段階にあわせて考えるちょっと田舎からクソ田舎までの土地活用方法

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ひとくちに「田舎」といっても、その状態は様々です。

田舎での土地活用は、「田舎」のレベルに合わせて考えなければなりません。

田舎の土地活用を考えている人の悩み

  • 「ウチは周りに農地しかないようなクソ田舎だけど、土地活用方法はある?」
  • 「車で10分走れば便利な場所に行ける田舎では、どんな土地活用が向いているの?」
  • 「クソ田舎じゃないけど、ちょっとした田舎の場合はどんな土地活用があるの?」

そこでこの記事では、「田舎での土地活用」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、田舎の段階に合わせて考える土地活用の方法について知ることができます。

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1.エリアで異なる土地活用のレベル

田舎という言葉は、極めて主観的であいまいな定義の言葉です。

北海道のクソ田舎なら誰しも田舎と感じるかもしれませんが、東京の練馬区の人に「ウチは田舎だから」と言われてもと疑問に感じる人は多いはずです。

確かに練馬区には大根を作っているようなところも残っていますので、港区や千代田区に比べれば田舎です。

しかしながら、北海道のクソ田舎から比べたら、大都会のはずです。

田舎というのは、本人の感じ方や、比較対象によっても変わるあいまいで相対的な概念といえます。

「田舎で土地活用できますか?」と聞かれても、「田舎の度合いによる」というのが答えです。

田舎は主観的な表現なので、土地活用をできる田舎もあれば、土地活用をできない田舎もあります。

土地活用は需要を把握することが必要条件

田舎の土地活用は、まずは自分の土地の田舎度合いから把握しなければなりません。

まず、土地活用というのは、基本的には建物を建て人に貸して賃料収入を得ることが基本です。

そのため、土地活用をするには借りたいという「賃貸需要」が存在することが必要条件となります。

賃貸需要は人口密度が高い都心部ほど高くなります。

人口密度が高い都心部は、土地や建物の価格が高いため、簡単に購入することができません。

それでも「住みたい」または「営業したい」等のニーズがあります。

購入できない人が「住みたい」または「営業したい」という希望を叶えるには、「借りる」ということになります。

賃貸需要は、基本的には不動産価格が高く、なおかつ、「住みたい」または「営業したい」というニーズがある都心部においてのみ発生

練馬区なんかは全国的に見れば十分都会ですので、田舎と感じていても土地活用は十分にできます。

一方で、田舎であっても「住みたい」または「営業したい」等のニーズは存在します。

ただし、田舎の場合は不動産価格が安いため、借りるより買った方が安いという判断が出てきます。

すると、賃貸需要よりも購入需要の方が高くなります。

購入需要は都心部でももちろん存在しますが、田舎でも存在します。

賃貸需要は狭い範囲でしか存在しませんが、購入需要は広い範囲で存在するため、田舎であっても売却ならできることは多いです。

貸せないけど売れる土地では、売却も一つの土地活用と捉えることも必要です。

さらに、もっとクソ田舎にもなると、「住みたい」または「営業したい」のニーズすらなくなります。

このような土地になると、貸すことも売ることも望むことができません。

貸すことも売ることもできない土地であれば、自分で利用することが土地活用となります。

自分で利用するということは、ある意味、本当の土地の活用といえます。

最終的には頭を使って、自分で土地を活用する覚悟も必要となってきます。

以上、ここまでエリアで異なる土地活用のレベルについて見てきました。

では、建物を建てたら何とか人に貸せる田舎ではどのような土地活用があるのでしょうか。

そこで次に、建物を建てて何とか人に貸せる田舎について解説いたします。

2.建物を建てて何とか人に貸せる田舎

田舎でも、建物を建てるとギリギリ人に貸せるエリアがあります。

このような田舎では、基本的にはアパートや戸建賃貸といった住居系の土地活用が中心となります。

田舎の場合、店舗の賃貸ニーズがほとんどありませんので、土地活用の中心となるのは住居系です。

ただし、田舎の土地でもロードサイド型の店舗が建つような広い土地であれば、コンビニの可能性もゼロではありません。

立地条件によっては、田舎でもコンビニなら出店します。

コンビニ適地であれば、コンビニの土地活用を行うのも一つです。

コンビニの土地活用については下記記事で詳しく記載しています。

また、田舎でも老人ホームなら貸せる場所もあります。

アパートは駅に近い土地が望ましいですが、老人ホームは必ずしも駅近である必要はありません。

