中古の定期借地権のマンションは売れにくいって本当?売却のポイント・注意点

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10年ほど前から、都心部を中心に話題の賑わいを見せている「定期借地権マンション」。

定期借地権とは、借地期間の終了時に確定的に借地関係が終了し、更新がない借地契約

定期借地権をそもそも知りたい方は下記記事をご確認ください。

50〜70年間といった期限付きであっても、都心部の立地の良さと、通常の新築マンションでは見られないような「低価格」に魅力を感じて、購入された方も多いことでしょう。

一方で、「定期借地権マンションは、買う時は良いけれど、売るときは大変」です。

今回は、現在定期借地権マンションにお住いの方で「いずれ売却したいと思っている」「もしかしたら売却するかもしれない」という方向けに「中古の定期借地権マンションは売れるのか?」という疑問をたどっていきたいと思います。

定期借地権マンションにお住いの方も、今後定期借地権マンションに住むことを検討されている方も、是非ご覧ください。

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定期借地権マンションとは

現在定期借地権マンションにお住いの方からすれば、「すでに重々知っている」事柄かもしれませんが、おさらいの意もかねて、はじめに定期借地権マンションとは何かについて見ていきましょう。

「定期借地権」と定期借地権マンション

「定期借地権」は、文字通り、期限を定めて土地を賃貸借する権利のこと

一般的な土地の借地権契約では、借地人が請求さえすれば賃貸借契約が更新されます。

また、地主がこれに異議を申し立てられるのは「正当な事由」があるときに限られます。

ですが、「定期借地権契約」では、更新が認めらません。

契約期限が来ると無条件で土地が返還されるという仕組みです。

しかし、その契約期間の一般的な長さは50〜72年ですので、時期からすれば「契約期限内で、自分の人生は全うするだろう」という人も多いことでしょう。

そして、この定期借地権を利用して、デベロッパーが地主から借り受けた土地に建てるのが「定期借地権付きマンション」です。

定期借地権をさらに詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。

定期借地権マンションはとにかく安い

さて、近年なぜ定期借地権マンションが注目されているかというと、一番の理由がその「安さ」です。

同地域にある同レベルの分譲マンションに比べ、3〜4割程価格が引き下がっていることがほとんど。

例えばマンション価格帯6,000万円〜8,000千万円の西新宿に立地された定期借地権マンションの「パークタワー西新宿エムズポート」は最多販売価格帯が4,600万円程、億ションの立ち並ぶ麻布地域においても、定期借地権マンションの「プラウド南麻布」は7,500万円前後です。

名だたる大手デベロッパーの手掛けるマンションで、これだけ価格の差があれば、定期借地権マンションに関心が集まるのも必然と言えるでしょう。

そのほか、運用時のコストにおいても定期借地権マンションは「土地分の固定資産税がかからない」というメリットもあります。

買う時には定期借地権マンションが人気の3つの理由

定期借地権マンションが人気の3つの理由

  1. 価格が(他のマンションと比べて)安い
  2. 都心部、駅近くなど、利便性の高い立地にある
  3. 土地になじんだ高品質なデザインであるものが多い

実は定期借地権マンションは、はじめから人気があったわけではありません。

どちらかというとその逆で、当初は「土地はいずれ返却しなくてはいけない」という認知がマイナスに働き、一時期物件数は減少傾向にありました。

ですが、2008年ごろから都心部が恒久的な「土地不足」になってきていた影響と、寺院などの土地を持つ地主に対するデベロッパーの積極的なアプローチが功を奏し、段々と人気が集まるようになりました。

人気の定期借地権マンションの先駆けとなったのは、神楽坂に位置する「江戸の三社」と呼ばれた「赤城神社」の敷地内に建った定期借地権マンション「パークコート神楽坂」でしょう。

同マンションは翌年のグッドデザイン大賞にも選ばれ、その土地になじんだ高品質なデザイン性で話題になりました。

つまり、定期借地権マンションの人気のポイントは、以下の3つに要約できるでしょう。

中古の定期借地権マンションが「売れにくい」と言われる3つの理由

定期借地権マンションが「売れにくい」とされる理由、それは大きく以下の3つあります。

定期借地権マンションが売れにくい3つの理由

  1. 定期借地権の残存期間が差し迫ってくるため
  2. 住居可能期間が住宅ローン期間より短くなってしまう可能性
  3. 修繕積立金が年々高くなってくるため

「新築」では圧倒的な人気を誇る定期借地権マンションですが、「中古」での人気はどうなのか?

