中古の定期借地権のマンションは売れにくいって本当?売却のポイント・注意点

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10年ほど前から、都心部を中心に話題の賑わいを見せている「定期借地権マンション」。

定期借地権とは、借地期間の終了時に確定的に借地関係が終了し、更新がない借地契約

定期借地権をそもそも知りたい方は下記記事をご確認ください。

50〜70年間といった期限付きであっても、都心部の立地の良さと、通常の新築マンションでは見られないような「低価格」に魅力を感じて、購入された方も多いことでしょう。

一方で、「定期借地権マンションは、買う時は良いけれど、売るときは大変」です。

今回は、現在定期借地権マンションにお住いの方で「いずれ売却したいと思っている」「もしかしたら売却するかもしれない」という方向けに「中古の定期借地権マンションは売れるのか?」という疑問をたどっていきたいと思います。

定期借地権マンションにお住いの方も、今後定期借地権マンションに住むことを検討されている方も、是非ご覧ください。

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定期借地権マンションとは

現在定期借地権マンションにお住いの方からすれば、「すでに重々知っている」事柄かもしれませんが、おさらいの意もかねて、はじめに定期借地権マンションとは何かについて見ていきましょう。

「定期借地権」と定期借地権マンション

「定期借地権」は、文字通り、期限を定めて土地を賃貸借する権利のこと

一般的な土地の借地権契約では、借地人が請求さえすれば賃貸借契約が更新されます。

また、地主がこれに異議を申し立てられるのは「正当な事由」があるときに限られます。

ですが、「定期借地権契約」では、更新が認めらません。

契約期限が来ると無条件で土地が返還されるという仕組みです。

しかし、その契約期間の一般的な長さは50〜72年ですので、時期からすれば「契約期限内で、自分の人生は全うするだろう」という人も多いことでしょう。

そして、この定期借地権を利用して、デベロッパーが地主から借り受けた土地に建てるのが「定期借地権付きマンション」です。

定期借地権をさらに詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。

定期借地権マンションはとにかく安い

さて、近年なぜ定期借地権マンションが注目されているかというと、一番の理由がその「安さ」です。

同地域にある同レベルの分譲マンションに比べ、3〜4割程価格が引き下がっていることがほとんど。

例えばマンション価格帯6,000万円〜8,000千万円の西新宿に立地された定期借地権マンションの「パークタワー西新宿エムズポート」は最多販売価格帯が4,600万円程、億ションの立ち並ぶ麻布地域においても、定期借地権マンションの「プラウド南麻布」は7,500万円前後です。

名だたる大手デベロッパーの手掛けるマンションで、これだけ価格の差があれば、定期借地権マンションに関心が集まるのも必然と言えるでしょう。

そのほか、運用時のコストにおいても定期借地権マンションは「土地分の固定資産税がかからない」というメリットもあります。

買う時には定期借地権マンションが人気の3つの理由

定期借地権マンションが人気の3つの理由

  1. 価格が(他のマンションと比べて)安い
  2. 都心部、駅近くなど、利便性の高い立地にある
  3. 土地になじんだ高品質なデザインであるものが多い

実は定期借地権マンションは、はじめから人気があったわけではありません。

どちらかというとその逆で、当初は「土地はいずれ返却しなくてはいけない」という認知がマイナスに働き、一時期物件数は減少傾向にありました。

ですが、2008年ごろから都心部が恒久的な「土地不足」になってきていた影響と、寺院などの土地を持つ地主に対するデベロッパーの積極的なアプローチが功を奏し、段々と人気が集まるようになりました。

人気の定期借地権マンションの先駆けとなったのは、神楽坂に位置する「江戸の三社」と呼ばれた「赤城神社」の敷地内に建った定期借地権マンション「パークコート神楽坂」でしょう。

同マンションは翌年のグッドデザイン大賞にも選ばれ、その土地になじんだ高品質なデザイン性で話題になりました。

つまり、定期借地権マンションの人気のポイントは、以下の3つに要約できるでしょう。

中古の定期借地権マンションが「売れにくい」と言われる3つの理由

定期借地権マンションが「売れにくい」とされる理由、それは大きく以下の3つあります。

定期借地権マンションが売れにくい3つの理由

  1. 定期借地権の残存期間が差し迫ってくるため
  2. 住居可能期間が住宅ローン期間より短くなってしまう可能性
  3. 修繕積立金が年々高くなってくるため

「新築」では圧倒的な人気を誇る定期借地権マンションですが、「中古」での人気はどうなのか?

