土地活用でコンビニを誘致するなら知っておきたい3つのリスクと銘柄の選び方

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コンビニは、買い物から行政サービスの代行に至るまで、現代の生活に欠かせない存在となっています。

コンビニは田舎でもできる数少ない事業系の土地活用であり、トライしてみたいと思っている人も多いと思います。

コンビニ誘致の土地活用を考えている人の悩み

  • 「空いている土地があるからコンビニを誘致したいけど、どうだろう?」
  • 「コンビニの土地活用には、どんな土地が向いているの?」
  • 「どんなコンビニなら誘致して大丈夫?」

そこでこの記事では、「コンビニの土地活用」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、土地活用でコンビニを誘致するなら知っておきたいリスクと銘柄の選び方について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.コンビニ土地活用は3つの魅力あり

コンビニは魅力的な土地活用です。

コンビニの土地活用の魅力は以下の3点があります。

コンビニ土地活用の3つの魅力

  1. 商業繁華性の低い田舎の土地でもできる場合がある
  2. 鉄骨造平家建てなので建築費が安い
  3. 賃料単価が高い

1つ目として、コンビニは、田舎の土地でも可能な数少ない事業系の土地活用という点です。

通常、店舗の誘致は都心部の駅前の土地など、商業繁華性の高い立地でないとできませんが、コンビニは田舎の土地にも出店することもあります。

日本人の生活に欠かせない存在となったコンビニは、全国のいたるところに必要な存在となっているため、周囲にある程度人の住んでいるエリアであれば、出店する可能性が高いです。

また、自動車での来店を前提としたロードサイド型の店舗も多いため、駅から遠く離れた場所であっても可能です。

アパートなどのように駅から離れると難しくなる土地活用とは、性格が異なります。

2つ目は、コンビニは鉄骨造平家建てなので建築費が安いという点です。

鉄骨造平家建てのコンビニだと、建築費の坪単価は「坪45万円」程度です。

アパートの建築費は「坪75万円」程度ですので、アパートと比べてもかなり割安です。

ロードサイド型のコンビニだと、延床面積としては90坪程度が標準的となっています。

90坪だとすると、建築費の総額は4,050万円(=90坪×45万円/坪)程度です。

アパートは、規模にもよりますが、6,000~8,000万円程度しますので、全体の建築費も安いです。

3つ目は、賃料単価が高いという点です。

都内などは、コンビニだと坪3万円程度の賃料となります。

郊外であっても、坪1万円以上は取れる物件が多いです。

コンビニは、24時間稼働の物販業であるため、売上が非常に高いです。

売上が大きいため、家賃負担力があり、他の事業系のテナントと比べても賃料単価は高くなります。

家賃負担力とは、出店するテナントの家賃を支払える能力のことをいいます。

ちなみに、20坪の3LDKのアパートの家賃が65,000円だとしても、賃料単価は3,250円/坪です。

実態はもっと賃料単価が低いアパートはたくさんあると思いますが、アパートよりは断然に賃料単価が高いです。

コンビニは、建築費単価が安く、かつ、賃料単価が高いため、高収益であり土地活用の優等生といえます。

以上、ここまでコンビニは魅力的な土地活用であるということについて見てきました。

では、どのような土地がコンビニに向いているのでしょうか。

そこで次に、コンビニが向いている土地について解説いたします。

2.コンビニが向いている土地

ここでは、郊外型のコンビニが向いている土地について紹介します。

郊外型のコンビニは、以下の3つのような要件を満たした土地です。

コンビニが向いている土地3要件

  1. トラックが停車できるような広い土地
  2. 比較的道路幅員の広い幹線道路沿い
  3. 周辺に競合のコンビニがない土地

1つ目としては広い土地です。

郊外型であれば、300坪以上くらいの土地から検討の俎上にあがってきます。

郊外では、500坪以上の土地にポツンとコンビニが建っている例もよく見かけます。

トラックが方向転換しながら停車できるくらいの広さが望ましいです。

また、道路からの視認性も高いと、なお良いです。

角地や二方路地など、接面する道路の数が大きいほど、敷地内に入りやすいため、コンビニ適地といえます。

2つ目としては、比較的道路幅員の広い幹線道路沿いが求められます。

幹線道路と言っても、何車線もある必要はなく、幅員が9m以上あれば十分、可能性が出てきます。

地方では、県道や国道が9~12m程度となっていることもあり、この程度の幅員の道路でも十分に出店してきます。

また、大規模に開発された宅地では、市道が幹線道路となっています。

市道で、周辺にファミレスやドラッグストアなどのロードサイド型の店舗があるような土地も、コンビニ適地といえます。

3つ目としては、周辺に競合店がないという土地です。

敷地条件が揃っていたとしても、すぐ近くにコンビニがあるような店舗では、基本的にコンビニは出店してきません。

まれに、近くのコンビニが非常に繁盛している場合、他のコンビニが出店してくる可能性があります。

コンビニのフランチャイズ本部は、他社の銘柄も含め、他のコンビニがどの程度売上があるのかをなんとなく把握しています。

儲からないと知っているところには出店しませんし、ここなら大丈夫と思っているところには、思い切って出店してきます。

競合状況の判断は、フランチャイズ本部の各社によって異なります。

既に近くにコンビニがあるような場合には、幅広く銘柄を検討することが重要です。

以上、ここまでコンビニが向いている土地について見てきました。

コンビニは土地活用の優等生ですが、リスクもあります。

そこで次に、コンビニ投資のリスクについて解説いたします。

3.コンビニ投資の3つのリスク

コンビニ投資のリスクは下記3つ。

コンビニ投資の3つのリスク

  1. 撤退が早い
  2. 抜けた後が困る
  3. 建設協力金の債務免除益がある

リスク1.撤退が早い

コンビニの一番のリスクは撤退が早いという点です。

まず、コンビニは、フランチャイジー(フランチャイズに加盟して店舗を経営している人)が土地建物を「自分で持って経営」しているパターンと、「借りて経営」しているパターンの2種類があります。

