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土地を売却するなら!高値で売るコツから税金・節税・確定申告の完全ガイド

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更新日:

土地を売却するとき、まず一番に思うことは、「早く高く売りたい!」ということではないでしょうか。

でも高く売るだけではなくて、トラブルやクレームも避けたいですね。

  • 実際にどうしたら高く売ることが出来るのか?
  • トラブルを避ける方法は?

実は、トラブルを避けつつ高く売るカギを握るのは、良い不動産会社を見つけられるかどうかです。

そして、高く売れたとしたら、次に心配になってくるのが税金です。

実は、マイホームの売却と違って、土地の売却で使える節税制度は少ないのですが、まったくないわけではありません。

この記事では、土地を高く、トラブルなく売る方法に加えて、税金の計算方法、節税できる制度、確定申告まで詳しく解説していきます。

土地売却を成功させるノウハウをもれなく詰め込みましたので、ぜひお役に立てていただければと思います。

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1.土地を高く売る方法

土地の売却をするなら、なるべく短期間のうちに、高く売りたいですよね。

そのためには不動産会社選びが重要です。

なぜかというと、不動産会社の手腕しだいで、売却価格に差が出るからです。

不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、得意なタイプの物件については豊富な経験とノウハウを持っています。

また、不動産会社には得意エリアが決まっているので、その場所の相場を熟知している不動産会社に売却を依頼することが大切になってきます。

では、どのように不動産会社を見つければいいのでしょうか?

結論から言ってしまうと、不動産一括査定サービスがおすすめです。

不動産一括査定は、利用者が急増している、大変便利な無料サービスです。

不動産一括査定とは、その名の通り「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)

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売りたい土地の種別や場所に応じて、最適な不動産会社を知ることができ、自宅にいながら複数の不動産会社に一括で査定依頼をすることができます。

一括査定がどうしてオススメかというと、複数社に査定を依頼することで、土地の相場がわかるだけでなく、あなたの土地を最も高く売ってくれそうな不動産会社を見極めることができるからです。

一括査定サイトを使って複数の会社に査定を依頼したら、査定額だけを見るのではなく、査定根拠の説明をじっくり聞いてみるのがコツです。

その不動産会社の営業担当者が、あなたの土地をしっかり売り出してくれる専門知識・ノウハウ・熱意を持っているのかを見極めて、信頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。

一括査定サービスといっても多数ありますので、安心して利用できる有名サイトを挙げておきます。

  • 日本最大手の不動産会社6社に査定依頼できる「すまいValue
  • 大手から中堅、地元密着型まで不動産会社1,000社以上の中から最適な会社に査定依頼できる「HOME4U」「イエウール

大手の不動産会社は強力なノウハウを持っているので候補に入れたいところですが、中小の不動産会社にも実力を兼ね備えた頼れる会社は多いものです。

知名度だけにとらわれずに、できるだけ多様な不動産会社の査定を受けてみることをおすすめします。

一括査定サイトの選び方については、こちらの記事で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。
【2018年最新】不動産一括査定のデメリットと失敗しない選び方

2.土地の売却でトラブルを避けるための2つの注意点

土地の売却において、いくら希望の高価格で売却できたとしても、後になってからトラブルが起こってしまっては困りますね。

実は土地を高く売るためだけではなく、売却に関するトラブルを避けるためにも、不動産会社選びはとても重要です。

土地の売買に慣れている経験豊富な不動産会社なら、トラブルを回避するために様々なアドバイスをしてくれます。

また、売買契約書に文言を適切に記載してくれるので、起こり得るトラブルを未然に防ぐことができます。

土地売却におけるトラブルで多くみられるのは、境界確定瑕疵担保責任に関する問題です。

この2つの問題についてこれから解説していきます。

心配な点があれば、不動産会社にアドバイスを求めましょう。

注意点1.境界の確定

1つ目は境界確定に関するトラブルです。

境界とは、自分の土地と、他人の土地との境目のこと

自分の土地と道路との間にも境界があります。

新しく分譲された住宅地などでは、測量を行ったばかりで、境界杭もわかりやすいため、問題はあまり生じません。

ところが古くからの住宅街などでは、境界杭が抜かれたりブロック塀の下に隠れてしまって、境界が不明になっているケースは少なくありません。

土地を売却する際は、売り主はどこからどこまでが売却の対象なのかを明示する必要があります。

もしも曖昧なままで売買してしまうと、売却後にトラブルの原因になるからです。

境界確定しているかを知るには、自分が土地を購入した際の書類を確認してみましょう。

法務局に備え付けられている「地積測量図」のほかに、手元に「実測図」「測量図」「確定測量図」といった名称の図面がないでしょうか?