「いずれ土地を返却しなくてはいけない」という前提条件と「残り期限がどれくらいあるか」という残存期間の状況から、やや人気は落ちる傾向にあります。

「残り期限がどれくらいあるか」という点で見ていくときに、注意しておきたいのが住宅ローンの期間です。

マンションを購入する際に、多くの人は30年〜35年程を目安に金融機関に住宅ローンを組みますよね。

ですが、定期借地権マンションの借地期間があと35年をもう切っている状態だとしたら、どうでしょうか。

「マンションを手放したとしても尚、ローンだけが残ってしまう」という状況は、買主の心象としてはあまり良くないものでしょう。

また、マンションはその規模が大きくなればなるほど、築年数が経った時の「修繕積立金」の額は大きくなってきます。

私の知人が住む定期借地権マンションでは、築3年の現在は修繕積立金1万円程ですが、30年後には8万円程になるというシュミレーションを出されて、その知人も頭を悩ませていました。

築5年以内の定期借地権マンションは高価格で販売されることもある

ところが、現在中古の定期借地権マンションがあまり売買されていないかというと、決してそんなことはありません。

逆に、築5年未満の築浅の、都心部の定期借地権マンションは新築購入時より高値で売買されていることも少なくありません。

前述した定期借地権マンションの「パークタワー西新宿エムズポート」(2014年12月竣工)でも、現在(2017年11月)においては新築時と同価格帯もしくは数百万ほど高い価格で売買がされています。

「定期借地権マンションは売れにくい」と言われながらも、なぜこのようなことが起きているのでしょうか。

定期借地権マンションが高価格で売買されている2つの理由

定期借地権のマンションが高価格で売買される2つの理由

  1. 東京オリンピック前にして、首都圏の不動産価格は中古マンションも上昇傾向に
  2. 人々のライフスタイルの変化に伴い、不動産購入=終の棲家ではなくなってきている

それぞれの理由を見ていきましょう。

理由1.東京オリンピック前にして、首都圏の不動産価格は中古マンションも上昇傾向に

多くの方がご認識されている通り、2019年現在における国内の不動産市場は地価上昇と併せて非常に活況しています。

特に過熱しているのが、まさに定期借地権マンションが多く存在する首都圏エリア。

フォーカスされているのは新築マンションですが、ただその新築マンション自体の価格も現在跳ね上がっているので、「もう少し価格帯を抑えたところで」という消費者層から中古マンションの需要が高まってきているのです。

また、都内の人気新築物件の多くは「即日完売」となるくらいの需要過多の状況ですので、中古の定期借地権マンションにも目が行く機会も多くなっています。

つまりは、東京オリンピック前のこの時期においては、中古の定期借地権マンションを売却するのにうってつけのタイミングと言えます。

ですが、「この不動産好景気がいつまで続くか」という問いに対しては、多くの人が予測している通り「2020年のオリンピック開催まで」と見ておく方が無難でしょう。

現在定期借地権マンションの売却を検討されている方は、早めに行動を起こしておいた方が良いかもしれませんね。

マンション売却を東京オリンピック前に行うメリットについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

理由2.人々のライフスタイルの変化に伴い、不動産購入=終の棲家ではなくなってきている

一昔前までは、「家を買う」=「永住の家を手に入れる」という図式を多くの人たちが持っていましたが、現代ではその考え方自体主流ではなくなりつつあります。

最近では、家を購入した後により自分たちの生活にフィットする家に住み替えようという、いわゆる「買換え」をする人も多くなってきました。

そういった傾向の背景には、一戸建てやマンションの購入を検討する際に、人々と重要視するポイントが移り変わっていることが挙げられます。

株式会社マンションマーケットが実施した「物件選びの際に、注意したポイント」では、下記の通り。

image1
※出典:株式会社マンションマーケット「マンションサプリ」「物件選び」に関する実態調査より

上記のグラフから見てわかるように、人々が家を購入(または賃貸)する際に重要視するのは「最寄駅からの所要時間」が圧倒的に多いのです。

そのほか、「持ち家派」のポイントでは、「価格」や「間取り」の他、「周辺施設」や「通勤・通学手段や所要時間」などの立地条件に大きなウェイトを置いているのが確認できます。

