土地を売却するとき境界明示が必要な3パターンと境界確定方法

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不動産の売却の中で境界はとても厄介な問題です。

建物付きの物件を含め、土地を売却する場合は、売主には境界明示義務があります。

土地を売却するときの境界が気になっている人の悩み

  • 「隣地との境界が曖昧な部分があるんだけど、どうすればいいの?」
  • 「どのような場合に境界確認が必要なの?」
  • 「境界確認をしなくてもいいのは、どんな場合なの?」

そこでこの記事では、「土地売却時の境界」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、土地売却で境界確認の必要性はどのように判断すべきかについて知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.土地売却で発生する境界明示義務

土地を売却する場合、売主には境界明示義務があります。

更地の売却はもちろん、戸建てや店舗、工場、事務所、一棟アパートといった建物付きの不動産を売る場合においても、その土地の境界は明示する義務があります。

ただし、マンションの売却では境界明示を行いません。

マンションは、マンションディベロッパーがマンション用地を仕入れる際、境界が全て確定した状態で購入しています。

「確定」とは隣地所有者との間で、境界ラインが定まっていること

マンションは境界が全て確定していることが分かり切っていますので、境界明示は「割愛している」ことが通常です。

買主は売主に対して境界明示を要求できる

境界明示は、買主が売主に対して当然に要求できる内容の一つです。

隣地との境界が未確定の物件は、将来、隣地所有者との間で境界の紛争トラブルとなる可能性があります。

境界の紛争は、裁判になることも多く、買主としては境界が未確定の物件は購入したくないと思うのが一般的です。

そのため、通常、買主は売買の条件として、境界確定していることを売主に要求します。

売買契約書上、買主が境界の明示を要求していたら、売主には境界明示をする義務が発生します。

不動産の売買では、買主は境界明示を求めますので、売主には境界明示義務が発生することが一般的です。

「○○が条件」というのは、境界明示だけに限りません。

例えば、物件に住宅ローンの抵当権が付いている場合、引渡と同時に抵当権(銀行が付けている担保権のこと)を抹消することが売買の条件となります。

境界明示の条件も、抵当権の抹消と同じように、売主に課される条件の一つです。

特別なことではなく、土地を売却するためには、境界明示ができる状態にしておくことは、最低条件であるということです。

境界の明示に関しては、売買契約書に、一般的に以下のように記載されています。

境界の明治に関しての売買契約書の記載例

(測量図の引渡し及び境界の明示)

第○条 売主は、その責任と負担において、隣地所有者等の立会いを得て、測量士又は土地家屋調査士に標記の土地について測量させ、表題部記載の測量図を本物件引渡しのときまでに買主に交付する。

  2 売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、前項の測量図に基づく隣地との境界を現地において明示する。

境界明示は不動産売買の商習慣によって買主が当然に要求する内容です。

契約条件として要求する以上、売主には境界明示義務が発生します。

一方で、マンションのように、買主が境界明示を要求しないものに関しては、売主に境界明示義務は発生しません。

そのため、境界明示をしなくても売買自体は有効です。

その他、倒産した会社が売主の物件など、そもそも境界を明示する売主が存在しないような物件の売買でも境界明示は行われません。

任意売却でも境界明示は行わないことが多い

また、任意売却による売却でも境界明示は行わないことが多いです。

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞ったときに行う売却のこと

このように、境界明示を行わない取引は多く存在し、境界明示が行われない取引でも売買は有効に成立します。

ただし、境界を明示しない取引は、「買主が了解していること」が大前提となります。

もし買主が境界明示をしないことを了解すれば、境界明示をしなくても取引することは可能です。

基本的には買主は、抵当権が抹消されている物件を購入するように、境界が明示できる物件を購入することが普通です。

そのため、土地を売却するためには、境界明示は原則必要ということになります。

任意売却については下記記事でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで土地売却で発生する境界明示義務について見てきました。