境界に関する書類の意味について下にまとめました。

書類の名称 説明
確定測量図 すべての境界を確定した上で、測量を行って作成された図面
実測図、測量図など 一部の境界だけを確定したり、境界確認を一切行わずに測量を行って作成された図面
筆界確認書、境界に関する同意書 境界について隣地所有者の同意を得た証拠書類

これらの書類を見つけたら、不動産会社に提示して、測量が必要かどうか相談してみましょう。

境界が曖昧な場合には、土地家屋調査士に測量を依頼し、隣接した土地の所有者の承諾・立ち合いのもとで境界を確定する必要があるかもしれません。

買主の立場からみると、きちんと境界確定している土地のほうが安心なので、スムーズに土地を売るためには境界確定するのが望ましいといえます。

ただし、売買のために必ずしも測量は必須ではありません。

山林や農地などでは、測量せずに登記簿面積を基にして売買するのが一般的です。

宅地の場合でも、買主が了承すれば、測量を行わずに登記簿面積で売買することもできますので、不動産会社と相談しながら決めることが大切です。

注意点2.瑕疵担保責任

2つ目に注意したいのが、瑕疵担保責任についてです。

これは、売却後に、土地に関する欠陥が発見された場合のトラブルです。

売却後でも、欠陥が見つかれば売り主が責任を負わなければいけなくなることを、瑕疵担保責任といいます。

瑕疵担保責任の対象になるのは、「隠れた瑕疵」といって、通常の注意力を払っても発見できないような欠点です。

土地について瑕疵担保責任を問われる主な理由には、がれきなどの埋設物、土壌汚染、軟弱な地盤、過去の浸水被害などがあります。

土地引渡しの後、一定期間内に瑕疵が発見されたら、買主からの損害賠償請求を受けたり、場合によっては契約の解除が求められることがあります。

瑕疵担保責任を負う期間は、売買契約で決めますが、引き渡しから3~6ヶ月程度に限定されるのが通常です。

実は、民法では「買主が瑕疵を発見してから1年間」とされているのですが、これでは負担が重すぎるということで、一般的には数ヶ月以内に制限します。

また、土壌汚染と地下埋設物については、売買契約の特約で免責扱いにすることもあります。

ただし、売主が欠点を知っているのに隠した場合には、売買契約で決めた期間を過ぎていても責任を取らなければなりません。

後になってから発覚するよりも、事前に報告しておいた方がずっと損失が少なくて済みます。

思い当たることがあったら、あらかじめ隠さず不動産会社に相談し、買主へ伝えることが大切です。

不動産売買の瑕疵担保責任の詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。
不動産売買における瑕疵担保責任とは?責任範囲や期間、契約解除事例まとめ


ここまで、トラブルを避けつつ、土地を高く売るためには、信頼できる不動産会社選びが大切ということをお伝えしてきました。

それでは、高く売れたらどのくらい税金がかかってしまうのでしょうか?

