築30年程度の物件であれば、建物をそのまま利用することを目的に購入する人が多いです。

ただし、実際には建物価格はゼロとして取引されるため、古家を継続利用する場合の価格は、更地価格となります。

継続利用を前提とした価格 = 更地価格

もし、不動産査定を取ってみて、査定額が更地価格と同じということであれば、それは継続利用を前提とした価格になります。

価格2.取壊しを前提とした価格

古い家が建っている物件は、買主が取壊すことを前提とした価格もあります。

取壊しを前提とした価格は、更地価格から家の解体費用を控除した価格になります。

取壊しを前提とした価格 = 更地価格 - 取壊し費用

つまり、継続利用できないほどの建物が残っている場合には、建物があるにも関わらず、その価格は更地価格よりも安いです。

もし、不動産査定を取ってみて、査定額が更地価格よりも安ければ、それは取壊しを前提とした価格ということになります。

取り壊し費用については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで古い家が残っている場合は2つの価格があることについて見てきました。

一般的に、古い家が残っているよりは更地の方が売りやすいと言われています。

そこで次に、更地にした方が売りやすい理由について解説いたします。

3.古い家の場合は更地にした方が売りやすい

前章で紹介した「取壊しを前提とした価格」は、買主が取り壊すことを前提とした価格でした。

買主が取り壊してくれるのであれば、そのまま古い家を壊さずに売ればいいような気がします。

しかしながら、取壊しを前提とした物件では、買主に壊させるのではなく、売主が壊して更地にした方が売りやすいです。

買主が負担する取り壊し費用は住宅ローンに含むことができない

理由としては、取壊し費用は住宅ローンの対象に含むことができないためです。

取壊しを前提とした価格は、「(更地価格)-(取壊し費用)」なので、理論的には売主が壊しても買主が壊しても一緒です。

ただし、取壊し費用は住宅ローンでは組めないことから、取壊し前提の物件を購入できる人は、貯金から取壊し費用を捻出できる人に限られます。

木造一戸建て住宅だと、取壊し費用にも150~200万円程度かかるため、そのようなお金をポンっと出せる人は多くはいません。

よって、買主が取り壊すことを前提とした売り方をすると、たとえ売出価格を「(更地価格)-(取壊し費用)」で設定したとしても、購入できる人がかなり減ってしまうのです。

更地(土地代)は住宅ローンの対象にできる

一方で、更地であれば購入できる人は増えます。

更地を購入して注文住宅を建てるような人は、土地代は住宅ローンの対象とすることができます。

ローンを組めば、お金を持っていない人でも購入できるため、購入できる人が断然増えるのです。

そのため、取壊し前提の建物であれば、取り壊して更地にした方が断然売りやすくなります。

もし、取り壊すべきと判断できる物件であれば、売主負担で取り壊すことをおススメします。

以上、ここまで更地にした方が売りやすい理由について見てきました。

では取り壊すかどうかはどのように判断したら良いのでしょうか。

そこで次に、取り壊すかどうかの判断基準について解説します。

4.家を取り壊すかどうかの判断基準

取り壊すべきかどうかは、「そのままの査定価格」と「更地の査定価格」の2つを比較することで判断を行います。

取り壊さなくても良いか、取り壊すべきかについては、「そのままの査定価格」と「更地価格」がそれぞれ以下のような関係で判断を行います。

取り壊すかどうかの判断基準

  • 取り壊すべき:「そのままの査定価格」<「更地価格」
  • 取り壊さなくても良い:「そのままの査定価格」>=「更地価格」

まず、「そのままの査定価格」が「更地価格」を下回っている場合、それは取壊しを前提とした価格で査定されていることになります。

それに対して、「そのままの査定価格」が「更地価格」を上回っている場合、それは継続利用を前提とした価格で査定されていることになります。

取壊しを前提とした価格で査定されている場合には、更地にした方が売りやすいため、取壊すべき物件ということ

ただし、古い建物の査定価格は、査定する人の主観も入ります。

ある人は「このまま使える」と感じ、ある人は「取り壊すべき」と感じます。

そのため、取り壊すべきかどうかを判断するには、複数の不動産会社に査定を依頼し、多数決で決めると納得感が出てきます。

不動産会社に査定を依頼する際は、以下の2つの査定価格を出してもらうようにして下さい。

2つの査定価格を依頼する

  1. 普通に査定を依頼する
  2. 更地としての価格も査定依頼する

複数の不動産会社から査定価格を取得するには、無料の一括査定サイトを使うのが良いです。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

一括査定サイトは、簡単な入力だけで最大6社からの査定を取得することができます。

複数社の査定を得たら、「そのままの査定価格」と「更地価格」を比較します。

「そのままの査定価格」が「更地価格」を下回る結果が多ければ取壊し、「そのままの査定価格」が「更地価格」を上回る結果が多ければ取り壊さなくて大丈夫です。

取り壊しの判断は慎重に行う必要があるため、検討材料をしっかりと揃えるようにしましょう。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は3つ