「いずれ土地を返却しなくてはいけない」という前提条件と「残り期限がどれくらいあるか」という残存期間の状況から、やや人気は落ちる傾向にあります。

「残り期限がどれくらいあるか」という点で見ていくときに、注意しておきたいのが住宅ローンの期間です。

マンションを購入する際に、多くの人は30年〜35年程を目安に金融機関に住宅ローンを組みますよね。

ですが、定期借地権マンションの借地期間があと35年をもう切っている状態だとしたら、どうでしょうか。

「マンションを手放したとしても尚、ローンだけが残ってしまう」という状況は、買主の心象としてはあまり良くないものでしょう。

また、マンションはその規模が大きくなればなるほど、築年数が経った時の「修繕積立金」の額は大きくなってきます。

私の知人が住む定期借地権マンションでは、築3年の現在は修繕積立金1万円程ですが、30年後には8万円程になるというシュミレーションを出されて、その知人も頭を悩ませていました。

築5年以内の定期借地権マンションは高価格で販売されることもある

ところが、現在中古の定期借地権マンションがあまり売買されていないかというと、決してそんなことはありません。

逆に、築5年未満の築浅の、都心部の定期借地権マンションは新築購入時より高値で売買されていることも少なくありません。

前述した定期借地権マンションの「パークタワー西新宿エムズポート」(2014年12月竣工)でも、現在(2017年11月)においては新築時と同価格帯もしくは数百万ほど高い価格で売買がされています。

「定期借地権マンションは売れにくい」と言われながらも、なぜこのようなことが起きているのでしょうか。

定期借地権マンションが高価格で売買されている2つの理由

定期借地権のマンションが高価格で売買される2つの理由

  1. 東京オリンピック前にして、首都圏の不動産価格は中古マンションも上昇傾向に
  2. 人々のライフスタイルの変化に伴い、不動産購入=終の棲家ではなくなってきている

それぞれの理由を見ていきましょう。

理由1.東京オリンピック前にして、首都圏の不動産価格は中古マンションも上昇傾向に

多くの方がご認識されている通り、2019年現在における国内の不動産市場は地価上昇と併せて非常に活況しています。

特に過熱しているのが、まさに定期借地権マンションが多く存在する首都圏エリア。

フォーカスされているのは新築マンションですが、ただその新築マンション自体の価格も現在跳ね上がっているので、「もう少し価格帯を抑えたところで」という消費者層から中古マンションの需要が高まってきているのです。

また、都内の人気新築物件の多くは「即日完売」となるくらいの需要過多の状況ですので、中古の定期借地権マンションにも目が行く機会も多くなっています。

つまりは、東京オリンピック前のこの時期においては、中古の定期借地権マンションを売却するのにうってつけのタイミングと言えます。

ですが、「この不動産好景気がいつまで続くか」という問いに対しては、多くの人が予測している通り「2020年のオリンピック開催まで」と見ておく方が無難でしょう。

現在定期借地権マンションの売却を検討されている方は、早めに行動を起こしておいた方が良いかもしれませんね。

マンション売却を東京オリンピック前に行うメリットについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

理由2.人々のライフスタイルの変化に伴い、不動産購入=終の棲家ではなくなってきている

一昔前までは、「家を買う」=「永住の家を手に入れる」という図式を多くの人たちが持っていましたが、現代ではその考え方自体主流ではなくなりつつあります。

最近では、家を購入した後により自分たちの生活にフィットする家に住み替えようという、いわゆる「買換え」をする人も多くなってきました。

そういった傾向の背景には、一戸建てやマンションの購入を検討する際に、人々と重要視するポイントが移り変わっていることが挙げられます。

株式会社マンションマーケットが実施した「物件選びの際に、注意したポイント」では、下記の通り。

image1
※出典:株式会社マンションマーケット「マンションサプリ」「物件選び」に関する実態調査より

上記のグラフから見てわかるように、人々が家を購入(または賃貸)する際に重要視するのは「最寄駅からの所要時間」が圧倒的に多いのです。

そのほか、「持ち家派」のポイントでは、「価格」や「間取り」の他、「周辺施設」や「通勤・通学手段や所要時間」などの立地条件に大きなウェイトを置いているのが確認できます。

これら人々の意向の傾向からすると、たとえ「期限付きの物件」であったとしても、定期借地権マンションへのニーズ、関心が高まるのも頷けるところではないでしょうか。

中古の定期借地権マンション売却の3つのメリットと3つのデメリット

一旦ここで定期借地権マンション売却のメリット・デメリットについて整理しておきましょう。

中古の定期借地権マンション売却の3つのメリット

  1. 都心部にあり、立地条件の良い定期借地権マンションは、購入希望者からのニーズも非常に高い
  2. 同レベルの他マンションに比べ低価格なので、価格競争でも優位に立てる
  3. 築浅物件の場合、デザインや雰囲気も秀逸な物件が多く、第一印象も良くなるケースが多い

