マンションを売るか貸すかの判断フローチャート

フローチャートでわかる!マンションを売却するか賃貸にするべきかの判断基準

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マンションを売るか貸すかの判断フローチャート マンションを売るか貸すかの判断フローチャート

大切に住んでいたマンションは、売却するか賃貸するか悩みどころです。

売却すれば大きなお金が入り、次の物件を購入する元手にもなります。

賃貸に出せば、マンションを手放さずに月々の家賃が入ってきます。

マンションを売却するか賃貸にするか悩んでいる人の疑問

  • 「売却も賃貸も選択肢にあるので、迷っている」
  • 「売却と賃貸、どちらがよりお得なのか教えてほしい」
  • 「売却と賃貸を決めるにはどうしたら良いか知りたい」

そこでこの記事では「マンションを売るか、賃貸かどちらにすべきか」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは、マンションを売ると賃貸メリットとデメリットを知り、判断のために何が重要なのか知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.マンションを売る・賃貸のメリット・デメリット

最初にマンションを売るのと賃貸に出すことのメリットとデメリットの比較表を示します。

項目売る賃貸
メリット・大きな現金収入が入る
・固定費の負担がなくなる
・家賃収入が入る
・再び家族が住める
デメリット・資産を活かせない
・思い出が消える感じがする
・確定申告や修繕の手間が増える
・空室リスクが発生する

マンションを売却すれば、大きな現金が手に入ります。

賃貸に出せば、家賃収入が見込めます。

一方で、マンションを売却した場合は、手元に残らないので資産として活かすことができません。

賃貸にすれば、オーナーとしての業務やリスクが発生するというデメリットがあります。

以上、売ることと賃貸にすることの比較について見てきました。

では、それぞれの詳細はどうなっているのでしょうか。

マンションを売る2つのメリット

マンションを売るメリットは、「大きな現金収入が入る」ことと、「固定費の負担がなくなる」ことの2点です。

メリット1.大きな現金収入が入る

マンションを売却すれば、大きな現金収入が入ります。

現金が入れば次に購入する物件の資金にもなりますし、貯金して残しておくことも可能です。

資産は不動産のままにしておくと使いにくいですが、現金に換えてしまえばさまざまなことに使うことができるようになります、

現金にしておけば、将来のための貯金や子供の教育費、親の介護費用等にも充てることが可能です。

売却のメリットを最大限に生かすには、できるだけ高く売り多くの現金を残すことがポイントとなります。

売ることを選択するのであれば、しっかりと準備をし、焦らず高く売却することを目指しましょう。

メリット2.固定費の負担がなくなる

マンションを売却すれば、固定費の負担がなくなります。

マンションは、保有しているだけで、管理費及び修繕積立金、固定資産税、保険料、住宅ローンの返済等の費用が発生します。

売却によってマンションが手から離れれば、固定費からも解放されることになります。

特に固定費の中でも修繕積立金は年々高くなっていきます。

金額が上がってしまう前に売却し、固定費から解放されておくことはメリットがあります。

マンションを売る2つのデメリット

マンションを売るデメリットは、「資産を活かせない」ことと「思い出が消える感じがする」ということの2点です。

デメリット1.資産を活かせない

マンションを売却してしまえば、せっかくの資産を活かせないというデメリットがあります。

管理費や修繕積立金等の固定費からは解放されますが、それ以上に何かを生み出すことはありません。

売却は売った時点で終わりであり、それ以上の収益を生まないことがデメリットと言えます。

デメリット2.思い出が消える感じがする

マンションを売却してしまえば、思い出が消える感じがするというデメリットがあります。

家族と一緒に過ごしたマンションは、思い出が詰まっているため売りに出したくないという人は意外と多いです。

売却では、家族全員が新しい生活に一歩踏み出すという決意をすることも必要となる場合があります。

以上、ここまで、マンションを売るメリットとデメリットについて見てきました。

では、賃貸にした場合はどうなのでしょうか。

そこで次に、マンションを賃貸にした場合のメリットとデメリットについて解説いたします。

マンションを賃貸する2つのメリット

賃貸するメリットは、「家賃収入が入る」ことと、「再び家族が住める」という2点です。

メリット1.家賃収入が入る

マンションを賃貸にすれば、家賃収入が入ります。

資産がお金に変わり、安定した収入が入ってくるのは大きな魅力です。

将来、年金生活となった場合にも、年金以外の副収入を得ることができるため、老後に向けた資産形成にも役立ちます。

特に、立地条件の良いマンションであれば、家賃も高く借主もすぐに見つかるため、賃貸はおススメです。

賃貸需要の高いエリアのマンションであれば、賃貸を積極的に検討してみるのも良いでしょう。

メリット2.再び家族が住める

マンションを賃貸で残しておけば、再び家族が住めるというチャンスがあります。

例えば、嫁に出た娘夫婦が住んだり、介護で親を住まわせたりすることも可能です。

暫くの間、他人に賃貸しておき、退去したタイミングでしばらく空き家にしておけば、いつでも家族が住むことが可能です。

少し本質から外れるかもしれませんが、いずれ自分たちで使う予定があるのであれば、無理に売却する必要はありません。

一時的に賃貸に貸し出し、その後、自分たちで住む方が無駄のない利用方法になります。

尚、一時的に貸し出す場合は、定期借家契約で貸し出すことがコツとなります。

定期借家契約とは、更新の規定がなく、賃貸借契約満了時に、入居者が必ず退去しなければならない契約です。

それに対して、普通借家契約となると、退去させるのに立ち退き料が発生します。

期間限定で貸す場合には、定期借家契約を利用して貸すようにしましょう。

マンションを賃貸する2つのデメリット

デメリット1.確定申告や修繕の手間が増える

マンションを賃貸すると、確定申告や修繕の手間が増えます。

サラリーマンであれば、通常、確定申告は不要ですが、サラリーマンでも給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人は、確定申告をする必要性が出てきます。

