家を更地にして売却すべきか家を残したまま売るのかの判断基準

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古い家を売却する場合、取り壊して売るか、そのまま売るか判断がつきかねます。

必ずしも全ての物件が取り壊す必要はないため、しっかり判断した上で対応すべきです。

更地にするか家を残して売るか悩んでいる人の中には、

家を更地にして売却するかそのまま売るかの悩み

  • 「家を取り壊すか取り壊さないかは、どうやって見極めればいいの?」
  • 「どうして、更地の方が売れやすいの?」
  • 「取り壊さずに売る方法はないの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「家を更地にして売却すべきか」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、家を更地にして売却すべきか、そのまま売るかの判断基準について知ることができます。

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1.家が売れない原因は立地であることが多い

最初に、取り壊すべきかどうかの前に、立地についての考慮が必要です。

家が売れない原因は、築年数ではなく根本的には立地にあります。

立地の非常に良い物件だと、古い家が残っていても、取り壊しをせずにすぐに売れます。

まず、立地が非常に良い物件であれば、古家があっても取り壊さずに売れるというのが結論です。

一方で、問題となるのが、立地が悪く家が売りにくい物件です。

家が売りにくい立地の物件では、古家の存在が余計に売却の障害となってしまいます。

取り壊すかどうかの判断は、立地の悪い物件ほど悩ましい問題といえます。

立地の悪い物件は、取り壊してもすぐに売れるとは限りません。

よって、家の取り壊しは慎重に判断すべき問題なのです。

以上、ここまで売れない原因は根本的に立地ということについて見てきました。

古い家が残っている場合、2つの価格のつけ方があります。

そこで次に、古い家が残っている場合は2つの価格があることについて解説いたします。

2.古い家が残っている場合は2つの価格がある

古い家が残っている場合、価格の付け方には以下の2通りがあります。

古い家の価格の付け方は2通り

  1. 継続利用を前提とした価格
  2. 取壊しを前提とした価格

価格1.継続利用を前提とした価格

木造住宅の建物価格は、築20年でゼロとなります。

最近では築25年でゼロとする流れになっていますが、厳しい見方をすれば20年でゼロです。

しかしながら、現在の建物は建築技術が進んでいるため、築30年程度でも十分に利用することができます。

そのため、築30年程度の物件であれば、建物をそのまま利用することを目的に購入する人が多いです。

ただし、実際には建物価格はゼロとして取引されるため、古家を継続利用する場合の価格は、更地価格となります。

継続利用を前提とした価格 = 更地価格

もし、不動産査定を取ってみて、査定額が更地価格と同じということであれば、それは継続利用を前提とした価格になります。

価格2.取壊しを前提とした価格

古い家が建っている物件は、買主が取壊すことを前提とした価格もあります。

取壊しを前提とした価格は、更地価格から家の解体費用を控除した価格になります。

取壊しを前提とした価格 = 更地価格 - 取壊し費用

つまり、継続利用できないほどの建物が残っている場合には、建物があるにも関わらず、その価格は更地価格よりも安いです。

もし、不動産査定を取ってみて、査定額が更地価格よりも安ければ、それは取壊しを前提とした価格ということになります。

取り壊し費用については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで古い家が残っている場合は2つの価格があることについて見てきました。

一般的に、古い家が残っているよりは更地の方が売りやすいと言われています。

そこで次に、更地にした方が売りやすい理由について解説いたします。

3.古い家の場合は更地にした方が売りやすい

前章で紹介した「取壊しを前提とした価格」は、買主が取り壊すことを前提とした価格でした。

買主が取り壊してくれるのであれば、そのまま古い家を壊さずに売ればいいような気がします。

しかしながら、取壊しを前提とした物件では、買主に壊させるのではなく、売主が壊して更地にした方が売りやすいです。

買主が負担する取り壊し費用は住宅ローンに含むことができない

理由としては、取壊し費用は住宅ローンの対象に含むことができないためです。

取壊しを前提とした価格は、「(更地価格)-(取壊し費用)」なので、理論的には売主が壊しても買主が壊しても一緒です。

ただし、取壊し費用は住宅ローンでは組めないことから、取壊し前提の物件を購入できる人は、貯金から取壊し費用を捻出できる人に限られます。

木造一戸建て住宅だと、取壊し費用にも150~200万円程度かかるため、そのようなお金をポンっと出せる人は多くはいません。

よって、買主が取り壊すことを前提とした売り方をすると、たとえ売出価格を「(更地価格)-(取壊し費用)」で設定したとしても、購入できる人がかなり減ってしまうのです。