次は税金の計算方法についてみていきましょう。

3.土地売却時の税金の計算は2ステップ完了

不動産を売却して売却益が発生すると、所得税と住民税がかかるということを理解しておきましょう。

もっと分かりやすく言うと、買ったときよりも高く売れたら、税金がかかるということです。

ステップ1.売却益の計算

利益が出るかどうか、土地を売却した際の計算をシミュレーションしてみましょう。

土地を売却した際の、基本的な売却益(譲渡所得)の計算式はこちらの通りです。

売却益(譲渡所得)=譲渡価額―取得費-譲渡費用

  • 譲渡価額:譲渡価額は、売却代金に、固定資産税等の清算金を加算
  • 取得費:取得費は、土地の購入代金、仲介手数料、登録免許税など

ただし、先祖代々の土地や両親が購入した土地など、買った値段がよくわからないという場合には、こちらの式で計算をします。

取得費=譲渡価額×5%

5%の概算法だと、売却益が多額になりやすく、課税額も多くなってしまいがちです。

こうならないために、買った値段がわかる「売買契約書」などをできるだけ探してみましょう。

  • 譲渡費用:譲渡費用は、仲介手数料、印紙税、測量費、取壊し費用など、土地を売るために直接かかった費用

ステップ2.税率を計算

売却益が計算できたら、そこに税率をかければ所得税額を求めることができます。

また、「3,000万円特別控除」などの節税制度が使える場合には、売却益から3,000万円まで差し引くことが可能です。

例えば、売却益が4,000万円で、3,000万円の特別控除が使えれば、1,000万円×税率=税額になります。

節税制度については、このあとの4章で詳しく説明します。

税額=売却益×税率

※「3,000万円特別控除」などの節税制度が使える場合は、税額=(売却益-特別控除額)×税率

税率は、譲渡した不動産を所有していた期間によって変わるので注意しましょう。

所有期間とは、その土地の所有者になってから、売却した年の1月1日までの期間です。

所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」と、所得期間が5年を超える「長期譲渡所得」に分かれます。

税率はこちらの表の通りです。 

所得の種類 所得税の税率 住民税の税率
長期譲渡所得 15%(復興特別所得税を含めると15.315%) ※ 5%
短期譲渡所得 30%(復興特別所得税を含めると30.63%) ※ 9%

※平成49年までは、復興特別所得税2.1%分が加算されます。

短期的に売買すると、税率は2倍近くになってしまいます。

なぜこのような税制かというと、投機的取引を抑制する意図があるからです。

長期譲渡所得のほうがずっと税率が低いので、所有期間が4~5年と微妙な人は売却のタイミングを見計らうことで節税できるチャンスがあるかもしれません。

でも、今すぐ高く売れそうな場合は、所有期間が5年を超えるまで待った方が得になるとは限らないので、タイミングについては不動産会社に相談してみましょう。

4.土地売却時に節税の可能性がある4つの制度

マイホームを売買した場合に比べるとあまり充実していませんが、土地の売却で利益が出た場合、減税される制度がいくつかあります。

制度を利用するための条件はたくさんあるので、当てはまりそうな制度があれば、税務署に確認してみることをおすすめします。

減税の対象となる可能性があるのは、次のようなケースです。

  • マイホームを取壊して土地を売却した人
  • 相続した家を取壊して土地を売却した人
  • 相続税を支払った人
  • 公共事業や土地区画整理事業で土地を売った人、農地を売った人

それぞれの要件を詳しく見ていきましょう。

減税対象1.マイホームを取壊して土地を売却した人

マイホームを取壊して土地を売却したときには、3,000万円までの売却益が非課税になるという「3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。

主な要件は下記の通り。

  • 取壊した日から1年以内に土地の売買契約を締結すること。
  • 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却すること。
  • 家を取壊した土地を売買契約の日まで人に貸していないこと。
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
  • 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

減税対象2.相続した家を取壊して土地を売却した人

相続した空き家を取壊して、更地となった土地を売却したときには、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用されて、3,000万円までの売却益が非課税になる可能性があります。

これは期間限定の特例で、2019年12月31日までに売却した場合に限られるので、この特例を使いたい場合には早めに売却に向けて動きましょう。

主な要件は下記の通り。

  • 相続してから売却するまでの間に、空き家を賃貸住宅や居住、事業などに利用していないこと。
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
  • 売却代金が1億円以下であること。
  • 相続から3年を経過する日の属する年の年末までに売却すること。
  • 2019年12月31日までに売却を完了すること。
  • 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

 

減税対象3.相続税を支払った人

相続した不動産を売却するときに、相続する際に納めた相続税の一定額を取得費に加算できる、「相続税の取得費加算の特例」が使える可能性があります。

ただし、この「相続税の取得費加算の特例」は、上記の「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」とは併用できません。