マンションを賃貸すると、その所得は不動産所得となります。

不動産所得は、以下の計算式で計算されます。

不動産所得 = 賃料収入 - 必要経費

不動産所得が年間で20万円を超せば、毎年確定申告をすることになります。

また、マンションを賃貸すれば賃貸人(貸す側の人)としての義務が発生します。

賃貸人の義務の一つに修繕義務があります。

マンションを他人に貸した後、例えば給湯器が壊れた等の不具合が発生した場合には、早急に修繕することが必要です。

自分で住んでいるのであれば、多少の不具合があっても我慢してやり過ごすこともできます。

しかしながら、賃貸人となると、修繕は早急に対応しないとクレームに繋がります。

マンションの老朽化が進めば、修繕箇所も増えてきます。

賃貸する以上、修繕義務を負うと認識しておくことが重要です。

デメリット2.空室リスクが発生する

マンションを賃貸すれば、空室リスクも負うことになります。

マンションは、保有しているだけで、管理費及び修繕積立金、固定資産税、保険料等の費用がかかります。

また住宅ローンが残っていれば、住宅ローンの返済も毎月発生します。

賃料が入ってくるうちは良いですが、空室が長引いたとき、これらの固定費を支払い続けることができるかが課題となります。

マンションを貸すということは、賃貸事業を行っているのと同じです。

立地が悪い、築年数が古い等、賃貸物件としての条件が悪ければ、当然、貸しにくくなり空室リスクも高まります。

マンションを賃貸すると、空室となった際、固定費が垂れ流しとなってしまうことが、デメリットになります。

以上、ここまで、賃貸にした場合のメリットとデメリットについて見てきました。

では、どちらが良いのか迷ってしまった場合はどうすればよいのでしょうか。

そこで次に、選択に迷った場合の対処について解説いたします。

2.フローチャートでわかる!マンションを売却にするべきか賃貸にするべきかの判断基準

マンションを売るか、それとも貸すかを簡単に判断するために、下記のフローチャートで考えることをオススメします。

マンションを売るか貸すかの判断フローチャート

  1. 1つ目に、まずマンションを貸すことができる立地であることを確認します。
  2. 2つ目としては、空室となった際、管理費や修繕積立金、固定資産税、建物保険料等の固定費負担に耐えられるかを検討します。
  3. 3つ目として、修繕対応や確定申告など貸主としての義務を果たす覚悟があるかどうかを決断します。

売るか、貸すかについては、3つの条件が整っていれば賃貸し、整っていなければ売却した方が良いでしょう。

当初の目的を再確認することも大事

売却か賃貸か迷った場合には、当初の目的を明確にし、再確認することが必要です。

売却も賃貸も一長一短あるため、自分の目的を達成できる方を選択するのが望ましいと言えます。

  • 買い替えで次の物件を購入するために頭金が必要な状況であれば、売却した方が良い
  • 本人や親が老人ホームへ入所し、介護費用として月々の副収入が必要であれば、賃貸した方が良い
  • 特に目的もなく、どちらでも良い場合には、売却をオススメ

理由としては、マンションも古くなれば価値がどんどんと落ちます。

また築年数が古くなると修繕積立金も増えていくため、維持費も増加していきます。

もちろん、築年数が古くなれば貸しにくくなり、家賃も下がっていきます。

さらにマンションは建替えをするには、区分所有法により区分所有者の5分の4以上の賛成が必要となります。

戸建てであれば、どんなに古くなっても最終的には取り壊して、更地にして売るという逃げ道があります。

しかしながら、マンションについては、建て替えに5分の4以上の同意が必要となり、再建築や更地化が非現実的です。

建て替えができないマンションは、価値の下がる一方で、どんどん売却しにくくなります。

マンションの価格としては、今この瞬間が一番価値は高いことになります。

よって、特に目的もなく、貸す必要性のない人であれば、売却することをオススメです。

売るか賃貸するか決め手に欠ける人であれば、売却を中心に考えた方が良いでしょう。

不動産のプロに相談してみるのが一番

結局、売却するのか賃貸にするのかの判断基準を説明しましたが、とは言われても迷うのが人間。

不動産は1つ1つ違うため、あなたの生活レベルによって売却するべきなのか、賃貸にするべきなのか異なります。

やはり不動産のプロに相談してみるのが良いでしょう。

ただし、1社だけの意見で判断してはいけません。

必ず複数社(最低でも3社ほど)には意見を求めてください。

複数社に相談するのに便利なサービスが不動産一括査定です。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

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PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

3.まとめ

以上、ここまで、マンションを売るか賃貸か、どちらにすべきか決めるためのメリットとデメリットについて紹介してきました。

いずれせよ、売却と賃貸にはそれぞれメリットとデメリットがあります。

どちらにするかは、最終的な目的が重要となります。

目的とメリット、デメリットを照らし合わせて決めるようにして下さい。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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