老人ホームが出店するエリアは、バス停から徒歩5分圏内というのが一般的です。

立地としては、家族がたまに訪れて行ければ良いので、バス停から歩ける場所であれば、駅から離れていても借りてくれることはあります。

以上、ここまで建物を建てて何とか人に貸せる田舎について見てきました。

では、土地なら貸せる程度の田舎はどうすれば良いのでしょうか。

そこで次に、土地なら貸せる田舎について解説いたします。

3.土地なら貸せる田舎

建物を貸すことは難しくても、土地なら貸せる田舎はあります。

土地を貸すと言っても、駐車場や野立て看板用地といった一時使用貸借を前提とした土地の賃貸になります。

逆に、建物の所有を目的とした借地は、超都心部の一等地でしかできません。

借地事業は、土地の借主が自分のお金で建物を建てます。

借地人(土地を借りる人)は、建物を建てるという投資リスクを伴いますので、よほど良い立地でない限り、借地してまで建物を建てようとはしません。

ちなみに、東京の銀座などは借地が結構多いです。

底地(借地権の設定されえている土地)と建物所有者が異なっているケースが多く、地主は地代だけをもらっています。

借地事業は、土地所有者が建物投資を行わなくてもお金が入ってくるため、最も楽な土地活用です。

しかしながら、建物所有目的の借地による土地活用は、超都会でしかできないことになります。

一方で、田舎で出来る土地の賃貸は、駐車場や看板などの構築物のように建物の所有を目的としない借地です。

駐車場や野立て看板用地は、建物所有目的の借地と比べると、収益性がとても低いです。

一般的に、建物所有目的の借地は、地代が固定資産税の3倍程度となります。

それに対して、駐車場や野立て看板用地といった土地活用は、賃料が固定資産税を下回るケースもあります。

ただ、一応、収入は入ってくるため、やらないよりはやった方がマシ程度の土地活用になります。

賃貸需要のないエリアでは、建物を建ててしまうと全く貸せない可能性があり、建物投資に大きなリスクを伴います。

そのようなリスクを負うのであれば、収益性は低くても駐車場程度の土地活用に留めておいた方が賢明です。

建物投資のリスクが高いエリアでは、駐車場や野立て看板用地といった建物所有目的ではない土地の賃貸を考えてみましょう。

以上、ここまで土地なら貸せる田舎について見てきました。

では、売却ならできる田舎の土地活用はどうすれば良いのでしょうか。

そこで次に、売却ならできる田舎について解説いたします。

4.売却できるなら売却することが最大の土地活用

売却ならできる田舎の土地は、売却することをオススメします。

売却してしまったら終わりではないかとも考えがちですが、売却したお金でもっと良い場所の物件を購入すれば、活用は可能です。

例えば、田舎の土地でも売却して、都内のワンルームマンションに買い替えることはできます。

ワンルームマンションの1室なら都内の物件でも2,000万円前後で購入できる物件もあります。

田舎の土地を売却し、自己資金も追加すれば、十分に購入できる金額です。

立地の良い場所に買い替えることができれば、売却も一つの立派な土地活用です。

都心の物件に買い替えたら、周辺の賃貸需要も高いため、空室リスクも下げることができます。

田舎では無理に土地活用はせず、土地活用に適した場所で不動産投資をすることを是非オススメします。

売れるかどうか判断するために不動産会社に相談する

そもそも売れるかどうか判断するために不動産会社に相談しないことには始まりません。

ただし、田舎の土地に強い不動産会社は少ないです。

理由は儲からないから力を入れていないため。

つまり、不動産会社を何社か回って相談する必要があります。

ただ、メンドクサイ・・・

そんな時に便利なサービスが不動産一括査定です。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

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不動産一括査定を使うと、売却できるか気になる土地の情報を入れると不動産会社が自動的に出てきます。

ネットで3分ほどで申し込めるのでぜひ利用してみましょう。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

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不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

なかなか売れない土地を何とかして売る方法は下記記事でもさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで売却ならできる田舎について見てきました。