更地(土地代)は住宅ローンの対象にできる

一方で、更地であれば購入できる人は増えます。

更地を購入して注文住宅を建てるような人は、土地代は住宅ローンの対象とすることができます。

ローンを組めば、お金を持っていない人でも購入できるため、購入できる人が断然増えるのです。

そのため、取壊し前提の建物であれば、取り壊して更地にした方が断然売りやすくなります。

もし、取り壊すべきと判断できる物件であれば、売主負担で取り壊すことをおススメします。

以上、ここまで更地にした方が売りやすい理由について見てきました。

では取り壊すかどうかはどのように判断したら良いのでしょうか。

そこで次に、取り壊すかどうかの判断基準について解説します。

4.家を取り壊すかどうかの判断基準

取り壊すべきかどうかは、「そのままの査定価格」と「更地の査定価格」の2つを比較することで判断を行います。

取り壊さなくても良いか、取り壊すべきかについては、「そのままの査定価格」と「更地価格」がそれぞれ以下のような関係で判断を行います。

取り壊すかどうかの判断基準

  • 取り壊すべき:「そのままの査定価格」<「更地価格」
  • 取り壊さなくても良い:「そのままの査定価格」>=「更地価格」

まず、「そのままの査定価格」が「更地価格」を下回っている場合、それは取壊しを前提とした価格で査定されていることになります。

それに対して、「そのままの査定価格」が「更地価格」を上回っている場合、それは継続利用を前提とした価格で査定されていることになります。

取壊しを前提とした価格で査定されている場合には、更地にした方が売りやすいため、取壊すべき物件ということ

ただし、古い建物の査定価格は、査定する人の主観も入ります。

ある人は「このまま使える」と感じ、ある人は「取り壊すべき」と感じます。

そのため、取り壊すべきかどうかを判断するには、複数の不動産会社に査定を依頼し、多数決で決めると納得感が出てきます。

不動産会社に査定を依頼する際は、以下の2つの査定価格を出してもらうようにして下さい。

2つの査定価格を依頼する

  1. 普通に査定を依頼する
  2. 更地としての価格も査定依頼する

複数の不動産会社から査定価格を取得するには、無料の一括査定サイトを使うのが良いです。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

一括査定サイトは、簡単な入力だけで最大6社からの査定を取得することができます。

複数社の査定を得たら、「そのままの査定価格」と「更地価格」を比較します。

「そのままの査定価格」が「更地価格」を下回る結果が多ければ取壊し、「そのままの査定価格」が「更地価格」を上回る結果が多ければ取り壊さなくて大丈夫です。

取り壊しの判断は慎重に行う必要があるため、検討材料をしっかりと揃えるようにしましょう。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで取り壊すかどうかの判断基準について見てきました。

また、物件の中には明らかに取り壊した方が良い物件もあります。

そこで次に、明らかに取り壊した良い物件について解説いたします。

5.明らかに取り壊した良い家

物件の中には、明らかに取り壊さないと売れない物件も存在します。

それは、取壊し費用が更地価格を上回る物件です。

木造戸建住宅の取壊し費用は坪4~5万円程度となります。

例えば1~2階の延床面積が40坪の戸建なら、取壊し費用は160万円~200万円程度です。

取壊し費用が200万円となる物件で、もし更地価格が150万円だった場合、取壊し費用が更地価格を上回ってしまいます。

すると、「取壊しを前提とした価格」がマイナスです。

取壊し費用を控除するとマイナスとなってしまうような物件は、売主が更地にしない限り、まず売れません

このような物件は、明らかに取り壊さないと売れない物件です。

地方に行くと、土地価格が非常に安くなるため、取壊し費用が更地価格を上回るような物件も出てきます。

価格査定を依頼するとゼロと査定されることもあります。

価格がゼロとなってしまう物件は、建物の存在が明らかに障害となっています。

取り壊さないと価値が出てこないので、取り壊すようにしましょう。

以上、明らかに取り壊した良い物件について見てきました。

明らかに取り壊したほうが良い物件以外では、理論上取り壊すべき物件であっても、取り壊さずに売却できることもあります。

そこで次に、取り壊さずに売るテクニックについて解説いたします。

6.家を取り壊さずに売るテクニック

取り壊さずに売るテクニックは、「古民家」として売る方法があります。

現在は古民家ブームですので、そのブームにあやかれば、建物があることで逆に価値が生まれます。

現状、古民家といっても、その定義はあいまいです。

市場では築30年くらいの物件でも古民家とし売っている物件もあり、「言いきったもの勝ち」みたいな部分があります。

古民家として売るには、古民家専門の物件サイトを利用することがコツです。

古い家は、普通に不動産会社に依頼してしまうと、タダの古家としてしか扱ってくれません。

一方で、古民家を探し求めている古民家ファンの人たちは、古民家専門サイトで物件を物色しています。

そのため、古民家として売却するには、古民家専用サイトに物件登録し、古民家を求めている人たちに直接訴求していくことが必要になってきます。

古民家専用サイトには、以下のようなサイトがあります。

また、各都道府県には、古民家を専門に扱っている不動産会社も存在します。

地元に古民家専門業者がいれば、そこも含めて相談することをおススメします。

取り壊すべき物件で、かつ、取壊し費用を捻出できない人は、一度、古民家としての売却を検討してみてください。

7.まとめ

以上、ここまで、家を更地にして売却すべきか、そのまま売るかの判断基準について見てきました。

「そのままの査定価格」が「更地価格」を下回れば、取り壊すべき物件になります。

中でも「取壊し費用」が「更地価格」を上回るような物件は取り壊さないと売れません。

取り壊すべき物件の中でも、取壊し費用を捻出できない場合には、古民家として売れないか検討してみるのも良いでしょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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