自分で持って経営している場合は、基本的に撤退がほとんどありません。

もし近くに「かなり昔からあって、ぜんぜん撤退しないけどな~」と思うコンビニがあれば、それはフランチャイジーが持っているパターンが考えられます。

一方で、多くのコンビニは、借りて経営されています。

賃貸借契約書上の直接の借主はフランチャイズ本部となりますが、実態としてはフランチャイジーが借りて経営しているのと同じです。

コンビニは、近くに競合店などができ、売上が落ちると、フランチャイズ本部がすぐに撤退の判断をします。

この撤退の判断が、コンビニの場合、かなりドライです。

「もう少し工夫して頑張れば良いのに・・・」と思う間もなく、出店して2~3年で退去してしまうこともあります。

コンビニは撤退が早いということを知っておきましょう。

リスク2.抜けた後が困る

コンビニは、撤退した後、後継テナントを探すのに苦労します。

コンビニは、撤退した後、美容院やマッサージ店が入居するケースがあります。

美容院やマッサージ店は、1店舗当たりの売上が小さいため、家賃負担力がありません。

コンビニの後に入ってくるようなテナントは、コンビニの賃料の半額以下になるようなケースも多いです。

全国展開しているマッサージ店の中には、わざとコンビニが抜けた後を狙って安い賃料で借りる戦略を持っているチェーン店もあります。

コンビニが抜けた後は、建物オーナーが困っているため、足元を見て賃料を思いっきり値下げすることができるためです。

コンビは撤退も早く、かつ、撤退後の後継テナントも決まりにくいため、退去リスクは他の土地活用と比べるとかなり高いといえます。

リスク3.建設協力金の債務免除益がある

コンビニの場合、立地が良いとフランチャイズ本部が建設資金を貸し出してくれる建設協力金方式で出店してくれることがあります。

建設協力金とは、コンビニ側が土地オーナーに銀行よりも有利な条件で建物資金を貸し出し、建設資金を賃料の一部から相殺してコンビニに返していくという出店方式

土地オーナーは、金利など銀行よりも有利な条件で建設資金をコンビニから借りることができ、ほとんど何もせずにコンビニを建てられるというメリットがあります。

建設協力金の場合、コンビニから建設資金を借りることになりますが、もし、コンビニが撤退した場合、その貸付金は債務免除してくれることが多いです。

債務免除は非常にありがたいのですが、いざ、債務免除を受けると土地オーナーに債務免除益という利益が発生し、税金がかかってしまいます。

土地オーナーは、建物をもらっただけであり、お金をもらっているわけではないので、債務免除益によっていきない現金の納税が迫られると、かなりキツイ状況になります。

建設協力金を採用する場合には、撤退時に債務免除益の課税があることも考慮しておきましょう。

以上、ここまでコンビニ投資のリスクについて見てきました。

では、コンビニ選びでは何が重要なのでしょうか。

そこで次に、コンビニ選びは賃料よりも銘柄が重要であることについて解説いたします。

4.コンビニ選びは賃料よりも銘柄が重要

コンビニ選びは賃料よりも銘柄が重要です。

株式会社NTTドコモが運営している「みんなの声」によると、2017年4月に集計された好きなコンビニの銘柄は以下のようになっています。

好きなコンビニランキング

好きなコンビニランキング

好きなコンビニは、圧倒的にセブンイレブンが人気なことが分かります。

近くにセブンイレブンが出店してくれると、周辺に住んでいる人は嬉しいと感じることが多く、店舗も長続きします。

ただし、セブンイレブンは出店地を厳選しており、滅多に手を挙げてくれません。

また、手を挙げてくれたとしても他のコンビニよりも賃料が安いです。

賃料は安いですが、もし、セブンイレブンが出店希望を出してくれたら、絶対にセブンイレブンを選ぶことをオススメします。

コンビニ土地活用の一番のリスクは退去リスクです。

退去リスクを少しでも緩和するには、人気銘柄であるセブンイレブンことが、投資家としての賢明な判断となります。

賃料の提示条件だけに囚われず、銘柄もきちんと厳選した上でテナントを決めるようにしましょう。

ほかの投資も含めた土地活用については下記記事でさらに詳しく解説しています。

5.コンビニが最適な土地活用なのかをプロに相談する

「土地活用」と一言で言っても、その種類は多岐にわたります。

それらのなかで、「本当にコンビニがベストな土地活用なのか」を決めるのは難しいですよね。

だからこそ、不動産会社をパートナーにして進めていくのが一番です。

不動産会社をパートナーにすると、あなたの土地に最も適した土地活用は何かをアドバイスしてくれます。

もし土地活用のパートナーとしての不動産会社を選定するなら、「HOME4U土地活用」の資料一括請求サイトを活用するのがオススメ。

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まとめ

以上、ここまで、土地活用でコンビニを誘致するなら知っておきたいリスクと銘柄の選び方について見てきました。

コンビニは土地活用の優等生ですが、退去リスクも十分に考慮することが重要です。

賃料だけでなく、銘柄の人気度にも注視し、テナントを選ぶようにして下さい。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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