では、貸せないし売れない田舎の場合、何か手はあるのでしょうか。

そこで次に、貸せない売れない田舎について解説いたします。

5.貸せない売れない田舎

貸せないし、売れない田舎の土地は、自分で活用するしかありません。

自分で活用する土地活用で、思い浮かびそうなのは太陽光発電ですが、太陽光発電は電気の買取価格が毎年下がっており、今では完全にオススメできない土地活用となっています。

一方で、田舎の土地でも観光地の場合は、民泊も可能性としてあります。

民泊は、半分、ホテル経営のようなものなので自分で行う活用の一つといえます。

民泊は、2018年6月より年間180日以内なら届出だけでできるとうになりました。

アパートのような家主不在型もありますので、自宅から離れた場所の土地であっても行うことはできます。

尚、家主不在型の民泊を行う場合、住宅宿泊管理業者に委託することが義務付けられています。

住宅宿泊管理業者は、不動産会社がなっていることが多いです。

国土交通省に登録されていますので、民泊を行う際は、住宅宿泊管理業者を探して管理を委託することになります。

ただし、民泊は年間の宿泊数が180日であるため、これから民泊を新築して行うには建物投資が重すぎてリスクが高いのは事実です。

もし、既にアパートや自宅を持っている場合には、まずはそれを民泊に変更することから始めることをオススメします。

既存建物で民泊をやってみて、やれそうな感覚を掴めれば、新築で民泊を建てても良いかもしれません。

民泊は、宿泊日数が180日であることから、収益性には限度があります。

近隣の民泊物件の稼働状況などを良く調査した上で行うことをオススメします。

民泊については下記記事で詳しく解説しています。

土地活用はプロにまず相談してみるのが手

土地活用はプロに相談するのが一番です。

土地活用では、建築の専門知識や賃貸需要の強さなど素人では判断のつかないことが多いです。

都市計画法や建築基準法の規制などは、不動産会社では分かりません。

その土地にどのような建物を建築できるかは、建築士でないと分からないことです。

一方で、賃貸需要の強さは建築士でも分かりません。

賃貸需要の強さは、普段、賃貸仲介をしている不動産会社でないと分からないことです。

では、土地活用は誰に聞けばわかるのかというと、それはハウスメーカーになります。

ハウスメーカーは、会社内に建築士が従業員としているので建築のことは分かります。

また、関連会社に不動産会社を持っていますので、賃貸需要についても熟知しています。

そのため、建築のことと賃貸需要のことが同時に分かるのは、ハウスメーカーだけということです。

もし、土地活用のことをハウスメーカー以外の人に聞こうとすると、建築士と不動産会社にそれぞれ聞くことになります。

不動産会社は無料で答えてくれるかもしれませんが、建築士に図面作成を依頼したら、間違いなく有料です。

ハウスメーカー以外で土地活用の可能性を探ろうとすると、手間もコストもかかります。

ところが、ハウスメーカーに土地活用相談をする場合、無料で対応してくれます。

図面はハウスメーカーの従業員に描かせていますので、タダですがきちんとしたものを描いてくれます。

しかも、今ではインターネットで土地活用のプランを複数のハウスメーカーから取得できる無料相談サービスがあります。

一括無料相談サービスを使えば、色々なハウスメーカーからプランを取り寄せることができますので、自分では想像もつかなかったベストなプランを手にすることができます。

自分であれこれ悩むよりは、複数のプランを無料で取り寄せた方が、早くて正確です。

土地活用のプランなら、ぜひ一括務相談サービスを使った、良い土地活用を見つけてみましょう。

中でもオススメなのは「HOME4U土地活用」です。

HOME4UはNTTグループが運営しており、ハウスメーカーも厳格に審査しています。

初心者の方でも安心して利用することができます。

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※NTTグループが紹介会社を厳格に審査しており、安心して利用できます。

6.まとめ

以上、ここまで、田舎の段階に合わせて考える土地活用の方法について見てきました。

「田舎」はひとくくりにしてしまいがちですが、細かく見るとレベルは異なります。

田舎ということでひとまとめにしてしまうのではなく、実態に合わせて最適な土地活用を考えるようにしてください。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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