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」のほうが節税効果が大きいので、そちらが使えない場合に「相続税の取得費加算の特例」を使うといいでしょう。

主な要件は下記の通り。

  • 相続や遺贈により不動産を取得していること。
  • その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
  • その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

 

減税対象4.公共事業や土地区画整理事業で土地を売った人、農地を売った人

当てはまる人は少ないと思いますが、次のケースでは特例制度があります。

公共事業などのために土地建物を譲渡した場合の5,000万円の特別控除の特例

土地の収用などで、公共事業のために土地を売却した際に5,000万円の特別控除を受けられる制度です。

公共事業施工者から買取りの申し出を受けてから6か月以内に売却した場合、といった要件があります。

特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の2,000万円の特別控除

地方公共団体やURなどが行う土地区画整理事業のための売却に対し、2,000万円の特別控除を受けられる制度です。

農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合の800万円の控除の特例

農業振興地域内にある農地を、農業委員会のあっせん等で売却した際などに800万円の特別控除を受けられる制度です。

5.土地売却時の確定申告方法

確定申告が必要なのは、土地を売って売却益(譲渡所得)が発生した人です。

確定申告は売却した翌年の3月15日までに行います。

なお、「3,000万円の特別控除」などを利用して非課税になる場合でも、確定申告は必要です。

土地の売却益が出た場合、所得税は確定申告のときに支払います。

住民税の支払いは確定申告のときではなく、6月頃に自宅に納付書が郵送されてきます。

住民税は後から支払わなければいけないことを覚えておくといいですね。

確定申告の手続きを自分でする場合には、税務署や無料相談会などで説明を聞くことができます。

その他に、税理士に依頼するという方法もあります。

税理士に依頼すると、税理士費用が5~10万円程度かかりますが、売却金額が高額な場合や、忙しくて手続きをする時間のとれない人、しっかりと確実に節税したい人などは依頼した方が安心です。

6.【注意】翌年の健康保険料が上がるかも

土地を売って売却益が出た場合には、健康保険料についてちょっと注意が必要です。

土地を売却して利益が出ると、その売却によって所得が増えたとみなされて、翌年の保険料が大幅アップしてビックリしてしまうことがありますので、自分の場合はどうなのかを知っておくと安心です。

給与所得者の場合は影響なし

会社員や公務員の場合には、土地の売却で利益が出ても健康保険料に影響はありません。

給与に応じて保険料が決まるからです。

国民健康保険や後期高齢者医療制度の加入者は保険料が上がる可能性あり

自営業や、会社を退職した人など、国民健康保険や後期高齢者医療制度に加入している場合には、国民健康保険の保険料が前年の所得によって決まります。

そのため、土地の売却で所得が増えると、保険料が上がってしまう可能性があります。

ですから保険料の納付書の金額を見たときに慌ててしまわないよう、土地の売却で所得が増えた場合には、納付に備えて保険料を前もって取り置くなどしておくとよいでしょう。

健康保険料の上限額は地方自治体によって異なりますが、年額70~80万円くらいが多いようです。

なお、土地の売却で保険料がアップした場合、翌々年には保険料は元の水準に戻ります。

給与所得者に扶養されている配偶者は健康保険組合の判断による

夫の扶養に入っている妻などが土地を売却し、所得が発生した場合は注意してください。

この一時的な収入をどう扱うかは、加入している健康保険組合の判断によります。

もしも扶養から外れた場合、国民健康保険への加入が必要となり、保険料負担が発生してしまうということをおさえておきましょう。

まとめ

いかがでしたか?

トラブルを避けつつ、高くスムーズに土地を売るために一番大切なことは、経験豊富で高いノウハウを持った信頼できる不動産会社を選ぶことです。

手間や時間をかけずに、理想の不動産会社を見つけるためには、一括査定を使うのが近道です。

良い不動産会社に売却を依頼すれば、あとは大船に乗ったつもりで大丈夫!

頼れるアドバイザーを見つけて、満足のいく土地売却を実現できるといいですね。