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、18年の歴史を誇っています。

歴史がある分、利用者も多く累計35万人が利用。

それだけ、長く続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

※都心部の方は次に紹介する「すまいValue」も合わせて申し込みがオススメ。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦18年。安心、信頼感がある。
  • 累計30万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

【朗報】一都三県・大阪・兵庫なら「SREソニー不動産(※旧ソニー不動産)」も同時申し込みがオススメ

SRE不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「T_ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用。

エージェント制とは:両手仲介せず、売主の仲介に専念した制度のこと

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、SRE不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「成約価格の納得度」「顧客志向」「サービスの先進性」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

SRE不動産は、主要な一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※SRE不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県、大阪府、兵庫県のみの対応となっています。

SRE不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 「成約価格の納得度」「顧客志向」「サービスの先進性」でNo.1
  • 安心のソニーグループが運営

SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら

60秒で無料相談!SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイトをチェック

※安心のソニーグループ運営、両手仲介なしの売主特化

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に870店舗。年間の仲介成約数11万件以上!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%と安心感抜群

すまいValueの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

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オススメ4.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,700社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「すまいValue」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,700社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

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オススメ5.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

リガイドの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目HOME4UすまいValueイエウールリガイド
運営会社株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
すまいValue運営会社株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
上場未上場未上場未上場未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
2年
(2016年10月)
4年
(2014年)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
約1,300社大手6社のみ約1,700社約550社
査定可能な不動産・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

【まとめ】不動産一括査定サイトのオススメ

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで取り壊すかどうかの判断基準について見てきました。

また、物件の中には明らかに取り壊した方が良い物件もあります。

そこで次に、明らかに取り壊した良い物件について解説いたします。

5.明らかに取り壊した良い家

物件の中には、明らかに取り壊さないと売れない物件も存在します。

それは、取壊し費用が更地価格を上回る物件です。

木造戸建住宅の取壊し費用は坪4~5万円程度となります。

例えば1~2階の延床面積が40坪の戸建なら、取壊し費用は160万円~200万円程度です。

取壊し費用が200万円となる物件で、もし更地価格が150万円だった場合、取壊し費用が更地価格を上回ってしまいます。

すると、「取壊しを前提とした価格」がマイナスです。

取壊し費用を控除するとマイナスとなってしまうような物件は、売主が更地にしない限り、まず売れません

このような物件は、明らかに取り壊さないと売れない物件です。

地方に行くと、土地価格が非常に安くなるため、取壊し費用が更地価格を上回るような物件も出てきます。

価格査定を依頼するとゼロと査定されることもあります。

価格がゼロとなってしまう物件は、建物の存在が明らかに障害となっています。

取り壊さないと価値が出てこないので、取り壊すようにしましょう。

以上、明らかに取り壊した良い物件について見てきました。

明らかに取り壊したほうが良い物件以外では、理論上取り壊すべき物件であっても、取り壊さずに売却できることもあります。

そこで次に、取り壊さずに売るテクニックについて解説いたします。

6.家を取り壊さずに売るテクニック

取り壊さずに売るテクニックは、「古民家」として売る方法があります。

現在は古民家ブームですので、そのブームにあやかれば、建物があることで逆に価値が生まれます。

現状、古民家といっても、その定義はあいまいです。

市場では築30年くらいの物件でも古民家とし売っている物件もあり、「言いきったもの勝ち」みたいな部分があります。

古民家として売るには、古民家専門の物件サイトを利用することがコツです。

古い家は、普通に不動産会社に依頼してしまうと、タダの古家としてしか扱ってくれません。

一方で、古民家を探し求めている古民家ファンの人たちは、古民家専門サイトで物件を物色しています。

そのため、古民家として売却するには、古民家専用サイトに物件登録し、古民家を求めている人たちに直接訴求していくことが必要になってきます。

古民家専用サイトには、以下のようなサイトがあります。

また、各都道府県には、古民家を専門に扱っている不動産会社も存在します。

地元に古民家専門業者がいれば、そこも含めて相談することをおススメします。

取り壊すべき物件で、かつ、取壊し費用を捻出できない人は、一度、古民家としての売却を検討してみてください。

7.まとめ

以上、ここまで、家を更地にして売却すべきか、そのまま売るかの判断基準について見てきました。

「そのままの査定価格」が「更地価格」を下回れば、取り壊すべき物件になります。

中でも「取壊し費用」が「更地価格」を上回るような物件は取り壊さないと売れません。

取り壊すべき物件の中でも、取壊し費用を捻出できない場合には、古民家として売れないか検討してみるのも良いでしょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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