これら人々の意向の傾向からすると、たとえ「期限付きの物件」であったとしても、定期借地権マンションへのニーズ、関心が高まるのも頷けるところではないでしょうか。

中古の定期借地権マンション売却の3つのメリットと3つのデメリット

一旦ここで定期借地権マンション売却のメリット・デメリットについて整理しておきましょう。

中古の定期借地権マンション売却の3つのメリット

  1. 都心部にあり、立地条件の良い定期借地権マンションは、購入希望者からのニーズも非常に高い
  2. 同レベルの他マンションに比べ低価格なので、価格競争でも優位に立てる
  3. 築浅物件の場合、デザインや雰囲気も秀逸な物件が多く、第一印象も良くなるケースが多い

中古の定期借地権マンション売却の3つのデメリット

  1. 築年数が進むと、住居期間も短くなってしまい価値が下がる
  2. 長期的な住宅ローンを組んだ場合、築年数によっては居住期間よりもローン期間が長くなってしまうリスク
  3. (定期借地権マンションに限らず、)東京オリンピック以降に市場が冷え込む可能性

中古の定期借地権マンションのメリットにおいては、立地条件の良さや価格帯からニーズも高くあり、(築年数がかなり古い物件出ない限りは)現在においてはそれほど「売れにくい」ということはないはずです。

ですが、一方で中古の定期借地権マンションのデメリットにあるように、2020年の東京オリンピック以降の不動産売買の市場は冷え込む可能性があり、「期限付き」の楔のある定期借地権マンションは一層、その影響を受ける可能性があります。

つまりは、定期借地権マンションを「満足する価格で売却していく」としたら、まさに「この数年間のタイミング」が勝負時と言えるのではないでしょうか。

定期借地権マンション売却するなら一括査定サイトは必ず利用

ここまでで、定期借地権マンションの概要から、中古の定期借地権マンション売却のメリット・デメリットについてお話してきました。

まず押さえておきたいのが、「定期借地権マンションが売れにくい」ということは(現在においては)言えないということです。

ですので、「売れにくそうだから」という想いだけで売却額を引き下げたり賃貸にしたりといった判断を安易にされない方が良いでしょう。

まずは、信頼できる不動産会社に依頼して、売却の査定額を出してもらうべきです。

また、マンションや一戸建て売却の際に、不動産会社によって売却額が大きく変わってくるのもよくあることです。

相場の見極め、併せて仲介をお願いする不動産会社の見極めも併せて、複数の不動産会社に依頼することをお薦めします。

ですが、特に初めてのマンション売却の方からすると「信頼できる不動産会社って、どうやって見つけていけばよいんだ」「そんなにたくさんの不動産に連絡するような時間はない・・」と思われる方も多いことでしょう。

その際におすすめしたいのが、「不動産一括査定サービス」の活用です。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

なかでも一番のおすすめの不動産一括サイトが、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「HOME4U」です。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年12月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

不動産一括査定の賢い使い方は「複数サイトの併用」

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

人口が多い都市の方にオススメの一括査定サイト

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

人口が少ない都市の方にオススメの一括査定サイト

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

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NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

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不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

まとめ

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

もう十分お分かりになられたかと思いますが、「中古の定期借地権マンションが売れにくい」ということは、今のところありません。現に今でも多くの中古定期借地権マンションの売買が相応の金額で成立されています。

また、現代人の棲家に対する意向や価値観も、定期借地権が持つ特性との親和性があることも意識すべき点でしょう。

売主となる私たちは、売却の際も弱気になりすぎることなく、逆に物件のアピールポイントについて自信を持って伝えていった方が、より購入希望者の大きな満足に繋がるように感じられます。

ただし、2020年のオリンピック終了後は深刻な不動産市場の冷え込みも予想されます。

判断を先延ばしにしていたら、いつの間にか売れるマンションも売れなくなってしまった…ということの無いように、売却に踏み切る際は早めの決断と行動をされることをお薦めします。

不動産売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。あなたが不動産の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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