中古の定期借地権マンション売却の3つのデメリット

  1. 築年数が進むと、住居期間も短くなってしまい価値が下がる
  2. 長期的な住宅ローンを組んだ場合、築年数によっては居住期間よりもローン期間が長くなってしまうリスク
  3. (定期借地権マンションに限らず、)東京オリンピック以降に市場が冷え込む可能性

中古の定期借地権マンションのメリットにおいては、立地条件の良さや価格帯からニーズも高くあり、(築年数がかなり古い物件出ない限りは)現在においてはそれほど「売れにくい」ということはないはずです。

ですが、一方で中古の定期借地権マンションのデメリットにあるように、2020年の東京オリンピック以降の不動産売買の市場は冷え込む可能性があり、「期限付き」の楔のある定期借地権マンションは一層、その影響を受ける可能性があります。

つまりは、定期借地権マンションを「満足する価格で売却していく」としたら、まさに「この数年間のタイミング」が勝負時と言えるのではないでしょうか。

定期借地権マンション売却するなら一括査定サイトは必ず利用

ここまでで、定期借地権マンションの概要から、中古の定期借地権マンション売却のメリット・デメリットについてお話してきました。

まず押さえておきたいのが、「定期借地権マンションが売れにくい」ということは(現在においては)言えないということです。

ですので、「売れにくそうだから」という想いだけで売却額を引き下げたり賃貸にしたりといった判断を安易にされない方が良いでしょう。

まずは、信頼できる不動産会社に依頼して、売却の査定額を出してもらうべきです。

また、マンションや一戸建て売却の際に、不動産会社によって売却額が大きく変わってくるのもよくあることです。

相場の見極め、併せて仲介をお願いする不動産会社の見極めも併せて、複数の不動産会社に依頼することをお薦めします。

ですが、特に初めてのマンション売却の方からすると「信頼できる不動産会社って、どうやって見つけていけばよいんだ」「そんなにたくさんの不動産に連絡するような時間はない・・」と思われる方も多いことでしょう。

その際におすすめしたいのが、「不動産一括査定サービス」の活用です。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

なかでも一番のおすすめの不動産一括サイトが、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「HOME4U」です。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は3つ

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、18年の歴史を誇っています。

歴史がある分、利用者も多く累計35万人が利用。

それだけ、長く続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

※都心部の方は次に紹介する「すまいValue」も合わせて申し込みがオススメ。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦18年。安心、信頼感がある。
  • 累計30万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

【朗報】一都三県・大阪・兵庫なら「SREソニー不動産(※旧ソニー不動産)」も同時申し込みがオススメ

SRE不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「T_ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用。

エージェント制とは:両手仲介せず、売主の仲介に専念した制度のこと

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、SRE不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「成約価格の納得度」「顧客志向」「サービスの先進性」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

SRE不動産は、主要な一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※SRE不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県、大阪府、兵庫県のみの対応となっています。

SRE不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 「成約価格の納得度」「顧客志向」「サービスの先進性」でNo.1
  • 安心のソニーグループが運営

SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら

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※安心のソニーグループ運営、両手仲介なしの売主特化

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に870店舗。年間の仲介成約数11万件以上!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%と安心感抜群

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オススメ4.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,700社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「すまいValue」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,700社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

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オススメ5.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

リガイドの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目HOME4UすまいValueイエウールリガイド
運営会社株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
すまいValue運営会社株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
上場未上場未上場未上場未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
2年
(2016年10月)
4年
(2014年)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
約1,300社大手6社のみ約1,700社約550社
査定可能な不動産・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

【まとめ】不動産一括査定サイトのオススメ

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

まとめ

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

もう十分お分かりになられたかと思いますが、「中古の定期借地権マンションが売れにくい」ということは、今のところありません。現に今でも多くの中古定期借地権マンションの売買が相応の金額で成立されています。

また、現代人の棲家に対する意向や価値観も、定期借地権が持つ特性との親和性があることも意識すべき点でしょう。

売主となる私たちは、売却の際も弱気になりすぎることなく、逆に物件のアピールポイントについて自信を持って伝えていった方が、より購入希望者の大きな満足に繋がるように感じられます。

ただし、2020年のオリンピック終了後は深刻な不動産市場の冷え込みも予想されます。

判断を先延ばしにしていたら、いつの間にか売れるマンションも売れなくなってしまった…ということの無いように、売却に踏み切る際は早めの決断と行動をされることをお薦めします。

不動産売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。あなたが不動産の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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