では、どのような状態で境界明示ができるのでしょうか。

そこで次に、境界明示ができる状態について解説いたします。

2.境界明示ができる状態とは

境界明示ができる状態とは、境界が全て確定されおり、境界標も全て現存している状態

境界が確定していても、境界標が工事等で紛失してしまっているケースがあります。

境界標が紛失している場合には、隣地所有者の立会いのもと、境界標を復旧し直す必要があります。

境界が確定していない場合には、事前に境界確認の測量を行う必要があります。

境界には民々境界と官民境界の2種類あり

境界には、隣地の民有地との境である民々境界と、道路の官有地との境である官民境界の2種類があります。

境界確定とは、民々境界および官民境界の全てを確定すること

全ての境界を確定すると、「確定測量図」という名称の実測図が作成されます。

実測図の中には、単に「実測図」または「現況測量図」、「地積測量図」という名称の図面が存在します。

これらの名称の図面があるがだけでは、境界が確定しているとは限りません。

実測図は、「ここを境界と仮定しよう」と前提条件をおけば、作成することができます。

そのため、実測図があるだけでは、境界が確定しているとは言い切れないのです。

確定測量図は、境界が全て確定しているときのみ使用することが許されている名称の図面です。

確定測量図があり、かつ、現地に境界標も残っていれば境界明示ができる状態です。

確定測量図がなければ、境界確認を行う必要があります。

以上、ここまで境界明示ができる状態について見てきました。

では、売却前にどのような状態だと境界確認の必要性が出てくるのでしょうか。

そこで次に、境界確認の必要性について解説いたします。

3.境界確認の必要性がある3つのパターン

境界確認の必要性があるのは主に下記3パターンの時です。

境界確認の必要性がある3つのパターン

  1. 隣地境界が確定していない場合
  2. 確定測量図があっても境界標がない場合
  3. 買主が確定測量図を条件としている場合

それぞれ見ていきましょう。

パターン1.隣地境界が確定していない場合

隣地境界が確定していない場合は、境界明示ができませんので、一つずつ境界確認を行っていきます。

境界確認は、測量会社に依頼します。

民々境界については、測量会社がそれぞれの境界の隣地所有者に連絡を取り、境界確認を打診します。

境界確認の前に測量会社が仮のポイントを設定し、隣地所有者との立会い日時を調整します。

境界確認の当日は、本人と隣地所有者、測量会社の三者が立会い、境界の確認を行います。

この際、お互いに境界ラインについて異議がなければ、境界は確定します。

境界が確定すれば、その境界ラインに対して「筆界確認書」と呼ばれる覚書を隣地所有者と締結します。

筆界確認書へは双方実印で押印します。

ここで、隣地所有者が境界ラインに異議があれば筆界確認書に判子を押してもらうことができません。

判子を押してもらえないと、境界が確定できず、境界確定まで長引くことになります。

一方で、官民境界に関しては、立会いはありませんが、測量会社が道路管理者(市や県、国等)と協議しながら官民境界を確定していきます。

官民境界では筆界確認書は作りません。

その代り、境界査定図と呼ばれる図面を道路管理者の方で作成し、道路管理者側で図面が保存されます。

パターン2.確定測量図があっても境界標がない場合

確定測量図があっても、現地の境界標が飛んでしまっている場合、再度、境界確認が必要となります。

この場合も、測量会社に境界復旧の依頼を行います。

手順としては、民々境界の確定と同じで、本人と隣地所有者、測量会社の三者が立会って行います。

復旧の場合には、元々、境界が確定しているケースですので、そこで異議が申し立てられることは基本的にありません。

手続は粛々と進み、境界標の復旧が行われます。

パターン3.買主が確定測量図を条件としている場合

買主が確定測量図を条件としている場合には、境界確認の測量が必要となってきます。

大きな土地をマンションディベロッパーに売却する場合など、確定測量図が必須条件となっていることが多いです。

境界は民々境界だけが確定していても、官民境界が確定していないケースもあります。

全ての境界ラインで筆界確認書が存在しても、確定測量図がない場合には、官民境界が確定していないことがあります。

境界査定図は、道路管理者の役所に行けば誰でも閲覧することが可能です。

役所に行って、境界査定図が存在しない場合には、官民境界は確定していないことになります。

確定測量図は、民々境界と官民境界の全ての境界ラインが確定してはじめてできる図面です。

確定測量図が存在せず、買主が確定測量図を売買の条件としている場合には、境界確認のための測量を依頼し、確定測量図の作成を依頼することにあります。

以上、ここまで境界確認の必要性について見てきました。

では、官民境界の確定は省略できることがあるのでしょうか。

そこで次に、官民境界の確定を省略する場合の対応方法について解説いたします。

4.官民境界の確定を省略する場合の対応方法

境界確定の中で、官民境界の確定は非常に時間がかかります。

官民境界を確定すると、道路の反対側の所有者にも影響してくるため、道路の反対側の所有者にも了解を取る必要があります。

そのため、相手は道路管理者だけでなく、道路の反対側の所有者も含まれるため、了解を取る必要のある人間が増え、確定までに時間がかかるのです。

官民境界の確定は、場合によっては半年から1年近くかかることがあります。

マンションディベロッパーにマンション用地を売却する場合には、官民境界の確定を省略することはできません。

また商業地にある大規模画地など、プロの不動産会社が購入する様な土地も官民境界の確定は基本的に必須です。

一方で、それ以外の取引の場合、時間のかかる官民境界は買主側で省略を了承してくれることがあります。

例えば、個人間売買の取引では、買主が了承してくれるケースも見受けられます。

官民境界の確定を省略したい場合には、まず官民境界は省略したい旨を買主に伝え、買主の了解を取ることが必要です。

その上で、民々境界だけを確定した状態で現況測量図を作成し、その現況測量図を引渡す実測図に代えます。

後々、トラブルとならないため、民々境界だけは確定し、筆界確認書は全て揃えておくことがポイントです。

もし、官民境界の確定を省略したい場合には、早めにその旨を不動産会社に伝えます。

不動産会社には、官民境界が未確定の状態でも購入してくれる買主を探してもらう必要があるためです。

官民境界が未確定の状態では、それを理由に値引を要求される可能性が高くなります。

不動産を高く売りたい場合には、きちんと官民境界まで確定しておきましょう。

5.まとめ

以上、ここまで、土地売却で境界確認の必要性はどのように判断すべきかについて見てきました。

売主には通常、買主から境界明示義務が課せられます。

境界が未確定の場合には、まずは境界を確定し、その後に売却活動することをおススメします。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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